昆山市張浦鎮(zhèn)江灣四季花園小區(qū)物業(yè)管理公開招標(biāo)公告
一、招標(biāo)項(xiàng)目名稱：昆山市張浦鎮(zhèn)江灣四季花園小區(qū)物業(yè)管理二、招標(biāo)項(xiàng)目概況：昆山市張浦鎮(zhèn)江灣四季花園小區(qū)位于昆山市張浦鎮(zhèn)通湖路59號(hào)，總建筑面積為187608.92平方米。建筑類型為：13棟高層住宅已全部開發(fā)完成。項(xiàng)目可收費(fèi)建筑面積為135547.24平方米。三、招標(biāo)單位：昆山市張浦鎮(zhèn)江灣四季花園第一屆業(yè)主委員會(huì)四、報(bào)名時(shí)間和地點(diǎn)：1.時(shí)間：2025年11月20日上午 9:00至2025年 11月26 日下午16:00 前；2.地點(diǎn)：昆山市紫竹路699號(hào)保利大廈13樓1309。五、招標(biāo)文件領(lǐng)取地點(diǎn)及費(fèi)用：1.入圍物業(yè)企業(yè)領(lǐng)取招標(biāo)文件地點(diǎn)：昆山市紫竹路699號(hào)保利大廈13樓1309室；2.現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)取招標(biāo)文件時(shí)，需繳納500元報(bào)名費(fèi)。六、投標(biāo)申請(qǐng)人需具備的條件：1.物業(yè)服務(wù)人需依法注冊(cè)登記，具有獨(dú)立法人資格，提供有效期的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）復(fù)印件；2.信用中國網(wǎng)上查詢無未修復(fù)的行政處罰記錄及嚴(yán)重失信行為；在管項(xiàng)目被列入昆山市級(jí)及以上安全生產(chǎn)重大事故隱患項(xiàng)目且未銷案的不得報(bào)名參與投標(biāo)；3.管理實(shí)績(jī)要求有：昆山市域內(nèi)有在管住宅項(xiàng)目（業(yè)態(tài)含高層建筑）且單個(gè)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)建筑總面積10萬平方米及以上；4.近二年（2023年第二季度至今），昆山市域內(nèi)在管住宅項(xiàng)目在《昆山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目“晾曬”考核辦法 （試行）》考核中被列為“問題項(xiàng)目”（原“黑榜”）的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得報(bào)名參與投標(biāo)；5.物業(yè)服務(wù)人需在《昆山市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定》中被評(píng)為甲級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（各資格認(rèn)定環(huán)節(jié)均以最新公布為準(zhǔn)）；6.擬派駐項(xiàng)目經(jīng)理要求：擬任小區(qū)經(jīng)理有5年以上管理經(jīng)驗(yàn)，大專學(xué)歷及以上，持昆山市三級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理證書及以上，年齡35周歲至55周歲；7.曾被本項(xiàng)目業(yè)主大會(huì)解聘的物業(yè)服務(wù)人或法人股東等實(shí)際控制人參股或者控股企業(yè)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)不能參與本項(xiàng)目投標(biāo)。七、物業(yè)選聘范圍及內(nèi)容：1.江灣四季花園小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)參照《昆山市普通住宅物業(yè)公共服務(wù)分類分項(xiàng)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（昆發(fā)改〔2020〕64號(hào)）執(zhí)行，等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)示范如下：3.停車費(fèi): 本小區(qū)汽車停車費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：（1）地下車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：①人防車位：租賃費(fèi)為150元/月·輛，管理費(fèi)為50元/月·輛（管理費(fèi)收益歸物業(yè)服務(wù)人，用于人防車庫日常管理及設(shè)備維護(hù)支出）；②普通地下車位：管理費(fèi)為50元/月·輛（管理費(fèi)收益歸物業(yè)服務(wù)人，用于地下車庫日常管理及設(shè)備維護(hù)支出）；（2）外來臨停車輛按政府文件規(guī)定收費(fèi)。4.重新選聘新物業(yè)服務(wù)人后小區(qū)公共收益分配：①小區(qū)路面臨時(shí)停車費(fèi)收入扣除法定稅金后70%分成歸小區(qū)全體業(yè)主，剩余部分補(bǔ)貼物業(yè)公司；②小區(qū)物業(yè)用房出租、廣告、攤位、快遞柜等收入扣除法定稅金后70%分成歸小區(qū)全體業(yè)主，剩余部分補(bǔ)貼物業(yè)公司；③小區(qū)充電樁、廣告、攤位、快遞柜等收入扣除法定稅金后70%分成歸小區(qū)全體業(yè)主，剩余部分補(bǔ)貼物業(yè)公司。