昆山市老舊工業區改造提升

為深入貫徹國家、省和蘇州關于低效產業用地再開發的決策部署，加快推進全市老舊工業區改造提升，促進資源高效率配置，推動經濟高質量發展，根據《蘇州市老舊工業區改造提升三年行動方案（2024—2026年）》（蘇府辦〔2023〕198號）文件精神，結合我市實際，特制定本行動方案。

一、工作目標

圍繞“產業特色集聚、基礎配套完善、管理科學規范、質量效益提升”的工作目標，通過政策激勵，有效調動區鎮主動性和市場積極性，引導國有資本參與，堅持推進全市工業區改造提升，加快構建現代產業體系。力爭通過3年時間，計劃完成1萬畝以上全市老舊工業區改造提升任務，每年改造提升低效工業用地3500畝（其中工業用地收儲1500畝）以上。更新達產后畝均產出和稅收達到B類企業平均水平以上，產業集聚度、科技創新能力和安全環保水平進一步提升。

二、基本原則

老舊工業區改造提升按照“政府主導，規劃先行；市場取向，利益共享；有序推進，應改盡改”的原則，強化政府統籌和主導作用，全力激發市場積極性和創造性，扎實推進老舊工業區改造提升。

三、實施范圍

全市范圍內符合規劃要求，但土地利用效率低、產出效益差和現狀有提升空間，存在安全、環保和消防隱患的工業用地。重點是規劃功能為工業用地且可連片更新的老舊工業區。

四、改造模式

按照“拆除一批、建設一批、提升一批”的整體思路，采取政府收儲改造、第三方參與改造、村級集體改造、企業聯合改造、企業自主改造等5種模式，鼓勵各區鎮積極探索其他改造路徑，全面推進老舊工業區改造提升。

（一）政府收儲改造。各區鎮通過貨幣補償、功能置換等方式，取得連片區塊土地使用權，進行統一規劃設計、改造或拆除重建，后期用于招引重大制造業項目或開發建設產業園。

（二）第三方參與改造。引導國有企業、龍頭企業、園區運營商參與老舊工業區改造，通過統收統租、產權收購、兼并重組、合作開發等方式，取得連片區塊開發主導權，實行統一規劃、連片改造、整體運營。

（三）村級集體改造。在各區鎮主導下對老舊村二產留地項目，通過連片拆除重建或拆改結合等方式，建成主導產業定位明晰的產業園。鼓勵引入專業運營商，通過工程總承包等方式，提高產業策劃、規劃設計、招商運營水平。

（四）企業聯合改造。鼓勵相鄰的土地使用權主體實施聯合改造，統一規劃設計，充分利用邊角地、夾心地、插花地等零星用地，實現土地高效利用和空間布局優化。

（五）企業自主改造。鼓勵企業通過拆除重建、改擴建、加層改造等措施，充分利用地下空間以及邊角地、夾心地、插花地等零星用地，放寬容積率、建筑密度、建筑高度等控制性指標，擴大企業生產及配套空間。

（六）其他改造模式。鼓勵各區鎮積極發揮首創精神，探索其他改造模式，采用其他改造模式要經市政府批準。

五、政策支持

（一）允許零星工業用地歸宗開發。提高土地利用效率，對低效工業用地再開發中的零星地、邊角地和插花地，經批準可和鄰宗土地一并開發，并可通過協議出讓方式辦理供地手續。涉及零星永久基本農田的可參照全域土地綜合整治與生態修復工程永久基本農田布局調整有關規定辦理。（責任單位：*市資源規劃局、昆山生態環境局，各區鎮負責落實。以下均需各區鎮落實，不再列出，帶*為牽頭單位，下同）

（二）支持企業聯合連片改造。積極探索在符合規劃、權屬清晰、企業自愿、價值相當的情況下，支持項目用地之間進行空間位置互換或整合實施連片改造開發，開發完成后允許按原土地使用權比例辦理產權證。鼓勵龍頭企業整合上下游企業開發建設特色產業園，實現產業鏈園內配套。利用現有工業用地、工業廠房從事科技研發、生產***業等新業態的，繼續按原用途和土地權利類型使用土地過渡期政策。（責任單位：*市資源規劃局、*工信局、發改委、財政局<國資辦>）

