房價可能迎來自2022年以來首次回正并且刷新新的房價記錄
如果大家不懂房價的邏輯的建議慢點噴，先看完。這里我會揭穿很多相關行業的語言陷阱和思維邏輯謬論。
第一問，房價憑什么回正？
第一周期論，在2008年和2015年M1超過M2期間，中國的資產價格出現了較為明顯的上漲，具體情況如下：
2008-2010年：2008年為應對全球金融危機，中國推出了四萬億計劃，大量的信貸貨幣涌入市場，使得M1增速大幅提升并超過M2。在這一時期，股市出現了顯著上漲，上證指數從2008年的1664點一路上漲到2009年的3478點。房地產市場也呈現出快速發展的態勢，許多城市的房價直接翻倍。從70個大中城市二手住宅價格指數來看，在2009年9月到2010年12月期間，該指數平均同比增速為6.86%。
2015-2016年：2015年中國處于適度寬松的貨幣環境下，央行連續下調基準利率，M1增速再次大幅超越M2。股市方面，迎來了一輪轟轟烈烈的牛市行情。房地產市場也從2015年四季度起快速回暖甚至部分地區出現過熱。2015年10月，M1增速開始超出M2，從統計局公布的70個大中城市二手住宅價格指數來看，也正是從這個月開始，同比增速擺脫了連續13個月為負的萎靡態勢，到2016年5月同比增速達到4.6%，8個月的平均增速為2.34%。其中一線城市二手房價格指數表現更為迅猛，以2015年10月為基準，從前12個月3.59%的平均增速，猛增至隨后8個月的平均27.35%。
那么2025年目前是什么情況，M1增速大幅提升：2025年9月，M1同比增速從年初的0.4%沖到了7.2%，M2的增速依舊穩定在8%附近，M1、M2剪刀差已縮減至1.2%。這與2009-2010年以及2015-2016年M1增速大幅超越M2的情況類似，歷史上這兩個時期都伴隨著資產價格的大幅上漲。從理論上來說，M1是活錢，M1增速高說明經濟信心在回暖，預期在變好，大家更愿意消費和投資，這有利于資產價格的上升。
第二，租金回報率。
從目前來看，50-80萬的房在工業區可以租到1800-2500，數據來自中介機構。在商業區200-300萬的房可以租到3000-5000。收益率來到了2%-4%。而同期定存和理財分別是0.95%-3%左右，已經超出。很多人這里會說房屋折扣貶值，這里下段落展開說明。
理解房價構成的基本體系，房價包含土地價格+建安成本。建安成本本身沒多大差別，也就是湯臣一品的房子本質和4-5線縣城的建筑成本差別不大，我們所指的房價一般指地價地租水平，而非房屋本身，可能大家都忘了，2016年以前，房產證和土地證是分開的，而現在合二為一了，大家錯誤的認為房價即房子的價格，這是認識上的很大誤區。所以談論折舊意義大不。
第三，房價往往伴隨著一個地區的經濟增長活躍度，很多人都會說經濟不好，裁員，感到壓力大。看一組數據：
根據公開數據，昆山市2022年與2024年相關經濟數據對比如下：
工業生產總值：2022年昆山市規上工業總產值為10810.98億元，2024年這一數據為12398.42億元，相比2022年增長了(12398.42-10810.98)\div10810.98\times100\%\approx14.7\%。
人均GDP：2022年昆山市常住人口為212.52萬人，GDP為5006.66億元，則2022年人均GDP約為5006.66\div212.52\times10000\approx235688元。2024年昆山市GDP為5380.17億元，常住人口約為214.85萬人（2023年數據為214.85萬人，假設2024年略有增長），則2024年人均GDP約為5380.17\div214.85\times10000\approx250415元，相比2022年有所增長。
GNP：目前尚未找到昆山市2022年和2024年的GNP具體數據，無法進行對比。
吸引外資：2024年昆山市實際使用外資8.4億美元。
新開工投產外資和境內資本：2024年昆山億元以上新簽約項目達256個，同比增長124.6%，總投資額突破千億，達1064.2億元，同比增長35.1%。全市億元以上簽約項目開工率達63.2%，投產投用率達31.6%，完成投資158.5億元，但具體的新開工投產外資和境內資本的增長數據未明確單獨列出...
