【轉(zhuǎn)】如何給房產(chǎn)合理估值？
如何判斷房產(chǎn)合理價(jià)值
評(píng)定一項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)格是高是低，最重要手段是看估值，比如股票的市盈率、房產(chǎn)的租售比（或租金回報(bào)率）。假如一個(gè)公司的盈利能力增長(zhǎng)了五倍，股價(jià)也增長(zhǎng)了五倍，在潛在增長(zhǎng)能力和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不變的情況下，我們不能說(shuō)這家公司是泡沫；房子也類(lèi)似，如果一套房租金和房?jī)r(jià)漲幅是一致的，那么房?jī)r(jià)的上漲就不是泡沫。
租金回報(bào)率是一個(gè)老生常談的話題了，海外城市動(dòng)輒4%，5%甚至6%以上的租金回報(bào)率幾倍于中國(guó)熱點(diǎn)城市（中國(guó)熱點(diǎn)城市租金回報(bào)率大約只有1.5%甚至更低），這些數(shù)據(jù)表示：相同總價(jià)的物業(yè)，海外部分熱點(diǎn)城市的租金是國(guó)內(nèi)的2-4倍。因此只要房?jī)r(jià)不能保持上漲，他們按照市場(chǎng)租金出租房子基本上就是在做慈善。
租售比（或租金回報(bào)率）如此重要的另一個(gè)原因，是它決定了一個(gè)潛在的購(gòu)房者買(mǎi)房到底是為了住還是為了賭。
如果同一套房，租下來(lái)的開(kāi)支和購(gòu)房后的每月月供是差不多的，那么對(duì)于潛在的買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房和租房是比較平行的兩個(gè)選項(xiàng)，如果有三成首付，那么可以考慮犧牲自己手上一筆現(xiàn)金換取這套房的所有權(quán)，之后每個(gè)月以和租房壓力相同的方式來(lái)供樓...在這個(gè)場(chǎng)景下，買(mǎi)房是一種比較理性的選擇。
而現(xiàn)在的情況是，幾乎在所有熱點(diǎn)城市，以三成首付購(gòu)房，月供是租金的2-3倍之多。那么在什么情況下，一個(gè)人會(huì)愿意犧牲手上的流動(dòng)現(xiàn)金，并且之后每個(gè)月承受租房時(shí)兩三倍的開(kāi)支壓力去擁有這套房呢？顯然只有一個(gè)可能性，那就是TA認(rèn)定這套房要漲而且是大漲，或者說(shuō)害怕房?jī)r(jià)大漲后自己就買(mǎi)不起了，所以現(xiàn)在趕忙上車(chē)...這個(gè)情況下，買(mǎi)房就成了押注房?jī)r(jià)要大漲，沒(méi)錯(cuò)，無(wú)論你是剛需自住還是炒房客，只要你買(mǎi)房的動(dòng)機(jī)是覺(jué)得它未來(lái)要漲，你就是在賭。你也可以認(rèn)真思考一下，如果過(guò)去這幾年自己買(mǎi)房了，是不是出于這個(gè)心態(tài)；如果身邊有人買(mǎi)房了，他們是不是也出于這個(gè)心態(tài)。
然后有意思的事情就出現(xiàn)了，這三年來(lái)伴隨房?jī)r(jià)下跌，樓市的成交量也空前萎靡，這完全不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原則，因?yàn)橥瑯拥纳唐罚瑑r(jià)格下跌之后理論上就應(yīng)該刺激需求，就好像超市產(chǎn)品打折才能吸引更多客戶購(gòu)買(mǎi)；而房子現(xiàn)在的情況是價(jià)格越跌越?jīng)]人買(mǎi)，這就證明了絕大多數(shù)的樓市的參與者，根本不是因?yàn)橐蟹孔幼《I(mǎi)房，而是為了要有房子（而且是要有會(huì)漲的房）而買(mǎi)房。
但是，要合理評(píng)定一個(gè)地方房?jī)r(jià)的合理估值，租金回報(bào)率雖是重要參考卻也不是唯一指標(biāo)。租金回報(bào)率的高低受到當(dāng)?shù)匕唇依剩饨鸪砷L(zhǎng)性所影響，這兩點(diǎn)是絕對(duì)的重點(diǎn)。
利率越低，租金回報(bào)率往往越低，因?yàn)榈偷睦氏拢词故堑妥饨鸹貓?bào)率也可以做到以租養(yǎng)貸，比如美元加息之前的香港，大把住宅可以做到較低首付下的以租養(yǎng)貸。