（三）延長工業土地使用年限。鼓勵實施土地使用年限續期差別化政策，對符合規劃的改造地塊，在再開發提升改造過程中涉及土地使用年限延長續期的，可探索根據使用權主體畝均效益綜合評價、產業類型等綜合情況采用差別化的處置方式和差別化地價，但不得突破國家規定的工業用地出讓最低價，根據實際情況制定具體分類地價標準。（責任單位：*市資源規劃局、發改委、住建局、行政審批局）

（四）鼓勵工業用地增容。對經批準實施改造提升的項目，在符合相關技術規范的前提下，容積率宜高則高。結合實際情況，對不同類型產業用地設定差別化容積率標準，一般不低于 1.6。除現有場地確有限制外，應積極開發地下空間作為企業倉儲、停車等利用。對利用存量工業用地實施“工改工”項目，在不改變土地用途的前提下，通過廠房加層、拆除重建、老廠改造、內部整理等途徑提高容積率和增加地下空間的，不需繳納土地價款。優先支持納入老舊工業區改造提升計劃清單的項目用電需求。（責任單位：*市資源規劃局、發改委、財政局、消防救援大隊）

（五）鼓勵“工業上樓”。 引導企業向上要“空間”，制定“工業上樓”產業分類指導目錄，出臺“高容積率、高稅收、低地價”的獎勵政策，鼓勵企業“應上樓盡上樓”，全力打造“工業上樓”示范樣板。制定“工業上樓”建筑設計指南，一般容積率不低于2.0，明確平面設計、標準層面積、層高、荷載、減振隔振以及貨梯、設備井等預留條件，確保集約安全有序；同時，建設主體要根據入駐企業工藝、流程需求，對工業生產用房和配套用房的層高、柱網、荷載等進行個性化定制建設，因工藝、流程的需求并提供相關論證說明，可適當放寬局部建筑的高度和層高要求，具體標準按國家規定執行。（責任單位：*市工信局、*住建局、*資源規劃局、應急管理局、昆山生態環境局、消防救援大隊）

（六）支持功能配套完善。允許企業利用已有土地，結合自身及周邊企業需求，在符合相關規定的前提下，擴建或新建生活服務等非生產性用房，緩解部分企業自身配套不足問題。鼓勵同一工業園區內或相鄰企業的自建配套設施共建共享。在確保安全的前提下，產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限由15%提高到30%，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅。單一工業用地內，研發、中試設施、檢測等其他產業用途和配套設施的建筑面積占地上建筑總面積的比例上限由15%提高到30%，其中用于辦公、生活配套設施的比例不超過地上建筑總面積的15%。（責任單位：*市資源規劃局、住建局、行政審批局）

（七）降低改造成本。在老舊工業區改造提升過程中，對“工改工”類項目，為保障企業生產平穩過渡，在保障建設和生產安全的前提下，允許采用分期改造、滾動更新模式，實施從局部到整體分期開發。對納入老舊工業區改造計劃清單的“工改工”項目，原則上不強制要求采用預制內外墻板、預制樓梯板、預制樓板等裝配式建筑結構。給予連片改造成效明顯的運營項目適當獎勵。（責任單位：*市資源規劃局、*住建局、工信局、財政局、應急管理局、行政審批局、昆山生態環境局、消防救援大隊）

（八）降低融資成本。鼓勵金融機構對老舊工業區改造提升項目給予信貸支持，加快產品創新，引導銀行機構給予額度高、利率低、期限長的貸款支持；加強服務創新，通過在建工程抵押及余額抵押等多種方式，為園區建設、入園企業管理提供一攬子服務，保證開工、抵押滾動開發的資金需求。研究借助“專項債券+REITs”等模式，著力形成“投資建設—運營—退出—再投資”的良性循環。（責任單位：*市金融辦、發改委、財政局、人行昆山支行）

（九）創新運營和補償方式。鼓勵優質運營商整租產業空間，提升運營積極性，*導*業集聚、優化園區服務。區鎮通過土地收回、收購或集中安置等方式取得存量工業用地的，按總收購成本的40%~50%予以補貼，每畝補貼最高不超過60萬元。引導通過將補償款置換為股權、基金份額、信托份額等方式，實現補償款延時支付，減少即時支付壓力，將補償款回流項目投資。優先保障優質工業用地需求。（責任單位：*市工信局、*資源規劃局、*住建局、發改委、財政局、商務局）

