4月13日，在江蘇省昆山市北部主干道青陽路與中環(huán)高架交匯處，“居然之家天一MALL”這家大型家裝商場正舉行著開業(yè)慶典，現(xiàn)場人頭攢動、熱鬧非凡，歐派家居、紅象地板、馬可波羅瓷磚……不少群眾趁著商家開業(yè)優(yōu)惠前來選購家具建材。

在昆山當?shù)厝说挠洃浝铮�這座建筑面積超10萬平方米的商業(yè)廣場原名“港龍”，主營業(yè)務(wù)為裝修建材家居銷售，前些年一直門可羅雀、冷冷清清，商戶入駐率不足50%，購買了商鋪的1600余戶小業(yè)主面臨投資失敗的境遇。

“等了五年多，商場終于紅火起來了！”應(yīng)邀參加開業(yè)活動的商鋪業(yè)主張先生興奮地說。

債務(wù)危機爆發(fā)引發(fā)群體性訴訟

港龍城市商業(yè)廣場（以下簡稱港龍商場）由成立于2002年的昆山港龍建材有限公司（以下簡稱港龍公司）自行開發(fā)建設(shè)，于2016年建成并對外銷售。正是看中了港龍商場優(yōu)越的地理位置和良好的品牌形象，1600余戶小業(yè)主購入了商場的商鋪，并簽訂合同委托其子公司港龍商業(yè)管理有限公司（以下簡稱港龍商管）集中統(tǒng)一對外招租和運營管理，雙方按比例分配收益。

2020年后，港龍商場經(jīng)營一直不溫不火，港龍公司因資金運轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，對商場的運營管理逐漸陷入混亂，入駐商戶搬離、拖欠業(yè)主租金、欠繳運營費用等情況開始出現(xiàn)。雖然港龍公司通過更換管理方、加大招商力度等舉措試圖扭轉(zhuǎn)經(jīng)營頹勢，但始終未有起色。

“我們當初買港龍商場的商鋪就是看重公司支付租金的承諾，認為是一個不錯的投資。沒想到公司經(jīng)營失敗，商場也一直沒有起色，預(yù)想的租金收益成了一場空�！苯箲]不安的情緒開始在張先生等業(yè)主群體中蔓延。

自2022年起，大量小業(yè)主通過投訴信訪等途徑向港龍商場所在轄區(qū)政府反映情況，部分銀行、建筑施工單位等債權(quán)人通過訴訟要求港龍公司支付相應(yīng)款項并進入執(zhí)行程序，涉及金額超億元。900余戶小業(yè)主陸續(xù)前往昆山市人民法院提起訴訟，要求港龍公司賠償損失或收回商鋪，港龍商場債務(wù)危機徹底爆發(fā)。

面對群體性訴訟，昆山法院梳理基本情況后，及時主動與轄區(qū)政府溝通協(xié)調(diào)，通過與屬地政府、司法、信訪等部門組建專班，聯(lián)合接待小業(yè)主代表，共同傾聽業(yè)主心聲、化解矛盾糾紛、維護和諧穩(wěn)定。

“經(jīng)調(diào)查研判，如通過執(zhí)行程序拍賣港龍公司名下不動產(chǎn)，不僅變現(xiàn)困難，且拍賣資金不足以償還到期大量債務(wù)，也無法保證商場持續(xù)經(jīng)營�！崩ド椒ㄔ簣�(zhí)行局局長張雪蓮認為，化解港龍商場債務(wù)危機亟須轉(zhuǎn)變處置思路。

“執(zhí)行轉(zhuǎn)破產(chǎn)”尋求破局重生之路

“法院和我們一起通過與小業(yè)主、其他債權(quán)人代表多次召開座談，當面釋法明理、講清商場現(xiàn)狀、討論解決路徑，使廣大業(yè)主不安的情緒逐漸平復(fù)。”轄區(qū)政府專班工作人員王立飛說道。

經(jīng)法院明晰各類解紛路徑的利弊，為最大限度保障各方合法權(quán)益，債權(quán)人最終選擇“執(zhí)行轉(zhuǎn)破產(chǎn)”方案，向法院申請港龍公司、港龍商管破產(chǎn)清算，相關(guān)訴訟、執(zhí)行等案件在破產(chǎn)程序中一攬子解決。

2023年4月起，昆山法院經(jīng)先后審查認定，港龍公司、港龍商管不能履行到期債務(wù)，明顯缺乏清償能力，依法裁定受理對港龍公司、港龍商管的破產(chǎn)清算申請，并指定破產(chǎn)管理人。之后，針對港龍公司的投訴、信訪等群體性糾紛也全面納入依法辦理軌道。

