雙方有時(shí)間只是個(gè)假設(shè)？平臺(tái)只要有網(wǎng)絡(luò)，有電，就全年無休。我現(xiàn)在:寫的太多了，現(xiàn)在流程其實(shí)簡(jiǎn)化了很多，從去年開始，只要買賣雙方都有時(shí)間。整個(gè)交易流程7個(gè)工作日內(nèi)完全可以跑完，包括有商業(yè)貸款的流程。房東有按揭貸款的可能稍微久一點(diǎn)，也是可以通過帶押過戶解決的 (2024-03-07 11:39)
再論消滅昆山房產(chǎn)騙子中介的唯一方法（2）
第一章 二手房屋交易各方的詳細(xì)介紹（包括陷阱和漏洞） 從昆山二手房屋交易的現(xiàn)狀說起---- 說現(xiàn)狀之前，先介紹一下二手房屋交易各方的情況： 二手房屋交易參與方主體如下：購房者，也稱買家，售房者，也稱賣家，居間人，也稱房產(chǎn)中介、或房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人銀行， 提供銀行貸款、全款買房除外房產(chǎn)交易中心，過戶、繳納各種稅賦、辦理不動(dòng)產(chǎn)證 一、購房者：1. 購房者定義：剛需，二套，三套，昆山戶籍最多限購三套房購房者定義中，剛需應(yīng)該是最多的，也是最迫切買房的，二套，三套依次遞減，如果按照購房款的肥瘦來區(qū)分，剛需有比較多的購房款，因?yàn)槭堑谝淮钨彿浚瑴?zhǔn)備了比較充足的首付款，比較肥了，當(dāng)然，也有些是按照30%準(zhǔn)備的。如果按照購房的經(jīng)驗(yàn)來區(qū)分，剛需是最少或無任何經(jīng)驗(yàn)，二套，三套依次遞增， 剛需只要踏進(jìn)了房產(chǎn)中介的門店，其實(shí)已經(jīng)是房產(chǎn)中介的獵物了， 獵物又肥又單純，又迫切購房，房產(chǎn)中介的最愛了，大餐送上門來，自然笑納，當(dāng)然是笑臉相迎客，這個(gè)內(nèi)心的喜啊，不勝言表啊，真是天上掉下了人民幣了。 二套、三套的買家的有些購房經(jīng)驗(yàn)，但是比起職業(yè)化、閱人無數(shù)的房產(chǎn)中介來，還是小巫見大巫了。 其實(shí)，悲劇已經(jīng)產(chǎn)生了，肥美的獵物遇到的是槍法精準(zhǔn)的獵人，一打一個(gè)準(zhǔn)，結(jié)果不言而語. （正規(guī)房產(chǎn)中介除外） 2. 購房者資質(zhì)問題，這個(gè)主要是涉及到銀行貸款，當(dāng)然，你是全款就不存在問題了。這個(gè)資質(zhì)不是購房資質(zhì)，而是購房者的債務(wù)問題，這個(gè)也是需要重點(diǎn)考察的，如果購房者負(fù)債比較嚴(yán)重，違約比較多，征信很差，收入低或沒有收入，即便是有購房資質(zhì)，也是很難從銀行那邊申請(qǐng)到貸款買房了。 很多沒有責(zé)任的房產(chǎn)中介，根本就沒有考慮到這一點(diǎn)，完全不顧購房者有沒有資質(zhì)購房，為了促成成交，獲取居間費(fèi)，或者違約金，更大的謀取購房者的首付款，而行騙購房者，說沒有問題，我們可以跟你包裝，有些購房者在于迫切購房的需求，也就同意了，這就為房產(chǎn)騙子中介提供了利潤(rùn)空間。 購房者是否真實(shí)存在？這個(gè)問題，好像是多余的？ 沒有購房者，怎么買房？房產(chǎn)中介圖什么，后面會(huì)講到。 絕不是廢話一句。 3. 購房者的購房款， 購房者的購房款分一下幾類： 定金， 在房產(chǎn)中介簽訂居間合同的時(shí)候，需要把定金轉(zhuǎn)賬給售房者，一般講是這樣的，但是有些房產(chǎn)中介是把定金轉(zhuǎn)賬到房產(chǎn)中介的賬號(hào)，再轉(zhuǎn)到賣家的賬號(hào)，還有定金的多少，一般是2萬，有些房產(chǎn)中介會(huì)誘導(dǎo)買家繳納更多的定金，3萬，5萬不等，理由是說定金越多，讓賣家承擔(dān)更多的違約金，但是購房者也同樣需要承擔(dān)相同多的違約金，這里買家需要注意了，如果你違約，你支付了5萬元定金，賣家是不退定金的，或房產(chǎn)中介吞了你的定金，你就是損失了5萬元定金了，定金這塊風(fēng)險(xiǎn)非常大。 首付款， 首付款是一筆巨款，如果購房者亂轉(zhuǎn)賬，有可能會(huì)損失掉首付款，當(dāng)然，正規(guī)的房產(chǎn)中介一般不會(huì)，如果你遇到黑中介，就危險(xiǎn)了。 有些沒有經(jīng)驗(yàn)，防范意識(shí)差，急于購房的買家，經(jīng)不起中介的敲打，軟磨硬泡，把首付款轉(zhuǎn)賬給中介，讓中介去對(duì)接賣家，辦理房屋交易，最后導(dǎo)致首付款收不回來了，造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。 首付款轉(zhuǎn)賬正確的做法是轉(zhuǎn)賬到銀行指定賬戶凍結(jié)起來，或轉(zhuǎn)到到相關(guān)第三方資管平臺(tái)，但是很多買家不知道這樣轉(zhuǎn)賬安全，或者中介忽悠買家把首付款轉(zhuǎn)到中介賬戶，或賣家賬戶，如果中介或賣家卷款跑路，后果可想而知。 另外，防止首付款即房?jī)r(jià)總款，這個(gè)下面會(huì)講到。 總之，首付款隱藏著巨大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，購房者須慎之又慎。 中介傭金， 一般是總房款的1%-3%之間協(xié)商，但是就有些中介不這么干，嫌錢少，交易快完成了，臨時(shí)增加加急服務(wù)費(fèi)，想方設(shè)法讓買家出錢。