一、招標項目名稱：昆山開發區云庭花園物業管理
二、招標項目概況：昆山開發區云庭花園小區位于昆山丁岸路東側、合興路南側、慶豐路北側，總建筑面積為41923.74平方米。建筑類型為：高層住宅、辦公樓、商業已全部開發完成。項目可收費建筑面積為34103平方米（其中：住宅14810平方米；辦公樓14586平方米；商業4707平方米）。
三、招標單位：昆山開發區云庭花園第一屆物業管理委員會
四、報名時間和地點：
1.時間：2025年05月14日上午9:00至2025年05月20日下午16:00前；
2.地點：昆山市紫竹路699號保利大廈13樓1309。
五、招標文件領取地點及費用：
1.入圍物業企業領取招標文件地點：昆山市紫竹路699號保利大廈13樓1309；
2.現場領取招標文件時，需繳納500元材料費。
六、投標申請人需具備的條件：
1.依法注冊登記，具有獨立法人資格；提供在有效期的營業執照（副本）復印件，經營范圍含物業管理；
2.中國信用上無未結案或未處理完畢的嚴重行政處罰記錄及失信行為；擬報名的物業服務人現管理的項目存在重大安全隱患，在未解除安全隱患前不得報名參與投標；
3.管理實績要求有：昆山范圍內有在管住宅項目（業態含高層或小高層）；
4.物業服務人在昆山范圍內在管住宅項目物業服務質量近兩年（2023年第一季度至今）列入昆山住建局發布的問題項目（原黑榜）的不得報名參與投標；昆住建[2025]40號文件《關于公布2024年下半年度昆山物業服務企業信用評價結果的通知》中被評定為丙級的物業服務企業不得報名參與投標；
5.擬派駐項目經理要求：擬任小區經理有3年以上管理經驗，大專學歷及以上，持昆山三級項目經理證書及以上，年齡30周歲至55周歲。
6.曾被本項目業主大會解聘的物業服務人或法人股東等實際控制參股或者控股企業存在關聯關系的企業不能參與本項目投標。
七、本小區的物業服務內容要求：
1.依據《關于公布昆山市普通住宅物業公共服務分類分項分級標準及政府指導價標準的通知》（昆發改〔2020〕64號）文件,云庭花園小區物業管理服務內容、標準參照《昆山市普通住宅物業公共服務分類分項分級標準》三級。
2.物業服務收費標準：
（1）高層住宅：1.8元/月·平方米(含代收代交）；
（2）辦公樓：2.5 元/月·平方米(含代收代交）；
（3）商業：2.0 元/月·平方米(含代收代交）；物業服務合同期內物業費維持不變，如需調整必須經過業主大會表決通過。
3.停車費: 本小區汽車停車費具體收費標準如下：
（1）路面車位：按臨時停車收費標準執行（半小時內免費，過半小時5元/次）；
（2）擁有地下車位使用權的業主車輛免費（一個車位免費一輛）；
（3）外來臨停車輛按政府文件規定收費。
4.重新選聘新物業服務人后小區公共收益分配：
（1）小區公共收益（含停車費、廣告收入、快遞柜租金等）中提取5000元作為物管會辦公經費，其余補貼物業服務人。由物業服務人承擔稅金并開具發票；
（2）公共收益補貼物業服務人部分作為物業服務的管理成本，主要用于小區設備設施的維修及保養；
5.重新選聘新物業服務人的服務要求：
（1）物業服務人擬派駐在本小區的物業服務人員需滿足服務需求，具體人員不少于以下配置：
①　項目管理：2人（兼工程、綠化工作）；
②　財務兼客服：1人；
③　秩序維護：5人：
④　保潔員：3人；
⑤　垃圾分類督導：2人（可由保潔員兼任）；注：上述崗位聘用退休人員需繳納意外保險；其他物業工作人員合法用工；相關專業人員需持證上崗。
（2）物業服務項目現狀及整改要求：
①　監控設備基本老化、癱瘓，需要更換；
②　部分電梯需更換鋼絲繩，中標物業服務人接管項目后需要對所有電梯進行一次全面檢測并對發現問題整改；
③　消防設備目前水壓正常，滅火器、消防水帶需要更換，系統異常需整改；
④　樓道照明燈需要更換；應急照明燈及安全指示燈需要更換；注：以上小區設備設施現狀需要投標人現場踏勘核實，在投標文件（商務標）中做出相應的整改方案，要求物業服務人投資不少于50萬元用于整改維修及其他物業管理事項支出；整改期限由招標人與中標物業服務人協商。
⑤　根據蘇府辦【2024】76號文要求，結合小區實際情況需物業服務人在投標文件中提出電動自行車消防安全管理相關措施和方案；
（3）物業服務費的結算形式為包干制；
（4）提供小區現有的物業辦公用房約200平方米給物業服務人使用。
（5）中標物業服務人擬派駐的專業工作人員（項目經理、維修電工、消控員等）需持證上崗；
（6）中標物業服務人承諾本項目為公司直接管理項目，合同期內項目秩序維護、保潔、綠化等服務不得外包，電梯、消防等須聘請有相關資質的專業公司進行維保。
