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【公開招標】昆山市淀山湖鎮宜欣富貴廣場物業管理公開招標公告

08-14

昆山市物協

昆山市淀山湖鎮宜欣富貴廣場

物業管理公開招標公告

一、招標項目名稱：昆山市淀山湖鎮宜欣富貴廣場物業管理

二、招標項目概況：昆山市淀山湖鎮宜欣富貴廣場位于昆山市淀山湖鎮淀興路588號。南至淀興路，北至錢安路，東至馬安新村，西至曙光路。總建筑面積為43235.18平方米。建筑類型為：住宅、商業，已全部開發完成。項目可收費建筑面積為43235.18平方米（其中：住宅7292.02平方米；商業一期20466.84平方米；商業二期15476.32平方米）。

三、招標單位：昆山市淀山湖鎮宜欣富貴廣場第一屆物業管理委員會

四、報名時間和地點：

1.時間：2025年8月13日上午9:00至2025年8月19日下午4:00前；

2.地點：昆山市紫竹路699號保利大廈8棟1309室。

五、招標文件領取地點及費用：

1.入圍物業企業領取招標文件地點：昆山市紫竹路699號保利大廈8棟1309室；

2.現場領取招標文件時，需繳納500元材料費。

六、投標申請人需具備的條件：

1.依法注冊登記，具有獨立法人資格；提供在有效期內的營業執照（副本）復印件，經營范圍含物業管理；

2.中國信用上無未結案或未處理完畢的嚴重行政處罰記錄及失信行為；擬報名的物業服務人現管理的項目存在重大安全隱患，在未解除安全隱患前不得報名參與投標；

3.管理實績要求有：昆山范圍內有在管項目；

4.物業服務人在昆山范圍內在管住宅項目物業服務質量近兩年（2023年第一季度至今）列入昆山住建局發布的問題項目（黑榜）的不得報名參與投標；

5.擬派駐項目經理要求：擬任小區經理有3年以上管理經驗，大專學歷及以上，持項目經理證書及以上，年齡30周歲至55周歲；

6.曾被本項目業主大會解聘的物業服務人或法人股東等實際控制參股或者控股企業存在關聯關系的企業不能參與本項目投標。

七、本小區的物業服務內容要求：

1.服務標準：本小區物業管理服務內容、標準及物業費、停車費等收費服務標準☑【按照】□【參照】《昆山市普通住宅物業公共服務分類分項分級標準及政府指導價標準》（昆發改〔2020〕64號）執行，等級標準為四級。

2.物業服務費收費標準（含代收代交）：

（1）住宅：【1.50】元/月·平方米(含代收代交）；

（2）商業：一期【1.80】元/月·平方米(含代收代交）；

（3）商業：二期【2.50】元/月·平方米(含代收代交）。

物業服務合同期內物業費維持不變，如需調整必須經過業主大會表決通過。

3.物業服務費用的結算形式為包干制。

4.停車費收費標準：

（1）路面車位：車位使用費【800】元/年·輛；

（2）地下車位：車位使用費【800】元/年·輛；

（3）外來臨停車輛：2小時內免費，2-5小時5元，5-10小時7元，10-24小時封頂10元。

5.小區公共收入分配：

（1）小區路面車位使用費、臨時停車費收入扣除法定稅金后70%分成歸小區全體業主，剩余30%補貼物業公司。

（2）小區物業用房租金收入扣除法定稅金后70%分成歸小區全體業主，剩余30%補貼物業服務人。

（3）小區充電樁、廣告、攤位、快遞柜等經營性收入扣除法定稅金后歸小區全體業主所有。

（4）所有公共收益款項納入招標人開立的公共收益監管賬戶，定期（每季度）按約定比例結算補貼給物業服務人，收入和開支按相關規定公示，接受業主監督；公共收益主要用于小區公共設備設施的維修保養和小區建設，按《市政府辦公室關于印發昆山市住宅區公共收益管理實施細則的通知》昆政辦發【2025】12號規定執行。

6.中標物業服務企業應承諾事項：

（1）制定停車管理方案，解決小區停車亂象。

（2）制定綠化整改方案，對缺株、死株等進行補種。

（3）小區標識標牌、樓棟號，單元牌，戶號門牌補齊。

（4）東側圍欄傾倒，有倒塌風險，需進行整改。

（5）小區燈具有部分固定不牢有掉落風險，需進行整改。

（6）給排水管道地庫有兩處下水管滲漏；固定支架銹蝕，吊架缺力。排水系統有兩處排水管滲漏；明溝垃圾堆積，排水不暢，地溝積水；蓋板破損，需進行整改。

（7）項目整體環境提升，需制定提升方案。

（8）根據項目實際情況，制定消防、電梯整改方案。

（9）小區道路改造方案。

（10）根據蘇府辦【2024】76號文要求，結合小區實際情況需物業服務人在投標文件中提出電動自行車消防安全管理相關措施和方案。

（11）每年應不少于一次聘請物業行業專家對小區物業服務質量進行評估，針對評估報告中反映的物業服務問題物業服務人應及時加以改善。

注：投標人需在投標文件中響應上述整改清單，明確整改方案、整改完成時間及資金來源。投標人需承諾出資15萬元用于以上整改清單。中標候選人須于中標結果公示后7日內將15萬出資款項打入共管賬戶中（物管會賬戶），投標人需承諾合同期內墊資50萬元用于（9）小區道路改造，后期由小區公共收益返還。投標人整改方案及改造費用須經物管會確認。

