最近我發(fā)現(xiàn)一個(gè)挺有意思的現(xiàn)象——總有人喊著房價(jià)還要跌，可你仔細(xì)看市場，北上廣深這些大城市的好地段房子，其實(shí)早就開始偷偷漲價(jià)了。特別是杭州、上海這些地方，有些小區(qū)房價(jià)一個(gè)月能漲大幾十萬，這事到底咋回事？咱們今天就把這些數(shù)據(jù)掰開了揉碎了聊。

一、杭州成了漲價(jià)急先鋒，豪宅普宅都在動(dòng)

要說這波行情里最猛的還得是杭州。西湖區(qū)之江板塊有套別墅，掛牌價(jià)直接跳漲940萬，中介老哥跟我說："現(xiàn)在位置好的別墅3000萬都打不住，去年這時(shí)候2400萬還能挑挑揀揀呢！"其實(shí)不光是豪宅，普通住宅也跟風(fēng)漲。錢塘區(qū)龍湖春江天越的房子，1月份還是2.95萬/平，2月份就沖到3.15萬，一個(gè)月漲2000塊。西湖文鼎苑更夸張，一個(gè)月單價(jià)漲4500塊，現(xiàn)在都5.32萬/平了。

不過別以為杭州所有房子都在漲，現(xiàn)在降價(jià)房源還是比漲價(jià)的多。最近15天杭州有1.68萬套房在降價(jià)，漲價(jià)的才2300套。但有個(gè)關(guān)鍵變化——房東們不像之前那樣天天調(diào)價(jià)了。現(xiàn)在杭州二手房成交量蹭蹭漲，3月前半個(gè)月就賣了5000套，整個(gè)月破萬套基本穩(wěn)了。這成交量跟2021年樓市最火的時(shí)候差不多，看來"量在價(jià)先"的老話又要應(yīng)驗(yàn)了。

二、全國都在上演"冰火兩重天"

這波行情可不是杭州獨(dú)一份，其他大城市也一個(gè)樣：

上海浦東花木綠城錦繡蘭庭128平的房子，去年11月賣1490萬，今年1月同戶型直接1655萬成交，兩個(gè)月漲出165萬，夠在三四線城市買套房了。
北京望京西園一區(qū)99平的房子，半年漲了66萬，相當(dāng)于每個(gè)月工資得多掙11萬才趕得上房價(jià)漲幅。
成都高新區(qū)凱德世紀(jì)名邸的房子，去年9月賣274萬，現(xiàn)在同戶型320萬成交，半年漲46萬，連老破小學(xué)區(qū)房都跟著漲了12%。

但注意啊，這些漲價(jià)都集中在核心地段。像廣州雖然有些小區(qū)每天上百人看房，但郊區(qū)房子照樣跌得媽都不認(rèn)識。說白了現(xiàn)在買房就跟炒股似的——得會挑"龍頭板塊"。

三、黃奇帆說的對，救樓市關(guān)鍵在去庫存

今年年初黃奇帆說的挺明白：中國樓市沒美國次貸危機(jī)那種雷，問題就是庫存太多。現(xiàn)在全國新房庫存夠賣21.3個(gè)月，比正常水平多出小半年。二手房更夸張，北京掛著15萬套，上海23萬套，杭州18萬套...不過這些數(shù)字看著嚇人，其實(shí)得拆開看。

重點(diǎn)來了！核心區(qū)域的庫存已經(jīng)見底了。2024年底的數(shù)據(jù)顯示，大部分城市好地段的房子只夠賣12-14個(gè)月，這已經(jīng)進(jìn)入"安全區(qū)"。比如杭州之江板塊，政府15年沒批過別墅用地，現(xiàn)存獨(dú)棟別墅賣一套少一套，有錢人搶著要，過去十年漲了367%，是普通住宅的三倍。現(xiàn)在這些稀缺房源，房東說漲就漲，根本不跟你商量。

四、未來樓市三大真相

1."地段戰(zhàn)爭"越演越烈：以后可能得用"三個(gè)20%"標(biāo)準(zhǔn)選房——前20%的城市、前20%的板塊、前20%的小區(qū)。像深圳早就開始漲了，杭州之江、上海張江這些產(chǎn)業(yè)扎堆的地方，房價(jià)根本剎不住車。
2.老破小也能翻身：帶頂級學(xué)區(qū)的老房子照樣吃香。上海南丹小區(qū)這種93年的老房子，兩個(gè)月單價(jià)漲1.2萬，比很多新房都猛。不過得記住——必須是"學(xué)區(qū)+地鐵+醫(yī)院"三項(xiàng)全能的真核心。
3.郊區(qū)房子可能變"不動(dòng)產(chǎn)"：那些遠(yuǎn)郊大盤、文旅地產(chǎn)，搞不好真要套牢一輩子。現(xiàn)在杭州二手房掛牌量18萬套，但主城區(qū)好房子根本不愁賣，難賣的都是臨安、富陽這些遠(yuǎn)郊盤。

五、現(xiàn)在該不該買房？

剛需和改善的朋友得想明白幾點(diǎn)：

別指望抄在最底點(diǎn)，核心區(qū)好房子現(xiàn)在就是"黃金坑"。杭州二手房成交量破萬套的時(shí)候，21年那波行情就是這么啟動(dòng)的。
學(xué)區(qū)房要買就買"雙保險(xiǎn)"的，既有現(xiàn)在的好學(xué)校，又有未來規(guī)劃的新校區(qū)。
遠(yuǎn)離"三無產(chǎn)品"：沒產(chǎn)業(yè)、沒地鐵、沒稀缺景觀的房子，再便宜都別碰。

說白了，現(xiàn)在的樓市就像大篩子——好的漏不下去，差的漲不起來。那些天天喊房價(jià)要崩的，要么沒關(guān)注真實(shí)市場，要么故意裝睡。就像我中介朋友說的："帶客戶看三個(gè)月房，眼睜睜看著看中的房子從500萬漲到550萬，最后哭著求業(yè)主賣房的客戶見多了。"