一、事實(shí)為證：昆山商超 Mall 的生存困境已成常態(tài)
判斷商超 Mall 是否該繼續(xù)建設(shè)，最直接的依據(jù)便是現(xiàn)有商業(yè)體的經(jīng)營實(shí)況。在昆山，這張 “生存圖景” 早已布滿凋零的痕跡。
老牌商超的退場成為常態(tài)。曾承載不少昆山人購物記憶的樂購超市吉田店，在被華潤萬家收購后，因周邊商業(yè)體密集涌現(xiàn)、消費(fèi)分流嚴(yán)重，最終沒能抵御經(jīng)營壓力，已于數(shù)年前徹底停業(yè)，如今原址早已換了業(yè)態(tài)。而 2011 年開業(yè)時年銷售額近 2.5 億元的百盛，也曾是城中商業(yè)地標(biāo)，但隨著萬象匯、金鷹等新興綜合體的崛起，其缺乏特色的經(jīng)營模式逐漸失去競爭力，2019 年便黯然關(guān)店，即便后續(xù)有新主體接手，也難復(fù)當(dāng)年風(fēng)光。夜昆山雖依托夜市經(jīng)濟(jì)勉強(qiáng)維持，但受周邊商超分流影響，客流波動極大，商戶更迭頻繁，早已不復(fù)初期熱鬧景象。
連鎖品牌與區(qū)域商廈同樣難逃困境。城南原彌登城商場轉(zhuǎn)型為經(jīng)開萬達(dá)后，雖有連鎖品牌加持，開業(yè)初期迎來短暫興旺，但很快便因 3 公里輻射范圍內(nèi)聚集了 3 家大型商超，而該區(qū)域常住人口不足 10 萬，陷入客流爭奪戰(zhàn)，如今商場內(nèi) “旺鋪轉(zhuǎn)讓” 的告示隨處可見，部分樓層空置率已超 40%。城北萬達(dá)的境遇與之類似，周末客流尚可，但工作日多數(shù)門店門可羅雀，餐飲區(qū)午市上座率不足三成。昆城廣場雖憑借核心區(qū)位保持著一定客流，但相較于開業(yè)初期，銷售額已連續(xù)兩年下滑，為吸引顧客不得不持續(xù)推出低價促銷活動。城中、城北及城東蕭林路的老牌商廈更是雪上加霜，在新興商業(yè)體的沖擊下，客流與銷售額持續(xù)萎縮，部分商廈甚至縮減了開放樓層，僅保留底層的超市與餐飲業(yè)態(tài)勉強(qiáng)支撐。
更令人唏噓的是港龍城市商業(yè)廣場的命運(yùn)。這座建筑面積超 10 萬平方米的商業(yè)體，因建設(shè)前未充分評估周邊消費(fèi)承載力，開業(yè)后便陷入經(jīng)營困境，商戶入駐率長期不足 50%。2020 年后更是因資金鏈斷裂，出現(xiàn)商戶搬離、拖欠業(yè)主租金等問題，1600 余戶小業(yè)主面臨投資失敗的窘境，最終只能通過 “執(zhí)行轉(zhuǎn)破產(chǎn)” 程序?qū)で蠼鉀Q，成為商超盲目建設(shè)導(dǎo)致 “一地雞毛” 的典型注腳。
二、邏輯可循：供需失衡催生內(nèi)卷，傷害終及普通人
昆山商超 Mall 的困境，根源在于 “供需錯配” 的硬傷。正如 “方圓 1 公里 3 萬消費(fèi)群體卻建 2 家以上商超” 的現(xiàn)象，當(dāng)商業(yè)供給遠(yuǎn)超消費(fèi)需求，內(nèi)卷便會隨之而來，且這種傷害最終會層層傳導(dǎo)至普通人。
過度建設(shè)必然引發(fā)惡性內(nèi)卷。截至 2025 年，昆山常住人口約 200 萬，卻已建成運(yùn)營大型商業(yè)綜合體超 30 個，總建筑面積突破 400 萬平方米，較 2015 年增幅達(dá) 167%，而同期人均可支配收入增幅僅 115%。商業(yè)面積增速與消費(fèi)能力增長的嚴(yán)重脫節(jié)，讓商家不得不陷入 “三卷” 循環(huán)：卷價格時，超市將蔬菜、雞蛋等民生商品降至成本線以下搞促銷，看似實(shí)惠實(shí)則難以為繼；卷成本時，商場縮減保潔、安保人員配置，導(dǎo)致購物環(huán)境變差，超市則通過減少冷鏈投入降低成本；卷質(zhì)量時，部分商戶為控制開支，甚至采購臨期商品或劣質(zhì)食材。這種無序競爭打破了正常的商業(yè)生態(tài)，形成 “誰先停手誰先死” 的惡性循環(huán)，最終讓整個行業(yè)陷入低效發(fā)展的泥潭。
消費(fèi)者看似能獲短期實(shí)惠，實(shí)則終將承受長遠(yuǎn)傷害。正如專家所指出的，短期價格戰(zhàn)或許能帶來低價商品，但長期來看，成本壓縮必然導(dǎo)致服務(wù)與質(zhì)量縮水。在昆山部分商超，已出現(xiàn)收銀臺排隊(duì)時間變長、生鮮商品新鮮度下降、售后響應(yīng)遲緩等問題。更嚴(yán)重的是，當(dāng)中小商超因虧損倒閉后，存活的少數(shù)商家可能形成區(qū)域性壟斷，反而擁有定價主導(dǎo)權(quán)。此前昆山某區(qū)域因 3 家社區(qū)超市倒閉，僅剩的一家超市便將部分日用品價格上調(diào) 15%，消費(fèi)者雖有不滿卻別無選擇。同時，商業(yè)體倒閉造成的資源浪費(fèi)，最終也會通過稅收、就業(yè)等渠道間接傳導(dǎo)給社會大眾 —— 閑置的建筑空間、沉淀的投資資金，以及失業(yè)的服務(wù)人員，都是過度建設(shè)的隱性成本。
