業委會“賣小區”這門生意
“賣小區”這門生意兩年前，和某業主自治領域的老師直播。｜他說了那句：“99%的業委會都是假的。”當然，他的發言有個前提，是近幾年成立的。而我的觀點則保守了點，我認為利用業委會制度牟利的業主呈增長趨勢，但99%這個數值顯然絕對了。專家反問了我一句：“你現在跟業委會接觸，能分辨出真假？”后來，我明白他的意思了。99%的意思是｜有真的，但你分辨不出。2021年，南京江北新區某大型小區物業選聘在即，各物業公司代表的車子停在會場外面。初選會現場，他們西裝筆挺的相互打著招呼，然后就各自候場區找個位置坐下。他們中間有老牌國企，有頭部物業，也有勢頭正猛的本地新勢力。會場里，業主們盯著一個比一個驚人的墊資數字，聽著你方唱罷我登場。
會場外，每家物業公司代表心里則揣著另一個數字。你可以叫它市場拓展費用，又或者其他名稱。總之，它的比例是物業公司全年物業費總額的3%~10%。也就是說，一年500萬物業費的小區，業主們將會有15~50萬的費用流入某個口袋。這決定了哪家物業公司能夠進場，而不是所謂業主們民主的投票。會場上，業委會的老主任無心聽講，他總覺得自己正被幾個年輕人架在火上烤，冷汗直冒。而會場下，幾個委員看著業主代表們的提問和掌聲。心里冒出一句話。｜“這是門好生意。”誰殺死了業主自治？業主自治和業主沒關系？這可能嗎？｜可能。某物業行業大佬在分享演講中，對被送錦旗一事苦笑回應。稱因此找到了物業行業的本質，那就是和業主們打交道的能力。而他的市場部經理們，正在某業主家里開會支招，告訴這幾位業主到了街道怎么談、怎么鬧。和業主打交道的能力？你可以說完全沒有，也可以說挺強。南京市的物業服務市場，向來是全國物業公司的試金石。2014年，某生活在全國買買買的時候，南京某業委會主任就寫了揭發亂象的文章，結果報社總部遭人鬧事。現在看來，某生活竟然還算規矩，它靠買物業公司擴張，然后又從小區抽水導致服務大幅下降。最后，幫助業主們團結起來成立業委會。｜這么一說，他人還怪好的勒。某知名編劇在行業會議上懷念煤老板，說煤老板大方投錢卻不干涉創作，回報就是安插個女演員什么的。現在看來，某生活在2015年前后也功不可沒，花了錢，促進了業主自治，也值得懷念。《民法典》頒布后，各地迎來新一輪物業管理條例修訂。也照例會征詢一下建議，看過的人無一例外的都說出三個字，更嚴了。嚴，自然是對業委會的。小區搞不好，業委會壞，打業委會。但業委會為什么壞？沒人提，也沒人問。物業公司收買業委會，有人查有人管嗎？物鬧給街道施壓，不合規也可以換物業的時候，有人問，有人管嗎？那些合法卻沒有換成物業的小區，和那些違法卻換成物業的小區。執法差異如此之大，是法律不夠嚴嗎？物業公司和物業公司打架，肥了物鬧，害了業主，業委會卻死了。
現代版殃及池魚。起高樓，宴賓客……這兩年南京市的物業選聘市場，又有新香餑餑屢屢得手。歸根究底，是實力。當然，不是服務實力，而是舍得把市場拓展費用又調了調的實力。以前，大家都是5%，現在大部分降到3%了，那拉滿10%的自然就無往不利。以前選聘，業委會是在20萬和20萬中選拿誰的，選聘市場還能夠雨露均沾。現在，在12萬和50萬中選，那就是如選了。市場新貴有沒有考慮過，以往的那些大品牌，為什么把市場拓展費調低了呢？如果說2015年前后，南京物業服務市場的頭把交椅就是那兩家。某科某城經常攜手多進二，讓業主在全國大牌和地方大牌中刷一回自豪感。反觀近幾年，別說刷榜，進二都得費點勁。為什么？因為｜買小區容易，保口碑難。當所謂品牌物業開始不斷被請出小區，被某生活兩年時間從高潮跌到谷底所支配的行業恐懼，又涌上了心頭。于是，還是要點“臉”吧。兩公司齊刷刷地望向后來人，心里開始了計算。