一、招標(biāo)項(xiàng)目名稱：昆山開發(fā)區(qū)云庭花園物業(yè)管理
二、招標(biāo)項(xiàng)目概況：昆山開發(fā)區(qū)云庭花園小區(qū)位于昆山丁岸路東側(cè)、合興路南側(cè)、慶豐路北側(cè)，總建筑面積為41923.74平方米。建筑類型為：高層住宅、辦公樓、商業(yè)已全部開發(fā)完成。項(xiàng)目可收費(fèi)建筑面積為34103平方米（其中：住宅14810平方米；辦公樓14586平方米；商業(yè)4707平方米）。
三、招標(biāo)單位：昆山開發(fā)區(qū)云庭花園第一屆物業(yè)管理委員會(huì)
四、報(bào)名時(shí)間和地點(diǎn)：
1.時(shí)間：2025年05月14日上午9:00至2025年05月20日下午16:00前；
2.地點(diǎn)：昆山市紫竹路699號(hào)保利大廈13樓1309。
五、招標(biāo)文件領(lǐng)取地點(diǎn)及費(fèi)用：
1.入圍物業(yè)企業(yè)領(lǐng)取招標(biāo)文件地點(diǎn)：昆山市紫竹路699號(hào)保利大廈13樓1309；
2.現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)取招標(biāo)文件時(shí)，需繳納500元材料費(fèi)。
六、投標(biāo)申請(qǐng)人需具備的條件：
1.依法注冊(cè)登記，具有獨(dú)立法人資格；提供在有效期的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）復(fù)印件，經(jīng)營(yíng)范圍含物業(yè)管理；
2.中國(guó)信用上無(wú)未結(jié)案或未處理完畢的嚴(yán)重行政處罰記錄及失信行為；擬報(bào)名的物業(yè)服務(wù)人現(xiàn)管理的項(xiàng)目存在重大安全隱患，在未解除安全隱患前不得報(bào)名參與投標(biāo)；
3.管理實(shí)績(jī)要求有：昆山范圍內(nèi)有在管住宅項(xiàng)目（業(yè)態(tài)含高層或小高層）；
4.物業(yè)服務(wù)人在昆山范圍內(nèi)在管住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量近兩年（2023年第一季度至今）列入昆山住建局發(fā)布的問題項(xiàng)目（原黑榜）的不得報(bào)名參與投標(biāo)；昆住建[2025]40號(hào)文件《關(guān)于公布2024年下半年度昆山物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)結(jié)果的通知》中被評(píng)定為丙級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得報(bào)名參與投標(biāo)；
5.擬派駐項(xiàng)目經(jīng)理要求：擬任小區(qū)經(jīng)理有3年以上管理經(jīng)驗(yàn)，大專學(xué)歷及以上，持昆山三級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理證書及以上，年齡30周歲至55周歲。
6.曾被本項(xiàng)目業(yè)主大會(huì)解聘的物業(yè)服務(wù)人或法人股東等實(shí)際控制參股或者控股企業(yè)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)不能參與本項(xiàng)目投標(biāo)。
七、本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容要求：
1.依據(jù)《關(guān)于公布昆山市普通住宅物業(yè)公共服務(wù)分類分項(xiàng)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（昆發(fā)改〔2020〕64號(hào)）文件,云庭花園小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)參照《昆山市普通住宅物業(yè)公共服務(wù)分類分項(xiàng)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》三級(jí)。
2.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：
（1）高層住宅：1.8元/月·平方米(含代收代交）；
（2）辦公樓：2.5 元/月·平方米(含代收代交）；
（3）商業(yè)：2.0 元/月·平方米(含代收代交）；物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)物業(yè)費(fèi)維持不變，如需調(diào)整必須經(jīng)過業(yè)主大會(huì)表決通過。
3.停車費(fèi): 本小區(qū)汽車停車費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：
（1）路面車位：按臨時(shí)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行（半小時(shí)內(nèi)免費(fèi)，過半小時(shí)5元/次）；
（2）擁有地下車位使用權(quán)的業(yè)主車輛免費(fèi)（一個(gè)車位免費(fèi)一輛）；
（3）外來(lái)臨停車輛按政府文件規(guī)定收費(fèi)。
4.重新選聘新物業(yè)服務(wù)人后小區(qū)公共收益分配：
（1）小區(qū)公共收益（含停車費(fèi)、廣告收入、快遞柜租金等）中提取5000元作為物管會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)，其余補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)人。由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)稅金并開具發(fā)票；