據昆山市人民政府發布的數據，2022年和2024年昆山市居民可支配收入情況如下：
2022年：居民人均可支配收入70269元，比上年增長3.5%。按常住地分，城鎮居民人均可支配收入80138元，增長3.1%；農村居民人均可支配收入44583元，增長5.1%。
2024年：居民人均可支配收入77146元，比上年增長4.6%。按常住地分，城鎮居民人均可支配收入87546元，增長4.3%；農村居民人均可支配收入49712元，增長5.5%。城鄉居民收入比由上年的1.78:1縮減至1.76:1。
可以說每年無論是宏觀和微觀基本面都在不斷增長向好。再來看看另一組數據：
根據中國人民銀行2025年10月15日發布的前三季度金融統計數據報告：
存款余額：9月末，本外幣存款余額332.18萬億元，同比增長8.3%。月末人民幣存款余額324.94萬億元，同比增長8%。
貸款余額：9月末，本外幣貸款余額274.33萬億元，同比增長6.5%。月末人民幣貸款余額270.39萬億元，同比增長6.6%。
目前存貸余額正在不斷攀升，一方面資金余額充足，另一方面貸款數量增加證明經濟形勢開始復蘇。
第二問？目前我國出生率下降，人口老齡化嚴重，房子太多了根本沒人住。
這個問題我也是列舉一些數據：
以下是2022年到2024年日本、韓國、澳大利亞的人口自然增長率和人口老齡化比率的相關數據：
日本：
2022年人口自然增長率為負增長，根據世界銀行數據，2022年日本常住人口數為12512.5萬人，2021年為12568.16萬人，人口自然增長率約為(12512.5-12568.16)\div12568.16\times100\%\approx-0.44\%。2022年65歲以上人口占比約為28.7%。
2023年人口自然增長率為負增長，從世界銀行數據可知，2023年日本常住人口數為12451.67萬人，2022年為12512.5萬人，人口自然增長率約為(12451.67-12512.5)\div12512.5\times100\%\approx-0.49\%。2023年65歲以上人口占比達29.3%。
2024年人口自然增長率為-0.4%。2024年65歲以上老年人口占總人口的比例達到29.1%。
韓國：
2022年人口自然增長率為-0.16%。65歲以上的老年人口比例約為18.4%。
2023年人口自然增長率暫無確切數據，據一些機構預測仍為負增長。2023年65歲及以上高齡人口占總人口比重已達19%。
2024年人口自然增長率暫無確切數據，預計仍為負增長。2024年12月，韓國65歲以上老年人口占總人口的比例超過20%，已進入"超老齡社會"。
澳大利亞：
2022年人口自然增長率數據可根據出生率和死亡率推算，2022年澳大利亞出生率為11.6‰，假設死亡率為6.9‰（根據2023年數據估算），則人口自然增長率約為4.7‰。2022年65歲以上人口占比為16.8%。
2023年澳大利亞出生率為10.8‰，死亡率約為6.9‰，人口自然增長率約為3.9‰。2023年65歲以上人口占比暫無確切數據，根據2022年和2024年數據推測在17%左右。
2024年人口自然增長率約為(104200\div27204800)\times100\%\approx0.38\%。2024年65歲及以上人口占比為17.73%。
這些國家無一例外都是出生率和老齡化問題非常嚴重的國家比國內情況可以說更嚴峻，按照以上邏輯這些國家漲房價絕無可能，有些人會說有很多有錢人帶著錢去了這些國家，推高了房價，那么算你說到點子上了，實際上房價是否會上漲根本不取決于供需關系，而是貨幣的供給量也就是上文中提到的M1（狹義貨幣），只要錢一多，人去不去其實都沒有關系，很多人海外有房產但基本不住，就是一個簡單的邏輯。
第三問，未來老房子會不會被淘汰？
答案肯定不會，未來你能住什么房子取決于你口袋里有多少錢并且愿意為此買單，如果你口袋里只夠買一套老房子那么也只能住老房子，而且有一個第一性原理就是“地段為王”，但是大家別誤會地段這個詞，地段是會遷移的，地段的核心是所以資源便利度的總和，類似于教育，醫療，養老，購物，找工作難易程度，出行等等。也不是一塵不變的。綜上所述，所以你現在即便手里握著的是一些你認為過時的房子也不用過分焦慮，比如一個從4-5線出來的年輕人去了上海，那么他或她首次購房也只能考慮遠郊一房二房。
以上回答了一些大家比較關心和焦慮的問題，在曬出一些知名投行的分析報告：