而城市租金的成長(zhǎng)性越強(qiáng)，租金回報(bào)率往往越低，這也容易理解，就好像高速成長(zhǎng)的科技股估值比穩(wěn)定成熟的銀行股要高是一個(gè)道理。我們可以這樣理解，中國(guó)超低的租金回報(bào)率，（1）要么是因?yàn)榘唇依屎艿停?）要么是因?yàn)檫@些低租金回報(bào)率的城市租金擁有很強(qiáng)的成長(zhǎng)性。
但遺憾的是，中國(guó)熱點(diǎn)城市并不符合上述兩點(diǎn)中的任何一點(diǎn)。中國(guó)城市在各自經(jīng)濟(jì)和人口增速最快的階段（2000-2010）的估值反而比現(xiàn)在低得多，租售比一度相當(dāng)合理。2009年初北上廣深租金回報(bào)率均在3%以上，在更早的2004年，廣州和深圳的住宅租金回報(bào)率高達(dá)7%以上。
根據(jù)我們本部分提到的購(gòu)房者租房和按揭的心態(tài)看，我們的房?jī)r(jià)到什么時(shí)候才是合理也就有了答案。那就是按照最新的按揭利率水平，在三成首付三十年按揭之下，每個(gè)月的月供和這套房的租金差不多的情況下，房?jī)r(jià)就跌到位了。
租金應(yīng)當(dāng)約等于低首付長(zhǎng)周期下的月供，這基本上也是全世界大多數(shù)熱點(diǎn)城市房產(chǎn)的長(zhǎng)期狀態(tài)，所以你可以自行估計(jì)，你所在的城市房?jī)r(jià)距離這個(gè)合理水平還有多少空間。
四、什么是剛需？
根據(jù)第一部分的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，北京、上海和深圳的二手房平均房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到2016年下半年的水平，這是一個(gè)可怕的結(jié)果，因?yàn)樗馕吨^(guò)去七年半內(nèi)大多數(shù)買(mǎi)房者即使不考慮按揭利息開(kāi)支也是浮虧的。而這其中，很大一部分人是被“剛需”這個(gè)概念給害了，這個(gè)概念迫使無(wú)數(shù)人在不合適的時(shí)間點(diǎn)咬牙上車(chē)，為了破除這個(gè)有毒概念，我們這一部分從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和心理學(xué)角度談戳穿“剛需”這個(gè)謊言。
面對(duì)房?jī)r(jià)的下跌，有人會(huì)說(shuō)，我是剛需，我有什么辦法？我不得不買(mǎi)。
我們也經(jīng)常聽(tīng)到類(lèi)似“剛需不在乎漲跌”，或者是“自住不怕跌、跌了還能住”這樣的話。這類(lèi)話常常出自開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售或房地產(chǎn)中介之口，影響了無(wú)數(shù)人的決策，甚至在重復(fù)很多遍后成為了真理。
這類(lèi)說(shuō)法對(duì)嗎？不對(duì)，而且錯(cuò)到離譜。
剛需自住不在乎房?jī)r(jià)下跌，是我聽(tīng)過(guò)最自欺欺人、最掩耳盜鈴、最自我安慰的話術(shù)。
在談它為什么錯(cuò)之前，你可以先問(wèn)自己兩個(gè)問(wèn)題：
（1）如果你覺(jué)得明年房?jī)r(jià)要跌一半，你是剛需，現(xiàn)在買(mǎi)不買(mǎi)？
（2）如果你覺(jué)得明年房?jī)r(jià)要漲一倍，你不是剛需，現(xiàn)在買(mǎi)不買(mǎi)？
答案想都不用想，如果覺(jué)得要暴漲，正常人即使不是剛需也會(huì)買(mǎi)，不賺白不賺；如果覺(jué)得房?jī)r(jià)要跌，那即使是剛需也會(huì)繼續(xù)觀望以便撿到更多的便宜。絕大多數(shù)人對(duì)房?jī)r(jià)漲跌的預(yù)期才是決策自己是否要買(mǎi)房的最重要判斷因素。
這也是為什么一般的商品價(jià)格打折降價(jià)才能清倉(cāng)，但房子卻是在房?jī)r(jià)上漲時(shí)需求最大，房?jī)r(jià)一跌，看房的人都少多了，剛需好像也不見(jiàn)了。可見(jiàn)最大的剛需，其實(shí)是買(mǎi)房的財(cái)富效應(yīng)，是人心的貪婪。
