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昆山市張浦鎮江灣四季花園小區物業管理公開招標公告

11-24

玉山廣場

昆山市物協

昆山市張浦鎮江灣四季花園小區物業管理公開招標公告

一、招標項目名稱：昆山市張浦鎮江灣四季花園小區物業管理

二、招標項目概況：昆山市張浦鎮江灣四季花園小區位于昆山市張浦鎮通湖路59號，總建筑面積為187608.92平方米。建筑類型為：13棟高層住宅已全部開發完成。項目可收費建筑面積為135547.24平方米。

三、招標單位：昆山市張浦鎮江灣四季花園第一屆業主委員會四、報名時間和地點：

1.時間：2025年11月20日上午 9:00至2025年 11月26 日下午16:00 前；

2.地點：昆山市紫竹路699號保利大廈13樓1309。

五、招標文件領取地點及費用：

1.入圍物業企業領取招標文件地點：昆山市紫竹路699號保利大廈13樓1309室；

2.現場領取招標文件時，需繳納500元報名費。

六、投標申請人需具備的條件：

1.物業服務人需依法注冊登記，具有獨立法人資格，提供有效期的營業執照（副本）復印件；

2.信用中國網上查詢無未修復的行政處罰記錄及嚴重失信行為；在管項目被列入昆山市級及以上安全生產重大事故隱患項目且未銷案的不得報名參與投標；

3.管理實績要求有：昆山市域內有在管住宅項目（業態含高層建筑）且單個項目物業服務區域內建筑總面積10萬平方米及以上；

4.近二年（2023年第二季度至今），昆山市域內在管住宅項目在《昆山市住宅小區物業服務項目“晾曬”考核辦法（試行）》考核中被列為“問題項目”（原“黑榜”）的物業服務企業不得報名參與投標；

5.物業服務人需在《昆山市物業服務企業信用等級評定》中被評為甲級的物業服務企業（各資格認定環節均以最新公布為準）；

6.擬派駐項目經理要求：擬任小區經理有5年以上管理經驗，大專學歷及以上，持昆山市三級項目經理證書及以上，年齡35周歲至55周歲；

7.曾被本項目業主大會解聘的物業服務人或法人股東等實際控制人參股或者控股企業存在關聯關系的企業不能參與本項目投標。

七、物業選聘范圍及內容：

1.江灣四季花園小區物業管理服務內容、標準參照《昆山市普通住宅物業公共服務分類分項分級標準及政府指導價標準》（昆發改〔2020〕64號）執行，等級標準示范如下：

3.停車費: 本小區汽車停車費具體收費標準如下：

（1）地下車位收費標準：

①人防車位：租賃費為150元/月·輛，管理費為50元/月·輛（管理費收益歸物業服務人，用于人防車庫日常管理及設備維護支出）；

②普通地下車位：管理費為50元/月·輛（管理費收益歸物業服務人，用于地下車庫日常管理及設備維護支出）；

（2）外來臨停車輛按政府文件規定收費。

4.重新選聘新物業服務人后小區公共收益分配：

①小區路面臨時停車費收入扣除法定稅金后70%分成歸小區全體業主，剩余部分補貼物業公司；

②小區物業用房出租、廣告、攤位、快遞柜等收入扣除法定稅金后70%分成歸小區全體業主，剩余部分補貼物業公司；

③小區充電樁、廣告、攤位、快遞柜等收入扣除法定稅金后70%分成歸小區全體業主，剩余部分補貼物業公司。注：所有公共收益款項納入招標人開立的公共收益監管賬戶，定期（每季度）按約定比例結算補貼給物業服務人，收入和開支按相關規定公示，接受業主監督；公共收益主要用于小區公共設備設施的維修保養和小區建設，按《市政府辦公室關于印發昆山市住宅區公共收益管理實施細則的通知》昆政辦發【2025】12號規定執行。

5.重新選聘新物業服務人的服務要求：

（1）物業服務人擬派駐在本小區的物業服務人員需根據服務等級標準進行配置，滿足服務需求，秩序維護人員年齡不超過45周歲，保潔人員及綠化工年齡不超過60周歲（聘用退休人員需繳納意外保險）；其他物業工作人員合法用工。

