如果大家不懂房價的邏輯的建議慢點噴，先看完。這里我會揭穿很多相關行業(yè)的語言陷阱和思維邏輯謬論。 :Ko6.|  
    第一問，房價憑什么回正？ `x#Ud)g  
第一周期論，在2008年和2015年M1超過M2期間，中國的資產(chǎn)價格出現(xiàn)了較為明顯的上漲，具體情況如下： Y~-y\l;Tr  
2008-2010年：2008年為應對全球金融危機，中國推出了四萬億計劃，大量的信貸貨幣涌入市場，使得M1增速大幅提升并超過M2。在這一時期，股市出現(xiàn)了顯著上漲，上證指數(shù)從2008年的1664點一路上漲到2009年的3478點。房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢，許多城市的房價直接翻倍。從70個大中城市二手住宅價格指數(shù)來看，在2009年9月到2010年12月期間，該指數(shù)平均同比增速為6.86%。 hlaN'j <C  
2015-2016年：2015年中國處于適度寬松的貨幣環(huán)境下，央行連續(xù)下調(diào)基準利率，M1增速再次大幅超越M2。股市方面，迎來了一輪轟轟烈烈的牛市行情。房地產(chǎn)市場也從2015年四季度起快速回暖甚至部分地區(qū)出現(xiàn)過熱。2015年10月，M1增速開始超出M2，從統(tǒng)計局公布的70個大中城市二手住宅價格指數(shù)來看，也正是從這個月開始，同比增速擺脫了連續(xù)13個月為負的萎靡態(tài)勢，到2016年5月同比增速達到4.6%，8個月的平均增速為2.34%。其中一線城市二手房價格指數(shù)表現(xiàn)更為迅猛，以2015年10月為基準，從前12個月3.59%的平均增速，猛增至隨后8個月的平均27.35%。 9)ALJd,M  
那么2025年目前是什么情況，M1增速大幅提升：2025年9月，M1同比增速從年初的0.4%沖到了7.2%，M2的增速依舊穩(wěn)定在8%附近，M1、M2剪刀差已縮減至1.2%。這與2009-2010年以及2015-2016年M1增速大幅超越M2的情況類似，歷史上這兩個時期都伴隨著資產(chǎn)價格的大幅上漲。從理論上來說，M1是活錢，M1增速高說明經(jīng)濟信心在回暖，預期在變好，大家更愿意消費和投資，這有利于資產(chǎn)價格的上升。 M 9t7y  
第二，租金回報率。 V@G#U[D  
從目前來看，50-80萬的房在工業(yè)區(qū)可以租到1800-2500，數(shù)據(jù)來自中介機構。在商業(yè)區(qū)200-300萬的房可以租到3000-5000。收益率來到了2%-4%。而同期定存和理財分別是0.95%-3%左右，已經(jīng)超出。很多人這里會說房屋折扣貶值，這里下段落展開說明。 @#) ` -]g  
    理解房價構成的基本體系，房價包含土地價格+建安成本。建安成本本身沒多大差別，也就是湯臣一品的房子本質(zhì)和4-5線縣城的建筑成本差別不大，我們所指的房價一般指地價地租水平，而非房屋本身，可能大家都忘了，2016年以前，房產(chǎn)證和土地證是分開的，而現(xiàn)在合二為一了，大家錯誤的認為房價即房子的價格，這是認識上的很大誤區(qū)。所以談論折舊意義大不。 t>I.1AS  
     第三，房價往往伴隨著一個地區(qū)的經(jīng)濟增長活躍度，很多人都會說經(jīng)濟不好，裁員，感到壓力大。看一組數(shù)據(jù)： T)rE#"_]{  
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根據(jù)公開數(shù)據(jù)，昆山市2022年與2024年相關經(jīng)濟數(shù)據(jù)對比如下： d]pb1EC
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        工業(yè)生產(chǎn)總值：2022年昆山市規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值為10810.98億元，2024年這一數(shù)據(jù)為12398.42億元，相比2022年增長了(12398.42-10810.98)\div10810.98\times100\%\approx14.7\%。 c+9L6}D  
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        人均GDP：2022年昆山市常住人口為212.52萬人，GDP為5006.66億元，則2022年人均GDP約為5006.66\div212.52\times10000\approx235688元。2024年昆山市GDP為5380.17億元，常住人口約為214.85萬人（2023年數(shù)據(jù)為214.85萬人，假設2024年略有增長），則2024年人均GDP約為5380.17\div214.85\times10000\approx250415元，相比2022年有所增長。 hfaU-IPcFX  
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        GNP：目前尚未找到昆山市2022年和2024年的GNP具體數(shù)據(jù)，無法進行對比。 l@4_D;b3o"  
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        吸引外資：2024年昆山市實際使用外資8.4億美元。 xc:E>-  
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        新開工投產(chǎn)外資和境內(nèi)資本：2024年昆山億元以上新簽約項目達256個，同比增長124.6%，總投資額突破千億，達1064.2億元，同比增長35.1%。全市億元以上簽約項目開工率達63.2%，投產(chǎn)投用率達31.6%，完成投資158.5億元，但具體的新開工投產(chǎn)外資和境內(nèi)資本的增長數(shù)據(jù)未明確單獨列出... V&M*,#(?  
  據(jù)昆山市人民政府發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年和2024年昆山市居民可支配收入情況如下：
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