【普法·微釋法】新房已簽約舊房未脫手，百萬違約金要全額賠嗎？
日常生活中
許多人選擇通過置換房屋來改善居住環境
并試圖以“先買后賣”的策略
實現無縫銜接，緩解換房壓力
但新房簽約后，舊房卻遲遲無法出售
無力支付房款成為違約方
約定的百萬違約金，要全額賠償嗎？
小李夫婦婚后育有一子，想改善孩子的成長環境，便開啟了看房歷程，最終將目光鎖定在王女士所擁有的402房屋。在中介的介紹下，2023年5月21日，小李夫婦與王女士簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定402房屋成交總價為510萬元，小李夫婦需在上述合同簽訂之日起5日內向王女士支付定金10萬元，雙方應于2023年9月21日共同辦理房屋不動產轉移登記手續，且小李夫婦應在不晚于不動產產權轉移登記辦理完畢前3個工作日將第一筆首付款425萬元支付給王女士。
若小李夫婦逾期履行上述付款義務超過十五日即構成根本違約，且王女士有權以書面方式通知解除房屋買賣合同，若小李夫婦出現根本違約情形，則應在違約行為發生之日起十五日內，以相當于該房屋總價款的20%向王女士支付違約金，即102萬元；小李夫婦向王女士已支付的全部款項沖抵違約金，多退少補。
合同簽訂后，小李夫婦向王女士支付定金10萬元，后開始積極籌備賣自有房事宜，準備用賣房款作為購買402房屋的主要資金來源。因出售房屋不順利，其積極與中介溝通，并采取降價出售，督促中介帶看等方式，推動售房進展。但是截至2023年9月中旬，小李夫婦仍然沒有賣出其所有的房屋，亦未向王女士支付首付款。
此時的小李夫婦向王女士表示家中只有小李一人掙錢養家，已經沒有能力再購買402房屋，并向法院提交相應微信聊天記錄、帶看記錄及房屋降價記錄予以證明。對此，王女士表示這些證據與本案無關。同時，小李夫婦向法院提交某兩個售房中介機構成交記錄，證明402房屋所在小區同戶型的出售情況，售價不僅沒有下降反而上漲，雙方約定的違約金過高，且其二人已向王女士支付定金10萬元足以彌補王女士的損失，不應當再向王女士支付其他違約金。
王女士表示，上述成交記錄與402房屋無關，且掛牌價并非真正成交價，小李夫婦應當按照合同約定支付違約金共計102萬元，同意已支付的定金10萬元進行折抵，再向王女士支付違約金92萬元。
各方均認可小李夫婦已向王女士支付402房屋定金10萬元，但未向王女士支付首付款。法院向相關責任中介機構調取402房屋自2023年5月以來的同小區同戶型、不同戶型的成交記錄，記錄顯示2023年9月21日402房屋同戶型成交價為515萬元，不同戶型（比402房屋面積大0.42平方米）成交價為489萬元。
《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》是王女士、小李夫婦真實意思表示，均合法有效。因小李夫婦未按照合同約定支付首付款且明確表示無法購買402房屋，系違約方。因王女士與小李夫婦簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》中既約定定金又有違約金條款，而當一方違約時，雙方可以選擇適用違約金或者定金條款，現雙方均認可小李夫婦已向王女士支付定金10萬元，王女士主張以定金10萬元沖抵違約金。
雙方約定的違約金是為了彌補守約方的損失，違約金的數額與損失額不宜相差懸殊，而依據法院向中介調取的該小區同戶型或相似戶型的售房記錄，402房屋房價未有明顯損失發生，結合小李夫婦關于出售其名下房屋的證據，其二人非故意違約，故法院認定相當于402房屋總價款的20%支付違約金的標準過高，結合合同的履行情況、當事人過錯程度、履約背景等因素，遵循公平原則和誠信原則進行衡量，酌定違約金為20萬元。因王女士同意以小李夫婦支付的10萬元定金折抵違約金，故小李夫婦需向王女士再行支付違約金10萬元。
后小李夫婦不服裁判結果提起上訴，2024年4月30日，該案經北京市第二中級人民法院審理，駁回上訴，維持原判。目前該案已生效。
房產置換的鏈條環環相扣
從簽訂合同到順利入住“新房”的過程
存在很多不確定性
當購房合同無法得到履行時
買賣雙方之間的權利義務該如何分配？
首先是“賠不賠”的問題。本案中，因小李夫婦未在約定的期限內向王女士支付購房款，系違約方，且在雙方簽訂的合同中，既約定定金又約定違約金，王女士選擇適用違約金條款于法有據，小李夫婦應當賠償違約金。
其次是“賠多少”的問題。一般而言，違約金系合同雙方的約定，違約金的數額應以約定為依據，只有在約定的違約金過分高于或者低于違約造成的損失，法院或仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少或增加。但違約金的主要功能是為填補因違約給守約方造成的損失，故當約定的違約金超過造成損失的30%的，法院一般可以認定為過分高于造成的損失。
本案中，根據法院在庭審中調查的情況，402房屋房價未有明顯損失發生，且結合小李夫婦關于出售其名下房屋的相關證據，其二人一直采用降價等方式，想辦法出售自有房屋，非故意違約，但小李夫婦的違約確實造成402房屋買賣合同無法繼續履行，故結合案件事實，遵循公平原則、誠信原則進行衡量，認定以相當于402房屋總價款的20%（即102萬元）支付違約金的標準過高，酌定違約金為20萬元。
最后是“怎么辦”的問題。為了避免陷入小李夫婦類似的困境，建議消費者在換房過程中，結合自己的購房需求，提前制定好攻略。在合同簽訂過程中，認真研讀條款，明確自己的權利義務，當合同履行過程中遇到問題，及時與合同相對方溝通，善意地履行好應負的義務，并盡可能配合相對方避免或減少損失。
✍《中華人民共和國民法典》
第五百六十五條 當事人一方依法主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除；通知載明債務人在一定期限內不履行債務則合同自動解除，債務人在該期限內未履行債務的，合同自通知載明的期限屆滿時解除。對方對解除合同有異議的，任何一方當事人均可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除行為的效力。
當事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機構確認該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除。
第五百八十八條 當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
定金不足以彌補一方違約造成的損失的，對方可以請求賠償超過定金數額的損失。
✍《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》
第六十五條 當事人主張約定的違約金過分高于違約造成的損失，請求予以適當減少的，人民法院應當以民法典第五百八十四條規定的損失為基礎，兼顧合同主體、交易類型、合同的履行情況、當事人的過錯程度、履約背景等因素，遵循公平原則和誠信原則進行衡量，并作出裁判。
約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，人民法院一般可以認定為過分高于造成的損失。
惡意違約的當事人一方請求減少違約金的，人民法院一般不予支持。
來源：尚法昆山
