昆山市老舊工業(yè)區(qū)改造提升

為深入貫徹國(guó)家、省和蘇州關(guān)于低效產(chǎn)業(yè)用地再開(kāi)發(fā)的決策部署，加快推進(jìn)全市老舊工業(yè)區(qū)改造提升，促進(jìn)資源高效率配置，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《蘇州市老舊工業(yè)區(qū)改造提升三年行動(dòng)方案（2024—2026年）》（蘇府辦〔2023〕198號(hào)）文件精神，結(jié)合我市實(shí)際，特制定本行動(dòng)方案。

一、工作目標(biāo)

圍繞“產(chǎn)業(yè)特色集聚、基礎(chǔ)配套完善、管理科學(xué)規(guī)范、質(zhì)量效益提升”的工作目標(biāo)，通過(guò)政策激勵(lì)，有效調(diào)動(dòng)區(qū)鎮(zhèn)主動(dòng)性和市場(chǎng)積極性，引導(dǎo)國(guó)有資本參與，堅(jiān)持推進(jìn)全市工業(yè)區(qū)改造提升，加快構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。力爭(zhēng)通過(guò)3年時(shí)間，計(jì)劃完成1萬(wàn)畝以上全市老舊工業(yè)區(qū)改造提升任務(wù)，每年改造提升低效工業(yè)用地3500畝（其中工業(yè)用地收儲(chǔ)1500畝）以上。更新達(dá)產(chǎn)后畝均產(chǎn)出和稅收達(dá)到B類(lèi)企業(yè)平均水平以上，產(chǎn)業(yè)集聚度、科技創(chuàng)新能力和安全環(huán)保水平進(jìn)一步提升。

二、基本原則

老舊工業(yè)區(qū)改造提升按照“政府主導(dǎo)，規(guī)劃先行；市場(chǎng)取向，利益共享；有序推進(jìn)，應(yīng)改盡改”的原則，強(qiáng)化政府統(tǒng)籌和主導(dǎo)作用，全力激發(fā)市場(chǎng)積極性和創(chuàng)造性，扎實(shí)推進(jìn)老舊工業(yè)區(qū)改造提升。

三、實(shí)施范圍

全市范圍內(nèi)符合規(guī)劃要求，但土地利用效率低、產(chǎn)出效益差和現(xiàn)狀有提升空間，存在安全、環(huán)保和消防隱患的工業(yè)用地。重點(diǎn)是規(guī)劃功能為工業(yè)用地且可連片更新的老舊工業(yè)區(qū)。

四、改造模式

按照“拆除一批、建設(shè)一批、提升一批”的整體思路，采取政府收儲(chǔ)改造、第三方參與改造、村級(jí)集體改造、企業(yè)聯(lián)合改造、企業(yè)自主改造等5種模式，鼓勵(lì)各區(qū)鎮(zhèn)積極探索其他改造路徑，全面推進(jìn)老舊工業(yè)區(qū)改造提升。

（一）政府收儲(chǔ)改造。各區(qū)鎮(zhèn)通過(guò)貨幣補(bǔ)償、功能置換等方式，取得連片區(qū)塊土地使用權(quán)，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、改造或拆除重建，后期用于招引重大制造業(yè)項(xiàng)目或開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)園。

（二）第三方參與改造。引導(dǎo)國(guó)有企業(yè)、龍頭企業(yè)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)商參與老舊工業(yè)區(qū)改造，通過(guò)統(tǒng)收統(tǒng)租、產(chǎn)權(quán)收購(gòu)、兼并重組、合作開(kāi)發(fā)等方式，取得連片區(qū)塊開(kāi)發(fā)主導(dǎo)權(quán)，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、連片改造、整體運(yùn)營(yíng)。

（三）村級(jí)集體改造。在各區(qū)鎮(zhèn)主導(dǎo)下對(duì)老舊村二產(chǎn)留地項(xiàng)目，通過(guò)連片拆除重建或拆改結(jié)合等方式，建成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位明晰的產(chǎn)業(yè)園。鼓勵(lì)引入專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，通過(guò)工程總承包等方式，提高產(chǎn)業(yè)策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營(yíng)水平。