注：所有公共收益款項(xiàng)納入招標(biāo)人開立的公共收益監(jiān)管賬戶，定期（每季度）按約定比例結(jié)算補(bǔ)貼給物業(yè)服務(wù)人，收入和開支按相關(guān)規(guī)定公示，接受業(yè)主監(jiān)督；公共收益主要用于小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)和小區(qū)建設(shè)，按《市政府辦公室關(guān)于印發(fā)昆山市住宅區(qū)公共收益管理實(shí)施細(xì)則的通知》昆政辦發(fā)【2025】12號(hào)規(guī)定執(zhí)行。5.重新選聘新物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)要求：（1）物業(yè)服務(wù)人擬派駐在本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)人員需根據(jù)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置，滿足服務(wù)需求，秩序維護(hù)人員年齡不超過45周歲，保潔人員及綠化工年齡不超過60周歲（聘用退休人員需繳納意外保險(xiǎn)）；其他物業(yè)工作人員合法用工。（2）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目公共部位現(xiàn)狀及整改要求：①消防問題：監(jiān)控中心消防主機(jī)火警223個(gè)，故障61個(gè)，消防設(shè)備電源狀態(tài)監(jiān)控器故障黑屏，多線盤故障。按設(shè)計(jì)要求樓棟配置3公斤干粉滅火器，實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)配置1公斤干粉滅火器。非機(jī)動(dòng)車庫配置5公斤干粉滅火器，實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)配置4公斤干粉滅火器，設(shè)計(jì)與配置不符合。樓棟頂樓消火栓未安裝箱門。消防泵房穩(wěn)壓泵漏水。樓棟消防管及室外消火栓漏水。樓棟防火門未安裝門磁及部分門磁未通電。消防供配電系統(tǒng)故障。防火分離系統(tǒng)故障。防排煙系統(tǒng)故障。室外消火栓系統(tǒng)故障。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)故障。地庫設(shè)備聯(lián)動(dòng)測(cè)試故障。②智能化：監(jiān)控畫面故障60個(gè)。電子圍欄故障。36幢可視對(duì)講總線路故障。監(jiān)控中心錄人臉系統(tǒng)故障。單元大廳門禁對(duì)講7個(gè)故障。監(jiān)控錄像保存不到30天。小區(qū)門禁系統(tǒng)無門禁卡授權(quán)設(shè)備系統(tǒng)。頂樓門禁3處故障。③工程：地庫LED日光燈206個(gè)故障。設(shè)備房防火門變形、無法鎖閉31處。非機(jī)動(dòng)車坡道未安裝壁燈。西門、南門地庫出入口排水溝蓋板變形。地庫漏水問題17處。物業(yè)一樓二樓漏水。④根據(jù)蘇府辦【2024】76號(hào)文要求，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況需物業(yè)服務(wù)人在投標(biāo)文件中提出電動(dòng)自行車消防安全管理相關(guān)措施和方案。⑤每年應(yīng)不少于一次聘請(qǐng)物業(yè)行業(yè)專家對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，針對(duì)評(píng)估報(bào)告中反映的物業(yè)服務(wù)問題物業(yè)服務(wù)人應(yīng)及時(shí)加以改善。注：以上設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀僅供投標(biāo)單位參考，具體以投標(biāo)公司現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)為準(zhǔn)（現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)時(shí)可與業(yè)委會(huì)聯(lián)系），用于上述①②③項(xiàng)整改修復(fù)的資金由投標(biāo)單位在投標(biāo)文件（商務(wù)標(biāo)）中體現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)人需注明投資的資金明細(xì)；上述項(xiàng)目整改修復(fù)期限由物業(yè)服務(wù)人與業(yè)委會(huì)協(xié)商，投資資金用完未完成的整改項(xiàng)目由中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人與業(yè)委會(huì)協(xié)商。（3）物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)物業(yè)費(fèi)維持不變，如需調(diào)整必須經(jīng)過業(yè)主大會(huì)表決通過。（4）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算形式為包干制。（5）業(yè)委會(huì)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況及管理需求向物業(yè)服務(wù)人提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)用房。（6）物業(yè)服務(wù)人擬派駐的專業(yè)工作人員（維修電工、消控員、項(xiàng)目經(jīng)理等）需持證上崗。（7）物業(yè)服務(wù)人承諾本項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理為單獨(dú)委派，不得同時(shí)兼任其他項(xiàng)目，在管期間未經(jīng)招標(biāo)人同意不得隨意調(diào)動(dòng)。