（2）物業服務項目公共部位現狀及整改要求：

①消防問題：監控中心消防主機火警223個，故障61個，消防設備電源狀態監控器故障黑屏，多線盤故障。按設計要求樓棟配置3公斤干粉滅火器，實際現場配置1公斤干粉滅火器。非機動車庫配置5公斤干粉滅火器，實際現場配置4公斤干粉滅火器，設計與配置不符合。樓棟頂樓消火栓未安裝箱門。消防泵房穩壓泵漏水。樓棟消防管及室外消火栓漏水。樓棟防火門未安裝門磁及部分門磁未通電。消防供配電系統故障。防火分離系統故障。防排煙系統故障。室外消火栓系統故障。自動噴水滅火系統故障。地庫設備聯動測試故障。

②智能化：監控畫面故障60個。電子圍欄故障。36幢可視對講總線路故障。監控中心錄人臉系統故障。單元大廳門禁對講7個故障。監控錄像保存不到30天。小區門禁系統無門禁卡授權設備系統。頂樓門禁3處故障。

③工程：地庫LED日光燈206個故障。設備房防火門變形、無法鎖閉31處。非機動車坡道未安裝壁燈。西門、南門地庫出入口排水溝蓋板變形。地庫漏水問題17處。物業一樓二樓漏水。

④根據蘇府辦【2024】76號文要求，結合小區實際情況需物業服務人在投標文件中提出電動自行車消防安全管理相關措施和方案。

⑤每年應不少于一次聘請物業行業專家對小區物業服務質量進行評估，針對評估報告中反映的物業服務問題物業服務人應及時加以改善。注：以上設施設備現狀僅供投標單位參考，具體以投標公司現場核實為準（現場核實時可與業委會聯系），用于上述①②③項整改修復的資金由投標單位在投標文件（商務標）中體現，物業服務人需注明投資的資金明細；上述項目整改修復期限由物業服務人與業委會協商，投資資金用完未完成的整改項目由中標物業服務人與業委會協商。

（3）物業服務合同期內物業費維持不變，如需調整必須經過業主大會表決通過。

（4）物業服務費的結算形式為包干制。

（5）業委會根據小區實際情況及管理需求向物業服務人提供相應的物業服務用房。

（6）物業服務人擬派駐的專業工作人員（維修電工、消控員、項目經理等）需持證上崗。

（7）物業服務人承諾本項目的項目經理為單獨委派，不得同時兼任其他項目，在管期間未經招標人同意不得隨意調動。

（8）物業服務人承諾本項目為公司直接管理項目，合同期內不得將項目整體轉包、發包或轉讓其他公司、個人掛靠管理（電梯、消防設備等需聘請專業公司進行維保）。

（9）物業服務人須承擔第三方招標代理費及本次業主大會咨詢費。

（10）中標候選人應當在中標結果公示后7日內繳納考核金20萬元人民幣到業委會基本賬戶并足額支付第三方招標代理費及本次業主大會咨詢費，業委會在收到考核金后開具中標通知書。如物業服務人未在上述期間交納考核金并支付第三方費用的，視作自動放棄履約，按開標時得分名次遞補。

（11）物業服務人需每半年向業委會提交工作計劃及工作報告。

（12）業委會代表業主大會與物業服務人簽訂物業服務合同時，同時與物業服務人簽訂考核協議并設定一定的獎懲處罰。考核以季度為周期，考核總分為100分；物業服務考核達到85分及以上的考核金不予扣除，84-80分，按每低1分扣罰：1000元人民幣。79分及以下，按每低1分扣罰：2000元人民幣。考核金低于 15 萬元人民幣時，物業服務人需在下次考核之前補足 20 萬元人民幣。具體考核細則和執行方案由業委會與物業服務人約定一致后執行。針對考核中發現的問題，物業服務人應在業委會規定期限內整改到位。期限內整改不到位或拒絕整改的，業委會可委托第三方進行整改，第三方整改所發生的費用從物業服務人考核金中扣除。

（13）本項目合同期內物業服務質量考核被昆山住建局評為“問題項目”的，第一次扣5000元，第二次被視為根本性違約，業委會有權召開業主大會解聘物業服務人（業委會不承擔任何違約及賠償責任）。注：在物業服務合同期間內，物業服務人不履行以上各項條款的，由業委會督促整改，逾期不整改的，業委會有權召開業主大會會議解聘物業服務人，業主大會和業委會會不承擔任何違約責任；由物業服務人承諾出資（投標時如有）用于小區設施設備整改的費用已發生的不予退還。