你要多賺錢，也可以理解，但是不能這樣賺錢，你可以增加一些增值服務(wù)，讓買家切實(shí)享受到了這種服務(wù)，買家也是樂意付費(fèi)的，不要以損害買家的利益來增加自己的收入。 貸款手續(xù)費(fèi)， 這個(gè)貸款手續(xù)費(fèi)，銀行規(guī)定是不收取的，但是如果購房者的征信只是稍稍差些，只要抬高點(diǎn)利息，也是能辦理下來的，銀行那邊打點(diǎn)一下，也就過了，這個(gè)就是貸款手續(xù)費(fèi)了。 契稅 契稅就不用說了，買過房的都知道。 其他小錢就不列舉。 二、售房者：1. 售房者定義：售房者既賣家就不存在剛需的說法了，賣家只要把真實(shí)的房源發(fā)布在房屋交易平臺(tái)網(wǎng)站或門店即可。就這么簡(jiǎn)單？遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有這么簡(jiǎn)單，也存在巨大的交易風(fēng)險(xiǎn)，售房者的房源信息是否真實(shí)的，是否被銀行查封，是否被拿去抵押過，房產(chǎn)是否資不抵債，房產(chǎn)是否被拍賣等等 看看售房者如何損失了自己的的房子的： 怎么操作，如下：房產(chǎn)黑中介會(huì)找一個(gè)假購房者，當(dāng)然，這個(gè)假購房者是個(gè)真實(shí)的人存在，而且這個(gè)假購房者征信很好，沒有負(fù)債，有購房者資質(zhì)，但是他沒有購房需求，事情做完，給多少好處費(fèi)。 賣房者迫切賣房，賣方者是不知道購房者的內(nèi)情的，當(dāng)假購房者支付了定金，接著支付完首付款的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候，購房者提出要求，要求過戶，賣家想貸款沒有銀行審批，連銀行預(yù)審批都還沒有辦理，尾款也沒有到賬，怎么能過戶，房產(chǎn)中介這個(gè)時(shí)候就忽悠賣家過戶，賣家經(jīng)不起，就同意了，這個(gè)時(shí)候房產(chǎn)中介勾結(jié)交易中心的工作人員（害群之馬），把賣家的房產(chǎn)過戶到假購房者，而假購房者和房產(chǎn)黑中介卻拿這個(gè)房產(chǎn)證去做抵押貸款，獲得了幾百萬的抵押房款。這個(gè)時(shí)候，賣家的尾款是拿不到了，你要拿到尾款，必須把抵押的幾百萬的房款還掉，換句話說，賣家的房子的總價(jià)就是首付款！房子已經(jīng)是拿不回來了。賣家損失得多大了。售房者是存在著巨大的交易風(fēng)險(xiǎn)的。 2. 售房者的款項(xiàng) 獲得全額房款，包括買家的定金，買家的首付款，買家的尾款。 繳納個(gè)人所得稅（滿五唯一免征） 其他小錢就不列舉。 三、居間人：1. 居間人定義： 中華人民共和國(guó)合同法居間合同規(guī)定，所謂居間，是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的一種制度。居間人是為委托人與第三人進(jìn)行民事法律行為報(bào)告信息機(jī)會(huì)或提供媒介聯(lián)系的中間人。 俗稱“房產(chǎn)中介”，或房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 委托人與居間人訂立居間合同，往往是由于信息不夠靈通，才請(qǐng)居間人為自己辦理事務(wù)，其目的就在于通過居間人找到訂約的機(jī)會(huì)。而這一目的的達(dá)到，居間人按照委托人的要求采取實(shí)事求是的態(tài)度據(jù)實(shí)報(bào)告是十分重要的。報(bào)告不真實(shí)，將誤導(dǎo)委托人訂立有可能受到損害的合同，這與居間合同的本意是完全違背的。 但事實(shí)上，很多的房產(chǎn)中介并沒有做到實(shí)事求是，為委托人提供服務(wù)，他們往往利用了購房者迫切買房，而且購房經(jīng)驗(yàn)不足，而謀取超過其合理居間費(fèi)用以外的巨大利潤(rùn)。 黑中介的定義：是指以非法占有為目的,用虛構(gòu)事實(shí)或者隱瞞真相的方法,騙取款額較大的公私財(cái)物的行為。由于這種行為完全不使用暴力,而是在一派平靜甚至“愉快”的氣氛下進(jìn)行的,加之買房人一般防范意識(shí)較差,較易上當(dāng)受騙。 很多房產(chǎn)中介是違背了設(shè)立居間人居間的初衷的。 2. 居間人的款項(xiàng) 居間人所獲得的是居間傭金，俗稱中介費(fèi)，一般是總房?jī)r(jià)的1%-3%之間協(xié)商。對(duì)于有野心的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來說，這點(diǎn)傭金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，總是想方設(shè)法提高自己的交易利潤(rùn)，降低自己的中介成本，但是這種額外的利潤(rùn)的獲取卻增加了購房者的購房成本，或者讓購房者在買房的時(shí)候損失了巨大的經(jīng)濟(jì)利益，這是不可取的，也是違法的，更沒有持續(xù)性的。 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的門檻比較低（我絲毫沒有輕視的意思），不需要太多的才能也可以做起來，德才兼?zhèn)洚?dāng)然更好，但是如果做個(gè)選擇，即房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有德無才，或有才無德，應(yīng)該選擇有德無才的那個(gè)人，因?yàn)榉慨a(chǎn)中介行業(yè)，有德比有才重要的多。 