一、事實為證：昆山商超 Mall 的生存困境已成常態
判斷商超 Mall 是否該繼續建設，最直接的依據便是現有商業體的經營實況。在昆山，這張 “生存圖景” 早已布滿凋零的痕跡。
老牌商超的退場成為常態。曾承載不少昆山人購物記憶的樂購超市吉田店，在被華潤萬家收購后，因周邊商業體密集涌現、消費分流嚴重，最終沒能抵御經營壓力，已于數年前徹底停業，如今原址早已換了業態。而 2011 年開業時年銷售額近 2.5 億元的百盛，也曾是城中商業地標，但隨著萬象匯、金鷹等新興綜合體的崛起，其缺乏特色的經營模式逐漸失去競爭力，2019 年便黯然關店，即便后續有新主體接手，也難復當年風光。夜昆山雖依托夜市經濟勉強維持，但受周邊商超分流影響，客流波動極大，商戶更迭頻繁，早已不復初期熱鬧景象。
連鎖品牌與區域商廈同樣難逃困境。城南原彌登城商場轉型為經開萬達后，雖有連鎖品牌加持，開業初期迎來短暫興旺，但很快便因 3 公里輻射范圍內聚集了 3 家大型商超，而該區域常住人口不足 10 萬，陷入客流爭奪戰，如今商場內 “旺鋪轉讓” 的告示隨處可見，部分樓層空置率已超 40%。城北萬達的境遇與之類似，周末客流尚可，但工作日多數門店門可羅雀，餐飲區午市上座率不足三成。昆城廣場雖憑借核心區位保持著一定客流，但相較于開業初期，銷售額已連續兩年下滑，為吸引顧客不得不持續推出低價促銷活動。城中、城北及城東蕭林路的老牌商廈更是雪上加霜，在新興商業體的沖擊下，客流與銷售額持續萎縮，部分商廈甚至縮減了開放樓層，僅保留底層的超市與餐飲業態勉強支撐。
更令人唏噓的是港龍城市商業廣場的命運。這座建筑面積超 10 萬平方米的商業體，因建設前未充分評估周邊消費承載力，開業后便陷入經營困境，商戶入駐率長期不足 50%。2020 年后更是因資金鏈斷裂，出現商戶搬離、拖欠業主租金等問題，1600 余戶小業主面臨投資失敗的窘境，最終只能通過 “執行轉破產” 程序尋求解決，成為商超盲目建設導致 “一地雞毛” 的典型注腳。
二、邏輯可循：供需失衡催生內卷，傷害終及普通人
昆山商超 Mall 的困境，根源在于 “供需錯配” 的硬傷。正如 “方圓 1 公里 3 萬消費群體卻建 2 家以上商超” 的現象，當商業供給遠超消費需求，內卷便會隨之而來，且這種傷害最終會層層傳導至普通人。
過度建設必然引發惡性內卷。截至 2025 年，昆山常住人口約 200 萬，卻已建成運營大型商業綜合體超 30 個，總建筑面積突破 400 萬平方米，較 2015 年增幅達 167%，而同期人均可支配收入增幅僅 115%。商業面積增速與消費能力增長的嚴重脫節，讓商家不得不陷入 “三卷” 循環：卷價格時，超市將蔬菜、雞蛋等民生商品降至成本線以下搞促銷，看似實惠實則難以為繼；卷成本時，商場縮減保潔、安保人員配置，導致購物環境變差，超市則通過減少冷鏈投入降低成本；卷質量時，部分商戶為控制開支，甚至采購臨期商品或劣質食材。這種無序競爭打破了正常的商業生態，形成 “誰先停手誰先死” 的惡性循環，最終讓整個行業陷入低效發展的泥潭。
消費者看似能獲短期實惠，實則終將承受長遠傷害。正如專家所指出的，短期價格戰或許能帶來低價商品，但長期來看，成本壓縮必然導致服務與質量縮水。在昆山部分商超，已出現收銀臺排隊時間變長、生鮮商品新鮮度下降、售后響應遲緩等問題。更嚴重的是，當中小商超因虧損倒閉后，存活的少數商家可能形成區域性壟斷，反而擁有定價主導權。此前昆山某區域因 3 家社區超市倒閉，僅剩的一家超市便將部分日用品價格上調 15%，消費者雖有不滿卻別無選擇。同時，商業體倒閉造成的資源浪費，最終也會通過稅收、就業等渠道間接傳導給社會大眾 —— 閑置的建筑空間、沉淀的投資資金，以及失業的服務人員，都是過度建設的隱性成本。
值得警惕的是，即便是看似成功的案例，也暗藏過度競爭的風險。奧樂齊昆山首店開業單日銷售額破 110 萬，大潤發昆山店煥新后日銷達 575 萬，但這背后是更多中小商超的客流被嚴重分流。數據顯示，2024 年昆山 38.2% 的超市企業實現銷售正增長，但凈利潤率超過 3% 的不足 15%，多數企業在微利與虧損邊緣掙扎，這種 “少數亮眼、多數慘淡” 的格局，正是過度建設的直接后果。
三、破局之道：控數量、優環境遠比盲目建設更重要
商超 Mall 的核心價值在于服務消費需求，而非單純的數量堆砌。從昆山的實踐來看，破解困局的關鍵不在于繼續新建，而在于控制總量、優化生態。
科學規劃是避免過度建設的前提。昆山已出....臺的《昆山市商業網點布局規劃 (2035)》提出構建 “1+3+14+N” 四級商業體系，通過梯度布局實現消費需求精準匹配，這一思路值得推廣。商業體建設必須建立在嚴格的人口測算與需求評估之上，對于 “方圓 1 公里 3 萬消費群體” 的區域，應明確商業體數量與規模上限，避免重復建設。同時，需建立商業體建設預警機制，當某區域商業密度達到閾值時，暫停新增項目審批，從源頭上遏制供需失衡。
提升質量與特色是擺脫內卷的核心。存活下來的優質商業體早已證明，差異化才是破局關鍵。昆山金鷹通過強化高端美妝與輕奢品牌優勢吸引高凈值客群，招商花園城聚焦社區家庭消費場景，這些案例都說明，商業體不必追求 “大而全”，而應在 “專而精” 上做文章。正如奧樂齊通過精簡 SKU、構建區域供應鏈實現成本優勢，大潤發以加工品類創新激活客流，現有商超應通過業態升級、商品優化、服務提升增強競爭力，而非寄望于新建項目瓜分市場。
優化營商環境是促進健康發展的保障。地方政府應從 “重建設” 轉向 “重運營”，減少對商業體建設的盲目引導，轉而聚焦降低商戶運營成本、完善周邊交通配套、搭建數字化營銷平臺、加強消費維權保障。當商業生態健康有序，優質項目自然能通過市場競爭脫穎而出，劣質項目也會被正常淘汰，無需行政力量過度干預。
商業繁榮的本質是消費需求的合理滿足，而非商業體的數量競賽。從昆山各商超 Mall 的經營實況到內卷帶來的多重傷害，無不印證著 “不建議再建設商超 mall” 的合理性。唯有跳出 “只管開、不管活” 的誤區，以規劃控總量，以特色提質量，以環境優生態，才能讓商業體真正服務于城市發展與民生改善，避免陷入 “建設 — 過剩 — 倒閉” 的惡性循環。
[ 此帖被獨上西樓在2025-09-25 10:08重新編輯 ]