值得警惕的是，即便是看似成功的案例，也暗藏過度競爭的風(fēng)險。奧樂齊昆山首店開業(yè)單日銷售額破 110 萬，大潤發(fā)昆山店煥新后日銷達(dá) 575 萬，但這背后是更多中小商超的客流被嚴(yán)重分流。數(shù)據(jù)顯示，2024 年昆山 38.2% 的超市企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售正增長，但凈利潤率超過 3% 的不足 15%，多數(shù)企業(yè)在微利與虧損邊緣掙扎，這種 “少數(shù)亮眼、多數(shù)慘淡” 的格局，正是過度建設(shè)的直接后果。
三、破局之道：控?cái)?shù)量、優(yōu)環(huán)境遠(yuǎn)比盲目建設(shè)更重要
商超 Mall 的核心價值在于服務(wù)消費(fèi)需求，而非單純的數(shù)量堆砌。從昆山的實(shí)踐來看，破解困局的關(guān)鍵不在于繼續(xù)新建，而在于控制總量、優(yōu)化生態(tài)。
科學(xué)規(guī)劃是避免過度建設(shè)的前提。昆山已出....臺的《昆山市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃 (2035)》提出構(gòu)建 “1+3+14+N” 四級商業(yè)體系，通過梯度布局實(shí)現(xiàn)消費(fèi)需求精準(zhǔn)匹配，這一思路值得推廣。商業(yè)體建設(shè)必須建立在嚴(yán)格的人口測算與需求評估之上，對于 “方圓 1 公里 3 萬消費(fèi)群體” 的區(qū)域，應(yīng)明確商業(yè)體數(shù)量與規(guī)模上限，避免重復(fù)建設(shè)。同時，需建立商業(yè)體建設(shè)預(yù)警機(jī)制，當(dāng)某區(qū)域商業(yè)密度達(dá)到閾值時，暫停新增項(xiàng)目審批，從源頭上遏制供需失衡。
提升質(zhì)量與特色是擺脫內(nèi)卷的核心。存活下來的優(yōu)質(zhì)商業(yè)體早已證明，差異化才是破局關(guān)鍵。昆山金鷹通過強(qiáng)化高端美妝與輕奢品牌優(yōu)勢吸引高凈值客群，招商花園城聚焦社區(qū)家庭消費(fèi)場景，這些案例都說明，商業(yè)體不必追求 “大而全”，而應(yīng)在 “專而精” 上做文章。正如奧樂齊通過精簡 SKU、構(gòu)建區(qū)域供應(yīng)鏈實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)勢，大潤發(fā)以加工品類創(chuàng)新激活客流，現(xiàn)有商超應(yīng)通過業(yè)態(tài)升級、商品優(yōu)化、服務(wù)提升增強(qiáng)競爭力，而非寄望于新建項(xiàng)目瓜分市場。
優(yōu)化營商環(huán)境是促進(jìn)健康發(fā)展的保障。地方政府應(yīng)從 “重建設(shè)” 轉(zhuǎn)向 “重運(yùn)營”，減少對商業(yè)體建設(shè)的盲目引導(dǎo)，轉(zhuǎn)而聚焦降低商戶運(yùn)營成本、完善周邊交通配套、搭建數(shù)字化營銷平臺、加強(qiáng)消費(fèi)維權(quán)保障。當(dāng)商業(yè)生態(tài)健康有序，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目自然能通過市場競爭脫穎而出，劣質(zhì)項(xiàng)目也會被正常淘汰，無需行政力量過度干預(yù)。
商業(yè)繁榮的本質(zhì)是消費(fèi)需求的合理滿足，而非商業(yè)體的數(shù)量競賽。從昆山各商超 Mall 的經(jīng)營實(shí)況到內(nèi)卷帶來的多重傷害，無不印證著 “不建議再建設(shè)商超 mall” 的合理性。唯有跳出 “只管開、不管活” 的誤區(qū)，以規(guī)劃控總量，以特色提質(zhì)量，以環(huán)境優(yōu)生態(tài)，才能讓商業(yè)體真正服務(wù)于城市發(fā)展與民生改善，避免陷入 “建設(shè) — 過剩 — 倒閉” 的惡性循環(huán)。
[ 此帖被獨(dú)上西樓在2025-09-25 10:08重新編輯 ]