沒(méi)有任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中有“剛性需求”這么一說(shuō)。經(jīng)濟(jì)學(xué)中只有“有效需求”和“無(wú)效需求”這兩種需求概念，前者代表有需求+有購(gòu)買(mǎi)力，后者代表有需求+無(wú)購(gòu)買(mǎi)力，比如我想吃一頓火鍋，說(shuō)走就走而且吃得起，這就是有效需求；比如我想把帝國(guó)大廈整棟樓買(mǎi)下來(lái)，但我根本買(mǎi)不起，所以這就是無(wú)效需求。總之，從來(lái)沒(méi)有“剛性需求”這樣的定義。
不同的需求有著不同的彈性，“剛需”的字面含義，對(duì)應(yīng)的應(yīng)當(dāng)是需求彈性為0的需求，即無(wú)論價(jià)格怎樣變化，需求總量都不會(huì)變的需求。但日常生活當(dāng)中這樣的需求極少，如果要舉例，大概只有水、食物、空氣了。
準(zhǔn)確地說(shuō)，任何情況下的購(gòu)房都不算“剛需”，而另一方面，居住是剛需，不代表房子是剛需；交通是剛需，不代表車(chē)子是剛需。
如果真的非要我來(lái)定義一下剛需，我認(rèn)為那種買(mǎi)房前覺(jué)得房?jī)r(jià)要跌再多也要買(mǎi)的人才算剛需，但這樣的人少之又少。
更可笑的是，“剛需”或“自住”也成為了一部分人自我安慰的借口，在市場(chǎng)不好、或者虧損的情況下，那些曾經(jīng)嘴巴上說(shuō)著自己是剛需但內(nèi)心又懷著一絲投機(jī)心態(tài)買(mǎi)房的人，如今往往都表示房子是買(mǎi)來(lái)住的，無(wú)所謂，但真實(shí)的心態(tài)恐怕又是另一個(gè)樣子，如果房?jī)r(jià)大漲了，縱使他無(wú)法將房子在二手房市場(chǎng)進(jìn)行變現(xiàn)，每天打開(kāi)房產(chǎn)app看看上漲的房?jī)r(jià)也能偷偷樂(lè)出聲來(lái)。
退一步講，如果明知市場(chǎng)下行，剛需就不可以省點(diǎn)錢(qián)晚點(diǎn)上車(chē)嗎？
從市場(chǎng)參與者心態(tài)看，只要還有一批人嘴硬、只要還有一批人對(duì)市場(chǎng)抱有很大期待，那么熊市很可能就還沒(méi)有結(jié)束。我們面對(duì)房?jī)r(jià)下跌，不應(yīng)該自欺欺人，也沒(méi)必要自我安慰，要做的是吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，面向未來(lái)，抓住未來(lái)趨利避害的一切可能，在面對(duì)現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上努力改善生活。
五、未來(lái)怎么走
現(xiàn)在最令人關(guān)注的問(wèn)題是，房?jī)r(jià)到底了嗎？如果到底了，下一步會(huì)不會(huì)上漲？如果沒(méi)有到底，下一步還會(huì)跌多少、跌多久？
我們這里也可以參考曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間房?jī)r(jià)下跌的日本和美國(guó)，日本1991年房地產(chǎn)泡沫破裂，美國(guó)2007年次貸危機(jī)引發(fā)房?jī)r(jià)大跌。
高盛最近做過(guò)一個(gè)房?jī)r(jià)對(duì)比圖，把中國(guó)、美國(guó)和日本各自房?jī)r(jià)見(jiàn)頂?shù)臅r(shí)間拉到同一個(gè)橫向的時(shí)間坐標(biāo)上，然后對(duì)比各自在見(jiàn)頂前后的表現(xiàn)。
我們可以看到，我們這波下跌的速度比他們當(dāng)年更快，但到目前為止時(shí)間還很短，我們過(guò)去三年的跌幅是美國(guó)2006-2012的一半，是日本1991-2011的三分之一。
美國(guó)和日本當(dāng)年的結(jié)果截然不同，美國(guó)在房?jī)r(jià)下跌約24個(gè)季度后，房?jī)r(jià)開(kāi)始反彈并連續(xù)上漲然后達(dá)到新高；而日本卻一蹶不振走出二十年下跌。美國(guó)和日本大相徑庭的結(jié)果是基本面差異造成的，他們基本面的差異主要體現(xiàn)在兩方面：1美國(guó)人口保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，新移民涌入，老齡化相對(duì)較慢；2美國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，創(chuàng)新能力領(lǐng)先全球。