四、銀行：在二手房買賣交易流程中，銀行的職能是什么？需要一些材料，大家也都知道，這里就不涉及了，主要有3點(diǎn)需要強(qiáng)調(diào)一下：一個(gè)就是貸款手續(xù)費(fèi)的問題，這個(gè)上面已經(jīng)講了，就不再重復(fù)，重點(diǎn)是涉及到首付款的問題，為什么我這里反復(fù)強(qiáng)調(diào)這個(gè)首付款，因?yàn)槭赘犊钍琴彿空哔I房的巨款，但也是黑中介的香餑餑，要特別當(dāng)心。再有就是這個(gè)貸款周期太長(zhǎng)了，一般沒有2個(gè)月基本是下不了的。銀行這邊其實(shí)也是有個(gè)漏洞的，就是只要是真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)證，不管你的不動(dòng)產(chǎn)證怎么來的，都可以給你做抵押貸款，這就為黑中介勾結(jié)假購房者帶來了行騙的可能，這個(gè)在上面已經(jīng)講的很詳細(xì)了。 五、房產(chǎn)交易中心： 大家都知道，房產(chǎn)交易中心是辦理過戶，出不動(dòng)產(chǎn)證，繳納各種稅費(fèi)的地方. 一般來說，交易流程到了這步了應(yīng)該沒有了。 正常的二手房屋交易當(dāng)然是沒有任何問題。 但是，貸款，即售房者的尾款沒有到賬，但是卻已經(jīng)辦理過戶、不動(dòng)產(chǎn)證已經(jīng)到購房者手中。這也是有問題的，這也是個(gè)漏洞，這個(gè)上面也講到了，這個(gè)漏洞對(duì)于賣家來說，有著巨大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。 第二章 昆山二手房屋交易現(xiàn)狀 一、昆山二手房屋交易房產(chǎn)中介亂象叢生： 欺詐購房者，發(fā)布虛假房源，一房多賣，索取貸款手續(xù)費(fèi)，加急服務(wù)費(fèi)，中介包裝費(fèi)，中介誘導(dǎo)購房者多交定金，看房交押金不退，吃差價(jià)（鏈家已經(jīng)杜絕，不知其他中介是否還有），欺上瞞下，中介押尾款被吞，謾罵毆打客戶，多人促銷（你看房的時(shí)，別的中介也帶人看房，其實(shí)是假的），中介收取首付款，阻止買賣雙方見面，從中牟利合同內(nèi)容模棱兩可，模糊關(guān)鍵銷售內(nèi)容誤導(dǎo)購房者，交易雙方支付給中介超額違約金，中介勾結(jié)賣家合伙欺騙買家，隱藏賣家債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、引買家上鉤，中介各種騷擾電話假意造成房源多人搶購（在你面前電話說此房源多人搶購，先交定金先得） 等等，上述所列舉二十二款亂象，這些亂象令買家和賣家以及有良知的房產(chǎn)中介深惡痛絕，也已經(jīng)嚴(yán)重?cái)_亂了二手房屋交易市場(chǎng)。 二、昆山二手房銀行貸款放款時(shí)間估計(jì)在2個(gè)月左右，有的甚至更長(zhǎng)：銀行貸款線下審批周期過長(zhǎng)，手續(xù)繁瑣，貸款遲遲不下來，這個(gè)需要簡(jiǎn)化，需要縮短貸款審批周期，加快二手房屋交易速度。 三、房屋交易中心過戶、出產(chǎn)證估計(jì)也在2周左右：昆山二手房交易中心線下辦事率低下、審批流程繁瑣、過戶周期過長(zhǎng)等， 上述二手房交易市場(chǎng)存在的不良、不合理的、不合規(guī)、交易周期過長(zhǎng)、交易流程繁瑣冗重的現(xiàn)象，已經(jīng)嚴(yán)重影響昆山二手房交易的健康、有序的發(fā)展。 一套二手房交易走正規(guī)流程交易完成沒有3個(gè)月是辦不成的。 房產(chǎn)黑中介屢屢讓購房者在購房的時(shí)候經(jīng)濟(jì)損失巨大，銀行放款周期過長(zhǎng)增加了購房者和售房者的二手房交易的交易成本房產(chǎn)交易中心過戶手續(xù)繁雜，審批流程復(fù)雜，也增加了房產(chǎn)中介、購房者、售房者三方的交易成本。 俗話說的好:安居才能樂業(yè)。 以上的亂象將不利于昆山經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。 第三章 昆山二手房屋交易流程 以昆山目前二手房交易流程為例： 目前二手房交易一般流程的現(xiàn)狀如下： 先從看房開始吧， 一、購房者尋找房源 1. 購房者尋找房源的幾個(gè)途徑: 房屋交易平臺(tái)發(fā)布的網(wǎng)站看到房源信息 直接到房產(chǎn)中介門店咨詢房源信息 親朋好友介紹的房源信息 微信圈看到房源信息 基本以上幾個(gè)途徑，一般在網(wǎng)站和直接上門店發(fā)現(xiàn)房源的購房者居多。 看中了滿意的房源之后，就到相關(guān)的房產(chǎn)中介門店咨詢和委托。 二、購房者購房時(shí)接觸的第一人就是居間人，既房產(chǎn)中介 房產(chǎn)中介，顧名思義，就是幫助購房者達(dá)成買房的需求，但是某些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人往往違背了這個(gè)初衷。 1. 房產(chǎn)中介的責(zé)任、義務(wù)和收益： 責(zé)任、義務(wù)和收益 幫助委托人簽訂房屋居間合同，收取一定居間傭金，即中介費(fèi)用。 “合同法規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。居間人促成合同成立后，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)居間人的報(bào)酬沒有約定或者約定不明確” 當(dāng)居間合同簽訂之后，不良中介就會(huì)鉆法律的漏洞了，就會(huì)故意隱瞞房源信息，另外，法律規(guī)定的支付報(bào)酬是雙方約定，沒有一個(gè)明確的界限，如果某方違約，那么房產(chǎn)不良中介就會(huì)惡意收取超額的定金違約金， 當(dāng)購房者違約，或售房者違約，這里就會(huì)導(dǎo)致購房者或售房者資金受損，居間人會(huì)收取不合理的費(fèi)用，因?yàn)槭羌s定的，沒法法律規(guī)定收取多少。 當(dāng)然，如果購房者違約，售房者不退定金，還需要支付違約金，如果售房者違約，需要返回定金，支付一定的違約金。 合同法規(guī)定的居間合同，并沒有定義買賣雙方在簽訂居間合同的時(shí)候的違約責(zé)任，另外，居間合同只是定義了委托人和居間人的責(zé)任和義務(wù)以及報(bào)酬，但是房產(chǎn)中介卻要收取違約方的不菲的違約金。 購房者到房產(chǎn)中介接觸到了房產(chǎn)居間人，規(guī)范的房產(chǎn)居間人有責(zé)任有義務(wù)把購房者看中的房源介紹清楚，包括房屋權(quán)籍情況，使用情況，行情等然后帶購房者到房源實(shí)地考察看房，這個(gè)時(shí)候，不良中介就有會(huì)對(duì)房屋情況進(jìn)行隱瞞，包括房源信息，房屋使用情況，房產(chǎn)權(quán)籍等，極大的增加了購房者的風(fēng)險(xiǎn)，但是購房者還被蒙在鼓里。 購房者如果滿意房源，下一步就是簽訂居間合同，房產(chǎn)中介安排雙方見面. 三、購房者和售房者第一次見面 如果雙方都滿意的情況下，在居間人的撮合下，雙方談好了交易總價(jià)，需要簽訂居間合同，簽訂了《房屋居間合同》。 這里第一次出現(xiàn)了錢。 購房者需要支付給售房者定金，2萬或3萬，或5萬，都有，沒有個(gè)數(shù)。 售房者接受購房者支付的定金。 一般都是微信或支付寶轉(zhuǎn)賬。 這一步，如果是正規(guī)的房產(chǎn)中介，購房者確定購房，售房者確定賣房，沒有任何問題，可以繼續(xù)走下。但是不幸的是， 如果購房者違約，或售房者違約，是否需要支付給雙方違約金，合同法居間合同里面沒有說明，但是真實(shí)情況是需要支付違約金。 另外，因?yàn)楹炗喚娱g合同，如果違約，需要支付給居間人違約金，這個(gè)就不合理了，合同法居間合同并沒有說明買賣雙方違約，需要支付違約金給房產(chǎn)中介，但是一般房產(chǎn)中介都會(huì)收取相應(yīng)的違約金。 支付給居間人的報(bào)酬的前提是只有居間合同簽訂完成，委托人就需要支付給居間人報(bào)酬，作為居間人撮合合同的報(bào)酬，這個(gè)報(bào)酬可以約定，應(yīng)該和違約沒有關(guān)系。 但是現(xiàn)實(shí)情況是只要雙方有一方違約，那么違約方需要支付給另一方及中介違約金。 按理說，這個(gè)階段，不良房產(chǎn)中介沒有行騙的可能，但是就是有房產(chǎn)中介給購房者挖坑，隱瞞房源信息，提供假的房源信息，誘導(dǎo)購房者繼續(xù)走下去，獲得更大是騙取首付款！ 四.購房者和售房者網(wǎng)簽房屋買賣合同 在房產(chǎn)中介的帶領(lǐng)下，買家和賣家到住房保障和房屋管理局二手房買賣合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)簽訂房屋買賣合同。 這里不過錢。 五.購房者支付首付款 雙方在網(wǎng)簽合同之后，購房者在約定的時(shí)間內(nèi)支付首付款給售房者，一般的房產(chǎn)中介都會(huì)帶雙方到銀行進(jìn)行轉(zhuǎn)賬交易，進(jìn)行資金的凍結(jié)。如果售房者出售的房源本身還有貸款，需要提前償還，也可以拿購房者的首付款進(jìn)行償還。 注意，這里過錢，而且是巨款。 如果售房者、房產(chǎn)中介都是誠(chéng)意賣房，規(guī)范做事，是沒有任何問題的。 不幸的是， 售房者欺詐購房者，卷款跑路，購房者將血本無歸，不良房產(chǎn)中介和售房者合伙詐騙購房者的首付款，購房者將血本無歸。假房源，或房屋被查封，導(dǎo)致購房者的購房款血本無歸。首付款由房產(chǎn)中介保管，房產(chǎn)中介也可能卷款跑路，購房者將血本無歸。 線下資金的交割，對(duì)于購房者來說，有極大的風(fēng)險(xiǎn)！ 目前房產(chǎn)交易市場(chǎng)，首付款99%都是線下成交，這個(gè)漏洞，正是被不良中介和假意售房者利用，造成購房者巨大的經(jīng)濟(jì)損失。 以下主要涉及到銀行和房產(chǎn)交易中心的審批效率問題 六.購房者辦理購房貸款業(yè)務(wù) 購房者支付首付款之后，接下來，就需要辦理貸款業(yè)務(wù)了， 一般是房產(chǎn)中介帶著雙方到銀行去辦理貸款業(yè)務(wù)，需要買賣雙方到場(chǎng)。 這里購房者有可能也需要過錢了， 房產(chǎn)中介可能會(huì)告訴購房者，貸款很難辦下來，需要增加一些貸款手續(xù)費(fèi)才能下來，這個(gè)貸款手續(xù)費(fèi)是需要購房者出的。 這個(gè)貸款審批過程漫長(zhǎng)，1~2個(gè)月也是要的，有些會(huì)更長(zhǎng)，周期過長(zhǎng)，增加了雙方及房產(chǎn)中介的交易成本，增加了房屋成交的不確定性，時(shí)間也是成本啊。 