匯豐和高盛對中國房地產的預測存在明顯分歧，具體如下：
匯豐的預測：匯豐認為中國的房地產將在2026年回升。其依據是2025年新房銷售同比回正，房貸利率也基本見底，供需缺口隱約出現，特別是一線城市的核心地段。根據各大城市庫存的情況，匯豐預計最早在2025年年底的某些區域可能就會出現庫存告急，部分區域已經到達了觸底反彈點。
高盛的預測：高盛通過歷史回溯15個經濟體房地產泡沫的演化，認為典型調整周期房價中位跌幅30%，持續時長5-6年。因此認為中國房地產將在2027年觸底。
另外一條信息：2025年10月，美聯儲主席鮑威爾表示可能在未來幾個月內結束縮減資產負債表的進程。意味著美元將開啟新一輪QE，后續如果主要發達經濟體一起開動印鈔機，屆時將會有很多熱錢流入世界各地。
第四問？我為什么不買黃金？
首先我們要知道黃金是純避險資產，其唯一優勢可能是變現快，而變現快的目的其實還是在為尋求新的優質資產做準備，不可能長期持有，而作為房產其功能不是簡單的居住，還附有其他功能，如出租可帶來現金流包括工業和商業地產。未來風向一轉變當黃金出貨切換貨幣的速度極有可能迅速沖進樓市，為什么不去股市和債市還有國外市場？答案很簡單，這些市場都長過一輪了，再進去就可能高位接盤。而中國樓市對比海外樓市一正一負正好在洼地，所以極有可能沖進樓市。
那么什么情況有這個苗頭呢？就是看房的客戶越來越多，但是遲遲不下手，中介公司成交量大面積萎縮，說明買賣雙方已經起了心理拉鋸，這時候大空頭會出來逼空，如果市場上全是唱衰的聲音，那么意味著有資本想進場。
再來聊聊中介公司，很多中介公司都覺得很無辜，為什么賣的貴賣的便宜都讓他們背鍋，實際他們自己也沒有明白，他們經常說我們決定不了房價，房價是由市場決定的，剛剛前文已經提到，房價肯定不是市場說了算，更何況這個市場還不是一個充分競爭市場。中介的合力往往是一股類似于“風”的力量，可能他們自己也沒有意識到，就是房價上行的時候，他們就往房東那邊吹，火就越燒越旺；當房價下行的時候，他們就往買家那邊吹，導致買家那邊越燒越旺。而等他們停下來的時候當然他們要生存不會主動停，就是買賣雙方都不下單的時候，他們可能會因為扛不住主動停，買賣雙方重新回到平等的談判桌上，這時候勢頭可能就扭轉了，而真正的買房人為什么只能接最后一棒，因為前面已經有資本在排隊進場了，等市場上鋪天蓋地的大漲消息的時候實際已經晚了。
第一問，房價憑什么回正？
第一周期論，在2008年和2015年M1超過M2期間，中國的資產價格出現了較為明顯的上漲，具體情況如下：
2008-2010年：2008年為應對全球金融危機，中國推出了四萬億計劃，大量的信貸貨幣涌入市場，使得M1增速大幅提升并超過M2。在這一時期，股市出現了顯著上漲，上證指數從2008年的1664點一路上漲到2009年的3478點。房地產市場也呈現出快速發展的態勢，許多城市的房價直接翻倍。從70個大中城市二手住宅價格指數來看，在2009年9月到2010年12月期間，該指數平均同比增速為6.86%。
2015-2016年：2015年中國處于適度寬松的貨幣環境下，央行連續下調基準利率，M1增速再次大幅超越M2。股市方面，迎來了一輪轟轟烈烈的牛市行情。房地產市場也從2015年四季度起快速回暖甚至部分地區出現過熱。2015年10月，M1增速開始超出M2，從統計局公布的70個大中城市二手住宅價格指數來看，也正是從這個月開始，同比增速擺脫了連續13個月為負的萎靡態勢，到2016年5月同比增速達到4.6%，8個月的平均增速為2.34%。其中一線城市二手房價格指數表現更為迅猛，以2015年10月為基準，從前12個月3.59%的平均增速，猛增至隨后8個月的平均27.35%。
那么2025年目前是什么情況，M1增速大幅提升：2025年9月，M1同比增速從年初的0.4%沖到了7.2%，M2的增速依舊穩定在8%附近，M1、M2剪刀差已縮減至1.2%。這與2009-2010年以及2015-2016年M1增速大幅超越M2的情況類似，歷史上這兩個時期都伴隨著資產價格的大幅上漲。從理論上來說，M1是活錢，M1增速高說明經濟信心在回暖，預期在變好，大家更愿意消費和投資，這有利于資產價格的上升。
第二，租金回報率。
從目前來看，50-80萬的房在工業區可以租到1800-2500，數據來自中介機構。在商業區200-300萬的房可以租到3000-5000。收益率來到了2%-4%。而同期定存和理財分別是0.95%-3%左右，已經超出。很多人這里會說房屋折扣貶值，這里下段落展開說明。
