【普法·微熱點】4㎡公攤變“火鍋廳”，電梯間能隨意改嗎？
近日，某自媒體博主分享的新家裝修視頻引發(fā)全網(wǎng)熱議。視頻中，她將家門外4㎡的公攤電梯廳，改造成可觀影、休憩甚至吃火鍋的溫馨空間。不少網(wǎng)友直呼“太會利用”，但也有質(zhì)疑聲直指“公攤私用是否合規(guī)”“存在安全隱患”等問題。對于網(wǎng)友的質(zhì)疑，該博主表示，購房時銷售和物業(yè)公司均告知該電梯廳可由業(yè)主自行使用，購房合同也標(biāo)注了公攤面積為私人所用，自己還補交了4萬余元面積差額。
△電梯廳原貌圖
△改造后變“火鍋廳”
社交平臺上，類似“一梯一戶”的改造并不鮮見。有業(yè)主將入戶廳當(dāng)作自家延伸空間，改造成洗衣房、寵物間、棋牌室等，也有業(yè)主在電梯廳放置鞋柜、墻面掛架等。
那么
公攤面積能否改造成私家空間？
所謂“合同約定”能否成為合法依據(jù)？
來看律師怎么說↓
《法治日報》律師專家?guī)斐蓡T、北京德和衡律師事務(wù)所高級合伙人、管理主任吳學(xué)聯(lián)表示，從法律定性與實踐后果來看，公攤面積不得擅自改造成私家空間。
根據(jù)民法典第二百七十一條和第二百七十四條規(guī)定，電梯廳屬于公攤面積，歸屬于全體業(yè)主共同所有，個人未經(jīng)同意私改屬“無權(quán)處分”。消防法第二十八條規(guī)定了任何單位、個人不得埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口等，違者可能面臨警告或罰款。
私自改造公攤面積的行為既違反安全法規(guī)，也必然侵害其他業(yè)主的權(quán)益，如應(yīng)急疏散與救援、臨時使用空間等。電梯廳是火災(zāi)等緊急情況時的核心救援和疏散通道，若意外發(fā)生，改造、放置雜物可能會阻礙住戶逃生，也會耽誤救援。
對此，吳學(xué)聯(lián)認(rèn)為不具有法律效力。開發(fā)商并非公攤所有權(quán)人，沒權(quán)利承諾私用，且該約定違反了“保護業(yè)主共有權(quán)”的法律規(guī)定，根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，該約定沒有法律效力。同時，業(yè)主也不能依據(jù)該合同獲得對該區(qū)域的專屬使用權(quán)。專屬使用權(quán)需“合法+不侵權(quán)”兩個要件，此約定本身無效，也侵害全體業(yè)主權(quán)益，業(yè)主不能憑它獨占公攤空間。
吳學(xué)聯(lián)指出，業(yè)主若堅持私改，則可能面臨消防、民事乃至刑事風(fēng)險。未經(jīng)許可私自改造公攤面積，城市綜合行政執(zhí)法部門可要求限期拆除、恢復(fù)原狀并可處以罰款；業(yè)主拒不拆除改造的，城市綜合行政執(zhí)法部門可以依法強制拆除，相關(guān)費用由業(yè)主承擔(dān)。同幢樓或同單元的其他業(yè)主也可以起訴，要求侵權(quán)業(yè)主恢復(fù)原狀、賠償損失。如因此引發(fā)安全事故的，侵權(quán)業(yè)主還可能承擔(dān)相應(yīng)民事賠償或刑事責(zé)任等。
默許甚至鼓勵這種行為的開發(fā)商和物業(yè)公司，可能面臨監(jiān)管處罰及虛假宣傳的責(zé)任。針對此事來說，開發(fā)商承諾無效，需退還4萬元所謂的“面積差額”購房款；如因此給其他業(yè)主造成損失，還應(yīng)當(dāng)予以賠償。若在此過程中，開發(fā)商存在虛假宣傳的，業(yè)主可對開發(fā)商申請索賠。物業(yè)公司作為小區(qū)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)該對私自改造行為進行制止或者報告等，未盡到相應(yīng)管理職責(zé)的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任，如因此發(fā)生安全事故等嚴(yán)重后果，物業(yè)公司還可能面臨相應(yīng)行政處罰等。
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來源：尚法昆山
