你問我答！詳解昆山住宅專項維修資金使用
什么是住宅專項維修資金？
住宅專項維修資金是什么時候交存的？
使用原則是什么？
存在何處？如何監管？
……
關于大家關心的問題
我們統一為業主梳理了如下相關問答
住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
新建商品住宅在辦理房屋交付備案時，先由開發建設單位統一交存住宅專項維修資金。開發建設單位在向購房人辦理房屋交付手續時，應當出具由維修資金行政主管部門開具的省財政廳統一監制專用**，向業主收回已代交的維修資金。
業主交存的住宅專項維修資金由市住建部門代管，并以一個物業管理區域（小區）為單位設賬，分別按照幢、單元、房屋戶號設立分戶賬，明細核算到戶。業主交存的維修資金按戶核算，不能統籌使用。
根據住建部第165號令規定，住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、�？顚Ｓ�、所有權人決策、政府監督的原則。
我市住宅專項維修資金制度建立于2002年7月。目前所執行住宅專項維修資金管理的法律、法規、規章等依據有：《中華人民共和國民法典》、《住宅專項維修資金管理辦法》（國家建設部、財政部第165號令）、《江蘇省住宅專項維修資金管理辦法》（蘇建房管〔2014〕208號）、《蘇州市商品住宅專項維修資金管理暫行辦法》（蘇府規字〔2012〕1號）等。
商品房屋專項維修資金的交存數額，按照產權登記的建筑面積計算，具體標準為：不配備電梯的房屋按照75元/平方米交存；配備電梯的房屋按照125元/平方米交存；住宅小區內單一產權獨立式房屋，無論是否配備電梯，均按30元/平方米交存等，房屋的維修資金交存主體為購房業主。
住宅專項維修資金屬于交存該筆資金的購房業主所有。當業主出售自己的住宅時，住宅專項維修資金余額不得提取。因此在辦理住宅所有權轉移前，房屋賣買雙方可商定住宅專項維修資金余額的結算事宜。在住宅所有權轉移后，住宅專項維修資金將隨住宅所有權同時轉移。
根據蘇府規字〔2012〕1號文件規定，住宅專項維修資金隨房屋登記轉移而轉移，業主無需辦理住宅專項維修資金過戶手續。
住宅專項維修資金自存入維修資金專戶之日起計息，每年年末一次將利息分別計入每一賬戶，轉作住宅專項維修資金滾存使用。其中：存期不滿一年的按銀行活期存款利率計息，存滿1年的按1年期銀行定期存款利率計息。
住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造，不得挪作他用。住宅共用部位一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、安防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施、物業用房等。
根據蘇府規字〔2012〕1號文件規定，以下六種情況不得使用住宅專項維修資金：
①依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
②依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
③應當由責任人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
④經營性設施設備以及根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用；
⑤業主專有部位、專有設施設備的維修和更新、改造費用；
⑥其他不應當列支的情形。
住宅專項維修資金的使用，應當遵循規范操作、公開透明、方便快捷、受益人和負擔人相一致的原則。
根據《中華人民共和國民法典》規定：使用建筑物及其附屬設施的維修資金，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。改建、重建建筑物及其附屬設施，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。
住宅專項維修資金的申請主體一般有業主委員會、物業管理委員會、社區居（村）民委員會或物業服務企業、業主大會和相關業主。
住宅專項維修資金申請使用的備案階段主要提供以下材料：
①《維修和更新、改造方案》；
②《維修和更新、改造費用預算分攤清冊確認書》及《維修資金預算分攤清冊》；
③《住宅專項維修資金使用公示》；
④《住宅專項維修資金使用公示證明》；
⑤《住宅專項維修資金使用備案申請表》；
⑥業主委員會備案表復印件、業主委員會授權委托書及經辦人身份證復印件；
⑦物業服務合同復印件；
⑧申請使用維修資金申請書及方案論證相關資料；
⑨招投標相關資料、施工合同相關資料、相關照片及應提供的其他資料。
住宅專項維修資金申請使用的結算階段主要提供以下材料：
①《住宅專項維修資金使用結算申請表》；
②《住宅專項維修資金使用項目驗收報告》；
③實付工程款發票原件或電子票；
④《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》及支付清冊；
⑤維修（審計、監理等）合同原件及施工圖紙等相關資料；
⑥審計、監理等報告原件；
⑦《住宅專項維修資金決算使用公示》；
⑧《住宅專項維修資金決算使用公示證明》；
⑨相關照片及應提供的其他資料。
住宅專項維修資金申請使用的尾款階段主要提供以下材料：
①《住宅專項維修資金尾款申請表》；
②實付尾款發票原件或電子票；
③尾款支付清冊及應提供的其他資料。
根據蘇府規字〔2012〕1號文件規定，維修資金使用具體分攤原則：
①按小區、按幢、按單元、按戶分攤，其中：屋面維修，由屋面庇護范圍分攤；基礎、外墻維修，由整幢樓分攤；地下室（車庫）維修費用，由相關業主分攤。
②涉及整個小區維修，先由小區共有維修資金承擔；共有維修資金不足部分，再由全體業主分攤。
③未售出房屋應分攤的維修費用，由開發建設單位承擔。
④未交存維修資金或者續籌不足，發生的維修由涉及范圍相關業主自行籌資承擔。
《蘇州市住宅區物業管理條例》規定：物業保修期屆滿后，發生下列危及房屋安全以及人身、財產安全的緊急情形之一，需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行應急維修、更新和改造的，業主大會、業主委員會可以依法申請使用住宅專項維修資金：
（一）外墻、屋面防水損壞造成滲漏的；
（二）電梯故障危及人身安全的；
（三）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；
（四）樓體單側外立面有脫落危險的；
（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；
（六）消防設施損壞，危及公共消防安全的；
（七）其他危及房屋安全和人身、財產安全的緊急情況。
應急維修費用向業主公示后，從相關業主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有部分面積分攤列支；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。
對本條第一款規定的應急維修情形相關主體未及時提出申請，且已出現嚴重影響業主生活或者危及人身財產安全情形的，鎮人民政府（街道辦事處）和縣級市（區）物業管理行政主管部門應當督促業主和業主委員會或者相關責任人限期維修，也可以組織代為維修。代為維修費用經審核或者審計后，向業主公示并依法列支。
應急程序可以省略“三分之二以上業主參與表決且半數以上業主同意”，即維修資金使用表決環節。
住宅專項維修資金按戶核算，業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%，應當由業主及時續交。
業主可登錄“鹿路通”APP查詢自己名下房屋的維修資金賬戶余額、明細、結息等相關信息，全面準確了解自家房屋的住宅專項維修資金情況。目前，部分小區可以線上查詢，后續將不斷增加維修資金線上查詢的小區數量。
根據蘇府規字〔2012〕1號文件規定：因拆遷等原因造成住宅滅失的，可由拆遷所在地的房屋征收辦統一為被征收房屋的業主辦理維修資金退付、注銷手續。
不能。我市住宅專項維修資金制度是在2002年7月開始建立的，在此之前的商品房尚未交存住宅專項維修資金。這部分住宅的共用部位共用設施設備維修，應由維修涉及范圍內相關業主按照各自擁有房屋建筑面積以自有資金分攤承擔。