（四）企業(yè)聯(lián)合改造。鼓勵(lì)相鄰的土地使用權(quán)主體實(shí)施聯(lián)合改造，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，充分利用邊角地、夾心地、插花地等零星用地，實(shí)現(xiàn)土地高效利用和空間布局優(yōu)化。

（五）企業(yè)自主改造。鼓勵(lì)企業(yè)通過(guò)拆除重建、改擴(kuò)建、加層改造等措施，充分利用地下空間以及邊角地、夾心地、插花地等零星用地，放寬容積率、建筑密度、建筑高度等控制性指標(biāo)，擴(kuò)大企業(yè)生產(chǎn)及配套空間。

（六）其他改造模式。鼓勵(lì)各區(qū)鎮(zhèn)積極發(fā)揮首創(chuàng)精神，探索其他改造模式，采用其他改造模式要經(jīng)市政府批準(zhǔn)。

五、政策支持

（一）允許零星工業(yè)用地歸宗開(kāi)發(fā)。提高土地利用效率，對(duì)低效工業(yè)用地再開(kāi)發(fā)中的零星地、邊角地和插花地，經(jīng)批準(zhǔn)可和鄰宗土地一并開(kāi)發(fā)，并可通過(guò)協(xié)議出讓方式辦理供地手續(xù)。涉及零星永久基本農(nóng)田的可參照全域土地綜合整治與生態(tài)修復(fù)工程永久基本農(nóng)田布局調(diào)整有關(guān)規(guī)定辦理。（責(zé)任單位：*市資源規(guī)劃局、昆山生態(tài)環(huán)境局，各區(qū)鎮(zhèn)負(fù)責(zé)落實(shí)。以下均需各區(qū)鎮(zhèn)落實(shí)，不再列出，帶*為牽頭單位，下同）

（二）支持企業(yè)聯(lián)合連片改造。積極探索在符合規(guī)劃、權(quán)屬清晰、企業(yè)自愿、價(jià)值相當(dāng)?shù)那闆r下，支持項(xiàng)目用地之間進(jìn)行空間位置互換或整合實(shí)施連片改造開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后允許按原土地使用權(quán)比例辦理產(chǎn)權(quán)證。鼓勵(lì)龍頭企業(yè)整合上下游企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)特色產(chǎn)業(yè)園，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈園內(nèi)配套。利用現(xiàn)有工業(yè)用地、工業(yè)廠(chǎng)房從事科技研發(fā)、生產(chǎn)***業(yè)等新業(yè)態(tài)的，繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類(lèi)型使用土地過(guò)渡期政策。（責(zé)任單位：*市資源規(guī)劃局、*工信局、發(fā)改委、財(cái)政局<國(guó)資辦>）

（三）延長(zhǎng)工業(yè)土地使用年限。鼓勵(lì)實(shí)施土地使用年限續(xù)期差別化政策，對(duì)符合規(guī)劃的改造地塊，在再開(kāi)發(fā)提升改造過(guò)程中涉及土地使用年限延長(zhǎng)續(xù)期的，可探索根據(jù)使用權(quán)主體畝均效益綜合評(píng)價(jià)、產(chǎn)業(yè)類(lèi)型等綜合情況采用差別化的處置方式和差別化地價(jià)，但不得突破國(guó)家規(guī)定的工業(yè)用地出讓最低價(jià)，根據(jù)實(shí)際情況制定具體分類(lèi)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。（責(zé)任單位：*市資源規(guī)劃局、發(fā)改委、住建局、行政審批局）

（四）鼓勵(lì)工業(yè)用地增容。對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)施改造提升的項(xiàng)目，在符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范的前提下，容積率宜高則高。結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)不同類(lèi)型產(chǎn)業(yè)用地設(shè)定差別化容積率標(biāo)準(zhǔn)，一般不低于 1.6。除現(xiàn)有場(chǎng)地確有限制外，應(yīng)積極開(kāi)發(fā)地下空間作為企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、停車(chē)等利用。對(duì)利用存量工業(yè)用地實(shí)施“工改工”項(xiàng)目，在不改變土地用途的前提下，通過(guò)廠(chǎng)房加層、拆除重建、老廠(chǎng)改造、內(nèi)部整理等途徑提高容積率和增加地下空間的，不需繳納土地價(jià)款。優(yōu)先支持納入老舊工業(yè)區(qū)改造提升計(jì)劃清單的項(xiàng)目用電需求。（責(zé)任單位：*市資源規(guī)劃局、發(fā)改委、財(cái)政局、消防救援大隊(duì)）

