昆山高新區(qū)“藝薈蘭苑小區(qū)”物業(yè)管理服務(wù)
公開招標(biāo)公告
一、招標(biāo)項(xiàng)目名稱：昆山高新區(qū)“藝薈蘭苑小區(qū)”物業(yè)管理服務(wù)
二、招標(biāo)項(xiàng)目概況：占地面積為63918.40m2，總建筑面積為194005.32m2，容積率為2.299，建筑密度為20.00%，綠化率≥35.01%，建筑類型為：高層住宅（精裝）已全部開發(fā)完成。
三、招標(biāo)單位：昆山高新區(qū)藝薈蘭苑小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)
四、報(bào)名時(shí)間和地點(diǎn)：1.時(shí)間：公告之日起至2025年 08 月 08 日下午四點(diǎn)；
2.地點(diǎn)：昆山市馬鞍山路1069號(hào)5號(hào)樓二單元。
五、招標(biāo)文件領(lǐng)取地點(diǎn)及費(fèi)用：1.入圍物業(yè)企業(yè)領(lǐng)取招標(biāo)文件地點(diǎn)：昆山市優(yōu)宸萬家物業(yè)服務(wù)評(píng)估咨詢有限公司（昆山市馬鞍山路1069號(hào)5號(hào)樓二單元）；
2.現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)取招標(biāo)文件時(shí)，需繳納500元材料費(fèi)。
六、投標(biāo)申請(qǐng)人需具備的條件：1、依法注冊(cè)登記，具有獨(dú)立法人資格；提供在有效期的營業(yè)執(zhí)照（副本）復(fù)印件（要求營業(yè)執(zhí)照成立日期至今超過5年（含）），經(jīng)營范圍含物業(yè)管理。
2、在昆山物業(yè)管理信用上無未結(jié)案或未處理完畢的嚴(yán)重行政處罰記錄及失信行為；擬報(bào)名的物業(yè)服務(wù)人現(xiàn)管理的項(xiàng)目存在重大安全隱患，在未解除安全隱患前不得報(bào)名參與投標(biāo)；
3、管理實(shí)績(jī)要求有：昆山范圍內(nèi)有在管住宅項(xiàng)目（業(yè)態(tài)含高層建筑）且單個(gè)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)建筑總面積15萬平方米及以上；
4、物業(yè)服務(wù)人在昆山范圍內(nèi)在管住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量近三年內(nèi)（2022年至今）列入過昆山市住建局發(fā)布的問題項(xiàng)目（原黑榜）的，不得報(bào)名參與投標(biāo)；
七、物業(yè)選聘范圍及內(nèi)容：1.藝薈蘭苑小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)參照《昆山市普通住宅物業(yè)公共服務(wù)分類分項(xiàng)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（昆發(fā)改〔2020〕64號(hào)）執(zhí)行，等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為綜合四級(jí)。
2.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)1.92元/月•平方米，代收代繳0.43元/月•平方米（單獨(dú)列賬、多退少補(bǔ)）
3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算形式為包干制。
4.停車費(fèi): 本小區(qū)汽車停車費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：地下車位的管理費(fèi)為 50元/月·輛，地下人防車位使用費(fèi)230元/月·輛（含管理費(fèi)）；外來臨停車輛及地面停車按政府文件規(guī)定收費(fèi)。
5.小區(qū)公共收益分配：
（1）小區(qū)路面車位使用費(fèi)、臨時(shí)停車費(fèi)收入扣除法定稅金后70%分成歸小區(qū)全體業(yè)主，剩余部分補(bǔ)貼物業(yè)公司。
（2）小區(qū)物業(yè)用房租金收入扣除法定稅金后70%分成歸小區(qū)全體業(yè)主，剩余部分補(bǔ)貼物業(yè)公司。
（3）小區(qū)充電樁、廣告、攤位、快遞柜等收入扣除法定稅金后70%分成歸小區(qū)全體業(yè)主，剩余部分補(bǔ)貼物業(yè)公司。
（4）公共收益資金歸全體業(yè)主所有的納入小區(qū)公共收益專用賬戶，主要用于小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施的維修、改造和小區(qū)建設(shè)。
（5）中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人應(yīng)按物業(yè)合同條款約定提供小區(qū)設(shè)施設(shè)備維修、維護(hù)；超出物業(yè)合同約定以外的設(shè)備設(shè)施維修或改造等，由物業(yè)服務(wù)人提前向業(yè)委會(huì)申請(qǐng)，在業(yè)主大會(huì)授權(quán)額度內(nèi)經(jīng)業(yè)委會(huì)同意后由從公共收益中支付。公共收益所有費(fèi)用的收支情況須定期公示。未經(jīng)提前申請(qǐng)或未經(jīng)業(yè)委會(huì)同意的費(fèi)用業(yè)委會(huì)一律不予承擔(dān)，超過業(yè)主大會(huì)授權(quán)額度以上的維修、改造等費(fèi)用需業(yè)主大會(huì)表決通過方可使用。
