近期
博怡軒、翡翠灣花園等多個小區(qū)
公共收益分成的事兒
引發(fā)了業(yè)主的廣泛關(guān)注
“這筆公共收益，到底怎樣使用才合理？”
——這是許多業(yè)主都在問的問題
今天，我們就結(jié)合相關(guān)規(guī)定和實際情況
來好好聊一聊這件事兒
站在物業(yè)管理與社區(qū)治理行業(yè)角度，昆山部分小區(qū)（如博怡軒、翡翠灣花園）的公共收益分紅實踐，既體現(xiàn)了業(yè)主對共有資產(chǎn)收益權(quán)的重視，也暴露了當前公共收益管理中 “合規(guī)性邊界” 與 “長效治理” 的平衡問題。結(jié)合法規(guī)要求與實際案例，我們認為此類分紅需嚴格錨定合規(guī)底線，且在當前昆山公共收益規(guī)范化起步階段，不宜盲目推廣，應(yīng)優(yōu)先聚焦小區(qū)安全與宜居需求。 結(jié)合《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》《昆山市住宅區(qū)公共收益管理實施細則》等法規(guī)，當前部分小區(qū)的分紅實踐需警惕“合規(guī)性缺口”，核心在于“公共收益的用途優(yōu)先級”不清晰： 1. 法規(guī)明確“分紅非首要用途”，補充維修資金是底線 根據(jù)《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第五十四條，公共收益扣除合理支出后，“主要用于補充住宅專項維修資金，補充比例不低于50%”；《昆山市住宅區(qū)公共收益管理實施細則》第十八條進一步細化，合法用途僅包括“補充維修資金、維修養(yǎng)護共用設(shè)施、購買電梯保險”等6類，“直接現(xiàn)金分紅”未被列入法定優(yōu)先選項。 這意味著，小區(qū)若未先完成“不低于50%公共收益補充維修資金”，或未覆蓋“房屋體檢、電梯維保”等必要支出，直接開展分紅，已觸碰法規(guī)“用途優(yōu)先級”紅線。 2. 業(yè)委會決策需規(guī)避“越權(quán)風險” 《物業(yè)管理條例》第十九條明確“業(yè)主大會、業(yè)委會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定”。公共收益的核心功能是“保障小區(qū)共有設(shè)施長效運轉(zhuǎn)”，若業(yè)委會將其作為“拉攏人心”的工具，或未清晰核算“合理成本”與“剩余資金”，易引發(fā)“賬目不清、分配不均”風險——這不僅違背法規(guī)，更會為后續(xù)維修資金短缺、設(shè)施老化埋下隱患。 從昆山本地案例來看，公共收益的“使用方向”直接決定小區(qū)治理效果，合規(guī)與違規(guī)的差異尤為明顯： （一）正面案例：錨定“長效維護”的合規(guī)實踐 1．東方華庭小區(qū)：酬金制下的“優(yōu)先維護”模式 作為酬金制管理小區(qū)，東方華庭未開展現(xiàn)金分紅，而是將公共收益“優(yōu)先用于小區(qū)小修小補和基礎(chǔ)設(shè)備維護”。根據(jù)行業(yè)邏輯，酬金制小區(qū)的公共收益與物業(yè)費賬目分離、底數(shù)清晰，資金可精準覆蓋“電梯維保、綠化修復”等日常需求，既符合《昆山市住宅區(qū)公共收益管理實施細則》中“共用設(shè)施維修”的法定用途，也避免了“短期分紅”導致的長期維修資金缺口——這種模式雖無“現(xiàn)金反饋”，卻通過保障小區(qū)宜居性，實現(xiàn)了業(yè)主長遠利益。 2．杭州錢江時代公寓：規(guī)范管理反哺品質(zhì)提升的示范模式 首先，小區(qū)組建由律師、會計、工程專家參與的業(yè)委會，聯(lián)合社區(qū)、物業(yè)完成共有資產(chǎn)全面盤點，明確每年公共收益約50萬元，全部錄入智慧物業(yè)平臺實現(xiàn)底數(shù)透明。其次，嚴格遵循“先補基金、再優(yōu)品質(zhì)”原則，通過業(yè)主大會表決將20%公共收益用于補充維修資金，2025年已劃轉(zhuǎn)105.5萬元至專戶，筑牢設(shè)施維護資金基礎(chǔ)。最后，剩余資金精準投向品質(zhì)改善：實施老舊配套用房改造、下沉路面修復、南門景觀提升等工程，累計解決業(yè)主急難需求50余處。整個過程全程公開，每月線上更新收支明細、每季度線下公示，年度聘請第三方審計，完全符合“專戶存儲、規(guī)范支出、全程監(jiān)督”的合規(guī)要求。 （二）反面案例：違規(guī)操作的治理隱患 1．某小區(qū)“162萬公共收益被卷走”：監(jiān)管缺失的教訓 2023年昆山某小區(qū)原物業(yè)被解聘時，卷走162萬公共收益（含廣告費、停車費），雖最終追回100萬，但暴露了“無業(yè)委會監(jiān)管”“賬目不透明”的行業(yè)痛點。該案例與分紅問題本質(zhì)相通——若公共收益管理未形成“專戶存儲、政府監(jiān)督、定期審計”的機制，即便不分紅，也可能出現(xiàn)“資金侵占”，而分紅則進一步放大了“底數(shù)不清”的風險。 結(jié)合各地在公共收益規(guī)范化管理初期的實踐經(jīng)驗，針對普遍存在的“基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不清、底數(shù)模糊”等問題，從行業(yè)長效治理角度，提出兩點建議： 1．資金用途優(yōu)先聚焦“安全與宜居剛需” 公共收益的核心價值是“保障小區(qū)可持續(xù)運轉(zhuǎn)”，而非短期分紅。建議優(yōu)先用于《昆山市住宅區(qū)公共收益管理實施細則》明確的“房屋體檢、電梯綜合保險、一梯通管、消防改造”等需求——例如昆山某小區(qū)用追回的公共收益更新兒童游樂設(shè)施、維修電梯，既符合法規(guī)，也直接提升業(yè)主生活安全與品質(zhì)，比現(xiàn)金分紅更具長期價值。 2．強化“全流程監(jiān)管”杜絕隱患 一是落實“專戶存儲”，所有公共收益需存入指定管理賬戶，禁止開通網(wǎng)銀等電子支付（按《昆山市住宅區(qū)公共收益管理實施細則》要求）；二是嚴格“公示審計”，每季度在“昆物通”公示收支明細，每年由第三方審計；三是打通“維權(quán)通道”，依托“物業(yè)融合法庭”（如昆山已設(shè)立），快速處理公共收益侵占、違規(guī)分紅等糾紛，保障業(yè)主合法權(quán)益。從行業(yè)長遠發(fā)展來看
公共收益的管理不是“分不分錢”的問題
而是“如何用對錢”的問題
只有錨定“合規(guī)底線”，聚焦“小區(qū)長效運轉(zhuǎn)”
才能讓公共收益真正成為“社區(qū)治理的潤滑劑”
而非“短期矛盾的導火索”
——這既是法規(guī)要求，更是業(yè)主長遠利益的核心保障