在房?jī)r(jià)下行的大背景下，下一步我們會(huì)看到更多刺激措施出現(xiàn)，包括徹底取消一線城市包括核心區(qū)在內(nèi)的限購(gòu)都不會(huì)太遠(yuǎn)。
我們現(xiàn)在不好預(yù)測(cè)中國(guó)會(huì)是美國(guó)路線還是日本路線，或者走出第三條中國(guó)路線，但可以預(yù)測(cè)未來(lái)買(mǎi)房一定會(huì)越來(lái)越容易，而且利率也會(huì)不斷降低。
中國(guó)2024年的人口結(jié)構(gòu)和日本1997年非常相似，巧的是，1997年十年期日本國(guó)債和當(dāng)下十年期中國(guó)國(guó)債的收益率也幾乎是一樣的，都在2.3%。
中國(guó)2024人口結(jié)構(gòu)（左）對(duì)比日本1997人口結(jié)構(gòu)（右）
這說(shuō)明利率下行不只是為了挽救樓市，更是人口老齡化之下應(yīng)對(duì)需求和物價(jià)低迷的必然選項(xiàng)。在可見(jiàn)的未來(lái)人民幣利率還會(huì)繼續(xù)下降，現(xiàn)在十年期國(guó)債收益率是2.3%，我們不久后會(huì)看到2.0%以內(nèi)，若不出黑天鵝事件，10年后會(huì)降低到1%左右。所以未來(lái)的人買(mǎi)房一定是越來(lái)越簡(jiǎn)單的，因?yàn)椴粌H房?jī)r(jià)下降了，按揭利率也下降了。
結(jié)合上文的所有內(nèi)容，我這里能給出的一家之言是，盡管過(guò)去三年房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯下跌，但目前房?jī)r(jià)還沒(méi)有真正見(jiàn)底。未來(lái)下跌可能會(huì)放緩，甚至可能會(huì)因?yàn)楦罅Χ鹊拇碳ご胧┒沟枚虝r(shí)間內(nèi)成交增長(zhǎng)房?jī)r(jià)企穩(wěn)，但很難改變中長(zhǎng)期下行趨勢(shì)。
而過(guò)去三年房?jī)r(jià)之所以會(huì)下降這么快，我不感到驚訝，我認(rèn)為它不是一種下跌，而是一種價(jià)格重置，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)、全球化發(fā)展、世界格局也正在以空前的速度改變甚至重置中...懂的都懂，這里不做贅述。
建議
最后，針對(duì)樓市和投資方向，這里給出幾條比較明確的建議：
（1）對(duì)于買(mǎi)房決策，可以先給自己做一個(gè)假設(shè)，假設(shè)它會(huì)繼續(xù)下跌，這種情況下如果你還是要買(mǎi)房，那就買(mǎi)，除此之外一律謹(jǐn)慎；
（2）降低預(yù)期，謹(jǐn)慎投資，堅(jiān)持少輸就是贏的原則，趨利避害內(nèi)外兼修地進(jìn)行投資和消費(fèi)
（3）在租金回報(bào)率達(dá)到按揭利率之前，再也不考慮以買(mǎi)房作為投資；
（4）鍛煉身體，幫助自己熬過(guò)困難期并提高生活品質(zhì)；
（5）保持學(xué)習(xí)，接觸全球范圍內(nèi)高質(zhì)量信息源，因?yàn)橥顿Y是認(rèn)知的變現(xiàn)，一個(gè)人的最終經(jīng)濟(jì)水平一定是和其認(rèn)知并軌的。這幾年來(lái)，從夸大新冠恐懼、到1小時(shí)22分拿下基輔、到泰國(guó)噶腰子、到俄亥俄“切爾諾貝利”、到硅谷銀行導(dǎo)致美國(guó)金融危機(jī)、到美元體系崩潰、再到恐懼海產(chǎn)品…我們身邊的信息源似乎正變得越來(lái)越荒唐、越來(lái)越不可靠、越來(lái)越與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)，這直接導(dǎo)致包括投資者在內(nèi)的所有人在決策中更容易出現(xiàn)重大誤判，這個(gè)環(huán)境對(duì)每一個(gè)人了解和篩選信息帶來(lái)了比過(guò)去大得多的考驗(yàn)。
對(duì)任何人而言，只有堅(jiān)守常識(shí)、尊重市場(chǎng)、敬畏客觀規(guī)律才能立于不敗之地；否則市場(chǎng)就會(huì)給出懲罰，就像過(guò)去三年那樣.
