【普法·微熱點】外墻脫落傷人，開發商、物業、業主到底誰擔責？
日前
云南昆明一小區建筑外墻裝飾層脫落
導致一名外賣員被砸身亡事件
引發廣泛關注
△外墻裝飾磚掉落位置
根據公開信息
類似事件近年來已發生多起
山東省青島市西海岸新區一家醫院樓體外墻脫落，砸中路過的行人，致1人死亡、2人受傷；
北京市朝陽區一棟居民樓外側墻磚突然脫落，砸傷一位路過居民的頭部；
四川省南充市一小區外墻瓷磚在雨后掉落，砸中一位老人……
頭頂風險從天而降，悲劇接連發生
這不禁讓人疑惑
近年來高層建筑外立面裝飾層
脫落事件頻繁發生的原因是什么？
若造成人員傷亡，誰該擔責？
如何治理高層外墻脫落問題？
北京聯合大學應用科技學院教授李凌分析，一是建筑質量存在問題，有些高層建筑在施工過程中存在偷工減料、使用劣質材料等問題，導致外立面裝飾層固定不牢，容易在自然環境因素（如風雨等）影響下脫落；二是在使用過程中缺乏定期檢查和維護，尤其是一些老舊建筑，外立面裝飾層的老化和損壞未能及時修復，增加了安全隱患。還有公眾對建筑安全的關注度不足，尤其是對高層建筑外立面安全隱患的認知較低，往往在事故發生后才重視。
據李凌觀察，造成這種現狀的深層次原因是，在城市建設中重建輕管，高層建筑數量不斷增加，但在建筑施工、交接查驗等環節，法律法規執行力度不足，導致有些建筑帶“病”拔地而起，才會有外立面裝飾層脫落的次生災害。
北京理工大學民法典研究中心主任孟強認為，隨著時間推移，一些高層建筑的外墻面因建筑工藝、年久“老化”等原因出現脫落，與此同時，相應的城市治理、物業日常管理維護等可能并未跟上，加上近些年極端天氣較多，多種因素疊加，導致高層建筑外墻脫落安全問題凸顯。
中國物業管理協會法律政策工作委員會委員王兵分析，根據《建設工程質量管理條例》的規定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限，屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為5年。開發商作為小區的建設單位，應確保其交付的房屋符合質量標準，如果因其交付的房屋存在質量問題，導致外墻脫落造成人員傷亡的，則開發商應對此承擔賠償責任。也就是說，在保修期限內，開發建設單位應對因質量問題導致的外墻脫落事故負責。
《中華人民共和國民法典》第一千二百五十三條規定，建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。
孟強指出，高層建筑的管理人或使用人有義務對建筑物進行定期維護和檢查，確保其安全性，如果未履行這一職責而導致損害發生，管理人或使用人將承擔責任。
高層建筑的外墻屬于共有部分，屬于全體業主共有，如果沒有將管理權委托給物業服務企業，則由全體業主共同管理，承擔維修責任和安全責任，在這種情況下，外墻脫落造成的人身傷害應由全體業主承擔法律責任。
在王兵看來，實踐中，管理人一般為物業服務企業，即由全體業主通過雙方簽訂的《物業服務合同》將管理權委托給物業服務企業，物業服務企業作為建筑管理人對建筑內的公共設施及共有部分負有維修、養護義務。
在外墻脫落事故中，如果物業服務企業未能履行相關義務，例如未按實際需要對外墻進行大修或未能及時進行外墻隱患排查，則難以證明其已盡到管理責任，從而需要承擔相應的法律責任。如果物業服務企業能夠證明其已經盡到了管理責任，例如定期進行外墻檢查和維護，并及時處理發現的問題，則可能不需要承擔責任。但如果物業公司發現外墻存在問題而不處理或不發動業主籌集資金進行維修，則仍需承擔相應的責任。
王兵建議，一定要進行施工質量控制，在建筑工程施工階段，確保外立面施工質量是預防脫落的首要措施。
孟強認為，所有人、管理人或使用人需要采取一系列預防措施，確保建筑和設施的安全，首先確保所有外立面裝飾的安裝、使用和維護都符合最新的建筑安全標準和行業規范。安裝之后，所有人、管理人或使用人要加強定期檢查與維護，尤其是針對建筑外立面的固定點、連接件和支撐結構，以識別任何潛在的損壞或老化跡象。同時，要做好維護和檢查記錄，包括檢查日期、發現的問題和采取的糾正措施等。
李凌表示，政府部門應制定更加嚴格的建筑外立面裝飾的安全規范，明確責任主體，確保施工單位和物業服務企業嚴格遵守。還要加強相關法律法規的執行力度，對違反建筑安全規定的行為進行嚴厲處罰，提高違法違規成本。
來源：尚法昆山