理解房價構成的基本體系，房價包含土地價格+建安成本。建安成本本身沒多大差別，也就是湯臣一品的房子本質和4-5線縣城的建筑成本差別不大，我們所指的房價一般指地價地租水平，而非房屋本身，可能大家都忘了，2016年以前，房產證和土地證是分開的，而現在合二為一了，大家錯誤的認為房價即房子的價格，這是認識上的很大誤區。所以談論折舊意義大不。
第三，房價往往伴隨著一個地區的經濟增長活躍度，很多人都會說經濟不好，裁員，感到壓力大。看一組數據：
根據公開數據，昆山市2022年與2024年相關經濟數據對比如下：
工業生產總值：2022年昆山市規上工業總產值為10810.98億元，2024年這一數據為12398.42億元，相比2022年增長了(12398.42-10810.98)\div10810.98\times100\%\approx14.7\%。
人均GDP：2022年昆山市常住人口為212.52萬人，GDP為5006.66億元，則2022年人均GDP約為5006.66\div212.52\times10000\approx235688元。2024年昆山市GDP為5380.17億元，常住人口約為214.85萬人（2023年數據為214.85萬人，假設2024年略有增長），則2024年人均GDP約為5380.17\div214.85\times10000\approx250415元，相比2022年有所增長。
GNP：目前尚未找到昆山市2022年和2024年的GNP具體數據，無法進行對比。
吸引外資：2024年昆山市實際使用外資8.4億美元。
新開工投產外資和境內資本：2024年昆山億元以上新簽約項目達256個，同比增長124.6%，總投資額突破千億，達1064.2億元，同比增長35.1%。全市億元以上簽約項目開工率達63.2%，投產投用率達31.6%，完成投資158.5億元，但具體的新開工投產外資和境內資本的增長數據未明確單獨列出...
據昆山市人民政府發布的數據，2022年和2024年昆山市居民可支配收入情況如下：
2022年：居民人均可支配收入70269元，比上年增長3.5%。按常住地分，城鎮居民人均可支配收入80138元，增長3.1%；農村居民人均可支配收入44583元，增長5.1%。
2024年：居民人均可支配收入77146元，比上年增長4.6%。按常住地分，城鎮居民人均可支配收入87546元，增長4.3%；農村居民人均可支配收入49712元，增長5.5%。城鄉居民收入比由上年的1.78:1縮減至1.76:1。
可以說每年無論是宏觀和微觀基本面都在不斷增長向好。再來看看另一組數據：
根據中國人民銀行2025年10月15日發布的前三季度金融統計數據報告：
存款余額：9月末，本外幣存款余額332.18萬億元，同比增長8.3%。月末人民幣存款余額324.94萬億元，同比增長8%。
貸款余額：9月末，本外幣貸款余額274.33萬億元，同比增長6.5%。月末人民幣貸款余額270.39萬億元，同比增長6.6%。
目前存貸余額正在不斷攀升，一方面資金余額充足，另一方面貸款數量增加證明經濟形勢開始復蘇。
第二問？目前我國出生率下降，人口老齡化嚴重，房子太多了根本沒人住。
這個問題我也是列舉一些數據：
以下是2022年到2024年日本、韓國、澳大利亞的人口自然增長率和人口老齡化比率的相關數據：
日本：
2022年人口自然增長率為負增長，根據世界銀行數據，2022年日本常住人口數為12512.5萬人，2021年為12568.16萬人，人口自然增長率約為(12512.5-12568.16)\div12568.16\times100\%\approx-0.44\%。2022年65歲以上人口占比約為28.7%。
2023年人口自然增長率為負增長，從世界銀行數據可知，2023年日本常住人口數為12451.67萬人，2022年為12512.5萬人，人口自然增長率約為(12451.67-12512.5)\div12512.5\times100\%\approx-0.49\%。2023年65歲以上人口占比達29.3%。
2024年人口自然增長率為-0.4%。2024年65歲以上老年人口占總人口的比例達到29.1%。
韓國：
2022年人口自然增長率為-0.16%。65歲以上的老年人口比例約為18.4%。
