【普法·微釋法】二房東“跑路”，租戶維權(quán)要注意哪些法律問題？
簽了續(xù)租合同后二房東“跑路”
房東要收房，租戶該如何維權(quán)？
除要求退款外
可以要求二房東賠償違約金嗎？
2024年7月，王先生（文中均系化名）與藍(lán)天公司的代表李云簽署《房屋租賃合同》，王先生以月租7500元承租藍(lán)天公司提供的涉案房屋，押一付三，租期自2024年7月至2024年10月。王先生向李云支付房租等費用共34110元。2024年9月，雙方達(dá)成續(xù)租，王先生仍以月租金7500元價格承租涉案房屋，租賃期限自2024年10月至2025年3月，已付押金轉(zhuǎn)為續(xù)租合同下租金。王先生支付租金等費用共23100元。
2024年11月，房東通知因聯(lián)系不上藍(lán)天公司、李云，要收回房屋。因藍(lán)天公司、李云未能繼續(xù)提供房屋，也未退款，故王先生訴至北京市海淀區(qū)人民法院，要求解除租賃合同、藍(lán)天公司和李云共同退還押金7500元、藍(lán)天公司賠償違約金15000元。
經(jīng)法院公告送達(dá)，藍(lán)天公司、李云未在答辯期內(nèi)提交書面答辯狀及證據(jù)，亦未到庭答辯。
藍(lán)天公司與王先生續(xù)簽《房屋租賃合同》約定租賃期限至2025年3月，但房東通知王先生于2024年11月搬離涉案房屋，藍(lán)天公司未在租賃期限內(nèi)持續(xù)提供房屋，應(yīng)屬根本違約。2024年11月后，藍(lán)天公司作為出租代理人已無法繼續(xù)履行合同，雙方租賃關(guān)系終止，約定的租賃期限已屆滿。王先生再行請求解除合同，已無必要，故法院對此不予支持。
王先生與藍(lán)天公司簽署《房屋租賃合同》，李云作為經(jīng)辦人簽字。李云雖然收取了合同項下款項，現(xiàn)無證據(jù)證明其超越職務(wù)權(quán)限在合同中簽字，簽字效力應(yīng)對藍(lán)天公司有效。王先生依約支付押金7500元后，藍(lán)天公司違約未繼續(xù)提供房屋。雙方租賃關(guān)系終止后，藍(lán)天公司應(yīng)退還押金7500元。王先生請求藍(lán)天公司退還押金7500元的訴訟請求，符合事實與法律規(guī)定，法院予以支持。王先生同時要求李云退還押金7500元，無事實與法律依據(jù)，法院不予支持。
《房屋租賃合同》約定了乙方違約需要支付違約金的情形，并未約定甲方違約需要支付違約金情形。王先生請求藍(lán)天公司賠償違約金15000元的訴訟請求，無合同依據(jù)，法院不予支持。
最終，法院判決藍(lán)天公司退還王先生房屋押金7500元。
租戶維權(quán)，請記住這幾點↓
發(fā)生糾紛后，應(yīng)及時向出租方發(fā)送解除通知或向法院起訴。《房屋租賃合同》中，出租方的主要義務(wù)是持續(xù)提供符合雙方約定的房屋供承租人使用。當(dāng)出租方無法持續(xù)提供房屋，在無合同中免責(zé)條款約定情形下，一般構(gòu)成根本違約。《房屋租賃合同》中若將此種情形作為承租方享有解除權(quán)的情形，承租人可直接依據(jù)發(fā)生解除的事由，主張解除合同。《房屋租賃合同》中未約定或者未明確約定解除事由時，承租人可根據(jù)民法典第五百六十三條法定解除規(guī)定，主張解除合同。
解除合同還需注意期限問題，若租賃合同已實際終止，且約定租賃期限屆滿，再次確認(rèn)解除已無必要。
房屋租賃中常見涉及的費用包括房租、押金、服務(wù)費、網(wǎng)費、水電費、燃?xì)赓M等費用。合同解除后，未履行的部分不再繼續(xù)履行，因此出租方無權(quán)占有未使用的相應(yīng)費用，未使用費用應(yīng)予返還。《房屋租賃合同》中對退費情形有約定的，一般應(yīng)按約定處理；未作約定，可逐項列明未使用費用明細(xì)，并提供相應(yīng)證據(jù)。
《房屋租賃合同》應(yīng)對違約金明確約定，沒有約定違約金條款的，無從適用。在簽署《房屋租賃合同》時，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注違約條款中是否約定違約金條款，雙方違約金條款是否對等，對約定不明確的條款應(yīng)當(dāng)及時確認(rèn)條款含義。根據(jù)民法典第五百八十五條規(guī)定，雙方可以約定金額或者計算方式，處理糾紛時仍以實際損失為基礎(chǔ)，承租方發(fā)生糾紛后，應(yīng)當(dāng)注意收集、固定實際損失相關(guān)證據(jù)，若違約金不足以彌補實際損失，可以請求法院增加違約金金額。
解除合同后，若因出租方違約造成損失，承租方可以主張出租方違約責(zé)任。違約金僅是違約責(zé)任的一種承擔(dān)方式，若存在其他損失，應(yīng)向法院提供相應(yīng)證據(jù)予以證明其損失范圍、損失金額。
第五百六十三條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；
（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；
（五）法律規(guī)定的其他情形。
以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。
第五百八十五條 當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
來源：尚法昆山