七.購房者和售房者到交易中心辦理過戶手續(xù) 當(dāng)銀行貸款審批通過，房產(chǎn)中介就會(huì)通知雙方到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，雙方必須都到現(xiàn)場(chǎng)，需要簽字。 這個(gè)時(shí)候，不良的房產(chǎn)中介就會(huì)乘機(jī)要錢，不給錢不給辦理房產(chǎn)證，也是有的。 這個(gè)時(shí)候，購房者可能也會(huì)出錢。 房產(chǎn)證下來的周期也是比較長(zhǎng)的，2周時(shí)間估計(jì)是要的。 八.房屋交易完成 購房者拿到不動(dòng)產(chǎn)證，售房者者拿到尾款，房產(chǎn)中介收取傭金，交易完成。 以上基本上二手房交易的正常流程，當(dāng)然，有可能有些差別，但基本上都一樣。 如果是規(guī)范的房產(chǎn)中介，誠(chéng)意的售房者和購房者，基本都會(huì)讓交易順利完成。 如果是黑房產(chǎn)中介，不以房屋交易為目的，專以騙取購房者的購房款為目的，或者售房者，購房者都有問題，那就危險(xiǎn)了。 另外，銀行的貸款審批和交易中心的過戶手續(xù)周期過長(zhǎng)，這也是詬病。 綜合以上種種，是目前昆山二手房屋交易的現(xiàn)狀，如果正常交易，還能順利完成整個(gè)流程，但是如果不管是那一方出現(xiàn)問題，都將無法完成交易。 目前，中國(guó)最大的二手房交易平臺(tái)貝殼也沒有做到，也是這套老舊的方式在進(jìn)行二手房交易。 目前昆山所有的二手房交易平臺(tái)，不管是貝殼、鏈家、安居客、58同城、德佑、21世紀(jì)、我愛我家、北區(qū)房產(chǎn)等比較大幾家房屋交易平臺(tái)，包括小房產(chǎn)中介，所有的房屋交易平臺(tái)，都不是線上交易，而都是購房者先網(wǎng)上看房源，看中后中介帶實(shí)地看房源，如果滿意再付款的線下轉(zhuǎn)賬交易，購房者和售房者在房產(chǎn)中介撮合下完成意向金或定金，或首付款的轉(zhuǎn)賬，這種線下轉(zhuǎn)賬交易（當(dāng)然，不可否認(rèn)，正規(guī)的房產(chǎn)中介是帶雙方到銀行轉(zhuǎn)賬首付款的）就存在極大的交易風(fēng)險(xiǎn)，極大的為房產(chǎn)騙子中介提供了施展的空間。 就拿當(dāng)下最大的二手房交易平臺(tái)-貝殼找房或鏈家來說， 鏈家大家都知道，從前也是默默無聞的小中介，在那個(gè)混亂的二手房交易的時(shí)代，房產(chǎn)中介魚龍混雜，騙子橫行，鏈家也是一步一步走的現(xiàn)在，鏈家主要是走對(duì)了這么關(guān)鍵的幾步：不吃差價(jià)，房源真實(shí)，房?jī)r(jià)真實(shí)，共享房源好贊好房，才走到了今天，才有了貝殼找房的上市。貝殼找房如今整合了幾大房屋交易品牌商，如鏈家，德佑加盟，21世紀(jì)，新經(jīng)濟(jì)，后續(xù)將還有更多的品牌會(huì)整合進(jìn)來，一起共享房源信息，分享房源資訊信息。58同城已經(jīng)被時(shí)代拋棄了，貝殼找房的目標(biāo)很清晰，就是要做互聯(lián)網(wǎng)找房的頭把交椅，獲取更多的流量，得到更多的現(xiàn)金流。 但是，但是，光縱向擴(kuò)展還是不行的，內(nèi)功沒有練好，會(huì)不會(huì)是下一個(gè)58，難說。 想要練好內(nèi)功，需要的是久久為功，就是需要后互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的房屋交易的思想. 鏈家或貝殼找房，沒有，何況其他乎。 第四章 后互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的房屋交易的核心思想 我們稱之為后互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的核心思想就是：16個(gè)字方針。 全線上交易+線下看實(shí)景房+第三方資管 購房者在鏈家或貝殼找房買房或其他交易平臺(tái)，或房產(chǎn)中介門店，還是線下交易為主，線下過錢到售房者，或房產(chǎn)中介，大部分交易并沒有走資管平臺(tái)，這就為購房者帶來了極大的交易風(fēng)險(xiǎn)。試想，沒有購房者，作為房屋交易中介，你的利潤(rùn)何來？先如今，購房者卻處于及其危險(xiǎn)的境地。 二手房交易是購房者、售房者、房屋中介、銀行、房屋交易中心五方參與交易的流程，而購房者處于弱勢(shì)，處于不對(duì)等的局面，然后可笑的是，整個(gè)交易流程所有的利潤(rùn)都來源于購房者的購房款，如何改變這種不對(duì)等的局面，就是需要一個(gè)全新的二手房交易平臺(tái)模式，我們稱之為后互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代二手房交易平臺(tái)。 本著公平、公正、公開交易，拒絕欺詐的交易為宗旨。 全新的二手房交易中介平臺(tái)應(yīng)該具有這樣的模式： 以下全文：后互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代二手房房屋交易的核心思想就是： 全線上交易+線下看實(shí)房+第三方資管 說白了，就是購房款一律線上交易，房源一律線下看實(shí)景為準(zhǔn)，錢一律交由第三方資管平臺(tái)保管。 