評(píng)定一項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)格是高是低，最重要手段是看估值，比如股票的市盈率、房產(chǎn)的租售比（或租金回報(bào)率）。假如一個(gè)公司的盈利能力增長(zhǎng)了五倍，股價(jià)也增長(zhǎng)了五倍，在潛在增長(zhǎng)能力和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不變的情況下，我們不能說(shuō)這家公司是泡沫；房子也類(lèi)似，如果一套房租金和房?jī)r(jià)漲幅是一致的，那么房?jī)r(jià)的上漲就不是泡沫。
租金回報(bào)率是一個(gè)老生常談的話題了，海外城市動(dòng)輒4%，5%甚至6%以上的租金回報(bào)率幾倍于中國(guó)熱點(diǎn)城市（中國(guó)熱點(diǎn)城市租金回報(bào)率大約只有1.5%甚至更低），這些數(shù)據(jù)表示：相同總價(jià)的物業(yè)，海外部分熱點(diǎn)城市的租金是國(guó)內(nèi)的2-4倍。因此只要房?jī)r(jià)不能保持上漲，他們按照市場(chǎng)租金出租房子基本上就是在做慈善。
租售比（或租金回報(bào)率）如此重要的另一個(gè)原因，是它決定了一個(gè)潛在的購(gòu)房者買(mǎi)房到底是為了住還是為了賭。
如果同一套房，租下來(lái)的開(kāi)支和購(gòu)房后的每月月供是差不多的，那么對(duì)于潛在的買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房和租房是比較平行的兩個(gè)選項(xiàng)，如果有三成首付，那么可以考慮犧牲自己手上一筆現(xiàn)金換取這套房的所有權(quán)，之后每個(gè)月以和租房壓力相同的方式來(lái)供樓...在這個(gè)場(chǎng)景下，買(mǎi)房是一種比較理性的選擇。
而現(xiàn)在的情況是，幾乎在所有熱點(diǎn)城市，以三成首付購(gòu)房，月供是租金的2-3倍之多。那么在什么情況下，一個(gè)人會(huì)愿意犧牲手上的流動(dòng)現(xiàn)金，并且之后每個(gè)月承受租房時(shí)兩三倍的開(kāi)支壓力去擁有這套房呢？顯然只有一個(gè)可能性，那就是TA認(rèn)定這套房要漲而且是大漲，或者說(shuō)害怕房?jī)r(jià)大漲后自己就買(mǎi)不起了，所以現(xiàn)在趕忙上車(chē)...這個(gè)情況下，買(mǎi)房就成了押注房?jī)r(jià)要大漲，沒(méi)錯(cuò)，無(wú)論你是剛需自住還是炒房客，只要你買(mǎi)房的動(dòng)機(jī)是覺(jué)得它未來(lái)要漲，你就是在賭。你也可以認(rèn)真思考一下，如果過(guò)去這幾年自己買(mǎi)房了，是不是出于這個(gè)心態(tài)；如果身邊有人買(mǎi)房了，他們是不是也出于這個(gè)心態(tài)。
然后有意思的事情就出現(xiàn)了，這三年來(lái)伴隨房?jī)r(jià)下跌，樓市的成交量也空前萎靡，這完全不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原則，因?yàn)橥瑯拥纳唐罚瑑r(jià)格下跌之后理論上就應(yīng)該刺激需求，就好像超市產(chǎn)品打折才能吸引更多客戶購(gòu)買(mǎi)；而房子現(xiàn)在的情況是價(jià)格越跌越?jīng)]人買(mǎi)，這就證明了絕大多數(shù)的樓市的參與者，根本不是因?yàn)橐蟹孔幼《I(mǎi)房，而是為了要有房子（而且是要有會(huì)漲的房）而買(mǎi)房。
但是，要合理評(píng)定一個(gè)地方房?jī)r(jià)的合理估值，租金回報(bào)率雖是重要參考卻也不是唯一指標(biāo)。租金回報(bào)率的高低受到當(dāng)?shù)匕唇依剩饨鸪砷L(zhǎng)性所影響，這兩點(diǎn)是絕對(duì)的重點(diǎn)。
利率越低，租金回報(bào)率往往越低，因?yàn)榈偷睦氏拢词故堑妥饨鸹貓?bào)率也可以做到以租養(yǎng)貸，比如美元加息之前的香港，大把住宅可以做到較低首付下的以租養(yǎng)貸。