6.中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人擬派駐的專業(yè)工作人員（維修電工、消控員、項(xiàng)目經(jīng)理等）需持證上崗，且配備電梯管理員。
7.中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人承諾本項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理為單獨(dú)委派，不得同時(shí)兼任其它項(xiàng)目，在管期間未經(jīng)招標(biāo)人同意不得隨意調(diào)動(dòng)。
8.中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人承諾本項(xiàng)目為公司直接管理項(xiàng)目，合同期內(nèi)不得將項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)包、發(fā)包或讓其他公司、個(gè)人掛靠管理（電梯、消防設(shè)備等需聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行維保除外）。
9.中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人須承擔(dān)第三方招標(biāo)代理費(fèi)及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估費(fèi)、承接查驗(yàn)費(fèi)等。
10.物業(yè)服務(wù)人需每半年向業(yè)委會(huì)提交工作計(jì)劃及工作報(bào)告。
11. 中標(biāo)候選人應(yīng)當(dāng)在中標(biāo)公示期滿一周內(nèi)繳納20萬元保證金和10萬元考核金到業(yè)委會(huì)指定專用帳戶，業(yè)委會(huì)在收到保證金和考核金后開具中標(biāo)通知書。如中標(biāo)候選人未在上述期間繳納保證金和考核金，視作自動(dòng)放棄履約，按開標(biāo)時(shí)得分名次遞補(bǔ)。
（1）中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)須繳納20萬元保證金。如設(shè)施設(shè)備等在中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)入場(chǎng)承接查驗(yàn)時(shí)表明正常使用或未記錄有異常、故障，在中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合約期滿撤場(chǎng)或者在合約期間因?yàn)槠渌虺穲?chǎng)時(shí)的承接查驗(yàn)中記錄為有故障、損壞、非正常使用的，則上述保證金將用于各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備等的維修或賠償費(fèi)用，維修或賠償后費(fèi)用如有多余則退還物業(yè)服務(wù)企業(yè)，如費(fèi)用不足，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)另行補(bǔ)足費(fèi)用。
（2）中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)須繳納10萬元考核金到業(yè)委會(huì)賬戶上，業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，同時(shí)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定考核協(xié)議(物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核表詳見招標(biāo)文件）并設(shè)定一定的考核處罰標(biāo)準(zhǔn)。考核以季度為周期，考核總分為100分，當(dāng)季度物業(yè)服務(wù)考核評(píng)分達(dá)到90分以上的考核金不予扣罰， 低于90分以下的按每低1分扣罰1000元人民幣。針對(duì)考核中發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在業(yè)委會(huì)規(guī)定期限內(nèi)整改到位。期限內(nèi)整改不到位或拒絕整改的，業(yè)委會(huì)可委托第三方進(jìn)行整改，第三方整改所發(fā)生的費(fèi)用從物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核金中扣除。考核金低于10萬元時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)須在收到業(yè)委會(huì)考核扣罰通知后30日內(nèi)補(bǔ)足，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時(shí)補(bǔ)足考核金的視為根本性違約，業(yè)委會(huì)有權(quán)發(fā)起解聘物業(yè)重新選聘新物業(yè)的相關(guān)程序，且無需承擔(dān)任何賠償責(zé)任，考核金不予退還。具體考核細(xì)則由業(yè)委會(huì)按本小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)另行制定，作為物業(yè)服務(wù)合同附件。