房屋交易參與方的任何人都不得過錢，錢由第三方資管賬戶自動(dòng)轉(zhuǎn)到售房者、房產(chǎn)中介的賬戶，來完成交易。 （當(dāng)然，在交易中心的需要繳納的各種稅可以人工過錢除外） 事錢分開，事由房屋交易參與方一起做，錢由第三方資管平**立來轉(zhuǎn)。 通俗來說，人做事，機(jī)器過錢。 可以定義為三大模板，全線上交易模塊，線下看實(shí)景房模塊，第三方資管平臺(tái)模塊 一、全線上交易模塊，在交易還沒有完成，在交易過程中，購房者的資金，包括意向金、定金、居間費(fèi)、首付款、銀行貸款或尾款全部打入到第三方資管平臺(tái)，在此正常交易過程中，售房者和房產(chǎn)中介不會(huì)接觸購房者的任何資金。 因?yàn)榫娱g合同是法律合同，是由有效的，因?yàn)橛羞`約的存在，如果違約，則屬于非正常交易，交易即將終止。故而購房者在支付定金的時(shí)候，售房者也必須支付相同的數(shù)目的款項(xiàng)，這些資金全部打入第三方資金公平，如果購房者違約，則支付給售房者違約金，如果售房者違約，則支付給購房者違約金。 房屋交易平臺(tái)只收取居間交易傭金，即中介費(fèi)，這些資金也將提前打入第三方資管平臺(tái)，防止買家不支付中介費(fèi)，或拖欠中介費(fèi)。等交易完成，資管平臺(tái)將這些資金打入到房屋中介交易平臺(tái)賬戶。另外，房屋交易平臺(tái)不得收取交易雙方的違約金，雙方違約，與你房產(chǎn)中介無關(guān)，你房產(chǎn)中介只是中間人，只收取合理的居間中介費(fèi)即可。 二、線下看實(shí)景房模塊： 有人說，現(xiàn)在不是有VR看房嗎？ 確實(shí)，這個(gè)確實(shí)是增加房源的真實(shí)性，但是VR看房，不會(huì)把室外的拍給你看，房源周邊有墓地，有高壓線，有高鐵經(jīng)過，有電廠，有焚燒廠，周邊荒無沒有開發(fā)等等，這些VR是不會(huì)給你拍滴，因此，線下看實(shí)景房是非常有必要的。 三、第三方資管平臺(tái)模塊： 這個(gè)就不用說了，購房款一律由第三方資管平臺(tái)保管，交易完成之后，打到售房者賬戶。目前其實(shí)是有這種資管平臺(tái)的，但是很多購房者不知曉，或者房產(chǎn)中介不告訴購房者，嫌麻煩，或另有所圖。 強(qiáng)調(diào)：一律線上過錢。 線下一律禁止過錢。 線下只核對(duì)房源實(shí)景房。 這樣，房屋交易平臺(tái)才能真正做到了為購房者和售房者房屋買賣服務(wù)的目的！ 房屋交易平臺(tái)只收取居間房屋交易中介費(fèi)（交易傭金）費(fèi)用，沒有其他費(fèi)用。 房產(chǎn)中介不過錢，何來房產(chǎn)中介出騙子。 請(qǐng)永遠(yuǎn)記�。嚎蛻艟褪巧系�，有客戶，我們就活在人間，沒有客戶，我們就得下地獄。 第五章 新的二手房交易參與各方的職能 由于新的交易模式和舊的交易模式不同，因此，二手房屋參與交易的各方的職能也會(huì)相應(yīng)的有所改變。 一、購房者 由于新二手房屋交易中介平臺(tái)將直接對(duì)接第三方資管平臺(tái)，購房者銀行賬戶將和第三方資管平臺(tái)賬戶綁定，售房者銀行賬戶也將和第三方資管平臺(tái)賬戶綁定，購房者支付給售房者的款項(xiàng)，一律線上轉(zhuǎn)賬到第三方資管平臺(tái)，線下支付無效，在房屋交易中介平臺(tái)將打印收款發(fā)票給購房者，打印入賬發(fā)票給售房者。 購房者和售房者將在線上一起簽訂居間合同，居間合同必須符合中華人民共和國(guó)合同法居間合同的規(guī)定，簽訂完成，即使生效。在房屋交易中介平臺(tái)將打印一式三份，房屋交易中介平臺(tái)一份，線下存檔，購房者一份，售房者一份。 由于新二手房屋交易中介平臺(tái)將直接對(duì)接銀行，銀行貸款部門在交易中介平臺(tái)駐場(chǎng)，便于買賣雙方可以在房屋交易中介平臺(tái)和的銀行接口進(jìn)行直接簽約，在購房者和售房者將在線上一起網(wǎng)簽房屋買賣合同，網(wǎng)簽房屋買賣合同內(nèi)容和舊式網(wǎng)簽合同內(nèi)容完全一樣，。在房屋交易中介平臺(tái)將打印一式三份，房屋交易中介平臺(tái)一份，線下存檔，購房者一份，售房者一份。 由于新二手房屋交易中介平臺(tái)將直接對(duì)接房產(chǎn)交易中心，房產(chǎn)交易中心辦理不動(dòng)產(chǎn)證的部門將在交易中介平臺(tái)駐場(chǎng)，便于買賣雙方可以在房屋交易中介平臺(tái)和的房產(chǎn)交易中心接口進(jìn)行上傳相關(guān)資料，交易中心進(jìn)行審批，辦理過戶，出不動(dòng)產(chǎn)證。 當(dāng)然，銀行和房產(chǎn)交易中心相關(guān)部門也不需要駐場(chǎng)二手房屋交易中介平臺(tái)，也可以直接線上對(duì)接。 二、售房者 購房者和售房者將在線上一起簽訂居間合同，居間合同必須符合中華人民共和國(guó)合同法居間合同的規(guī)定，簽訂完成，即使生效。在房屋交易中介平臺(tái)將打印一式三份，房屋交易中介平臺(tái)一份，線下存檔，購房者一份，售房者一份。 由于新二手房屋交易中介平臺(tái)將直接對(duì)接銀行，銀行貸款部門在交易中介平臺(tái)駐場(chǎng)，便于買賣雙方可以在房屋交易中介平臺(tái)和的銀行接口進(jìn)行直接簽約，在購房者和售房者將在線上一起網(wǎng)簽房屋買賣合同，網(wǎng)簽房屋買賣合同內(nèi)容和舊式網(wǎng)簽合同內(nèi)容完全一樣，。