而城市租金的成長(zhǎng)性越強(qiáng)，租金回報(bào)率往往越低，這也容易理解，就好像高速成長(zhǎng)的科技股估值比穩(wěn)定成熟的銀行股要高是一個(gè)道理。我們可以這樣理解，中國(guó)超低的租金回報(bào)率，（1）要么是因?yàn)榘唇依屎艿停?）要么是因?yàn)檫@些低租金回報(bào)率的城市租金擁有很強(qiáng)的成長(zhǎng)性。
但遺憾的是，中國(guó)熱點(diǎn)城市并不符合上述兩點(diǎn)中的任何一點(diǎn)。中國(guó)城市在各自經(jīng)濟(jì)和人口增速最快的階段（2000-2010）的估值反而比現(xiàn)在低得多，租售比一度相當(dāng)合理。2009年初北上廣深租金回報(bào)率均在3%以上，在更早的2004年，廣州和深圳的住宅租金回報(bào)率高達(dá)7%以上。
根據(jù)我們本部分提到的購(gòu)房者租房和按揭的心態(tài)看，我們的房?jī)r(jià)到什么時(shí)候才是合理也就有了答案。那就是按照最新的按揭利率水平，在三成首付三十年按揭之下，每個(gè)月的月供和這套房的租金差不多的情況下，房?jī)r(jià)就跌到位了。
租金應(yīng)當(dāng)約等于低首付長(zhǎng)周期下的月供，這基本上也是全世界大多數(shù)熱點(diǎn)城市房產(chǎn)的長(zhǎng)期狀態(tài)，所以你可以自行估計(jì)，你所在的城市房?jī)r(jià)距離這個(gè)合理水平還有多少空間。
四、什么是剛需？
根據(jù)第一部分的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，北京、上海和深圳的二手房平均房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到2016年下半年的水平，這是一個(gè)可怕的結(jié)果，因?yàn)樗馕吨^(guò)去七年半內(nèi)大多數(shù)買(mǎi)房者即使不考慮按揭利息開(kāi)支也是浮虧的。而這其中，很大一部分人是被“剛需”這個(gè)概念給害了，這個(gè)概念迫使無(wú)數(shù)人在不合適的時(shí)間點(diǎn)咬牙上車(chē)，為了破除這個(gè)有毒概念，我們這一部分從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和心理學(xué)角度談戳穿“剛需”這個(gè)謊言。
面對(duì)房?jī)r(jià)的下跌，有人會(huì)說(shuō)，我是剛需，我有什么辦法？我不得不買(mǎi)。
我們也經(jīng)常聽(tīng)到類(lèi)似“剛需不在乎漲跌”，或者是“自住不怕跌、跌了還能住”這樣的話。這類(lèi)話常常出自開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售或房地產(chǎn)中介之口，影響了無(wú)數(shù)人的決策，甚至在重復(fù)很多遍后成為了真理。
這類(lèi)說(shuō)法對(duì)嗎？不對(duì)，而且錯(cuò)到離譜。
剛需自住不在乎房?jī)r(jià)下跌，是我聽(tīng)過(guò)最自欺欺人、最掩耳盜鈴、最自我安慰的話術(shù)。
在談它為什么錯(cuò)之前，你可以先問(wèn)自己兩個(gè)問(wèn)題：
（1）如果你覺(jué)得明年房?jī)r(jià)要跌一半，你是剛需，現(xiàn)在買(mǎi)不買(mǎi)？
（2）如果你覺(jué)得明年房?jī)r(jià)要漲一倍，你不是剛需，現(xiàn)在買(mǎi)不買(mǎi)？
答案想都不用想，如果覺(jué)得要暴漲，正常人即使不是剛需也會(huì)買(mǎi)，不賺白不賺；如果覺(jué)得房?jī)r(jià)要跌，那即使是剛需也會(huì)繼續(xù)觀望以便撿到更多的便宜。絕大多數(shù)人對(duì)房?jī)r(jià)漲跌的預(yù)期才是決策自己是否要買(mǎi)房的最重要判斷因素。
這也是為什么一般的商品價(jià)格打折降價(jià)才能清倉(cāng)，但房子卻是在房?jī)r(jià)上漲時(shí)需求最大，房?jī)r(jià)一跌，看房的人都少多了，剛需好像也不見(jiàn)了。可見(jiàn)最大的剛需，其實(shí)是買(mǎi)房的財(cái)富效應(yīng)，是人心的貪婪。