6.重新選聘的物業服務合同期限：物業服務合同期限擬定為叁年；物業服務人向業主收取物業服務費的期限自實際交接之日起算。試用期3個月，試用期滿前一個月內，招標人組織部分業主進行評估（參照簽訂的物業合同及考核協議）。評估合格后物業服務合同生效至約定期限。如果達不到要求，進入整改期，整改期為2個月，期滿后再次評估，仍不合格的，按此方案重新選聘。合同期內項目出現重大事故（管理不當造成），無需再次召開業主大會表決，合同自動終止，招標人應按此選聘方案重新選聘新物業服務人。

八、投標申請人資格確定：

1.各申請投標單位必須于投標報名截止時間前將投標申請人所具備條件的證明材料送至蘇州物立方物業服務評估咨詢有限公司，報名截止后由招標人進行資格審查,確定有效報名的投標申請人。報名日期截止后遞交的報名材料一律不再接收，視作自動放棄。

2.本次招標采取公開招標的方式。

3.公開招標方式：選聘新物業服務人的招標工作招標人委托第三方公司（蘇州物立方物業服務評估咨詢有限公司）組織實施，招標過程中的費用由第三方公司先行墊付，由中標物業服務人承擔。

4.物業企業符合條件的均可主動報名參加。

入圍說明：

（1）本次公開招標入圍物業服務人為3至5家；

（2）符合報名條件的物業服務人為3至5家的則全部入圍參與投標；

（3）符合報名條件的物業服務人大于5家的，由業委會組織業委會成員及業主代表（業委會將以公告形式接受業主報名，業主代表總人數不超過10名，多于10名的由報名業主協商解決，協商不成的通過抽簽方式確定）對報名物業服務人含高層建筑的在管住宅項目進行實地考察。由業委會及業主代表投票表決，確定5家入圍企業。參評項目由報名物業服務人自行申報所有昆山市域內含高層建筑的在管住宅項目，由業主代表抽簽確定；

（4）報名符合招標要求的物業服務人不滿3家的，招標人按選聘方案重新招標，第二次招標報名符合招標要求的物業服務人仍不滿3家的，招標人可以以協議方式選聘物業服務人（如協議選聘不成功，招標人可適當修改選聘方案中的招標條件和要求，再次招標，無需再次召開業主大會）。開標時合格的投標人未超過3家的，招標人應依法重新招標。

5.評標小組組成：評標委員會由5名評標專家組成，評標專家由業委會組織業主代表2名（業委會以公告形式接受業主報名，業主代表多于2名的由報名業主協商解決，協商不成的通過抽簽方式確定）從昆山市物業服務管理協會評標專家名冊中隨機抽取；開標見證人：業委會成員及業主代表3人，區鎮物業辦1人，社區1人。

6.評分標準為：信用分30分（30分*信用分%，以最新公布的《昆山市物業服務企業信用等級評定》信用評價分為準）、商務標30分、技術標30分、答疑分10分。

7.中標人的確定：根據評標委員會評標得分由高到低排序產生3名中標候選人，得分最高為中標人，如中標人放棄中標，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

8.已獲取投標資格的投標人，無故不參加投標的，投標保證金不予與退還并將相關情況報送到行業主管部門，進行懲戒。

九、投標申請人資格審核時需提供的材料：

1.《工商營業執照》（經年審合格）副本復印件；

2.法定代表人身份證復印件。如屬法定代表人授權的需提供法定代表人委托書原件及代理人身份證復印件；

3.提供擬委派項目經理近3個月的社保證明、資格證書（證書原件需帶到報名現場備查）及簡歷；

4.提供符合招標要求的相應證明材料。所有復印件需加蓋報名單位公章，并將以上資料裝訂成冊，上述資料有任何一項缺漏的，將視作不合格投標申請人。外地企業必須以總公司名義報名，投標資料均需總公司名義。

十、聯系事項：

招標單位：昆山市張浦鎮江灣四季花園第一屆業主委員會

招標單位聯系人：馬林聯系電話：18068048679