[樓市熱議]【轉】如何給房產合理估值？ [復制鏈接]

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論壇小編教你如何掃二維碼

如何判斷房產合理價值 <c\]Ct  
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評定一項資產價格是高是低，最重要手段是看估值，比如股票的市盈率、房產的租售比（或租金回報率）。假如一個公司的盈利能力增長了五倍，股價也增長了五倍，在潛在增長能力和企業競爭力不變的情況下，我們不能說這家公司是泡沫；房子也類似，如果一套房租金和房價漲幅是一致的，那么房價的上漲就不是泡沫。 p6[#f96^u  
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租金回報率是一個老生常談的話題了，海外城市動輒4%，5%甚至6%以上的租金回報率幾倍于中國熱點城市（中國熱點城市租金回報率大約只有1.5%甚至更低），這些數據表示：相同總價的物業，海外部分熱點城市的租金是國內的2-4倍。因此只要房價不能保持上漲，他們按照市場租金出租房子基本上就是在做慈善。 j Ii[  
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租售比（或租金回報率）如此重要的另一個原因，是它決定了一個潛在的購房者買房到底是為了住還是為了賭。 U,38qKE  
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如果同一套房，租下來的開支和購房后的每月月供是差不多的，那么對于潛在的買房者來說，買房和租房是比較平行的兩個選項，如果有三成首付，那么可以考慮犧牲自己手上一筆現金換取這套房的所有權，之后每個月以和租房壓力相同的方式來供樓...在這個場景下，買房是一種比較理性的選擇。 NZ)b:~a  
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而現在的情況是，幾乎在所有熱點城市，以三成首付購房，月供是租金的2-3倍之多。那么在什么情況下，一個人會愿意犧牲手上的流動現金，并且之后每個月承受租房時兩三倍的開支壓力去擁有這套房呢？顯然只有一個可能性，那就是TA認定這套房要漲而且是大漲，或者說害怕房價大漲后自己就買不起了，所以現在趕忙上車...這個情況下，買房就成了押注房價要大漲，沒錯，無論你是剛需自住還是炒房客，只要你買房的動機是覺得它未來要漲，你就是在賭。你也可以認真思考一下，如果過去這幾年自己買房了，是不是出于這個心態；如果身邊有人買房了，他們是不是也出于這個心態。 3XGB+$]C  
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然后有意思的事情就出現了，這三年來伴隨房價下跌，樓市的成交量也空前萎靡，這完全不符合經濟學的基本原則，因為同樣的商品，價格下跌之后理論上就應該刺激需求，就好像超市產品打折才能吸引更多客戶購買；而房子現在的情況是價格越跌越沒人買，這就證明了絕大多數的樓市的參與者，根本不是因為要有房子住而買房，而是為了要有房子（而且是要有會漲的房）而買房。 _^b@>C>O  
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但是，要合理評定一個地方房價的合理估值，租金回報率雖是重要參考卻也不是唯一指標。租金回報率的高低受到當地按揭利率，租金成長性所影響，這兩點是絕對的重點。 wH#-mu#Yl<  
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利率越低，租金回報率往往越低，因為低的利率下，即使是低租金回報率也可以做到以租養貸，比如美元加息之前的香港，大把住宅可以做到較低首付下的以租養貸。 k% ^<}s@  
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而城市租金的成長性越強，租金回報率往往越低，這也容易理解，就好像高速成長的科技股估值比穩定成熟的銀行股要高是一個道理。我們可以這樣理解，中國超低的租金回報率，（1）要么是因為按揭利率很低，（2）要么是因為這些低租金回報率的城市租金擁有很強的成長性。 j,4,zA1j|  
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但遺憾的是，中國熱點城市并不符合上述兩點中的任何一點。中國城市在各自經濟和人口增速最快的階段（2000-2010）的估值反而比現在低得多，租售比一度相當合理。2009年初北上廣深租金回報率均在3%以上，在更早的2004年，廣州和深圳的住宅租金回報率高達7%以上。 9,w}Xe=C  
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