2023年人口自然增長率暫無確切數據，據一些機構預測仍為負增長。2023年65歲及以上高齡人口占總人口比重已達19%。
2024年人口自然增長率暫無確切數據，預計仍為負增長。2024年12月，韓國65歲以上老年人口占總人口的比例超過20%，已進入"超老齡社會"。
澳大利亞：
2022年人口自然增長率數據可根據出生率和死亡率推算，2022年澳大利亞出生率為11.6‰，假設死亡率為6.9‰（根據2023年數據估算），則人口自然增長率約為4.7‰。2022年65歲以上人口占比為16.8%。
2023年澳大利亞出生率為10.8‰，死亡率約為6.9‰，人口自然增長率約為3.9‰。2023年65歲以上人口占比暫無確切數據，根據2022年和2024年數據推測在17%左右。
2024年人口自然增長率約為(104200\div27204800)\times100\%\approx0.38\%。2024年65歲及以上人口占比為17.73%。
這些國家無一例外都是出生率和老齡化問題非常嚴重的國家比國內情況可以說更嚴峻，按照以上邏輯這些國家漲房價絕無可能，有些人會說有很多有錢人帶著錢去了這些國家，推高了房價，那么算你說到點子上了，實際上房價是否會上漲根本不取決于供需關系，而是貨幣的供給量也就是上文中提到的M1（狹義貨幣），只要錢一多，人去不去其實都沒有關系，很多人海外有房產但基本不住，就是一個簡單的邏輯。
第三問，未來老房子會不會被淘汰？
答案肯定不會，未來你能住什么房子取決于你口袋里有多少錢并且愿意為此買單，如果你口袋里只夠買一套老房子那么也只能住老房子，而且有一個第一性原理就是“地段為王”，但是大家別誤會地段這個詞，地段是會遷移的，地段的核心是所以資源便利度的總和，類似于教育，醫療，養老，購物，找工作難易程度，出行等等。也不是一塵不變的。綜上所述，所以你現在即便手里握著的是一些你認為過時的房子也不用過分焦慮，比如一個從4-5線出來的年輕人去了上海，那么他或她首次購房也只能考慮遠郊一房二房。
以上回答了一些大家比較關心和焦慮的問題，在曬出一些知名投行的分析報告：
匯豐和高盛對中國房地產的預測存在明顯分歧，具體如下：
匯豐的預測：匯豐認為中國的房地產將在2026年回升。其依據是2025年新房銷售同比回正，房貸利率也基本見底，供需缺口隱約出現，特別是一線城市的核心地段。根據各大城市庫存的情況，匯豐預計最早在2025年年底的某些區域可能就會出現庫存告急，部分區域已經到達了觸底反彈點。
高盛的預測：高盛通過歷史回溯15個經濟體房地產泡沫的演化，認為典型調整周期房價中位跌幅30%，持續時長5-6年。因此認為中國房地產將在2027年觸底。
另外一條信息：2025年10月，美聯儲主席鮑威爾表示可能在未來幾個月內結束縮減資產負債表的進程。意味著美元將開啟新一輪QE，后續如果主要發達經濟體一起開動印鈔機，屆時將會有很多熱錢流入世界各地。
第四問？我為什么不買黃金？
首先我們要知道黃金是純避險資產，其唯一優勢可能是變現快，而變現快的目的其實還是在為尋求新的優質資產做準備，不可能長期持有，而作為房產其功能不是簡單的居住，還附有其他功能，如出租可帶來現金流包括工業和商業地產。未來風向一轉變當黃金出貨切換貨幣的速度極有可能迅速沖進樓市，為什么不去股市和債市還有國外市場？答案很簡單，這些市場都長過一輪了，再進去就可能高位接盤。而中國樓市對比海外樓市一正一負正好在洼地，所以極有可能沖進樓市。
那么什么情況有這個苗頭呢？就是看房的客戶越來越多，但是遲遲不下手，中介公司成交量大面積萎縮，說明買賣雙方已經起了心理拉鋸，這時候大空頭會出來逼空，如果市場上全是唱衰的聲音，那么意味著有資本想進場。
再來聊聊中介公司，很多中介公司都覺得很無辜，為什么賣的貴賣的便宜都讓他們背鍋，實際他們自己也沒有明白，他們經常說我們決定不了房價，房價是由市場決定的，剛剛前文已經提到，房價肯定不是市場說了算，更何況這個市場還不是一個充分競爭市場。中介的合力往往是一股類似于“風”的力量，可能他們自己也沒有意識到，就是房價上行的時候，他們就往房東那邊吹，火就越燒越旺；當房價下行的時候，他們就往買家那邊吹，導致買家那邊越燒越旺。而等他們停下來的時候當然他們要生存不會主動停，就是買賣雙方都不下單的時候，他們可能會因為扛不住主動停，買賣雙方重新回到平等的談判桌上，這時候勢頭可能就扭轉了，而真正的買房人為什么只能接最后一棒，因為前面已經有資本在排隊進場了，等市場上鋪天蓋地的大漲消息的時候實際已經晚了。