經(jīng)破產(chǎn)管理人調(diào)查，港龍公司名下資產(chǎn)主要為港龍商場中的自持房地產(chǎn)3.9萬平方米和倉儲用地約70畝，大部分用于出租并設(shè)定抵押權(quán)，因抵押時評估價格與當前市場價格差距較大，導(dǎo)致不動產(chǎn)處置難以推進。商場統(tǒng)一整體運行模式下，入駐商戶、小業(yè)主、第三方商管公司等各方利益訴求協(xié)調(diào)難度大，破產(chǎn)資產(chǎn)處置工作困難重重。

在昆山法院執(zhí)破融合團隊的指導(dǎo)協(xié)助下，破產(chǎn)管理人全面接管港龍公司及港龍商管，積極開展對外應(yīng)收款的查證與催收，分類實施對房產(chǎn)、土地租賃的管理，實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。同時，執(zhí)破融合團隊將港龍破產(chǎn)案及時導(dǎo)入新設(shè)立的昆山市企業(yè)重整服務(wù)中心，為后續(xù)引入新投資人、尋求最優(yōu)“救治”方案提供保障。

“我們還創(chuàng)新府院聯(lián)動機制，推動轄區(qū)政府與破產(chǎn)管理人、小業(yè)主代表共同成立商場第一屆物業(yè)管理委員會，為債權(quán)人參與和監(jiān)督破產(chǎn)清算過程提供平臺，保障業(yè)主參與權(quán)和知情權(quán)，增強對破產(chǎn)工作的理解和支持�！逼髽I(yè)重整服務(wù)中心主任歐平介紹說。

引入新投資人經(jīng)營活力煥發(fā)

得益于獨特的區(qū)位優(yōu)勢和成熟的基礎(chǔ)配套，港龍商場雖遭遇困境仍受到眾多投資人關(guān)注，而破產(chǎn)處置工作也迫切需要注入新的投資以盤活資產(chǎn)，但現(xiàn)有債權(quán)債務(wù)關(guān)系、信訪投訴等復(fù)雜局面讓很多投資人望而卻步。

“吸引投資人的首要任務(wù)就是處置港龍公司在商場的自持房產(chǎn)，清償債務(wù)后剝離港龍公司對商場的控制及不利影響�！睔W平認為。

經(jīng)企業(yè)重整服務(wù)中心與物業(yè)管理委員會、其他債權(quán)人溝通，這一方案得到了絕大部分債權(quán)人的認同。隨后，在轄區(qū)政府、企業(yè)重整服務(wù)中心的積極推進下，某第三方投資人通過司法拍賣拍得港龍公司所持港龍商場房產(chǎn)，并加入物業(yè)管理委員會，順利解決了盤活資產(chǎn)的第一道難題。

如何選擇優(yōu)秀投資人經(jīng)營商場實現(xiàn)涅槃重生？企業(yè)重整服務(wù)中心和轄區(qū)政府下了一番苦功夫，對新投資人進行了基本“畫像”：既能夠先期投入資金預(yù)付業(yè)主部分租金，給業(yè)主吃下“定心丸”，又能夠為商場帶來商鋪入駐資源和豐富的行業(yè)運營經(jīng)驗。

這是一項難度極高的“聯(lián)合招商”工作。

在轄區(qū)政府、企業(yè)重整服務(wù)中心的推動推薦下，經(jīng)過多輪接洽、篩選、比對，物業(yè)管理委員會最終選擇了昆山某商貿(mào)公司作為新投資人接管商場運營，并引入“居然之家”品牌，獲得了三分之二以上業(yè)主表決通過。某商貿(mào)公司先期提供500萬元預(yù)付小業(yè)主部分租金，并承諾每年保底收益，實行“先付后用”，另投入500萬元用于商場重新開業(yè)運營的費用保障，進一步提升商場購物環(huán)境、服務(wù)品質(zhì)。

歷時一年半，港龍公司順利完成破產(chǎn)清算的主要工作�！澳壳吧虉稣猩坦ぷ鬟M展順利，商戶入駐率達97%，從國內(nèi)外頂級品牌到中端親民品牌應(yīng)有盡有，我們將把商場打造成區(qū)域新的行業(yè)標桿，不辜負廣大小業(yè)主的期待。”某商貿(mào)公司總經(jīng)理章乃世對商場的未來充滿信心。