又有違規新聞被爆了吧？公司資金鏈還安全嗎？前幾個接的項目開始有人罵了吧？誒？那個項目經理不是剛剛從我們項目挖的嗎？只聞新人笑，誰見舊人哭。舊人也是會笑的，因為新人也是會走老路的，也遲早會摔跤的。“物鬧”們的狂歡房地產行業出現危機時，有兩種反應。一種是萬達、萬科，一邊割著肉一邊喊著活下去。還有一種是恒大、碧桂園，越是困難越是卷，利潤越薄越是擴張、越是高周轉、越是折騰。當你以為后者有什么秘訣，是不是后臺更硬，是不是大而不倒的時候。才發現｜就是膽子大，有毛秘訣。新人給的多，不奇怪。老人也給多過，不說哼哈二將，就是老祖宗某生活，雖然是買盤不是撬盤，但后期抽水達20%也實屬罕見。基本展現了什么叫物業服務最快跌速，沒有什么3000點到2800的各種底，就是立竿見影的一杵到底。那當下還能給出10%的市場拓展費怎么回本呢？也沒有什么秘訣，還是抽，還是膽子大。有段時間，某些業委會換了物業公司后，基本公眾號就很少運營了。以前和“反對派”吵的天翻地覆的陣地，后面就如一潭死水了。現在則有些改變，今天修防水，明天修監控，后天補綠化，大后天……再來一遍。而到手3%~10%，也喂不飽現在的“物鬧”了。只要人不倒，抽成不能少。越是如此，物業公司越放心，手越黑，心越狠。小區成了舞臺，各種角色輪番出將入相。｜突然有人問了一句：“業主們呢？”業主們……對呀，小區是業主們的。最悲哀的，還是業主們。三十多年前，有人給他們畫了一個業主自治的大餅。吃這個餅，據說很頂飽，據說很美味。能提高物業服務質量，能降低業主生活成本，能體現業主物權權益。時間很快就過去了，9成業主像個蠶蛹一樣被困在信息繭房里，今天聽A說換物業漲房價，明天聽B說其他小區在分錢，后天聽C說品牌物業有底線，大后天？在另一個小區又聽一遍。剩下的那些業主，一半想做點公益，一半想撈點油水。如今，想做公益的人，已經很難玩下去了。以前基層亂搞，你可以學習法律據理力爭。物業公司亂搞，他有反派身份反而將業主推向自治。現在？另一半也有這些助力，還比你有錢有資源。《大宅門》里，七爺最喜歡哼唱那一段《挑滑車》，里面有句提氣的戲詞：“看前方黑洞洞，定是那賊巢穴，待俺殺上前去，殺他個干干凈凈。”這么多年，我怎么始終沒聽到下半句？
會場外，每家物業公司代表心里則揣著另一個數字。你可以叫它市場拓展費用，又或者其他名稱。總之，它的比例是物業公司全年物業費總額的3%~10%。也就是說，一年500萬物業費的小區，業主們將會有15~50萬的費用流入某個口袋。這決定了哪家物業公司能夠進場，而不是所謂業主們民主的投票。會場上，業委會的老主任無心聽講，他總覺得自己正被幾個年輕人架在火上烤，冷汗直冒。而會場下，幾個委員看著業主代表們的提問和掌聲。心里冒出一句話。｜“這是門好生意。”誰殺死了業主自治？業主自治和業主沒關系？這可能嗎？｜可能。某物業行業大佬在分享演講中，對被送錦旗一事苦笑回應。稱因此找到了物業行業的本質，那就是和業主們打交道的能力。而他的市場部經理們，正在某業主家里開會支招，告訴這幾位業主到了街道怎么談、怎么鬧。和業主打交道的能力？你可以說完全沒有，也可以說挺強。南京市的物業服務市場，向來是全國物業公司的試金石。2014年，某生活在全國買買買的時候，南京某業委會主任就寫了揭發亂象的文章，結果報社總部遭人鬧事。現在看來，某生活竟然還算規矩，它靠買物業公司擴張，然后又從小區抽水導致服務大幅下降。最后，幫助業主們團結起來成立業委會。｜這么一說，他人還怪好的勒。某知名編劇在行業會議上懷念煤老板，說煤老板大方投錢卻不干涉創作，回報就是安插個女演員什么的。現在看來，某生活在2015年前后也功不可沒，花了錢，促進了業主自治，也值得懷念。《民法典》頒布后，各地迎來新一輪物業管理條例修訂。也照例會征詢一下建議，看過的人無一例外的都說出三個字，更嚴了。嚴，自然是對業委會的。小區搞不好，業委會壞，打業委會。但業委會為什么壞？沒人提，也沒人問。物業公司收買業委會，有人查有人管嗎？物鬧給街道施壓，不合規也可以換物業的時候，有人問，有人管嗎？那些合法卻沒有換成物業的小區，和那些違法卻換成物業的小區。執法差異如此之大，是法律不夠嚴嗎？物業公司和物業公司打架，肥了物鬧，害了業主，業委會卻死了。
