一、招標項目名稱：昆山市陸家鎮青春雅居小區物業管理
二、招標項目概況：昆山市陸家鎮青春雅小區居位于昆山市陸家鎮合豐村珠竹路，總建筑面積約34萬平方米。建筑類型為：30棟多層、9幢小高層和商業用房已全部開發完成。項目可收費建筑面積為220821.76平方米（其中：多層住宅90426.52平方米；高層住宅 100296.94 平方米；商鋪 30098.3 平方米）。
三、招標單位：昆山市陸家鎮青春雅居小區第四屆物業管理委員會
四、報名時間和地點：
1.時間：2025年10月24日上午9:00至2025年10月30日下午16:00前；
2.地點：昆山市紫竹路699號保利大廈13樓1309。
五、招標文件領取地點及費用：
1.入圍物業企業領取招標文件地點：昆山市紫竹路699號保利大廈13樓1309；
2.現場領取招標文件時，需繳納500元材料費。
六、投標申請人需具備的條件：
1.物業服務人需依法注冊登記，具有獨立法人資格；提供在有效期的營業執照（副本）復印件，經營范圍含物業管理；
2.物業服務人需在《昆山市物業服務企業信用等級評定》中被評為乙級及以上的物業服務企業（各資格認定環節均以最新公布為準）；
3.信用中國網上查詢無未修復的嚴重行政處罰記錄及嚴重失信行為；在管項目被列入昆山市級及以上安全生產重大事故隱患項目且未銷案的不得報名參與投標；
4.管理實績要求有：昆山市域內有含高層建筑的在管住宅項目，且單個含高層建筑的在管住宅項目建筑總面積超過10萬平方米；
5.近一年（2024年第二季度至今），昆山市域內在管住宅項目在《昆山市住宅小區物業服務項目“晾曬”考核辦法 （試行）》考核中被列為“問題項目”（原“黑榜”）的物業服務企業不得報名參與投標；
6.項目經理要求：具有5年以上住宅物業管理經驗；大專及以上學歷；持有昆山市三級及以上項目經理證書；年齡30周歲至55周歲；
7.曾在本項目服務過的物業服務人或法人股東等實際控制參股或者控股企業存在關聯關系的企業不能參與本項目投標。
七、物業選聘范圍及內容：
1.依據《關于公布昆山市普通住宅物業公共服務分類分項分級標準及政府指導價標準的通知》（昆發改〔2020〕64號）文件,青春雅居小區物業管理服務內容、標準參照《昆山市普通住宅物業公共服務分類分項分級標準》三級。
2.物業服務收費標準：
（1）高層住宅：1.2元/月·平方米(含代收代交）；
（2）多層住宅：0.6元/月·平方米(含代收代交）；
（3）商業：0.9元/月·平方米(含代收代交）；
3.停車費: 本小區汽車停車費具體收費標準如下：
（1）車位使用費 100元/月·輛；
（2）外來臨停車輛按政府文件規定收費。
4.重新選聘新物業服務人后小區公共收益分配：
小區公共收益用途：30%分成補貼物業服務人，60%作為物業服務質量考核金按考核細則補貼物業服務人；10%作為物管會日常辦公經費及小區設施設備建設改造使用；稅金由物業服務人承擔并負責開具發票。
5.重新選聘新物業服務人的服務要求：
（1）物業服務人擬派駐在本小區的物業工作人員按服務等級配置，需滿足服務需求，由物業服務人在投標文件（商務標）中體現；
注：聘用退休人員需繳納意外保險，其他物業工作人員合法用工。
（2）物業服務項目現狀及整改要求：投標物業服務人在投標前應當對小區目前環境衛生及設備設施運行狀況進行踏勘、核實并在投標文件（商務標）中做出相應的整改方案及整改計劃，項目交接后可根據承接查驗報告再做調整；整改所需的資金由投標單位在投標文件（商務標）中詳細說明。
（3）根據蘇府辦【2024】76號文《市政府辦公室關于印發蘇州市數字賦能電動自行車安全充電管理工作方案的通知》要求，結合小區實際情況需物業服務人在投標文件中提出電動自行車消防安全管理相關措施和方案；
（4）物管會根據物業服務情況可以聘請物業行業專家對小區物業服務質量進行評估，針對評估報告中反映的物業服務問題物業服務人應及時加以改善；
（5）物業服務合同期內物業費維持不變，如需調整必須經過業主大會表決通過；
（6）物業服務費的結算形式為包干制；
（7）物管會根據小區實際情況及管理需求向物業服務人提供相應的物業服務用房；
（8）中標物業服務人擬派駐的專業工作人員（維修電工、消控人員、項目經理等）需持證上崗；
（9）中標物業服務人承諾本項目的項目經理為單獨委派，不得同時兼任其它項目，在管期間未經招標人同意不得隨意調動；
（10）中標物業服務人承諾本項目為公司直接管理項目，合同期內不得將項目整體轉包、發包或讓其他公司、個人掛靠管理；
（11）中標物業服務人須承擔第三方招標代理費及本次業主大會征詢費；
（12）中標候選人應當在中標結果公示期滿后7日內繳納履約保證金人民幣30萬元人民幣到物管會基本賬戶并足額支付第三方招標代理費及本次業主大會咨詢費，物管會在收到履約保證金后開具中標通知書；如物業服務人未在上述規定時間內交納履約保證金并支付第三方費用的，視作放棄中標；按開標時得分名次遞補；