沒(méi)有任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中有“剛性需求”這么一說(shuō)。經(jīng)濟(jì)學(xué)中只有“有效需求”和“無(wú)效需求”這兩種需求概念，前者代表有需求+有購(gòu)買(mǎi)力，后者代表有需求+無(wú)購(gòu)買(mǎi)力，比如我想吃一頓火鍋，說(shuō)走就走而且吃得起，這就是有效需求；比如我想把帝國(guó)大廈整棟樓買(mǎi)下來(lái)，但我根本買(mǎi)不起，所以這就是無(wú)效需求。總之，從來(lái)沒(méi)有“剛性需求”這樣的定義。
不同的需求有著不同的彈性，“剛需”的字面含義，對(duì)應(yīng)的應(yīng)當(dāng)是需求彈性為0的需求，即無(wú)論價(jià)格怎樣變化，需求總量都不會(huì)變的需求。但日常生活當(dāng)中這樣的需求極少，如果要舉例，大概只有水、食物、空氣了。
準(zhǔn)確地說(shuō)，任何情況下的購(gòu)房都不算“剛需”，而另一方面，居住是剛需，不代表房子是剛需；交通是剛需，不代表車(chē)子是剛需。
如果真的非要我來(lái)定義一下剛需，我認(rèn)為那種買(mǎi)房前覺(jué)得房?jī)r(jià)要跌再多也要買(mǎi)的人才算剛需，但這樣的人少之又少。
更可笑的是，“剛需”或“自住”也成為了一部分人自我安慰的借口，在市場(chǎng)不好、或者虧損的情況下，那些曾經(jīng)嘴巴上說(shuō)著自己是剛需但內(nèi)心又懷著一絲投機(jī)心態(tài)買(mǎi)房的人，如今往往都表示房子是買(mǎi)來(lái)住的，無(wú)所謂，但真實(shí)的心態(tài)恐怕又是另一個(gè)樣子，如果房?jī)r(jià)大漲了，縱使他無(wú)法將房子在二手房市場(chǎng)進(jìn)行變現(xiàn)，每天打開(kāi)房產(chǎn)app看看上漲的房?jī)r(jià)也能偷偷樂(lè)出聲來(lái)。
退一步講，如果明知市場(chǎng)下行，剛需就不可以省點(diǎn)錢(qián)晚點(diǎn)上車(chē)嗎？
從市場(chǎng)參與者心態(tài)看，只要還有一批人嘴硬、只要還有一批人對(duì)市場(chǎng)抱有很大期待，那么熊市很可能就還沒(méi)有結(jié)束。我們面對(duì)房?jī)r(jià)下跌，不應(yīng)該自欺欺人，也沒(méi)必要自我安慰，要做的是吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，面向未來(lái)，抓住未來(lái)趨利避害的一切可能，在面對(duì)現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上努力改善生活。
五、未來(lái)怎么走
現(xiàn)在最令人關(guān)注的問(wèn)題是，房?jī)r(jià)到底了嗎？如果到底了，下一步會(huì)不會(huì)上漲？如果沒(méi)有到底，下一步還會(huì)跌多少、跌多久？
我們這里也可以參考曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間房?jī)r(jià)下跌的日本和美國(guó)，日本1991年房地產(chǎn)泡沫破裂，美國(guó)2007年次貸危機(jī)引發(fā)房?jī)r(jià)大跌。
高盛最近做過(guò)一個(gè)房?jī)r(jià)對(duì)比圖，把中國(guó)、美國(guó)和日本各自房?jī)r(jià)見(jiàn)頂?shù)臅r(shí)間拉到同一個(gè)橫向的時(shí)間坐標(biāo)上，然后對(duì)比各自在見(jiàn)頂前后的表現(xiàn)。
我們可以看到，我們這波下跌的速度比他們當(dāng)年更快，但到目前為止時(shí)間還很短，我們過(guò)去三年的跌幅是美國(guó)2006-2012的一半，是日本1991-2011的三分之一。
美國(guó)和日本當(dāng)年的結(jié)果截然不同，美國(guó)在房?jī)r(jià)下跌約24個(gè)季度后，房?jī)r(jià)開(kāi)始反彈并連續(xù)上漲然后達(dá)到新高；而日本卻一蹶不振走出二十年下跌。美國(guó)和日本大相徑庭的結(jié)果是基本面差異造成的，他們基本面的差異主要體現(xiàn)在兩方面：1美國(guó)人口保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，新移民涌入，老齡化相對(duì)較慢；2美國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，創(chuàng)新能力領(lǐng)先全球。
