最近我發現一個挺有意思的現象——總有人喊著房價還要
最近我發現一個挺有意思的現象——總有人喊著房價還要跌，可你仔細看市場，北上廣深這些大城市的好地段房子，其實早就開始偷偷漲價了。特別是杭州、上海這些地方，有些小區房價一個月能漲大幾十萬，這事到底咋回事？咱們今天就把這些數據掰開了揉碎了聊。
一、杭州成了漲價急先鋒，豪宅普宅都在動
要說這波行情里最猛的還得是杭州。西湖區之江板塊有套別墅，掛牌價直接跳漲940萬，中介老哥跟我說："現在位置好的別墅3000萬都打不住，去年這時候2400萬還能挑挑揀揀呢！"其實不光是豪宅，普通住宅也跟風漲。錢塘區龍湖春江天越的房子，1月份還是2.95萬/平，2月份就沖到3.15萬，一個月漲2000塊。西湖文鼎苑更夸張，一個月單價漲4500塊，現在都5.32萬/平了。
不過別以為杭州所有房子都在漲，現在降價房源還是比漲價的多。最近15天杭州有1.68萬套房在降價，漲價的才2300套。但有個關鍵變化——房東們不像之前那樣天天調價了。現在杭州二手房成交量蹭蹭漲，3月前半個月就賣了5000套，整個月破萬套基本穩了。這成交量跟2021年樓市最火的時候差不多，看來"量在價先"的老話又要應驗了。
二、全國都在上演"冰火兩重天"
這波行情可不是杭州獨一份，其他大城市也一個樣：
上海浦東花木綠城錦繡蘭庭128平的房子，去年11月賣1490萬，今年1月同戶型直接1655萬成交，兩個月漲出165萬，夠在三四線城市買套房了。
北京望京西園一區99平的房子，半年漲了66萬，相當于每個月工資得多掙11萬才趕得上房價漲幅。
成都高新區凱德世紀名邸的房子，去年9月賣274萬，現在同戶型320萬成交，半年漲46萬，連老破小學區房都跟著漲了12%。
但注意啊，這些漲價都集中在核心地段。像廣州雖然有些小區每天上百人看房，但郊區房子照樣跌得媽都不認識。說白了現在買房就跟炒股似的——得會挑"龍頭板塊"。
三、黃奇帆說的對，救樓市關鍵在去庫存
今年年初黃奇帆說的挺明白：中國樓市沒美國次貸危機那種雷，問題就是庫存太多。現在全國新房庫存夠賣21.3個月，比正常水平多出小半年。二手房更夸張，北京掛著15萬套，上海23萬套，杭州18萬套...不過這些數字看著嚇人，其實得拆開看。
重點來了！核心區域的庫存已經見底了。2024年底的數據顯示，大部分城市好地段的房子只夠賣12-14個月，這已經進入"安全區"。比如杭州之江板塊，政府15年沒批過別墅用地，現存獨棟別墅賣一套少一套，有錢人搶著要，過去十年漲了367%，是普通住宅的三倍。現在這些稀缺房源，房東說漲就漲，根本不跟你商量。
四、未來樓市三大真相
1."地段戰爭"越演越烈：以后可能得用"三個20%"標準選房——前20%的城市、前20%的板塊、前20%的小區。像深圳早就開始漲了，杭州之江、上海張江這些產業扎堆的地方，房價根本剎不住車。
2.老破小也能翻身：帶頂級學區的老房子照樣吃香。上海南丹小區這種93年的老房子，兩個月單價漲1.2萬，比很多新房都猛。不過得記住——必須是"學區+地鐵+醫院"三項全能的真核心。
3.郊區房子可能變"不動產"：那些遠郊大盤、文旅地產，搞不好真要套牢一輩子。現在杭州二手房掛牌量18萬套，但主城區好房子根本不愁賣，難賣的都是臨安、富陽這些遠郊盤。
五、現在該不該買房？
剛需和改善的朋友得想明白幾點：
別指望抄在最底點，核心區好房子現在就是"黃金坑"。杭州二手房成交量破萬套的時候，21年那波行情就是這么啟動的。
學區房要買就買"雙保險"的，既有現在的好學校，又有未來規劃的新校區。
遠離"三無產品"：沒產業、沒地鐵、沒稀缺景觀的房子，再便宜都別碰。
