昆山高新區“藝薈蘭苑小區”物業管理服務
公開招標公告


一、招標項目名稱：昆山高新區“藝薈蘭苑小區”物業管理服務
二、招標項目概況：占地面積為63918.40m2，總建筑面積為194005.32m2，容積率為2.299，建筑密度為20.00%，綠化率≥35.01%，建筑類型為：高層住宅（精裝）已全部開發完成。
三、招標單位：昆山高新區藝薈蘭苑小區第一屆業主委員會
四、報名時間和地點：
1.時間：公告之日起至2025年 08 月 08 日下午四點；
2.地點：昆山市馬鞍山路1069號5號樓二單元。
五、招標文件領取地點及費用：
1.入圍物業企業領取招標文件地點：昆山市優宸萬家物業服務評估咨詢有限公司（昆山市馬鞍山路1069號5號樓二單元）；
2.現場領取招標文件時，需繳納500元材料費。
六、投標申請人需具備的條件：
1、依法注冊登記，具有獨立法人資格；提供在有效期的營業執照（副本）復印件（要求營業執照成立日期至今超過5年（含）），經營范圍含物業管理。
2、在昆山物業管理信用上無未結案或未處理完畢的嚴重行政處罰記錄及失信行為；擬報名的物業服務人現管理的項目存在重大安全隱患，在未解除安全隱患前不得報名參與投標；
3、管理實績要求有：昆山范圍內有在管住宅項目（業態含高層建筑）且單個項目物業服務區域內建筑總面積15萬平方米及以上；
4、物業服務人在昆山范圍內在管住宅項目物業服務質量近三年內（2022年至今）列入過昆山市住建局發布的問題項目（原黑榜）的，不得報名參與投標；
七、物業選聘范圍及內容：
1.藝薈蘭苑小區物業管理服務內容、標準參照《昆山市普通住宅物業公共服務分類分項分級標準及政府指導價標準》（昆發改〔2020〕64號）執行，等級標準為綜合四級。
2.物業服務收費標準：物業公共服務費1.92元/月•平方米，代收代繳0.43元/月•平方米（單獨列賬、多退少補）
3.物業服務費的結算形式為包干制。
4.停車費: 本小區汽車停車費具體收費標準如下：地下車位的管理費為 50元/月·輛，地下人防車位使用費230元/月·輛（含管理費）；外來臨停車輛及地面停車按政府文件規定收費。
5.小區公共收益分配：
（1）小區路面車位使用費、臨時停車費收入扣除法定稅金后70%分成歸小區全體業主，剩余部分補貼物業公司。
（2）小區物業用房租金收入扣除法定稅金后70%分成歸小區全體業主，剩余部分補貼物業公司。
（3）小區充電樁、廣告、攤位、快遞柜等收入扣除法定稅金后70%分成歸小區全體業主，剩余部分補貼物業公司。
（4）公共收益資金歸全體業主所有的納入小區公共收益專用賬戶，主要用于小區公共設備設施的維修、改造和小區建設。
（5）中標物業服務人應按物業合同條款約定提供小區設施設備維修、維護；超出物業合同約定以外的設備設施維修或改造等，由物業服務人提前向業委會申請，在業主大會授權額度內經業委會同意后由從公共收益中支付。公共收益所有費用的收支情況須定期公示。未經提前申請或未經業委會同意的費用業委會一律不予承擔，超過業主大會授權額度以上的維修、改造等費用需業主大會表決通過方可使用。
6.中標物業服務人擬派駐的專業工作人員（維修電工、消控員、項目經理等）需持證上崗，且配備電梯管理員。
7.中標物業服務人承諾本項目的項目經理為單獨委派，不得同時兼任其它項目，在管期間未經招標人同意不得隨意調動。
8.中標物業服務人承諾本項目為公司直接管理項目，合同期內不得將項目整體轉包、發包或讓其他公司、個人掛靠管理（電梯、消防設備等需聘請專業公司進行維保除外）。
9.中標物業服務人須承擔第三方招標代理費及物業服務質量評估費、承接查驗費等。
10.物業服務人需每半年向業委會提交工作計劃及工作報告。
11. 中標候選人應當在中標公示期滿一周內繳納20萬元保證金和10萬元考核金到業委會指定專用帳戶，業委會在收到保證金和考核金后開具中標通知書。如中標候選人未在上述期間繳納保證金和考核金，視作自動放棄履約，按開標時得分名次遞補。
（1）中標物業服務企業須繳納20萬元保證金。如設施設備等在中標物業服務企業入場承接查驗時表明正常使用或未記錄有異常、故障，在中標物業服務企業合約期滿撤場或者在合約期間因為其他原因撤場時的承接查驗中記錄為有故障、損壞、非正常使用的，則上述保證金將用于各項設施設備等的維修或賠償費用，維修或賠償后費用如有多余則退還物業服務企業，如費用不足，物業服務企業應另行補足費用。
（2）中標物業服務企業須繳納10萬元考核金到業委會賬戶上，業委會與物業服務企業簽定物業服務合同時，同時與物業服務企業簽定考核協議(物業服務質量考核表詳見招標文件）并設定一定的考核處罰標準。考核以季度為周期，考核總分為100分，當季度物業服務考核評分達到90分以上的考核金不予扣罰， 低于90分以下的按每低1分扣罰1000元人民幣。針對考核中發現的問題，物業服務企業應在業委會規定期限內整改到位。期限內整改不到位或拒絕整改的，業委會可委托第三方進行整改，第三方整改所發生的費用從物業服務企業考核金中扣除。考核金低于10萬元時，物業服務企業須在收到業委會考核扣罰通知后30日內補足，物業服務企業未按時補足考核金的視為根本性違約，業委會有權發起解聘物業重新選聘新物業的相關程序，且無需承擔任何賠償責任，考核金不予退還。具體考核細則由業委會按本小區物業服務等級標準另行制定，作為物業服務合同附件。
