“主要是對他們的服務不滿

就是因為不好

不管是衛生或者其他的管理方面

都不怎么行”

引發眾怒的物業

2022年5月，江蘇省昆山市某小區內，一群業主圍在小區大門口質疑物業服務不到位，隨后與保安發生了沖突。

小區業主反映，自2017年12月該物業公司接手小區以來，樓道清潔不到位、公共設施損壞無人維修、停車混亂堵塞通道等問題持續不斷。業主們稱，他們多次與物業公司交涉，物業不僅不積極整改，還態度蠻橫。

當地物業服務管理指導中心的負責人表示，除了開發商和物業公司的問題外，該小區始終未能成立業主委員會，導致小區管理由物業公司主導，業主權益無人維護。2022年12月，物業管理委員會成立，代行業主大會和業主委員會的職責。

物管會成立后，召開業主大會，表決通過了解聘原物業公司并選聘新物業公司的決議。2023年4月，新物業公司進駐小區。

百萬收益成謎

經新物業公司盤點，小區內損壞的燈泡有3000多個，缺少滅火器達800多個。除此之外，大廳石膏線脫落、門禁系統癱瘓等問題亟待解決。但新物業公司負責人發現，原物業公司不僅帶走了業主清冊、電梯維保記錄等有關小區的全部資料，還帶走了約162萬元的小區公共收益。

沒有資金，小區的改造升級很難進行，新物業公司決定先墊資70多萬元解決眼下困境。隨后，經小區業主投票同意，物管會代表全體業主，將原物業公司起訴至江蘇省昆山市人民法院，要求返還公共收益162萬元。

原物業公司表示，雖認可物管會提出的金額，但應扣除其在服務期間墊付的60多萬元工程款，以及按照合同約定的公共收益中30%的管理成本。

法院表示，原物業公司提供的賬目明細中僅列明了維修項目的支出金額，并無合同、發票等證據支持。同時，物管會認為，該物業公司管理成本未達30%。

從“糊涂賬”到“明白錢”

為盡快厘清賬目，法官帶領物管會成員、業主以及原物業公司代表來到小區現場共同對賬。雙方對綠化圍欄、消防設施等項目費用逐一核算。最終，確認原物業公司實際墊付成本為43萬元左右，與其先前要求返還的60多萬元存在差距。

經協商，原物業公司同意按43萬元計算墊付的維修資金，也將原來要求的公共收益中30%的管理成本降到15%。物管會征求小區業主同意后，對此金額表示認可。2025年1月6日，雙方正式簽訂調解協議，約定由原小區物業公司返還公共收益共計100余萬元。

如今，新物業公司以樓棟為單位實行24小時管家式服務，每天早上安排保安定時定點搬移亂停的電瓶車，業主們最關心的停車問題得到了解決，小區環境有了很大改善。

普法時間

Q：如果廣大業主有共同的管理訴求，除了參選業委會和物管會成員之外，還有哪些合法途徑可以監督物業的服務工作呢？

A：小區的管理實際上主要依賴于業主自治，所以業主本身參與度的高低，會影響這個小區的管理和治理。業主在參與治理的過程中，首先要防微杜漸，發現本小區有任何問題，及時向物業公司進行反映。物業公司跟業主之間的沖突，有時候就是因為某些業主不配合物業公司的管理，甚至拒絕交物業服務費，導致物業公司經營陷入困境，這些情形都會導致關系的惡化。如果產生了糾紛，通過向人民調解委員會主張進行調解。如果調解達不成，各地都有當地的政府熱線，房地產主管部門對物業監督管理也是非常全面的，所以也可以通過當地的政府服務熱線去進行投訴等等。

來源：中國普法、今日說法