小李夫婦婚后育有一子，想改善孩子的成長環(huán)境，便開啟了看房歷程，最終將目光鎖定在王女士所擁有的402房屋。在中介的介紹下，2023年5月21日，小李夫婦與王女士簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》，約定402房屋成交總價為510萬元，小李夫婦需在上述合同簽訂之日起5日內(nèi)向王女士支付定金10萬元，雙方應于2023年9月21日共同辦理房屋不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，且小李夫婦應在不晚于不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記辦理完畢前3個工作日將第一筆首付款425萬元支付給王女士。

合同簽訂后，小李夫婦向王女士支付定金10萬元，后開始積極籌備賣自有房事宜，準備用賣房款作為購買402房屋的主要資金來源。因出售房屋不順利，其積極與中介溝通，并采取降價出售，督促中介帶看等方式，推動售房進展。但是截至2023年9月中旬，小李夫婦仍然沒有賣出其所有的房屋，亦未向王女士支付首付款。

此時的小李夫婦向王女士表示家中只有小李一人掙錢養(yǎng)家，已經(jīng)沒有能力再購買402房屋，并向法院提交相應微信聊天記錄、帶看記錄及房屋降價記錄予以證明。對此，王女士表示這些證據(jù)與本案無關(guān)。同時，小李夫婦向法院提交某兩個售房中介機構(gòu)成交記錄，證明402房屋所在小區(qū)同戶型的出售情況，售價不僅沒有下降反而上漲，雙方約定的違約金過高，且其二人已向王女士支付定金10萬元足以彌補王女士的損失，不應當再向王女士支付其他違約金。

王女士表示，上述成交記錄與402房屋無關(guān)，且掛牌價并非真正成交價，小李夫婦應當按照合同約定支付違約金共計102萬元，同意已支付的定金10萬元進行折抵，再向王女士支付違約金92萬元。

首先是“賠不賠”的問題。本案中，因小李夫婦未在約定的期限內(nèi)向王女士支付購房款，系違約方，且在雙方簽訂的合同中，既約定定金又約定違約金，王女士選擇適用違約金條款于法有據(jù)，小李夫婦應當賠償違約金。

其次是“賠多少”的問題。一般而言，違約金系合同雙方的約定，違約金的數(shù)額應以約定為依據(jù)，只有在約定的違約金過分高于或者低于違約造成的損失，法院或仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少或增加。但違約金的主要功能是為填補因違約給守約方造成的損失，故當約定的違約金超過造成損失的30%的，法院一般可以認定為過分高于造成的損失。

本案中，根據(jù)法院在庭審中調(diào)查的情況，402房屋房價未有明顯損失發(fā)生，且結(jié)合小李夫婦關(guān)于出售其名下房屋的相關(guān)證據(jù)，其二人一直采用降價等方式，想辦法出售自有房屋，非故意違約，但小李夫婦的違約確實造成402房屋買賣合同無法繼續(xù)履行，故結(jié)合案件事實，遵循公平原則、誠信原則進行衡量，認定以相當于402房屋總價款的20%（即102萬元）支付違約金的標準過高，酌定違約金為20萬元。

最后是“怎么辦”的問題。為了避免陷入小李夫婦類似的困境，建議消費者在換房過程中，結(jié)合自己的購房需求，提前制定好攻略。在合同簽訂過程中，認真研讀條款，明確自己的權(quán)利義務，當合同履行過程中遇到問題，及時與合同相對方溝通，善意地履行好應負的義務，并盡可能配合相對方避免或減少損失。

✍《中華人民共和國民法典》

第五百六十五條　當事人一方依法主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除；通知載明債務人在一定期限內(nèi)不履行債務則合同自動解除，債務人在該期限內(nèi)未履行債務的，合同自通知載明的期限屆滿時解除。對方對解除合同有異議的，任何一方當事人均可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除行為的效力。

當事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機構(gòu)確認該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除。

第五百八十八條　當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

定金不足以彌補一方違約造成的損失的，對方可以請求賠償超過定金數(shù)額的損失。

✍《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》

第六十五條 當事人主張約定的違約金過分高于違約造成的損失，請求予以適當減少的，人民法院應當以民法典第五百八十四條規(guī)定的損失為基礎，兼顧合同主體、交易類型、合同的履行情況、當事人的過錯程度、履約背景等因素，遵循公平原則和誠信原則進行衡量，并作出裁判。

約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，人民法院一般可以認定為過分高于造成的損失。

惡意違約的當事人一方請求減少違約金的，人民法院一般不予支持。