在房屋交易中介平臺(tái)將打印一式三份，房屋交易中介平臺(tái)一份，線下存檔，購房者一份，售房者一份。 由于新二手房屋交易中介平臺(tái)將直接對(duì)接房產(chǎn)交易中心，房產(chǎn)交易中心辦理不動(dòng)產(chǎn)證的部門將在交易中介平臺(tái)駐場(chǎng)，便于買賣雙方可以在房屋交易中介平臺(tái)和的房產(chǎn)交易中心接口進(jìn)行上傳相關(guān)資料，交易中心進(jìn)行審批，辦理過戶，出不動(dòng)產(chǎn)證。 完成辦理過戶，出不動(dòng)產(chǎn)證之后，第三方資管平臺(tái)賬戶將購房者全額購房款轉(zhuǎn)賬到售房者綁定的銀行賬戶，出具轉(zhuǎn)賬發(fā)票. 三、二手房屋交易中介平臺(tái) 二手房屋交易中介平臺(tái)的賬戶與第三方資管平臺(tái)賬戶綁定，雙方交易完成，第三方資管平臺(tái)將交易傭金轉(zhuǎn)到二手房屋交易中介平臺(tái)的賬戶.當(dāng)然，如果房屋交易中介平臺(tái)給客戶提供了增值服務(wù)，也可以收取增值服務(wù)費(fèi)用。二手房屋交易中介平臺(tái)是整個(gè)交易流程的核心模塊，因?yàn)樗B接著整個(gè)交流各方，對(duì)接了各個(gè)模塊，各方交易必須通過該平臺(tái)才能完成所有的流程。 四、銀行 銀行貸款部門將對(duì)接二手房屋交易中介平臺(tái)，購房者銀行貸款所需要的所有資料將在線上完成審核，線上審批，線上通過。 銀行將與第三方資管平臺(tái)對(duì)接，審批通過，直接放款到第三方資管平臺(tái)賬戶，出具轉(zhuǎn)賬發(fā)票. 購房者銀行貸款過程，售房者也是需要參與的，也是要準(zhǔn)備一下資料， 和購房者一樣的審核. 五、房產(chǎn)交易中心 房產(chǎn)交易中心對(duì)接二手房屋交易中介平臺(tái)，購房者所需要的所有資料將在線上完成審核，線上審批，線上通過，線上過戶，線上出不動(dòng)產(chǎn)證。 六、第三方資管平臺(tái) 第三方資管平臺(tái)的定義，二手房交易資金監(jiān)管是指二手房交易雙方當(dāng)事人為保證房屋交易資金的安全，由買方將房屋交易資金交付給指定的銀行監(jiān)管，待交易雙方完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，監(jiān)管銀行按照約定向賣方支付房屋交易資金的行為。 第三方資管平臺(tái)其實(shí)早就存在了，但為什么還是屢屢有購房者損失首付款，最根本的原因是第三方資管平臺(tái)沒有和房屋交易中介平臺(tái)對(duì)接。 第三方資管平臺(tái)是整個(gè)交易流程的核心所在，因?yàn)樗械馁彿靠铐?xiàng)都將通過第三方資管平臺(tái)來完成轉(zhuǎn)賬。第三方資管平臺(tái)必須是得到國(guó)家層面認(rèn)可的，由國(guó)家來擔(dān)保的，就像銀行一樣，錢放在銀行老百姓很放心，資管平臺(tái)也必須是這樣的。 第六章 新的二手房屋交易流程 下面是全新的二手房交易流程的步驟全新的二手房交易流程如下： 一、購房者尋找房源 購房者在二手房交易平臺(tái)看到發(fā)布的真實(shí)的房源信息或到二手房交易平臺(tái)門店看到房源之后，如果有意向的房源，二手房交易平臺(tái)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將帶領(lǐng)購房者到實(shí)地看房，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須如實(shí)給購房者報(bào)告該房源的信息，包括房屋權(quán)籍情況，使用情況，行情等，如果后續(xù)簽訂合同，發(fā)現(xiàn)有虛假提供，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將會(huì)受到懲罰，二手房交易平臺(tái)也將會(huì)賠償購房者的相應(yīng)的損失，這個(gè)是需要寫進(jìn)合同的里面的。 鑒于大部分的平臺(tái)發(fā)布的房源很多都只要內(nèi)景照片，內(nèi)景視頻，而且沒有設(shè)定外景選項(xiàng)，現(xiàn)在增加一項(xiàng)外景選項(xiàng)，把房源周邊的環(huán)境也需要拍照，或視頻，讓購房者對(duì)該房源里里外外全方位了解. 二、購房者和售房者簽訂《房屋居間合同》 購房者實(shí)地看房之后，如果看中該房源，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將通知售房者，來房屋交易中介平臺(tái)門店，如果購房者對(duì)總房?jī)r(jià)有異議，那么，購房者和售房者進(jìn)行溝通，協(xié)商，直到達(dá)成雙方滿意的價(jià)格為止。 購房者和售房者在線上依據(jù)政府人民共和國(guó)合同法居間合同，簽訂《房屋居間合同》， 合同成交約定：購房者向售房者支付2萬定金，售房者的定金將轉(zhuǎn)入第三方資管平臺(tái)進(jìn)行保管，售房者向第三方資管平臺(tái)存入和購房者一樣的定金數(shù)目，目的是約束售房者違約，在購房者和售房者簽訂購房買賣合同的時(shí)候，購房者支付完成首付款，那這筆和購房者一樣的定金數(shù)目的資金將返回給售房者，購房者向房產(chǎn)交易平臺(tái)支付約定的中介傭金報(bào)酬（房屋買賣交易完成之后） 我們定義2萬定金，是盡量減少違約者的違約成本。 