7.物業服務企業人員的配置及要求：

具體人員不少于以下要求，秩序維護人員年齡不超過【65】周歲，保潔人員及綠化工年齡不超過【65】周歲（聘用退休人員需繳納意外保險）。其他物業工作人員合法用工。相關專業人員需持證上崗。

8.物業服務合同期限：三年。

物業服務合同期限擬定為三年；中標物業服務人向業主收取物業服務費的期限自實際交接之日起算。試用期【6】個月，試用期滿前一個月內，物管會組織兩委成員和熱心業主進行對物業服務人承諾進行整改的項目和物業服務現狀進行評估，評估合格后物業服務合同生效至約定期限。如果達不到招標或投標承諾要求，進入整改期，整改期為【1】個月，期滿后再次評估，仍不合格的，視為根本性違約，招標人有權單方解除合同，按此方案重新選聘物業服務人。合同期內項目出現重大事故（管理不當造成），無需再次召開業主大會表決，合同自動終止，招標人應按此選聘方案重新選聘新物業服務人。

9.其他管理要求：

1.提供小區現有的物業用房給物業服務人使用，其他物業服務用房由物管會統一規劃使用，閑置的物業服務用房物管會可委托物業服務人進行出租經營，日常物業管理由物業服務人負責，所得出租收益納入公共收益。

2.中標物業服務人擬派駐的專業工作人員（項目經理、維修電工、消控員等）需持證上崗；

3.中標物業服務人承諾本項目的項目經理為單獨委派，不得同時兼任其它項目，在管期間未經招標人同意不得隨意調動；

4.中標物業服務人承諾本項目為公司直接管理項目，合同期內電梯、消防等須聘請有相關資質的專業公司進行維保。

5.中標物業服務人須承擔第三方招標代理費、本次業主大會咨詢費（人民幣【6000】元）及項目承接查驗費用；

6.中標候選人應當在中標結果公示后7日內繳納考核金【10】萬元人民幣到物管會專用賬戶并足額支付第三方招標代理費及本次業主大會咨詢征詢費，招標人在收到考核金后開具中標通知書。如中標候選人未在上述期間交納考核金并支付第三方費用的，視作自動放棄履約，按開標時得分名次遞補；

7.物業服務人需【每季度】向招標人提交工作計劃及工作報告；

8.考核制度：

（1）物管會代表業主大會與物業服務人簽訂物業服務合同時，同時與物業服務人簽訂考核協議并設定一定的獎懲處罰。物管會組織兩委成員按季度對物業日常服務進行考核評分。考核以季度為周期，考核總分為100分；物業服務考核達到85分及以上的考核保證金不予扣罰；85分以下的按每低1分扣罰：1000元人民幣。考核保證金低于【10】萬元人民幣時，物業服務人須在收到物管會考核扣罰通知后30日內補足，物業服務人未按時補足的視為根本性違約，物管會經業主大會同意后有權解除物業服務合同，物管會不承擔任何違約及賠償責任，考核保證金不予退還，轉為違約賠償金。具體考核細則由物管會根據物業服務等級制定，作為物業服務合同附件。針對考核中發現的問題，物業服務人應在物管會規定期限內整改到位。期限內整改不到位或拒絕整改的，物管會可委托第三方進行整改，第三方整改所發生的費用從物業服務人考核保證金中扣除。

（2）合同期內本項目物業服務質量獲昆山住建局發布的“優秀項目”的，招標人獎勵物業公司【5000】元/每次（從全體業主的公共收益中支出），每年不超過2次獎勵。合同期內物業服務質量被昆山住建局評為“問題項目”的，第一次扣【5000】元，第二次被視為根本性違約，招標人有權召開業主大會解聘物業服務人（招標人不承擔任何違約及賠償責任）。

注：中標物業服務人不履行以上各項條款的視作自動放棄本小區的物業管理工作，招標人不承擔任何責任，可以重新選聘新物業服務人。物業服務人已支付使用的各項費用將不再退還。

八、投標申請人資格確定：

1.各申請投標單位必須于投標報名截止時間前將投標申請人所具備條件的證明材料送至蘇州物立方物業服務評估咨詢有限公司，報名截止后由招標人進行資格審查,確定有效報名的投標申請人。報名日期截止后遞交的報名材料一律不再接收，視作自動放棄。

2.本次招標采取公開招標的方式。

3.公開招標方式：選聘新物業服務人的招標工作招標人委托第三方公司（蘇州物立方物業服務評估咨詢有限公司）組織實施，招標過程中的費用由第三方公司先行墊付，由中標物業服務人承擔。

4.物業企業符合條件的均可主動報名參加。

入圍說明：

(1)符合招標要求的報名單位滿3家不超過5家，全部入圍參與投標；

(2)符合招標要求的報名單位超過5家的按下面程序評比前5名入圍參加投標：

物管會組織成員和熱心業主代表（屆時物管會將以公告形式接受業主報名）對報名的物業服務企業進行實地考察，參加實地考察的人員根據實地考察結果進行評分并在小區公示（打分方式將在接受報名時一并公布），平均分前5名者入圍參加投標；

(3)報名符合招標要求的物業服務人不滿3家的，招標人按選聘方案重新招標，第二次招標報名符合招標要求的物業服務人仍不滿3家的，招標人可以以協議方式選聘物業服務人（如協議選聘不成功，招標人可適當修改選聘方案中的招標條件和要求，再次招標）。開標時合格的投標人未超過3家的，招標人應依法重新招標。

5.評標小組組成：評標委員會由招標人從昆山市物業服務管理協會的評標專家名冊中隨機抽取的評標專家4人，招標人推薦1人，共5人組成。開標見證人：招標人推舉代表2人，區鎮物業辦1人，社區1人。