（3）合同期內(nèi)，本小區(qū)物業(yè)管理在昆山各級(jí)政府的各項(xiàng)公開檢查或評(píng)比中，受到處罰或通報(bào)批評(píng)的，每次扣罰考核金1000元；列入物業(yè)管理質(zhì)量問題項(xiàng)目（原黑榜）的扣罰考核金5000元；物業(yè)企業(yè)無故未及時(shí)進(jìn)行公共收入分配結(jié)算、轉(zhuǎn)賬的，或者經(jīng)第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)確認(rèn)有虛報(bào)公共收入（支出）的，每次扣罰考核金2000元。該處罰扣款，由業(yè)委會(huì)進(jìn)行日常統(tǒng)計(jì)和核實(shí)確認(rèn)，罰款在季度考核扣款時(shí)一并處理。
（4）合同期內(nèi)，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)連續(xù)3次考核得分低于60分的視為根本性違約，業(yè)委會(huì)有權(quán)終止合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需無條件辦理移交、退場(chǎng)手續(xù)，由業(yè)委會(huì)按此選聘方案重新選聘新物業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以為本項(xiàng)目已投入或使用的費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備等維護(hù)或其它各項(xiàng)支出、損失等向業(yè)委會(huì)或業(yè)主索賠，業(yè)委會(huì)不承擔(dān)違約責(zé)任且無須作任何賠償。
12.中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人不履行以上各項(xiàng)條款的視作自動(dòng)放棄本小區(qū)的物業(yè)管理工作，招標(biāo)人不承擔(dān)任何責(zé)任，可以重新選聘新物業(yè)服務(wù)人。物業(yè)服務(wù)人已支付使用的各項(xiàng)費(fèi)用將不再退還。
13.物業(yè)服務(wù)合同期限：三年，自簽約之日起生效，中標(biāo)物業(yè)企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的期限自實(shí)際交接之日起算。
14.其他
（1）本次招標(biāo)的內(nèi)容、要求等以形成書面文字的招標(biāo)文件為準(zhǔn)，投標(biāo)人對(duì)招標(biāo)文件中未明確、述及的自行作出的推論、解釋和結(jié)論等，招標(biāo)人不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
（2）如果投標(biāo)人沒有按照招標(biāo)文件要求提交全部材料，或者沒有對(duì)招標(biāo)文件作出實(shí)質(zhì)性響應(yīng)（所謂實(shí)質(zhì)性響應(yīng)是指符合招標(biāo)文件的所有要求、條件），潛在的投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)由投標(biāo)人承擔(dān)。
（3）招標(biāo)人和投標(biāo)人在招、投標(biāo)活動(dòng)中負(fù)有遵守法律法規(guī)、接受物業(yè)行政主管部門監(jiān)督管理、履行合同約定等各項(xiàng)義務(wù)。
八、投標(biāo)申請(qǐng)人資格確定：各申請(qǐng)投標(biāo)單位必須于投標(biāo)報(bào)名截止時(shí)間前將投標(biāo)申請(qǐng)人所具備條件的憑證送昆山市馬鞍山路1069號(hào)5號(hào)樓二單元進(jìn)行資格審查,確定有效報(bào)名的投標(biāo)申請(qǐng)人，逾期視作自動(dòng)放棄。
1.本次招標(biāo)采取公開招標(biāo)方式。