（8）物業(yè)服務(wù)人承諾本項(xiàng)目為公司直接管理項(xiàng)目，合同期內(nèi)不得將項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)包、發(fā)包或轉(zhuǎn)讓其他公司、個(gè)人掛靠管理（電梯、消防設(shè)備等需聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行維保）。（9）物業(yè)服務(wù)人須承擔(dān)第三方招標(biāo)代理費(fèi)及本次業(yè)主大會(huì)咨詢費(fèi)。（10）中標(biāo)候選人應(yīng)當(dāng)在中標(biāo)結(jié)果公示后7日內(nèi)繳納考核金20萬元人民幣到業(yè)委會(huì)基本賬戶并足額支付第三方招標(biāo)代理費(fèi)及本次業(yè)主大會(huì)咨詢費(fèi)，業(yè)委會(huì)在收到考核金后開具中標(biāo)通知書。如物業(yè)服務(wù)人未在上述期間交納考核金并支付第三方費(fèi)用的，視作自動(dòng)放棄履約，按開標(biāo)時(shí)得分名次遞補(bǔ)。（11）物業(yè)服務(wù)人需每半年向業(yè)委會(huì)提交工作計(jì)劃及工作報(bào)告。（12）業(yè)委會(huì)代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，同時(shí)與物業(yè)服務(wù)人簽訂考核協(xié)議并設(shè)定一定的獎(jiǎng)懲處罰。考核以季度為周期，考核總分為100分；物業(yè)服務(wù)考核達(dá)到85分及以上的考核金不予扣除，84-80分，按每低1分扣罰：1000元人民幣。79分及以下，按每低1分扣罰：2000元人民幣。考核金低于 15 萬元人民幣時(shí)，物業(yè)服務(wù)人需在下次考核之前補(bǔ)足 20 萬元人民幣。具體考核細(xì)則和執(zhí)行方案由業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)人約定一致后執(zhí)行。針對(duì)考核中發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在業(yè)委會(huì)規(guī)定期限內(nèi)整改到位。期限內(nèi)整改不到位或拒絕整改的，業(yè)委會(huì)可委托第三方進(jìn)行整改，第三方整改所發(fā)生的費(fèi)用從物業(yè)服務(wù)人考核金中扣除。（13）本項(xiàng)目合同期內(nèi)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核被昆山住建局評(píng)為“問題項(xiàng)目”的，第一次扣5000元，第二次被視為根本性違約，業(yè)委會(huì)有權(quán)召開業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)服務(wù)人（業(yè)委會(huì)不承擔(dān)任何違約及賠償責(zé)任）。注：在物業(yè)服務(wù)合同期間內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人不履行以上各項(xiàng)條款的，由業(yè)委會(huì)督促整改，逾期不整改的，業(yè)委會(huì)有權(quán)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議解聘物業(yè)服務(wù)人，業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)會(huì)不承擔(dān)任何違約責(zé)任；由物業(yè)服務(wù)人承諾出資（投標(biāo)時(shí)如有）用于小區(qū)設(shè)施設(shè)備整改的費(fèi)用已發(fā)生的不予退還。6.重新選聘的物業(yè)服務(wù)合同期限：物業(yè)服務(wù)合同期限擬定為叁年；物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的期限自實(shí)際交接之日起算。試用期3個(gè)月，試用期滿前一個(gè)月內(nèi)，招標(biāo)人組織部分業(yè)主進(jìn)行評(píng)估（參照簽訂的物業(yè)合同及考核協(xié)議）。評(píng)估合格后物業(yè)服務(wù)合同生效至約定期限。如果達(dá)不到要求，進(jìn)入整改期，整改期為2個(gè)月，期滿后再次評(píng)估，仍不合格的，按此方案重新選聘。合同期內(nèi)項(xiàng)目出現(xiàn)重大事故（管理不當(dāng)造成），無需再次召開業(yè)主大會(huì)表決，合同自動(dòng)終止，招標(biāo)人應(yīng)按此選聘方案重新選聘新物業(yè)服務(wù)人。八、投標(biāo)申請(qǐng)人資格確定：1.各申請(qǐng)投標(biāo)單位必須于投標(biāo)報(bào)名截止時(shí)間前將投標(biāo)申請(qǐng)人所具備條件的證明材料送至蘇州物立方物業(yè)服務(wù)評(píng)估咨詢有限公司，報(bào)名截止后由招標(biāo)人進(jìn)行資格審查,確定有效報(bào)名的投標(biāo)申請(qǐng)人。報(bào)名日期截止后遞交的報(bào)名材料一律不再接收，視作自動(dòng)放棄。2.本次招標(biāo)采取公開招標(biāo)的方式。3.公開招標(biāo)方式：選聘新物業(yè)服務(wù)人的招標(biāo)工作招標(biāo)人委托第三方公司（蘇州物立方物業(yè)服務(wù)評(píng)估咨詢有限公司）組織實(shí)施，招標(biāo)過程中的費(fèi)用由第三方公司先行墊付，由中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)。