昆山市周市鎮光大花園小區開發商為昆山光大房地產開發有限公司（股東：陳華、王家珍）。
昆山光大房地產開發有限公司在取得光大花園小區人防工程《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》后，涉嫌違法違規將光大花園小區421個【人防地下車位】無償出讓給當時購買住宅的部分業主（以下簡稱“以上業主“）, 并與以上業主簽訂了《光大花園地下汽車位使用協議》。“無償出讓”的本質是把光大花園小區人防地下車位價格折算進住宅價格中，以“免費贈送”的營銷噱頭提高住宅銷售價格，提升住宅銷售利潤，促使現金流快速回正。
《中華人民共和國人民防空法》、《人民防空工程平時開發利用管理辦法》、《江蘇省實施《中華人民共和國人民防空法》辦法》等法律法規規定，人防工程平時“由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。新建住宅小區依法配建的人防工程【投資者】主要依據為“人防工程建設成本是否被分攤至（列入）房地產開發成本中”。依據國家稅務總局昆山稅務局（昆稅公開復【2025】48號）紅頭文件，昆山光大房地產開發有限公司在清算光大花園小區土地增值稅時，已將【人防工程】建設成本全部列入光大花園小區房地產開發成本，相當于人防工程建設成本全部由光大花園小區全體業主共同承擔。
由此界定，光大花園小區全體業主共同承擔人防工程建設成本，光大花園小區全體業主依法為人防工程的實際投資者，應依法使用管理人防地下車位，收益權應依法歸全體業主共有。
同理，昆山光大房地產開發有限公司不是人防工程投資者，應依法無使用管理權和收益權，應依法無資格處置光大花園小區421個【人防地下車位】無償出讓給以上業主，已簽訂的《光大花園地下汽車位使用協議》應依法無效不受法律保護。
昆山光大房地產開發有限公司應及時收回421個人防地下車位依法移交給光大花園小區全體業主（由“光大花園小區第二屆物業管理委員會”代行使“業主委員會”權利）。客觀上，由于以上業主屬于無過錯第三方，以上業主在不知實情情形下接受昆山光大房地產開發有限公司無償出讓人防地下車位，以上業主不應承擔責任，應繼續保持原狀使用421個人防地下車位。
昆山光大房地產開發有限公司應該依法承擔法律責任。昆山光大房地產開發有限公司應向光大花園全體業主賠償421個人防地下車位現金價值，以光大花園小區全體業主共有公共收益的形式打入“周市鎮光大花園公共收益”專用賬戶。參照人民幣5萬元/個車位市場價進行賠償，故賠償總金額為2105萬元（421個車位*5萬元/個）（大寫：貳仟壹佰零伍萬元整）。
2025年9月25日