2.公開招標(biāo)方式及入圍標(biāo)準(zhǔn)：招標(biāo)人委托昆山市優(yōu)宸萬家物業(yè)服務(wù)評(píng)估咨詢有限公司實(shí)施選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公開招標(biāo)工作，招標(biāo)過程中的費(fèi)用由昆山市優(yōu)宸萬家物業(yè)服務(wù)評(píng)估咨詢有限公司先行墊付，由中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或最終物業(yè)承接企業(yè)承擔(dān)。物業(yè)企業(yè)符合條件的均可主動(dòng)報(bào)名參加。符合招標(biāo)要求的報(bào)名單位滿3家不超過5家，全部入圍參與投標(biāo)；符合招標(biāo)要求的報(bào)名單位超過5家以昆山市2024年下半年度物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定（信用分從高到低依序前5名入圍）。報(bào)名符合招標(biāo)要求的物業(yè)服務(wù)人不滿3家的，招標(biāo)人按選聘方案重新招標(biāo)，第二次招標(biāo)報(bào)名符合招標(biāo)要求的物業(yè)服務(wù)人仍不滿3家的，業(yè)委會(huì)可以以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。開標(biāo)時(shí)合格的投標(biāo)人未超過3家的，招標(biāo)人應(yīng)依法重新招標(biāo)
3.投標(biāo)人必須在投標(biāo)截止前交納投標(biāo)保證金10萬元，未中標(biāo)單位的保證金在開標(biāo)結(jié)束后10天內(nèi)予以退還（無息），中標(biāo)單位的保證金待物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作完成后扣除招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)用和前期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估費(fèi)、承接查驗(yàn)費(fèi)后，剩余部分退還（無息）。
4.評(píng)標(biāo)委員會(huì)由業(yè)委會(huì)從市物業(yè)協(xié)會(huì)的評(píng)標(biāo)專家名冊(cè)中隨機(jī)抽取的評(píng)標(biāo)專家5人組成。開標(biāo)見證人：招標(biāo)人推舉代表2人，區(qū)鎮(zhèn)物業(yè)辦1人，社區(qū)1人。
5.評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)為：商務(wù)標(biāo)30分、技術(shù)標(biāo)30分、信用分30分、答疑分10分；
附加分項(xiàng)：
（1）物業(yè)服務(wù)人在昆山范圍內(nèi)在管與業(yè)委會(huì)簽約住宅項(xiàng)目有3個(gè)及以上加1分，需提供證明材料。
（2）物業(yè)公司承諾在銀行開通本項(xiàng)目單獨(dú)共管賬戶，可以獨(dú)立核算，獨(dú)立審計(jì)的，加3分，需提供承諾書。
6.中標(biāo)人確定方式：評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦不超過3 名有排序的合格中標(biāo)候選人。
招標(biāo)人選擇排序最前的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人，并代表業(yè)主大會(huì)與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同。如排序在前的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行物業(yè)服務(wù)合同，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。
7.已獲取投標(biāo)資格的投標(biāo)人，因故不參加投標(biāo)的，將沒收投標(biāo)保證金并將相關(guān)情況報(bào)送到行業(yè)主管部門，進(jìn)行懲戒。
九、投標(biāo)申請(qǐng)人資格審核時(shí)需提供的材料：1.《工商營業(yè)執(zhí)照》（經(jīng)年審合格）副本復(fù)印件；
2.法定代表人身份證復(fù)印件。如屬法定代表人授權(quán)的需提供法定代表人委托書原件及代理人身份證復(fù)印件；
3.提供擬委派的項(xiàng)目經(jīng)理資格證書及簡(jiǎn)歷；
4.提供符合入圍資格的相應(yīng)證明材料。所有復(fù)印件需加蓋物業(yè)管理企業(yè)公章，并將以上資料裝訂成冊(cè)（封面格式附后），上述資料有任何一項(xiàng)缺漏的，將視作不合格投標(biāo)申請(qǐng)人。
十、外地企業(yè)必須以總公司名義報(bào)名，投標(biāo)資料均需總公司名義。十一、聯(lián)系事項(xiàng)：招標(biāo)單位：昆山高新區(qū)藝薈蘭苑小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)
招標(biāo)單位聯(lián)系人：彭主任 聯(lián)系電話：13405100627
招標(biāo)代理公司：昆山市優(yōu)宸萬家物業(yè)服務(wù)評(píng)估咨詢有限公司
招標(biāo)代理聯(lián)系人：邵工 聯(lián)系電話：0512-50160887
昆山高新區(qū)藝薈蘭苑小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)
2025年8月1日