（五）鼓勵(lì)“工業(yè)上樓”。 引導(dǎo)企業(yè)向上要“空間”，制定“工業(yè)上樓”產(chǎn)業(yè)分類(lèi)指導(dǎo)目錄，出臺(tái)“高容積率、高稅收、低地價(jià)”的獎(jiǎng)勵(lì)政策，鼓勵(lì)企業(yè)“應(yīng)上樓盡上樓”，全力打造“工業(yè)上樓”示范樣板。制定“工業(yè)上樓”建筑設(shè)計(jì)指南，一般容積率不低于2.0，明確平面設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)層面積、層高、荷載、減振隔振以及貨梯、設(shè)備井等預(yù)留條件，確保集約安全有序；同時(shí)，建設(shè)主體要根據(jù)入駐企業(yè)工藝、流程需求，對(duì)工業(yè)生產(chǎn)用房和配套用房的層高、柱網(wǎng)、荷載等進(jìn)行個(gè)性化定制建設(shè)，因工藝、流程的需求并提供相關(guān)論證說(shuō)明，可適當(dāng)放寬局部建筑的高度和層高要求，具體標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。（責(zé)任單位：*市工信局、*住建局、*資源規(guī)劃局、應(yīng)急管理局、昆山生態(tài)環(huán)境局、消防救援大隊(duì)）

（六）支持功能配套完善。允許企業(yè)利用已有土地，結(jié)合自身及周邊企業(yè)需求，在符合相關(guān)規(guī)定的前提下，擴(kuò)建或新建生活服務(wù)等非生產(chǎn)性用房，緩解部分企業(yè)自身配套不足問(wèn)題。鼓勵(lì)同一工業(yè)園區(qū)內(nèi)或相鄰企業(yè)的自建配套設(shè)施共建共享。在確保安全的前提下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項(xiàng)目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限由15%提高到30%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴(yán)禁建設(shè)成套商品住宅。單一工業(yè)用地內(nèi)，研發(fā)、中試設(shè)施、檢測(cè)等其他產(chǎn)業(yè)用途和配套設(shè)施的建筑面積占地上建筑總面積的比例上限由15%提高到30%，其中用于辦公、生活配套設(shè)施的比例不超過(guò)地上建筑總面積的15%。（責(zé)任單位：*市資源規(guī)劃局、住建局、行政審批局）

（七）降低改造成本。在老舊工業(yè)區(qū)改造提升過(guò)程中，對(duì)“工改工”類(lèi)項(xiàng)目，為保障企業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)過(guò)渡，在保障建設(shè)和生產(chǎn)安全的前提下，允許采用分期改造、滾動(dòng)更新模式，實(shí)施從局部到整體分期開(kāi)發(fā)。對(duì)納入老舊工業(yè)區(qū)改造計(jì)劃清單的“工改工”項(xiàng)目，原則上不強(qiáng)制要求采用預(yù)制內(nèi)外墻板、預(yù)制樓梯板、預(yù)制樓板等裝配式建筑結(jié)構(gòu)。給予連片改造成效明顯的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。（責(zé)任單位：*市資源規(guī)劃局、*住建局、工信局、財(cái)政局、應(yīng)急管理局、行政審批局、昆山生態(tài)環(huán)境局、消防救援大隊(duì)）

（八）降低融資成本。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)老舊工業(yè)區(qū)改造提升項(xiàng)目給予信貸支持，加快產(chǎn)品創(chuàng)新，引導(dǎo)銀行機(jī)構(gòu)給予額度高、利率低、期限長(zhǎng)的貸款支持；加強(qiáng)服務(wù)創(chuàng)新，通過(guò)在建工程抵押及余額抵押等多種方式，為園區(qū)建設(shè)、入園企業(yè)管理提供一攬子服務(wù)，保證開(kāi)工、抵押滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的資金需求。研究借助“專(zhuān)項(xiàng)債券+REITs”等模式，著力形成“投資建設(shè)—運(yùn)營(yíng)—退出—再投資”的良性循環(huán)。（責(zé)任單位：*市金融辦、發(fā)改委、財(cái)政局、人行昆山支行）

