論壇首頁
論壇導(dǎo)航
商家
招聘
裝修
昆山優(yōu)選
小紅娘
分類信息
二手房
昆山視窗

發(fā)帖回復(fù)

13358閱讀
6回復(fù)

[百姓話題]估值24億，華潤昆山萬象匯的資產(chǎn)運營底色 [復(fù)制鏈接]
掃描到手機
論壇小編教你如何掃二維碼

上一主題下一主題

離線酪婆子

級別: 昆山普通市民

發(fā)帖: 1245

昆幣: 28825 枚

只看樓主使用道具電梯直達查看指定樓層

樓主發(fā)表于: 10-24 , 來自:江蘇省

1、營業(yè)收入結(jié)構(gòu)

2、運營成本

3、加權(quán)租期

4、管理費收費模式

10月15日，華夏基金發(fā)布公告，華夏華潤商業(yè)REIT第一次擴募項目獲深交所受理，新購入項目為蘇州昆山萬象匯。項目商業(yè)建面11.3萬㎡，估值24.44億元，商業(yè)建面口徑每平米約21,606元。

昆山萬象匯拿地于2013年，賬面投資性房產(chǎn)原值約9.00億，拿地12后退出，資產(chǎn)增值172%，增值幅度遠高于青島萬象城，核心原因在于昆山萬象匯地價較低，僅5,753萬元，按照商業(yè)建面口徑，樓面價僅509元。

項目整體經(jīng)營表現(xiàn)

營業(yè)收入結(jié)構(gòu)

昆山屬于縣級市，已蟬聯(lián)百強縣第一二十余年。昆山經(jīng)濟發(fā)達，企業(yè)眾多，經(jīng)濟以外向型為主導(dǎo)，2024年初昆山常住人口為216萬人，人口密度高。昆山萬象匯地處昆山西部副城，周邊已基本發(fā)展成熟，和江浦地鐵站無縫連接。

項目開業(yè)于2019年，雖然開業(yè)之后即遇到疫情，但經(jīng)營情況良好，連續(xù)四年加權(quán)平均出租率100%，營業(yè)收入和租金單價穩(wěn)步上漲。尤其項目租金單價出人意料，2025年達到了277元（含物業(yè)費、推廣費）。

項目整體經(jīng)營表現(xiàn)

項目收入結(jié)構(gòu)中，固定租金、物業(yè)管理費和推廣費三項合約固定收入近兩年占比超74%。由于租金單價增長較為迅速，租金收入占比持續(xù)提升。

項目整體經(jīng)營表現(xiàn)

項目的計租方式中，設(shè)置了兩者取高模式的租戶面積占比高達95%。近三年取高租金占比達到總收入的11%-13%，客觀反映項目租戶銷售情況良好。

項目計租方式分布

項目租戶數(shù)量多，6.2萬㎡租賃面積租戶數(shù)量高達328家，其中主力店僅7家。項目主力店面積占比近年持續(xù)下降，2025年6月僅23.51%，主力店持續(xù)優(yōu)化有利于租金單價、業(yè)態(tài)豐富度提升。

項目主力店＆專門店占比

項目業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，近年零售租賃面積占比和收入貢獻占比均微降，餐飲部分租賃占比微增，但收入占比提升明顯。

項目業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)

運營成本

項目運營費用近年上升明顯，但收入增長幅度更大，NOI穩(wěn)定提升，2025年6月NOI MARGIN已達到65.54%的高位。

項目運營凈利潤

項目運營費用結(jié)構(gòu)中，物業(yè)、人工、企劃等費用均較穩(wěn)定，2025年運營管理費部分增長明顯，這部分主體應(yīng)是商管公司服務(wù)費。根據(jù)關(guān)聯(lián)交易附注，2024年商管公司服務(wù)費用為1,279.20萬元，2025年上半年已達到1,259.75萬元。

項目費用結(jié)構(gòu)

對比評估報告2026年預(yù)測和2024年資產(chǎn)負債表，兩個口徑相差763萬元。預(yù)測費用充足說明費用層面并未極致壓縮，留有空間，有利于后期兌現(xiàn)凈現(xiàn)金流。

兩個口徑的差距主要在兩個科目，首先是評估報告中行政辦公成本高達859萬元，審計報告附注中沒有該項科目，按照慣例，行政辦公成本應(yīng)該在管理費用的“其他科目”中，但審計報告中該科目僅300萬元。

項目費用部分對比

其次相差較大的科目是物業(yè)費用，根據(jù)關(guān)聯(lián)交易附注，項目2025年開始有和潤忻享（關(guān)聯(lián)物業(yè)公司）的費用支出。對照青島萬象城的物業(yè)合作模式，可以推測：項目2025年開始需支付關(guān)聯(lián)物業(yè)公司物業(yè)酬金，除正常增幅外，物業(yè)費用中評估報告高出的部分主體可能是物業(yè)酬金。

物業(yè)酬金和商管公司管理費均屬于關(guān)聯(lián)公司收取的服務(wù)費。但是過往的消費REIT招募書中，監(jiān)管和投資人均忽視了對這個部分的關(guān)注。

關(guān)聯(lián)交易

其次還存在一個細微的前后文差異，資產(chǎn)負債表中營業(yè)成本-其他核心構(gòu)成是能源費、房屋大修及系統(tǒng)改造和其他營業(yè)成本，2023年該部分金額為835.17萬元，但是經(jīng)營業(yè)績分析中（表15-28）該三項費用合計為852.51萬元，招募書未披露差距原因。

項目收入結(jié)構(gòu)