（3）合同期內，本小區物業管理在昆山各級政府的各項公開檢查或評比中，受到處罰或通報批評的，每次扣罰考核金1000元；列入物業管理質量問題項目（原黑榜）的扣罰考核金5000元；物業企業無故未及時進行公共收入分配結算、轉賬的，或者經第三方審計機構確認有虛報公共收入（支出）的，每次扣罰考核金2000元。該處罰扣款，由業委會進行日常統計和核實確認，罰款在季度考核扣款時一并處理。
（4）合同期內，如物業服務企業連續3次考核得分低于60分的視為根本性違約，業委會有權終止合同，物業服務企業需無條件辦理移交、退場手續，由業委會按此選聘方案重新選聘新物業。物業服務企業不得以為本項目已投入或使用的費用、設施設備等維護或其它各項支出、損失等向業委會或業主索賠，業委會不承擔違約責任且無須作任何賠償。
12.中標物業服務人不履行以上各項條款的視作自動放棄本小區的物業管理工作，招標人不承擔任何責任，可以重新選聘新物業服務人。物業服務人已支付使用的各項費用將不再退還。
13.物業服務合同期限：三年，自簽約之日起生效，中標物業企業向業主收取物業服務費的期限自實際交接之日起算。
14.其他
（1）本次招標的內容、要求等以形成書面文字的招標文件為準，投標人對招標文件中未明確、述及的自行作出的推論、解釋和結論等，招標人不承擔相關責任。
（2）如果投標人沒有按照招標文件要求提交全部材料，或者沒有對招標文件作出實質性響應（所謂實質性響應是指符合招標文件的所有要求、條件），潛在的投標風險由投標人承擔。
（3）招標人和投標人在招、投標活動中負有遵守法律法規、接受物業行政主管部門監督管理、履行合同約定等各項義務。
八、投標申請人資格確定：
各申請投標單位必須于投標報名截止時間前將投標申請人所具備條件的憑證送昆山市馬鞍山路1069號5號樓二單元進行資格審查,確定有效報名的投標申請人，逾期視作自動放棄。
1.本次招標采取公開招標方式。
2.公開招標方式及入圍標準：招標人委托昆山市優宸萬家物業服務評估咨詢有限公司實施選聘物業服務企業的公開招標工作，招標過程中的費用由昆山市優宸萬家物業服務評估咨詢有限公司先行墊付，由中標物業服務企業或最終物業承接企業承擔。物業企業符合條件的均可主動報名參加。符合招標要求的報名單位滿3家不超過5家，全部入圍參與投標；符合招標要求的報名單位超過5家以昆山市2024年下半年度物業服務企業信用等級評定（信用分從高到低依序前5名入圍）。報名符合招標要求的物業服務人不滿3家的，招標人按選聘方案重新招標，第二次招標報名符合招標要求的物業服務人仍不滿3家的，業委會可以以協議方式選聘物業服務人。開標時合格的投標人未超過3家的，招標人應依法重新招標
3.投標人必須在投標截止前交納投標保證金10萬元，未中標單位的保證金在開標結束后10天內予以退還（無息），中標單位的保證金待物業服務招投標工作完成后扣除招標代理服務費用和前期物業服務質量評估費、承接查驗費后，剩余部分退還（無息）。
4.評標委員會由業委會從市物業協會的評標專家名冊中隨機抽取的評標專家5人組成。開標見證人：招標人推舉代表2人，區鎮物業辦1人，社區1人。
5.評分標準為：商務標30分、技術標30分、信用分30分、答疑分10分；
附加分項：
（1）物業服務人在昆山范圍內在管與業委會簽約住宅項目有3個及以上加1分，需提供證明材料。
（2）物業公司承諾在銀行開通本項目單獨共管賬戶，可以獨立核算，獨立審計的，加3分，需提供承諾書。
6.中標人確定方式：評標委員會推薦不超過3 名有排序的合格中標候選人。
招標人選擇排序最前的中標候選人為中標人，并代表業主大會與之簽訂物業服務合同。如排序在前的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行物業服務合同，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。
7.已獲取投標資格的投標人，因故不參加投標的，將沒收投標保證金并將相關情況報送到行業主管部門，進行懲戒。
九、投標申請人資格審核時需提供的材料：
1.《工商營業執照》（經年審合格）副本復印件；
2.法定代表人身份證復印件。如屬法定代表人授權的需提供法定代表人委托書原件及代理人身份證復印件；
3.提供擬委派的項目經理資格證書及簡歷；
4.提供符合入圍資格的相應證明材料。所有復印件需加蓋物業管理企業公章，并將以上資料裝訂成冊（封面格式附后），上述資料有任何一項缺漏的，將視作不合格投標申請人。
十、外地企業必須以總公司名義報名，投標資料均需總公司名義。
十一、聯系事項：
招標單位：昆山高新區藝薈蘭苑小區第一屆業主委員會
招標單位聯系人：彭主任  聯系電話：13405100627
招標代理公司：昆山市優宸萬家物業服務評估咨詢有限公司
招標代理聯系人：邵工  聯系電話：0512-50160887

祝賀：是你自己