（九）創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)和補(bǔ)償方式。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)商整租產(chǎn)業(yè)空間，提升運(yùn)營(yíng)積極性，*導(dǎo)*業(yè)集聚、優(yōu)化園區(qū)服務(wù)。區(qū)鎮(zhèn)通過(guò)土地收回、收購(gòu)或集中安置等方式取得存量工業(yè)用地的，按總收購(gòu)成本的40%~50%予以補(bǔ)貼，每畝補(bǔ)貼最高不超過(guò)60萬(wàn)元。引導(dǎo)通過(guò)將補(bǔ)償款置換為股權(quán)、基金份額、信托份額等方式，實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償款延時(shí)支付，減少即時(shí)支付壓力，將補(bǔ)償款回流項(xiàng)目投資。優(yōu)先保障優(yōu)質(zhì)工業(yè)用地需求。（責(zé)任單位：*市工信局、*資源規(guī)劃局、*住建局、發(fā)改委、財(cái)政局、商務(wù)局）

（十）加快特色園區(qū)建設(shè)。鼓勵(lì)老舊工業(yè)區(qū)改造提升后，打造特色專(zhuān)業(yè)創(chuàng)新園區(qū)，積極引入社會(huì)專(zhuān)業(yè)資本參與新建特色園區(qū)建設(shè)管理，鼓勵(lì)引入專(zhuān)業(yè)第三方運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，充分發(fā)揮專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)在工程建設(shè)、產(chǎn)業(yè)招商、管理運(yùn)營(yíng)等方面的優(yōu)勢(shì)。支持各區(qū)鎮(zhèn)對(duì)計(jì)劃新建特色園區(qū)的老舊工業(yè)區(qū)地塊提供政策傾斜、資金補(bǔ)助、項(xiàng)目指導(dǎo)等服務(wù)。（責(zé)任單位：*市工信局、商務(wù)局）

六、工作要求

（一）深入排查，構(gòu)建系統(tǒng)平臺(tái)。開(kāi)展全市工業(yè)用地利用情況調(diào)查，結(jié)合年度變更調(diào)查、工業(yè)用地不動(dòng)產(chǎn)登記以及歷年工業(yè)用地審批等情況，全面掌握工業(yè)用地實(shí)際利用及產(chǎn)出效益等信息，構(gòu)建全市統(tǒng)一的工業(yè)用地和老舊工業(yè)區(qū)數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)行動(dòng)態(tài)更新管理。（責(zé)任單位：*市工信局、*資源規(guī)劃局、住建局、行政審批局、稅務(wù)局）

（二）完善規(guī)劃，突出連片改造。結(jié)合國(guó)土空間規(guī)劃，圍繞產(chǎn)業(yè)集群培育，以連片改造提升為重點(diǎn)，鼓勵(lì)現(xiàn)狀零散的老舊工業(yè)區(qū)合理整合，對(duì)確需局部調(diào)整國(guó)土空間規(guī)劃的，及時(shí)按法定程序開(kāi)展規(guī)劃調(diào)整，科學(xué)編制全市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和空間布局規(guī)劃。（責(zé)任單位：*市工信局、*資源規(guī)劃局、發(fā)改委、昆山生態(tài)環(huán)境局）

（三）整體推進(jìn)，注重妥善安置。各區(qū)鎮(zhèn)結(jié)合自身發(fā)展實(shí)際，編制本地老舊工業(yè)區(qū)改造提升三年行動(dòng)方案和年度工作計(jì)劃，明確總體推進(jìn)目標(biāo)和工作舉措。同時(shí)，加大周轉(zhuǎn)性安置廠(chǎng)房建設(shè)，精準(zhǔn)制定老舊工業(yè)區(qū)內(nèi)保留安置清單，明確原地改造提升、就地安置、異地安置等分類(lèi)處置措施，避免優(yōu)質(zhì)企業(yè)流失。（責(zé)任單位：*市工信局、發(fā)改委、資源規(guī)劃局、住建局、應(yīng)急管理局、昆山生態(tài)環(huán)境局、稅務(wù)局）