現代版殃及池魚。起高樓，宴賓客……這兩年南京市的物業選聘市場，又有新香餑餑屢屢得手。歸根究底，是實力。當然，不是服務實力，而是舍得把市場拓展費用又調了調的實力。以前，大家都是5%，現在大部分降到3%了，那拉滿10%的自然就無往不利。以前選聘，業委會是在20萬和20萬中選拿誰的，選聘市場還能夠雨露均沾。現在，在12萬和50萬中選，那就是如選了。市場新貴有沒有考慮過，以往的那些大品牌，為什么把市場拓展費調低了呢？如果說2015年前后，南京物業服務市場的頭把交椅就是那兩家。某科某城經常攜手多進二，讓業主在全國大牌和地方大牌中刷一回自豪感。反觀近幾年，別說刷榜，進二都得費點勁。為什么？因為｜買小區容易，保口碑難。當所謂品牌物業開始不斷被請出小區，被某生活兩年時間從高潮跌到谷底所支配的行業恐懼，又涌上了心頭。于是，還是要點“臉”吧。兩公司齊刷刷地望向后來人，心里開始了計算。又有違規新聞被爆了吧？公司資金鏈還安全嗎？前幾個接的項目開始有人罵了吧？誒？那個項目經理不是剛剛從我們項目挖的嗎？只聞新人笑，誰見舊人哭。舊人也是會笑的，因為新人也是會走老路的，也遲早會摔跤的。“物鬧”們的狂歡房地產行業出現危機時，有兩種反應。一種是萬達、萬科，一邊割著肉一邊喊著活下去。還有一種是恒大、碧桂園，越是困難越是卷，利潤越薄越是擴張、越是高周轉、越是折騰。當你以為后者有什么秘訣，是不是后臺更硬，是不是大而不倒的時候。才發現｜就是膽子大，有毛秘訣。新人給的多，不奇怪。老人也給多過，不說哼哈二將，就是老祖宗某生活，雖然是買盤不是撬盤，但后期抽水達20%也實屬罕見。基本展現了什么叫物業服務最快跌速，沒有什么3000點到2800的各種底，就是立竿見影的一杵到底。那當下還能給出10%的市場拓展費怎么回本呢？也沒有什么秘訣，還是抽，還是膽子大。有段時間，某些業委會換了物業公司后，基本公眾號就很少運營了。以前和“反對派”吵的天翻地覆的陣地，后面就如一潭死水了。現在則有些改變，今天修防水，明天修監控，后天補綠化，大后天……再來一遍。而到手3%~10%，也喂不飽現在的“物鬧”了。只要人不倒，抽成不能少。越是如此，物業公司越放心，手越黑，心越狠。小區成了舞臺，各種角色輪番出將入相。｜突然有人問了一句：“業主們呢？”業主們……對呀，小區是業主們的。最悲哀的，還是業主們。三十多年前，有人給他們畫了一個業主自治的大餅。吃這個餅，據說很頂飽，據說很美味。能提高物業服務質量，能降低業主生活成本，能體現業主物權權益。時間很快就過去了，9成業主像個蠶蛹一樣被困在信息繭房里，今天聽A說換物業漲房價，明天聽B說其他小區在分錢，后天聽C說品牌物業有底線，大后天？在另一個小區又聽一遍。剩下的那些業主，一半想做點公益，一半想撈點油水。如今，想做公益的人，已經很難玩下去了。以前基層亂搞，你可以學習法律據理力爭。物業公司亂搞，他有反派身份反而將業主推向自治。現在？另一半也有這些助力，還比你有錢有資源。《大宅門》里，七爺最喜歡哼唱那一段《挑滑車》，里面有句提氣的戲詞：“看前方黑洞洞，定是那賊巢穴，待俺殺上前去，殺他個干干凈凈。”這么多年，我怎么始終沒聽到下半句？
