【普法·微釋法】二房東“跑路”，租戶維權要注意哪些法律問題？
簽了續租合同后二房東“跑路”
房東要收房，租戶該如何維權？
除要求退款外
可以要求二房東賠償違約金嗎？
2024年7月，王先生（文中均系化名）與藍天公司的代表李云簽署《房屋租賃合同》，王先生以月租7500元承租藍天公司提供的涉案房屋，押一付三，租期自2024年7月至2024年10月。王先生向李云支付房租等費用共34110元。2024年9月，雙方達成續租，王先生仍以月租金7500元價格承租涉案房屋，租賃期限自2024年10月至2025年3月，已付押金轉為續租合同下租金。王先生支付租金等費用共23100元。
2024年11月，房東通知因聯系不上藍天公司、李云，要收回房屋。因藍天公司、李云未能繼續提供房屋，也未退款，故王先生訴至北京市海淀區人民法院，要求解除租賃合同、藍天公司和李云共同退還押金7500元、藍天公司賠償違約金15000元。
經法院公告送達，藍天公司、李云未在答辯期內提交書面答辯狀及證據，亦未到庭答辯。
藍天公司與王先生續簽《房屋租賃合同》約定租賃期限至2025年3月，但房東通知王先生于2024年11月搬離涉案房屋，藍天公司未在租賃期限內持續提供房屋，應屬根本違約。2024年11月后，藍天公司作為出租代理人已無法繼續履行合同，雙方租賃關系終止，約定的租賃期限已屆滿。王先生再行請求解除合同，已無必要，故法院對此不予支持。
王先生與藍天公司簽署《房屋租賃合同》，李云作為經辦人簽字。李云雖然收取了合同項下款項，現無證據證明其超越職務權限在合同中簽字，簽字效力應對藍天公司有效。王先生依約支付押金7500元后，藍天公司違約未繼續提供房屋。雙方租賃關系終止后，藍天公司應退還押金7500元。王先生請求藍天公司退還押金7500元的訴訟請求，符合事實與法律規定，法院予以支持。王先生同時要求李云退還押金7500元，無事實與法律依據，法院不予支持。
《房屋租賃合同》約定了乙方違約需要支付違約金的情形，并未約定甲方違約需要支付違約金情形。王先生請求藍天公司賠償違約金15000元的訴訟請求，無合同依據，法院不予支持。
最終，法院判決藍天公司退還王先生房屋押金7500元。
租戶維權，請記住這幾點↓
發生糾紛后，應及時向出租方發送解除通知或向法院起訴。《房屋租賃合同》中，出租方的主要義務是持續提供符合雙方約定的房屋供承租人使用。當出租方無法持續提供房屋，在無合同中免責條款約定情形下，一般構成根本違約。《房屋租賃合同》中若將此種情形作為承租方享有解除權的情形，承租人可直接依據發生解除的事由，主張解除合同。《房屋租賃合同》中未約定或者未明確約定解除事由時，承租人可根據民法典第五百六十三條法定解除規定，主張解除合同。
解除合同還需注意期限問題，若租賃合同已實際終止，且約定租賃期限屆滿，再次確認解除已無必要。
房屋租賃中常見涉及的費用包括房租、押金、服務費、網費、水電費、燃氣費等費用。合同解除后，未履行的部分不再繼續履行，因此出租方無權占有未使用的相應費用，未使用費用應予返還。《房屋租賃合同》中對退費情形有約定的，一般應按約定處理；未作約定，可逐項列明未使用費用明細，并提供相應證據。
《房屋租賃合同》應對違約金明確約定，沒有約定違約金條款的，無從適用。在簽署《房屋租賃合同》時，應當重點關注違約條款中是否約定違約金條款，雙方違約金條款是否對等，對約定不明確的條款應當及時確認條款含義。根據民法典第五百八十五條規定，雙方可以約定金額或者計算方式，處理糾紛時仍以實際損失為基礎，承租方發生糾紛后，應當注意收集、固定實際損失相關證據，若違約金不足以彌補實際損失，可以請求法院增加違約金金額。
解除合同后，若因出租方違約造成損失，承租方可以主張出租方違約責任。違約金僅是違約責任的一種承擔方式，若存在其他損失，應向法院提供相應證據予以證明其損失范圍、損失金額。
第五百六十三條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。
以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。
第五百八十五條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
來源：尚法昆山