（四）強(qiáng)化監(jiān)管，實(shí)施精準(zhǔn)騰退。完善工業(yè)用地一二級(jí)市場(chǎng)監(jiān)管體系，積極探索二級(jí)市場(chǎng)土地交易、股權(quán)變更納入監(jiān)管范圍，強(qiáng)化司法拍賣(mài)接續(xù)監(jiān)管。建立租賃管理平臺(tái)，定期對(duì)照履約監(jiān)管協(xié)議開(kāi)展督導(dǎo)檢查，對(duì)未能履約的企業(yè)及時(shí)督促整改；加強(qiáng)綜合執(zhí)法監(jiān)管，對(duì)拒不整改及整改未達(dá)標(biāo)的企業(yè)，按照約定的違約責(zé)任處置。（責(zé)任單位：市資源規(guī)劃局、發(fā)改委、工信局、財(cái)政局、應(yīng)急管理局、行政審批局、市場(chǎng)監(jiān)管局、昆山生態(tài)環(huán)境局、法院、稅務(wù)局、消防救援大隊(duì)）

（五）擇優(yōu)招引，明確產(chǎn)業(yè)定位。加大對(duì)老舊工業(yè)區(qū)改造提升項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)指引，明確產(chǎn)業(yè)方向、投資強(qiáng)度、畝均稅收等，嚴(yán)把入園產(chǎn)業(yè)關(guān)、質(zhì)量關(guān)。明確環(huán)境保護(hù)、安全生產(chǎn)等標(biāo)準(zhǔn)，推行消防安全標(biāo)準(zhǔn)化管理。注重園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理，推動(dòng)老舊工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化、集約化開(kāi)發(fā)和規(guī)范化管理。（責(zé)任單位：*市工信局、發(fā)改委、科技局、資源規(guī)劃局、商務(wù)局、應(yīng)急管理局、昆山生態(tài)環(huán)境局、消防救援大隊(duì)）

七、保障機(jī)制

（一）加強(qiáng)組織保障。充分發(fā)揮市級(jí)及各區(qū)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)改造升級(jí)工作領(lǐng)導(dǎo)小組職能，定期召開(kāi)工作推進(jìn)會(huì)，通報(bào)工作進(jìn)度，及時(shí)研究解決重大事項(xiàng)，有序推進(jìn)各項(xiàng)工作部署。根據(jù)工作需要，視情況抽調(diào)相關(guān)部門(mén)工作人員組成工作專(zhuān)班，實(shí)體化運(yùn)作，做好服務(wù)、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)管等日常工作。

（二）完善政策支撐。統(tǒng)籌謀劃、精打細(xì)算，全面系統(tǒng)整合已有政策，以工業(yè)區(qū)改造升級(jí)為核心，各區(qū)鎮(zhèn)各部門(mén)對(duì)本行動(dòng)方案涉及到的相關(guān)政策，要逐一細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)，制定實(shí)施細(xì)則，建立健全老舊工業(yè)區(qū)改造升級(jí)政策體系。

（三）健全考核機(jī)制。制定考核和激勵(lì)機(jī)制，不斷完善工作績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，將績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果納入全市高質(zhì)量考核體系。市工業(yè)區(qū)改造升級(jí)工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)進(jìn)行督查考核，定期進(jìn)行工作任務(wù)完成情況通報(bào)，對(duì)工作進(jìn)度緩慢的區(qū)鎮(zhèn)進(jìn)行掛點(diǎn)督導(dǎo)，確保改造工作順利推進(jìn)。

（四）強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)。充分利用信息網(wǎng)絡(luò)、新聞媒體、專(zhuān)家論壇等多種形式，加大政策宣傳力度，跟蹤報(bào)道成效明顯提升的示范樣點(diǎn)，宣傳改造提升的好經(jīng)驗(yàn)、好做法，引導(dǎo)更多的老舊工業(yè)區(qū)積極參與改造提升。

（五）加強(qiáng)工作引導(dǎo)。各區(qū)鎮(zhèn)要做好政策輔導(dǎo)，有針對(duì)性地引導(dǎo)和鼓勵(lì)相關(guān)土地使用權(quán)人加快盤(pán)活利用低效工業(yè)用地，促進(jìn)老舊工業(yè)區(qū)提質(zhì)增效。各區(qū)鎮(zhèn)要在2024年2月底前完成轄區(qū)的工業(yè)用地調(diào)查，并報(bào)送老舊工業(yè)區(qū)改造提升計(jì)劃清單。

本行動(dòng)方案由市工信局、市資源規(guī)劃局等牽頭部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。