（7）中標物業服務人須承擔第三方招標代理費、業主大會征詢費用；
（8）根據小區物業管理現狀招標人可以聘請物業行業專家對小區物業服務質量進行評估，針對評估報告中反映的物業服務問題物業服務人應及時加以改善。
（9）物業服務人需每半年向招標人提交工作計劃及工作報告；注：中標物業服務人不履行以上各項條款的視作自動放棄本小區的物業管理工作，招標人不承擔任何責任，可以重新選聘新物業服務人。物業服務人已支付使用的各項費用將不再退還。
6.重新選聘的物業服務合同期限：
（1）物業服務合同期限擬定為3年；中標物業服務人向業主收取物業服務費的期限自實際交接之日起算。試用期6個月，試用期滿前一個月內，物管會組織成員和熱心業主進行對物業服務人承諾進行整改的項目和物業服務現狀進行評估，評估合格后物業服務合同生效至約定期限。如果達不到招標或投標承諾要求，進入整改期，整改期為1個月，期滿后再次評估，仍不合格的，視為根本性違約，招標人有權單方解除合同，按此方案重新選聘物業服務人；
（2）合同期滿前60天內，物管會將對小區業主進行滿意度測評（不少于50%的業主），滿意度得分在80分及以上，物管會可以與物業服務人續簽2年物業服務合同；
（3）合同期內項目出現重大事故（管理不當造成），無需再次召開業主大會表決，合同自動終止，招標人應按此選聘方案重新選聘新物業服務人。
八、投標申請人資格確定：
1.各申請投標單位必須于投標報名截止時間前將投標申請人所具備條件的證明材料送至蘇州物立方物業服務評估咨詢有限公司，報名截止后由招標人進行資格審查,確定有效報名的投標申請人。報名日期截止后遞交的報名材料一律不再接收，視作自動放棄。
2.本次招標采取公開招標的方式。3.公開招標方式：選聘新物業服務人的招標工作招標人委托第三方公司（蘇州物立方物業服務評估咨詢有限公司）組織實施，招標過程中的費用由第三方公司先行墊付，由中標物業服務人承擔。4.物業企業符合條件的均可主動報名參加。
入圍說明：
（1）符合招標要求的報名單位滿3家不超過5家，全部入圍參與投標；
（2）符合招標要求的報名單位超過5家的按下面程序評比前5名入圍參加投標：物管會組織成員和熱心業主代表（屆時物管會將以公告形式接受業主報名）對報名的物業服務企業進行實地考察，參加實地考察的人員根據實地考察結果進行評分并在小區公示（打分方式將在接受報名時一并公布），平均分前5名者入圍參加投標 ；
（3）報名符合招標要求的物業服務人不滿3家的，招標人按選聘方案重新招標，第二次招標報名符合招標要求的物業服務人仍不滿3家的，招標人可以以協議方式選聘物業服務人（如協議選聘不成功，招標人可適當修改選聘方案中的招標條件和要求，再次招標）。開標時合格的投標人未超過3家的，招標人應依法重新招標。
5.評標小組組成：由招標人從昆山市物業服務管理協會的評標專家名冊中隨機抽取的評標專家5人組成。開標見證人：招標人推舉代表3人，區鎮物業辦2人（含屬地辦事處1人），社區1人。
6.評分標準為：信用分30分（30分*信用分%）、商務標30分、技術標30分、答疑分10分。
7.中標人的確定采取下列方式：評標小組根據評標得分推薦不超過三名有排序的合格中標候選人。排序最前(即得分最高)的中標候選人即為中標人，物管會代表業主大會與之簽訂物業服務合同。如排序在前的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行物業服務合同，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。8.已獲取投標資格的投標人，無故不參加投標的，投標保證金不予與退還并將相關情況報送到行業主管部門，進行懲戒。
九、投標申請人資格審核時需提供的材料：
1.《工商營業執照》（經年審合格）副本復印件；
2.法定代表人身份證復印件。如屬法定代表人授權的需提供法定代表人委托書原件及代理人身份證復印件；3.提供擬委派項目經理近3個月的社保證明、資格證書（證書原件需帶到報名現場備查）及簡歷；
4.提供符合招標要求的相應證明材料。所有復印件需加蓋報名單位公章，并將以上資料裝訂成冊，上述資料有任何一項缺漏的，將視作不合格投標申請人。
十、外地企業必須以總公司名義報名，投標材料均需總公司名義。
十一、聯系事項：
招標單位：昆山開發區云庭花園第一屆物業管理委員會
招標單位聯系人：姚主任  聯系電話：17751104625
招標代理公司：蘇州物立方物業服務評估咨詢有限公司
招標代理聯系人：凌翊雲  聯系電話：13776330815