說白了，現在的樓市就像大篩子——好的漏不下去，差的漲不起來。那些天天喊房價要崩的，要么沒關注真實市場，要么故意裝睡。就像我中介朋友說的："帶客戶看三個月房，眼睜睜看著看中的房子從500萬漲到550萬，最后哭著求業主賣房的客戶見多了。"
一、杭州成了漲價急先鋒，豪宅普宅都在動
要說這波行情里最猛的還得是杭州。西湖區之江板塊有套別墅，掛牌價直接跳漲940萬，中介老哥跟我說："現在位置好的別墅3000萬都打不住，去年這時候2400萬還能挑挑揀揀呢！"其實不光是豪宅，普通住宅也跟風漲。錢塘區龍湖春江天越的房子，1月份還是2.95萬/平，2月份就沖到3.15萬，一個月漲2000塊。西湖文鼎苑更夸張，一個月單價漲4500塊，現在都5.32萬/平了。
不過別以為杭州所有房子都在漲，現在降價房源還是比漲價的多。最近15天杭州有1.68萬套房在降價，漲價的才2300套。但有個關鍵變化——房東們不像之前那樣天天調價了。現在杭州二手房成交量蹭蹭漲，3月前半個月就賣了5000套，整個月破萬套基本穩了。這成交量跟2021年樓市最火的時候差不多，看來"量在價先"的老話又要應驗了。
二、全國都在上演"冰火兩重天"
這波行情可不是杭州獨一份，其他大城市也一個樣：
上海浦東花木綠城錦繡蘭庭128平的房子，去年11月賣1490萬，今年1月同戶型直接1655萬成交，兩個月漲出165萬，夠在三四線城市買套房了。
北京望京西園一區99平的房子，半年漲了66萬，相當于每個月工資得多掙11萬才趕得上房價漲幅。
成都高新區凱德世紀名邸的房子，去年9月賣274萬，現在同戶型320萬成交，半年漲46萬，連老破小學區房都跟著漲了12%。
但注意啊，這些漲價都集中在核心地段。像廣州雖然有些小區每天上百人看房，但郊區房子照樣跌得媽都不認識。說白了現在買房就跟炒股似的——得會挑"龍頭板塊"。
三、黃奇帆說的對，救樓市關鍵在去庫存
今年年初黃奇帆說的挺明白：中國樓市沒美國次貸危機那種雷，問題就是庫存太多。現在全國新房庫存夠賣21.3個月，比正常水平多出小半年。二手房更夸張，北京掛著15萬套，上海23萬套，杭州18萬套...不過這些數字看著嚇人，其實得拆開看。
重點來了！核心區域的庫存已經見底了。2024年底的數據顯示，大部分城市好地段的房子只夠賣12-14個月，這已經進入"安全區"。比如杭州之江板塊，政府15年沒批過別墅用地，現存獨棟別墅賣一套少一套，有錢人搶著要，過去十年漲了367%，是普通住宅的三倍。現在這些稀缺房源，房東說漲就漲，根本不跟你商量。
四、未來樓市三大真相
1."地段戰爭"越演越烈：以后可能得用"三個20%"標準選房——前20%的城市、前20%的板塊、前20%的小區。像深圳早就開始漲了，杭州之江、上海張江這些產業扎堆的地方，房價根本剎不住車。
2.老破小也能翻身：帶頂級學區的老房子照樣吃香。上海南丹小區這種93年的老房子，兩個月單價漲1.2萬，比很多新房都猛。不過得記住——必須是"學區+地鐵+醫院"三項全能的真核心。
3.郊區房子可能變"不動產"：那些遠郊大盤、文旅地產，搞不好真要套牢一輩子。現在杭州二手房掛牌量18萬套，但主城區好房子根本不愁賣，難賣的都是臨安、富陽這些遠郊盤。
五、現在該不該買房？
剛需和改善的朋友得想明白幾點：
別指望抄在最底點，核心區好房子現在就是"黃金坑"。杭州二手房成交量破萬套的時候，21年那波行情就是這么啟動的。
學區房要買就買"雙保險"的，既有現在的好學校，又有未來規劃的新校區。
遠離"三無產品"：沒產業、沒地鐵、沒稀缺景觀的房子，再便宜都別碰。
說白了，現在的樓市就像大篩子——好的漏不下去，差的漲不起來。那些天天喊房價要崩的，要么沒關注真實市場，要么故意裝睡。就像我中介朋友說的："帶客戶看三個月房，眼睜睜看著看中的房子從500萬漲到550萬，最后哭著求業主賣房的客戶見多了。"
