產(chǎn)業(yè)功能的升級離不開空間載體的支撐。近年來，昆山開發(fā)區(qū)聚焦經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，積極調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局、提升產(chǎn)業(yè)能級，加速動能轉(zhuǎn)換和空間更新，“騰籠換鳥”盤活存量低效塊，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)用地增量空間的二次有效開發(fā)。

打造咖啡生豆倉儲分撥中心，推動咖啡產(chǎn)業(yè)集群從有到強(qiáng)的過程，正是開發(fā)區(qū)激活存量土地要素，向“低效用地”要“發(fā)展質(zhì)量”，助力產(chǎn)業(yè)提質(zhì)升級的一次成功探索和嘗試。得益于此，昆山開發(fā)區(qū)2023年咖啡生豆全口徑進(jìn)口7.99萬噸，占全國57.48%，貨值25.38億元，占全國57.55%，書寫了“一顆咖啡豆”的精彩故事。

『困境』

向存量土地要“發(fā)展流量”

3月15日，在亞太咖啡生豆分撥中心，昆山熠果國際貿(mào)易有限公司倉庫管理人員卸貨一批剛從巴西運來的咖啡豆。依托租用的1.8萬平方米專業(yè)存儲倉庫，熠果3月的咖啡生豆交易量達(dá)900噸，而此前租用的4千多平方米的紅酒倉庫不僅影響咖啡豆儲存品質(zhì)，更限制了咖啡豆的產(chǎn)量。

生豆存儲是咖啡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要一環(huán)。隨著千億級咖啡產(chǎn)業(yè)鏈的不斷延展，昆山開發(fā)區(qū)根據(jù)產(chǎn)業(yè)專項規(guī)劃研究，決定在昆山綜合保稅區(qū)內(nèi)建設(shè)全國首個咖啡生豆恒溫恒濕庫，進(jìn)一步補強(qiáng)咖啡生豆倉儲物流功能。

然而，要在“寸土寸金”的開發(fā)區(qū)建成用地需求近50畝的生豆存儲倉庫，這并不容易。如何在幾近飽和的空間中騰挪出適用土地，成為一道亟待解決的難題。

『破局』

“擠”出一個咖啡生豆倉儲中心

產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢在必行。截至2022年底，昆山開發(fā)區(qū)土地開發(fā)強(qiáng)度已接近74%，高于深圳、上海等工業(yè)大市水平，產(chǎn)業(yè)用地高度依靠存量挖潛。用地需求產(chǎn)生后，開發(fā)區(qū)多措并舉解困局，探索出一套工業(yè)用地提質(zhì)增效由政府引導(dǎo)、市場主體操作的實現(xiàn)路徑——

針對項目生產(chǎn)需求，區(qū)內(nèi)多部門聯(lián)合走訪、摸排存量用地情況，強(qiáng)化集體會商和項目準(zhǔn)入，最終鎖定綜保區(qū)轄區(qū)兩家企業(yè)連接處未充分利用土地共計48.54畝作為定向產(chǎn)業(yè)功能更新地塊。兩家企業(yè)未開發(fā)面積占比各約21%、56.75%，低效用地通過存量煥新，放大“1+1＞2”利用效益。

土地轉(zhuǎn)讓這道產(chǎn)業(yè)空間“加減法”，背后關(guān)系繁雜、流程眾多。2022年，經(jīng)區(qū)相關(guān)部門和企業(yè)多方磨合確認(rèn)，進(jìn)一步明確各方權(quán)益責(zé)任，在滿足原有廠區(qū)生產(chǎn)運營所涉消防、環(huán)保、安全、交通等規(guī)范要求基礎(chǔ)上，立足“結(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓+國資回購+合并宗地”模式，推動兩家企業(yè)低效地塊重新“入庫”，最終完成相鄰地塊的分割轉(zhuǎn)讓和宗地合并，整合形成可更新用地。

合并宗地后，開發(fā)區(qū)多部門接力服務(wù)，前期先行介入地塊研判，進(jìn)行定制化規(guī)劃與設(shè)計，著手建設(shè)國內(nèi)首個專業(yè)化與標(biāo)準(zhǔn)化恒溫恒濕庫用于咖啡生豆倉儲物流，確保項目方案與存量地塊相匹配；同時，加快并聯(lián)預(yù)審，及時辦理地塊分割轉(zhuǎn)讓與并宗；項目更新后落實全生命周期監(jiān)管，確保項目按期開工建設(shè)。

『成效』

全球好豆，匯聚昆山

高大寬敞的倉庫內(nèi)咖香撲鼻，無處不在的智能化聯(lián)動系統(tǒng)實現(xiàn)溫度濕度等參數(shù)全天候監(jiān)測、實時分析、異常預(yù)警和自動調(diào)節(jié)……去年6月，亞太咖啡生豆分撥中心一期項目投用，可儲存咖啡生豆5萬噸。得知消息的熠果國際第一個簽約入駐，去年交易量突破1.5萬噸，拼接出一張鏈接15個國家的進(jìn)口網(wǎng)絡(luò)和以長三角為核心的全國銷售版圖。

目前，分撥中心可滿足保稅生豆烘培量的倉儲、物流調(diào)配需求，助力綜保區(qū)從單一的電子信息產(chǎn)業(yè)向以咖啡生豆為起點的貿(mào)易、物流、研發(fā)、生產(chǎn)、銷售“五大中心”為一體的咖啡全產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)型。