房地產市場好像又開跌了...
2025 年 10 月全國樓市 “止跌回穩” 進程遇阻，核心指標全面下滑，調整壓力超預期釋放，二手房、次新房受新房沖擊加速下行，“十五五”對地產無增量表述。
1. 銷售：降幅擴大至年內峰值
單月成交：百強房企新房銷售額同比驟降 42%，創年內單月最大降幅
累計表現：1-10 月累計成交同比下跌 16%，10 月成為全年表現最差月份
行業特征：各梯隊房企銷售門檻均降至近年最低，TOP100 房企門檻同比降 23.4%
2. 供應：量能收縮至年內次低
供應數據：新房供應量環比大降 51%、同比減少 21%，僅高于 2 月水平
房企行為：拿地開工意愿低迷，“不敢多推盤、不愿拿地” 成為行業主流策略
庫存影響：三四線城市去庫存壓力突出，全國庫存去化周期維持高位
3. 土地：極度分化且溢價率創新低
成交規模：全國經營性土地成交金額環比降 20%、同比降 35%，建面環比降 13%
市場特征：平均溢價率僅 2.7%，創年內新低，非核心城市地塊流拍率約 5%
分化表現：上海、杭州等核心城市現高溢價地塊，非核心城市持續遇冷
4. 新房：成交加速下滑
成交數據：新房成交同比下降 36%，僅環比微增 1%
城市分化：一線城市政策寬松未達預期，二三線城市深度調整
價格壓力：全國商品房價格下行壓力持續，同質化供應問題凸顯
5. 去化：整體降溫，上海高端盤棄號嚴重
去化率：30 城新房整體去化率僅 37%，市場承接力不足
重點案例：上海高端盤出現罕見棄號潮，核心地段優質項目難改頹勢
需求端：勞動力市場壓力與收入預期謹慎抑制購房意愿
6. 二手：表現嚴峻，量價齊跌
成交數據：單月成交同比下降 23%，環比降幅達 11%
價格表現：以上海為例，近八成二手房成交價低于掛牌價 5% 以上
市場地位：雖對新房替代效應增強，但整體交易規模仍呈收縮態勢
7. 二手影響：改善類次新受新房沖擊最大
核心沖擊：次新房因新房同質化供應、價格優勢減弱遭分流
需求轉移：購房者更傾向 “所見即所得” 的二手房，但改善需求受抑制
結構變化：二手房占比提升至 64.93%（杭州 1-9 月數據），但改善型交易萎縮
從政策角度分析，十五五” 明確從 “增量引擎” 轉向民生保障屬性，無增量表述
市場預測銷售額或從 12.4 萬億元降至 7.7 萬億元。
1. 銷售：降幅擴大至年內峰值
單月成交：百強房企新房銷售額同比驟降 42%，創年內單月最大降幅
累計表現：1-10 月累計成交同比下跌 16%，10 月成為全年表現最差月份
行業特征：各梯隊房企銷售門檻均降至近年最低，TOP100 房企門檻同比降 23.4%
2. 供應：量能收縮至年內次低
供應數據：新房供應量環比大降 51%、同比減少 21%，僅高于 2 月水平
房企行為：拿地開工意愿低迷，“不敢多推盤、不愿拿地” 成為行業主流策略
庫存影響：三四線城市去庫存壓力突出，全國庫存去化周期維持高位
3. 土地：極度分化且溢價率創新低
成交規模：全國經營性土地成交金額環比降 20%、同比降 35%，建面環比降 13%
市場特征：平均溢價率僅 2.7%，創年內新低，非核心城市地塊流拍率約 5%
分化表現：上海、杭州等核心城市現高溢價地塊，非核心城市持續遇冷
4. 新房：成交加速下滑
成交數據：新房成交同比下降 36%，僅環比微增 1%
城市分化：一線城市政策寬松未達預期，二三線城市深度調整
價格壓力：全國商品房價格下行壓力持續，同質化供應問題凸顯
5. 去化：整體降溫，上海高端盤棄號嚴重
去化率：30 城新房整體去化率僅 37%，市場承接力不足
重點案例：上海高端盤出現罕見棄號潮，核心地段優質項目難改頹勢
需求端：勞動力市場壓力與收入預期謹慎抑制購房意愿
6. 二手：表現嚴峻，量價齊跌
成交數據：單月成交同比下降 23%，環比降幅達 11%
價格表現：以上海為例，近八成二手房成交價低于掛牌價 5% 以上
市場地位：雖對新房替代效應增強，但整體交易規模仍呈收縮態勢
7. 二手影響：改善類次新受新房沖擊最大
核心沖擊：次新房因新房同質化供應、價格優勢減弱遭分流
需求轉移：購房者更傾向 “所見即所得” 的二手房，但改善需求受抑制
結構變化：二手房占比提升至 64.93%（杭州 1-9 月數據），但改善型交易萎縮
從政策角度分析，十五五” 明確從 “增量引擎” 轉向民生保障屬性，無增量表述
市場預測銷售額或從 12.4 萬億元降至 7.7 萬億元。