合同違約約定：購房者違約，售房者定金不退 售房者違約，將退回購房者定金，支付定金一樣數(shù)目的違約金 這就是把資金存放在資管平臺(tái)的好處，誰違約，誰受損，不存在違約者不支付的現(xiàn)象，也不存在為這點(diǎn)違約金打官司的情況。 另外，合同規(guī)定售房者不得一房多賣，當(dāng)居間合同簽訂之后，售房者該套房源將在交易平臺(tái)被凍結(jié)，也不得在其他交易平臺(tái)繼續(xù)掛售，如果違約，將依據(jù)合同違約約定支付給購房者違約金。 合同里面寫入不允許售房者跳價(jià)，不允許購房者跳單，如果發(fā)生，當(dāng)作為違約處理，房屋交易中介平臺(tái)的合法利益也需要得到維護(hù)。 三、購房者和售房者線上簽訂正式買賣法律合同《房屋雙方買賣合同》 《房屋雙方買賣合同》和舊模式的房屋買賣合同一樣，這個(gè)沒有變化，只不過是在線上簽訂合同。 四、購房者支付首付款 購房者線上支付首付款將直接打入貸款銀行和交易中心認(rèn)可的第三方資管平臺(tái)，等同于打入到售房者的賬戶生效，由其暫時(shí)保管，不會(huì)直接到售房者的賬戶，接下來，銀行依據(jù)購房者支付首付款之后，走下面的貸款流程，這樣既保障了購房者的資金安全，也維護(hù)了售房者的合法權(quán)益。 五、房屋交易平臺(tái)為購房者線上辦理貸款 由房屋交易平臺(tái)對(duì)接銀行，在房屋交易平臺(tái)對(duì)接的銀行接口為購房者線上辦理貸款，辦理貸款是整個(gè)二手房交易流程中最消耗時(shí)間的. 需要向銀行提供如下資料夫妻雙方的身份證原件及復(fù)印件與賣房者簽訂的購房合同或購房意向書原件首付款憑證原件及復(fù)印件婚姻狀況證明：結(jié)婚證/離婚證明/未婚證明原件及復(fù)印件戶口簿原件及復(fù)印件資信證明原件（使用銀行提供的標(biāo)準(zhǔn)格式）貸款人收入情況貸款人的負(fù)債情況購房者需要線上簽訂貸款合同等等 購房者銀行貸款所需要的所有資料將在線上完成審核，線上審批，線上通過,線上放款. 六、房產(chǎn)交易中心辦理過戶，出不動(dòng)產(chǎn)證 房產(chǎn)交易中心對(duì)接二手房屋交易中介平臺(tái)，購房者所需要的所有資料將在線上完成審核，線上審批，線上通過，線上過戶，線上出不動(dòng)產(chǎn)證。 八、房產(chǎn)過戶交割 完成辦理過戶，出不動(dòng)產(chǎn)證之后，第三方資管平臺(tái)賬戶將購房者全額購房款轉(zhuǎn)賬到售房者綁定的銀行賬戶，出具轉(zhuǎn)賬發(fā)票. 房屋交易中介平臺(tái)通知購房者來取不動(dòng)產(chǎn)證. 最后，購房者拿到不動(dòng)產(chǎn)證，售房者獲得全額售房款，房屋中介平臺(tái)獲得交易傭金和增值服務(wù)費(fèi)用（如果有的話），交易完成。 各方足不出戶，完成了整個(gè)二手房屋交易流程的大部分交易。第七章 新的二手房屋交易五大模塊 全新模式的二手房交易模式總共分為五大模塊： 全線上交易模塊，線下看實(shí)景房模塊，第三方資管平臺(tái)模塊，銀行貸款模塊，房產(chǎn)交易中心產(chǎn)證模塊， 全新模式的二手房交易比較容易實(shí)現(xiàn)的模塊是全線上交易模塊和第三方資管平臺(tái)、線下看實(shí)景房模塊. 這幾個(gè)模塊實(shí)現(xiàn)完成了，最少可以杜絕房產(chǎn)中介的不良行為，對(duì)規(guī)范化二手房交易市場(chǎng)將起到重大作用。 銀行貸款模塊和房產(chǎn)交易中心產(chǎn)證模塊這大模塊不好實(shí)現(xiàn)，審批流程過于復(fù)雜，周期長(zhǎng)，要簡(jiǎn)化流程，全線上操作，涉及到方方面面，需要得到銀行和政府的大力支持才能最終實(shí)現(xiàn)，這個(gè)的慢慢來。 如果最終實(shí)現(xiàn)，將縮短二手房交易一半或更多的時(shí)間。 目前二手房交易的流程最終完成基本在3個(gè)月到4個(gè)月左右，如果使用新平臺(tái)，將會(huì)縮短在1個(gè)月或更短的時(shí)間內(nèi)完成交易整個(gè)流程，將大大的提高的工作效率，也極大的促進(jìn)了二手房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。 可以先期實(shí)現(xiàn)全線上交易模塊和第三方資管平臺(tái)、線下看實(shí)景房模塊這三大模塊，先堵住舊式交易平臺(tái)漏洞，讓騙子中介無藏身之地。 二手房屋交易無利可圖了，騙子房產(chǎn)中介自然就消滅了。 第八章 后 記消滅房產(chǎn)黑中介不是本文的目的，本文行文的目的在于規(guī)范化、效率化二手房屋交易市場(chǎng)。至于去除房產(chǎn)中介的“黑”色標(biāo)簽，清除房屋交易中介里面的害群之馬，只是有了一個(gè)好的結(jié)果，還可以真正讓成千上萬的房屋經(jīng)紀(jì)人受人尊重，在收取合理的報(bào)酬、增值服務(wù)費(fèi)用的同時(shí)，為二手房交易市場(chǎng)的健康發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 目前實(shí)行這種全新的二手房交易有非常大的困難，涉及到方方面面的諸多因素，但是社會(huì)在不斷的發(fā)展，各項(xiàng)制度也都在逐步完善，因此，這種全新的二手房交易肯定會(huì)實(shí)現(xiàn)，因?yàn)樗_實(shí)體現(xiàn)了價(jià)值。 （完.）