4.物業(yè)企業(yè)符合條件的均可主動(dòng)報(bào)名參加。入圍說明：（1）本次公開招標(biāo)入圍物業(yè)服務(wù)人為3至5家；（2）符合報(bào)名條件的物業(yè)服務(wù)人為3至5家的則全部入圍參與投標(biāo)；（3）符合報(bào)名條件的物業(yè)服務(wù)人大于5家的，由業(yè)委會(huì)組織業(yè)委會(huì)成員及業(yè)主代表（業(yè)委會(huì)將以公告形式接受業(yè)主報(bào)名，業(yè)主代表總?cè)藬?shù)不超過10名，多于10名的由報(bào)名業(yè)主協(xié)商解決，協(xié)商不成的通過抽簽方式確定）對(duì)報(bào)名物業(yè)服務(wù)人含高層建筑的在管住宅項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察。由業(yè)委會(huì)及業(yè)主代表投票表決，確定5家入圍企業(yè)。參評(píng)項(xiàng)目由報(bào)名物業(yè)服務(wù)人自行申報(bào)所有昆山市域內(nèi)含高層建筑的在管住宅項(xiàng)目，由業(yè)主代表抽簽確定；（4）報(bào)名符合招標(biāo)要求的物業(yè)服務(wù)人不滿3家的，招標(biāo)人按選聘方案重新招標(biāo)，第二次招標(biāo)報(bào)名符合招標(biāo)要求的物業(yè)服務(wù)人仍不滿3家的，招標(biāo)人可以以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人（如協(xié)議選聘不成功，招標(biāo)人可適當(dāng)修改選聘方案中的招標(biāo)條件和要求，再次招標(biāo)，無需再次召開業(yè)主大會(huì)）。開標(biāo)時(shí)合格的投標(biāo)人未超過3家的，招標(biāo)人應(yīng)依法重新招標(biāo)。5.評(píng)標(biāo)小組組成：評(píng)標(biāo)委員會(huì)由5名評(píng)標(biāo)專家組成，評(píng)標(biāo)專家由業(yè)委會(huì)組織業(yè)主代表2名（業(yè)委會(huì)以公告形式接受業(yè)主報(bào)名，業(yè)主代表多于2名的由報(bào)名業(yè)主協(xié)商解決，協(xié)商不成的通過抽簽方式確定）從昆山市物業(yè)服務(wù)管理協(xié)會(huì)評(píng)標(biāo)專家名冊(cè)中隨機(jī)抽取；開標(biāo)見證人：業(yè)委會(huì)成員及業(yè)主代表3人，區(qū)鎮(zhèn)物業(yè)辦1人，社區(qū)1人。6.評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)為：信用分30分（30分*信用分%，以最新公布的《昆山市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定》信用評(píng)價(jià)分為準(zhǔn)）、商務(wù)標(biāo)30分、技術(shù)標(biāo)30分、答疑分10分。7.中標(biāo)人的確定：根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)得分由高到低排序產(chǎn)生3名中標(biāo)候選人，得分最高為中標(biāo)人，如中標(biāo)人放棄中標(biāo)，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。8.已獲取投標(biāo)資格的投標(biāo)人，無故不參加投標(biāo)的，投標(biāo)保證金不予與退還并將相關(guān)情況報(bào)送到行業(yè)主管部門，進(jìn)行懲戒。九、投標(biāo)申請(qǐng)人資格審核時(shí)需提供的材料：1.《工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照》（經(jīng)年審合格）副本復(fù)印件；2.法定代表人身份證復(fù)印件。如屬法定代表人授權(quán)的需提供法定代表人委托書原件及代理人身份證復(fù)印件；3.提供擬委派項(xiàng)目經(jīng)理近3個(gè)月的社保證明、資格證書（證書原件需帶到報(bào)名現(xiàn)場(chǎng)備查）及簡(jiǎn)歷；4.提供符合招標(biāo)要求的相應(yīng)證明材料。所有復(fù)印件需加蓋報(bào)名單位公章，并將以上資料裝訂成冊(cè)，上述資料有任何一項(xiàng)缺漏的，將視作不合格投標(biāo)申請(qǐng)人。外地企業(yè)必須以總公司名義報(bào)名，投標(biāo)資料均需總公司名義。十、聯(lián)系事項(xiàng)：招標(biāo)單位：昆山市張浦鎮(zhèn)江灣四季花園第一屆業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)單位聯(lián)系人：馬林 聯(lián)系電話：18068048679招標(biāo)代理公司：蘇州物立方物業(yè)服務(wù)評(píng)估咨詢有限公司招標(biāo)代理聯(lián)系人：甘曉蝶 聯(lián)系電話：18962699551招標(biāo)監(jiān)管部門：張浦鎮(zhèn)建設(shè)管理辦公室、張浦鎮(zhèn)銀灣社區(qū)居民委員會(huì)招標(biāo)監(jiān)管聯(lián)系人：顧敏 聯(lián)系電話：15806268301顧偉 聯(lián)系電話：15895636899
昆山市張浦鎮(zhèn)江灣四季花園第一屆業(yè)主委員會(huì)
2025年11月20日
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