（13）物業服務人需每半年向物管會提交工作計劃及工作報告；
（14）物管會代表業主大會與中標物業服務人簽定物業服務合同時，同時與中標物業服務人簽定考核協議并設定一定的獎懲處罰。考核以季度為周期，考核金為該季度公共收益的60%；考核總分為100分；物業服務考核達到85分及以上的考核金不予扣除全部補貼給物業服務人，84-80分，按每低1分扣罰：500元人民幣，余額補貼物業服務人，79分及以下，按每低1分扣罰：1000元人民幣，扣完為止，如有余額則補貼物業服務人。具體考核細則和執行方案由物管會與物業服務人約定一致后執行。
（15）本項目服務期內在《昆山市住宅小區物業服務項目“晾曬”考核辦法 （試行）》考核中被列入“問題項目”名單的，扣除履約保證金10000元，物業服務人應在收到物管會通知之日起15日內補足保證金；服務期內，連續兩次被列為“問題項目”的視為嚴重違約，物管會有權直接解聘物業服務人，業主大會及物管會不承擔任何違約及賠償責任。履約保證金不予退還。
注：物業服務合同期間內，物業服務人不履行以上各項條款的，由物管會督促整改，逾期不整改的，物管會有權解聘物業服務人，招標人不承擔任何違約責任；物業服務人在投標時承諾用于小區設施設備整改的各項實際支出不予退還。
6.重新選聘的物業服務合同期限：
物業服務合同期限擬定為叁年；中標物業服務人向業主收取物業服務費的期限自實際交接之日起算。
八、投標申請人資格確定：
1.各申請投標單位必須于投標報名截止時間前將投標申請人所具備條件的證明材料送至蘇州物立方物業服務評估咨詢有限公司，報名截止后由招標人進行資格審查,確定有效報名的投標申請人。報名日期截止后遞交的報名材料一律不再接收，視作自動放棄。
2.本次招標采取公開招標的方式。
3.公開招標方式：選聘新物業服務人的招標工作招標人委托第三方公司（蘇州物立方物業服務評估咨詢有限公司）組織實施，招標過程中的費用由第三方公司先行墊付，由中標物業服務人承擔。
4.物業企業符合條件的均可主動報名參加。
入圍說明：
（1）本次公開招標入圍物業服務人為3至5家，符合報名條件的物業服務人為3至5家的則全部入圍參與投標；
（2）符合報名條件的物業服務人大于5家的，由物管會組織物管會成員及業主代表（物管會將以公告形式接受業主報名，業主代表總人數不超過10名，多于10名的由報名業主協商解決，協商不成的通過抽簽方式確定）對報名的物業服務人的在管住宅項目（含高層建筑）進行實地考察。由物管會中業主成員及業主代表投票表決，確定5家入圍企業。參評項目由報名物業服務人自行申報所有昆山市域內在管住宅項目（含高層建筑）由業主代表抽簽確定；
（3）報名符合招標要求的物業服務人不滿3家的，招標人按選聘方案重新招標，第二次招標報名符合招標要求的物業服務人仍不滿3家的，物管會可以以協議方式選聘物業服務人。開標時合格的投標人未超過3家的，招標人應依法重新招標。
5.評標小組組成：由物管會從市物業協會的評標專家名冊中隨機抽取的評標專家5人組成。開標見證人：招標人推舉代表3人，區鎮物業辦1人，社區1人。
6.評分標準為：信用分30分（30分*信用分%，以最新公布的《昆山市物業服務企業信用等級評定》信用評價分為準）、商務標30分、技術標30分、答疑分10分。
7.中標人的確定：根據評標委員會評標得分由高到低排序產生3名中標候選人，得分最高為中標人，如中標人放棄中標，物管會可以依序確定其他中標候選人為中標人。
8.已獲取投標資格的投標人，無故不參加投標的，投標保證金不予與退還并將相關情況報送到行業主管部門，進行懲戒。
九、投標申請人資格審核時需提供的材料：
1.《工商營業執照》（經年審合格）副本復印件；
2.法定代表人身份證復印件。如屬法定代表人授權的需提供法定代表人委托書原件及代理人身份證復印件；
3.提供擬委派項目經理近3個月的社保證明、資格證書（證書原件需帶到報名現場備查）及簡歷；
4.提供符合招標要求的相應證明材料。所有復印件需加蓋報名單位公章，并將以上資料裝訂成冊，上述資料有任何一項缺漏的，將視作不合格投標申請人。外地企業必須以總公司名義報名，投標資料均需總公司名義。
十、聯系事項：
招標單位：昆山市陸家鎮青春雅居小區第四屆物業管理委員會
招標單位聯系人：劉佳駿      聯系電話：17327067315
招標代理公司：蘇州物立方物業服務評估咨詢有限公司
招標代理聯系人：甘曉蝶       聯系電話：18962699551
招標監管部門：陸家鎮建設管理辦公室、陸家鎮合豐社區居民委員會
招標監管聯系人：
陳超          聯系電話：13584985014
沈麗夢      聯系電話：15962613079

換湯不換藥

這個小區換物業已經陷入惡性循環，誰來接手都是往火坑里跳。