（2）公共收益補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)人部分作為物業(yè)服務(wù)的管理成本，主要用于小區(qū)設(shè)備設(shè)施的維修及保養(yǎng)；
5.重新選聘新物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)要求：
（1）物業(yè)服務(wù)人擬派駐在本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)人員需滿足服務(wù)需求，具體人員不少于以下配置：
①　項(xiàng)目管理：2人（兼工程、綠化工作）；
②　財(cái)務(wù)兼客服：1人；
③　秩序維護(hù)：5人：
④　保潔員：3人；
⑤　垃圾分類督導(dǎo)：2人（可由保潔員兼任）；注：上述崗位聘用退休人員需繳納意外保險(xiǎn)；其他物業(yè)工作人員合法用工；相關(guān)專業(yè)人員需持證上崗。
（2）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目現(xiàn)狀及整改要求：
①　監(jiān)控設(shè)備基本老化、癱瘓，需要更換；
②　部分電梯需更換鋼絲繩，中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人接管項(xiàng)目后需要對(duì)所有電梯進(jìn)行一次全面檢測(cè)并對(duì)發(fā)現(xiàn)問題整改；
③　消防設(shè)備目前水壓正常，滅火器、消防水帶需要更換，系統(tǒng)異常需整改；
④　樓道照明燈需要更換；應(yīng)急照明燈及安全指示燈需要更換；注：以上小區(qū)設(shè)備設(shè)施現(xiàn)狀需要投標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)踏勘核實(shí)，在投標(biāo)文件（商務(wù)標(biāo)）中做出相應(yīng)的整改方案，要求物業(yè)服務(wù)人投資不少于50萬(wàn)元用于整改維修及其他物業(yè)管理事項(xiàng)支出；整改期限由招標(biāo)人與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人協(xié)商。
⑤　根據(jù)蘇府辦【2024】76號(hào)文要求，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況需物業(yè)服務(wù)人在投標(biāo)文件中提出電動(dòng)自行車消防安全管理相關(guān)措施和方案；
（3）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算形式為包干制；
（4）提供小區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)辦公用房約200平方米給物業(yè)服務(wù)人使用。
（5）中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人擬派駐的專業(yè)工作人員（項(xiàng)目經(jīng)理、維修電工、消控員等）需持證上崗；
（6）中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人承諾本項(xiàng)目為公司直接管理項(xiàng)目，合同期內(nèi)項(xiàng)目秩序維護(hù)、保潔、綠化等服務(wù)不得外包，電梯、消防等須聘請(qǐng)有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)公司進(jìn)行維保。
（7）中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人須承擔(dān)第三方招標(biāo)代理費(fèi)、業(yè)主大會(huì)征詢費(fèi)用；
（8）根據(jù)小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀招標(biāo)人可以聘請(qǐng)物業(yè)行業(yè)專家對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，針對(duì)評(píng)估報(bào)告中反映的物業(yè)服務(wù)問題物業(yè)服務(wù)人應(yīng)及時(shí)加以改善。
（9）物業(yè)服務(wù)人需每半年向招標(biāo)人提交工作計(jì)劃及工作報(bào)告；注：中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人不履行以上各項(xiàng)條款的視作自動(dòng)放棄本小區(qū)的物業(yè)管理工作，招標(biāo)人不承擔(dān)任何責(zé)任，可以重新選聘新物業(yè)服務(wù)人。物業(yè)服務(wù)人已支付使用的各項(xiàng)費(fèi)用將不再退還。
6.重新選聘的物業(yè)服務(wù)合同期限：
（1）物業(yè)服務(wù)合同期限擬定為3年；中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的期限自實(shí)際交接之日起算。試用期6個(gè)月，試用期滿前一個(gè)月內(nèi)，物管會(huì)組織成員和熱心業(yè)主進(jìn)行對(duì)物業(yè)服務(wù)人承諾進(jìn)行整改的項(xiàng)目和物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估合格后物業(yè)服務(wù)合同生效至約定期限。如果達(dá)不到招標(biāo)或投標(biāo)承諾要求，進(jìn)入整改期，整改期為1個(gè)月，期滿后再次評(píng)估，仍不合格的，視為根本性違約，招標(biāo)人有權(quán)單方解除合同，按此方案重新選聘物業(yè)服務(wù)人；
（2）合同期滿前60天內(nèi)，物管會(huì)將對(duì)小區(qū)業(yè)主進(jìn)行滿意度測(cè)評(píng)（不少于50%的業(yè)主），滿意度得分在80分及以上，物管會(huì)可以與物業(yè)服務(wù)人續(xù)簽2年物業(yè)服務(wù)合同；