在房?jī)r(jià)下行的大背景下，下一步我們會(huì)看到更多刺激措施出現(xiàn)，包括徹底取消一線城市包括核心區(qū)在內(nèi)的限購(gòu)都不會(huì)太遠(yuǎn)。
我們現(xiàn)在不好預(yù)測(cè)中國(guó)會(huì)是美國(guó)路線還是日本路線，或者走出第三條中國(guó)路線，但可以預(yù)測(cè)未來(lái)買(mǎi)房一定會(huì)越來(lái)越容易，而且利率也會(huì)不斷降低。
中國(guó)2024年的人口結(jié)構(gòu)和日本1997年非常相似，巧的是，1997年十年期日本國(guó)債和當(dāng)下十年期中國(guó)國(guó)債的收益率也幾乎是一樣的，都在2.3%。
中國(guó)2024人口結(jié)構(gòu)（左）對(duì)比日本1997人口結(jié)構(gòu)（右）
這說(shuō)明利率下行不只是為了挽救樓市，更是人口老齡化之下應(yīng)對(duì)需求和物價(jià)低迷的必然選項(xiàng)。在可見(jiàn)的未來(lái)人民幣利率還會(huì)繼續(xù)下降，現(xiàn)在十年期國(guó)債收益率是2.3%，我們不久后會(huì)看到2.0%以內(nèi)，若不出黑天鵝事件，10年后會(huì)降低到1%左右。所以未來(lái)的人買(mǎi)房一定是越來(lái)越簡(jiǎn)單的，因?yàn)椴粌H房?jī)r(jià)下降了，按揭利率也下降了。
結(jié)合上文的所有內(nèi)容，我這里能給出的一家之言是，盡管過(guò)去三年房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯下跌，但目前房?jī)r(jià)還沒(méi)有真正見(jiàn)底。未來(lái)下跌可能會(huì)放緩，甚至可能會(huì)因?yàn)楦罅Χ鹊拇碳ご胧┒沟枚虝r(shí)間內(nèi)成交增長(zhǎng)房?jī)r(jià)企穩(wěn)，但很難改變中長(zhǎng)期下行趨勢(shì)。
而過(guò)去三年房?jī)r(jià)之所以會(huì)下降這么快，我不感到驚訝，我認(rèn)為它不是一種下跌，而是一種價(jià)格重置，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)、全球化發(fā)展、世界格局也正在以空前的速度改變甚至重置中...懂的都懂，這里不做贅述。
建議
最后，針對(duì)樓市和投資方向，這里給出幾條比較明確的建議：
（1）對(duì)于買(mǎi)房決策，可以先給自己做一個(gè)假設(shè)，假設(shè)它會(huì)繼續(xù)下跌，這種情況下如果你還是要買(mǎi)房，那就買(mǎi)，除此之外一律謹(jǐn)慎；
（2）降低預(yù)期，謹(jǐn)慎投資，堅(jiān)持少輸就是贏的原則，趨利避害內(nèi)外兼修地進(jìn)行投資和消費(fèi)
（3）在租金回報(bào)率達(dá)到按揭利率之前，再也不考慮以買(mǎi)房作為投資；
（4）鍛煉身體，幫助自己熬過(guò)困難期并提高生活品質(zhì)；
（5）保持學(xué)習(xí)，接觸全球范圍內(nèi)高質(zhì)量信息源，因?yàn)橥顿Y是認(rèn)知的變現(xiàn)，一個(gè)人的最終經(jīng)濟(jì)水平一定是和其認(rèn)知并軌的。這幾年來(lái)，從夸大新冠恐懼、到1小時(shí)22分拿下基輔、到泰國(guó)噶腰子、到俄亥俄“切爾諾貝利”、到硅谷銀行導(dǎo)致美國(guó)金融危機(jī)、到美元體系崩潰、再到恐懼海產(chǎn)品…我們身邊的信息源似乎正變得越來(lái)越荒唐、越來(lái)越不可靠、越來(lái)越與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)，這直接導(dǎo)致包括投資者在內(nèi)的所有人在決策中更容易出現(xiàn)重大誤判，這個(gè)環(huán)境對(duì)每一個(gè)人了解和篩選信息帶來(lái)了比過(guò)去大得多的考驗(yàn)。
對(duì)任何人而言，只有堅(jiān)守常識(shí)、尊重市場(chǎng)、敬畏客觀規(guī)律才能立于不敗之地；否則市場(chǎng)就會(huì)給出懲罰，就像過(guò)去三年那樣.