（十）加快特色園區建設。鼓勵老舊工業區改造提升后，打造特色專業創新園區，積極引入社會專業資本參與新建特色園區建設管理，鼓勵引入專業第三方運營團隊，充分發揮專業機構在工程建設、產業招商、管理運營等方面的優勢。支持各區鎮對計劃新建特色園區的老舊工業區地塊提供政策傾斜、資金補助、項目指導等服務。（責任單位：*市工信局、商務局）

六、工作要求

（一）深入排查，構建系統平臺。開展全市工業用地利用情況調查，結合年度變更調查、工業用地不動產登記以及歷年工業用地審批等情況，全面掌握工業用地實際利用及產出效益等信息，構建全市統一的工業用地和老舊工業區數據庫，實行動態更新管理。（責任單位：*市工信局、*資源規劃局、住建局、行政審批局、稅務局）

（二）完善規劃，突出連片改造。結合國土空間規劃，圍繞產業集群培育，以連片改造提升為重點，鼓勵現狀零散的老舊工業區合理整合，對確需局部調整國土空間規劃的，及時按法定程序開展規劃調整，科學編制全市產業發展和空間布局規劃。（責任單位：*市工信局、*資源規劃局、發改委、昆山生態環境局）

（三）整體推進，注重妥善安置。各區鎮結合自身發展實際，編制本地老舊工業區改造提升三年行動方案和年度工作計劃，明確總體推進目標和工作舉措。同時，加大周轉性安置廠房建設，精準制定老舊工業區內保留安置清單，明確原地改造提升、就地安置、異地安置等分類處置措施，避免優質企業流失。（責任單位：*市工信局、發改委、資源規劃局、住建局、應急管理局、昆山生態環境局、稅務局）

（四）強化監管，實施精準騰退。完善工業用地一二級市場監管體系，積極探索二級市場土地交易、股權變更納入監管范圍，強化司法拍賣接續監管。建立租賃管理平臺，定期對照履約監管協議開展督導檢查，對未能履約的企業及時督促整改；加強綜合執法監管，對拒不整改及整改未達標的企業，按照約定的違約責任處置。（責任單位：市資源規劃局、發改委、工信局、財政局、應急管理局、行政審批局、市場監管局、昆山生態環境局、法院、稅務局、消防救援大隊）

（五）擇優招引，明確產業定位。加大對老舊工業區改造提升項目的產業指引，明確產業方向、投資強度、畝均稅收等，嚴把入園產業關、質量關。明確環境保護、安全生產等標準，推行消防安全標準化管理。注重園區運營管理，推動老舊工業區標準化、集約化開發和規范化管理。（責任單位：*市工信局、發改委、科技局、資源規劃局、商務局、應急管理局、昆山生態環境局、消防救援大隊）

七、保障機制

（一）加強組織保障。充分發揮市級及各區鎮工業區改造升級工作領導小組職能，定期召開工作推進會，通報工作進度，及時研究解決重大事項，有序推進各項工作部署。根據工作需要，視情況抽調相關部門工作人員組成工作專班，實體化運作，做好服務、指導、協調、監管等日常工作。

（二）完善政策支撐。統籌謀劃、精打細算，全面系統整合已有政策，以工業區改造升級為核心，各區鎮各部門對本行動方案涉及到的相關政策，要逐一細化標準，制定實施細則，建立健全老舊工業區改造升級政策體系。

（三）健全考核機制。制定考核和激勵機制，不斷完善工作績效評價標準，將績效評價結果納入全市高質量考核體系。市工業區改造升級工作領導小組負責進行督查考核，定期進行工作任務完成情況通報，對工作進度緩慢的區鎮進行掛點督導，確保改造工作順利推進。

（四）強化宣傳引導。充分利用信息網絡、新聞媒體、專家論壇等多種形式，加大政策宣傳力度，跟蹤報道成效明顯提升的示范樣點，宣傳改造提升的好經驗、好做法，引導更多的老舊工業區積極參與改造提升。

（五）加強工作引導。各區鎮要做好政策輔導，有針對性地引導和鼓勵相關土地使用權人加快盤活利用低效工業用地，促進老舊工業區提質增效。各區鎮要在2024年2月底前完成轄區的工業用地調查，并報送老舊工業區改造提升計劃清單。

本行動方案由市工信局、市資源規劃局等牽頭部門負責解釋。