（3）合同期內(nèi)項(xiàng)目出現(xiàn)重大事故（管理不當(dāng)造成），無(wú)需再次召開業(yè)主大會(huì)表決，合同自動(dòng)終止，招標(biāo)人應(yīng)按此選聘方案重新選聘新物業(yè)服務(wù)人。
八、投標(biāo)申請(qǐng)人資格確定：
1.各申請(qǐng)投標(biāo)單位必須于投標(biāo)報(bào)名截止時(shí)間前將投標(biāo)申請(qǐng)人所具備條件的證明材料送至蘇州物立方物業(yè)服務(wù)評(píng)估咨詢有限公司，報(bào)名截止后由招標(biāo)人進(jìn)行資格審查,確定有效報(bào)名的投標(biāo)申請(qǐng)人。報(bào)名日期截止后遞交的報(bào)名材料一律不再接收，視作自動(dòng)放棄。
2.本次招標(biāo)采取公開招標(biāo)的方式。3.公開招標(biāo)方式：選聘新物業(yè)服務(wù)人的招標(biāo)工作招標(biāo)人委托第三方公司（蘇州物立方物業(yè)服務(wù)評(píng)估咨詢有限公司）組織實(shí)施，招標(biāo)過程中的費(fèi)用由第三方公司先行墊付，由中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)。4.物業(yè)企業(yè)符合條件的均可主動(dòng)報(bào)名參加。
入圍說(shuō)明：
（1）符合招標(biāo)要求的報(bào)名單位滿3家不超過5家，全部入圍參與投標(biāo)；
（2）符合招標(biāo)要求的報(bào)名單位超過5家的按下面程序評(píng)比前5名入圍參加投標(biāo)：物管會(huì)組織成員和熱心業(yè)主代表（屆時(shí)物管會(huì)將以公告形式接受業(yè)主報(bào)名）對(duì)報(bào)名的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行實(shí)地考察，參加實(shí)地考察的人員根據(jù)實(shí)地考察結(jié)果進(jìn)行評(píng)分并在小區(qū)公示（打分方式將在接受報(bào)名時(shí)一并公布），平均分前5名者入圍參加投標(biāo) ；
（3）報(bào)名符合招標(biāo)要求的物業(yè)服務(wù)人不滿3家的，招標(biāo)人按選聘方案重新招標(biāo)，第二次招標(biāo)報(bào)名符合招標(biāo)要求的物業(yè)服務(wù)人仍不滿3家的，招標(biāo)人可以以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人（如協(xié)議選聘不成功，招標(biāo)人可適當(dāng)修改選聘方案中的招標(biāo)條件和要求，再次招標(biāo)）。開標(biāo)時(shí)合格的投標(biāo)人未超過3家的，招標(biāo)人應(yīng)依法重新招標(biāo)。
5.評(píng)標(biāo)小組組成：由招標(biāo)人從昆山市物業(yè)服務(wù)管理協(xié)會(huì)的評(píng)標(biāo)專家名冊(cè)中隨機(jī)抽取的評(píng)標(biāo)專家5人組成。開標(biāo)見證人：招標(biāo)人推舉代表3人，區(qū)鎮(zhèn)物業(yè)辦2人（含屬地辦事處1人），社區(qū)1人。
6.評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)為：信用分30分（30分*信用分%）、商務(wù)標(biāo)30分、技術(shù)標(biāo)30分、答疑分10分。
7.中標(biāo)人的確定采取下列方式：評(píng)標(biāo)小組根據(jù)評(píng)標(biāo)得分推薦不超過三名有排序的合格中標(biāo)候選人。排序最前(即得分最高)的中標(biāo)候選人即為中標(biāo)人，物管會(huì)代表業(yè)主大會(huì)與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同。如排序在前的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行物業(yè)服務(wù)合同，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。8.已獲取投標(biāo)資格的投標(biāo)人，無(wú)故不參加投標(biāo)的，投標(biāo)保證金不予與退還并將相關(guān)情況報(bào)送到行業(yè)主管部門，進(jìn)行懲戒。
九、投標(biāo)申請(qǐng)人資格審核時(shí)需提供的材料：
1.《工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照》（經(jīng)年審合格）副本復(fù)印件；
2.法定代表人身份證復(fù)印件。如屬法定代表人授權(quán)的需提供法定代表人委托書原件及代理人身份證復(fù)印件；3.提供擬委派項(xiàng)目經(jīng)理近3個(gè)月的社保證明、資格證書（證書原件需帶到報(bào)名現(xiàn)場(chǎng)備查）及簡(jiǎn)歷；
4.提供符合招標(biāo)要求的相應(yīng)證明材料。所有復(fù)印件需加蓋報(bào)名單位公章，并將以上資料裝訂成冊(cè)，上述資料有任何一項(xiàng)缺漏的，將視作不合格投標(biāo)申請(qǐng)人。
十、外地企業(yè)必須以總公司名義報(bào)名，投標(biāo)材料均需總公司名義。
十一、聯(lián)系事項(xiàng)：
招標(biāo)單位：昆山開發(fā)區(qū)云庭花園第一屆物業(yè)管理委員會(huì)
招標(biāo)單位聯(lián)系人：姚主任  聯(lián)系電話：17751104625
招標(biāo)代理公司：蘇州物立方物業(yè)服務(wù)評(píng)估咨詢有限公司
招標(biāo)代理聯(lián)系人：凌翊雲(yún)  聯(lián)系電話：13776330815