耿某在淮安市中心某新建住宅小區購買了一套商品房。入住一段時間后，耿某發現斜對面的鄰居家時常有陌生人拖著行李箱入住，走廊上堆放生活垃圾，還經常有人深夜大聲喧嘩。兩戶房屋僅隔著一條狹窄的走廊，動靜稍微大些隔壁就聽得清清楚楚，耿某和家人深受其擾。

耿某從小區物業公司處了解到，對面房屋的所有權人是李某和陸某，又于2023年5月將房屋租賃給劉某使用，租賃期限為3年。此后，劉某與某房地產咨詢中心簽訂《網約房（民宿）托管經營合同》，將房屋委托給該中心進行網約房經營。

耿某認為李某、陸某、劉某、某房地產咨詢中心未經利害關系業主同意，擅自將住宅改變為經營性用房，造成外來人員增多、噪聲污染、生活垃圾增多等問題，影響業主特別是學生的正常生活，遂訴至法院，請求判令4名被告立即停止經營行為，恢復房屋住宅用途。

網約房是互聯網經濟背景下的一種新業態，目前就全國范圍內的規范性文件來看，網約房的性質和地位尚不清晰。網約房通過互聯網平臺準入、運營，操作方便快捷，雖然和旅館業運作模式不同，但實際上為房客提供了有償住宿、膳食、保潔等服務。

從現有管理模式看，行政機關雖然提供了官方網絡平臺，允許業主可以自主將符合條件的閑置住宅用房用于網約房經營，以此獲得一定的經濟收益，但是網約房一般為按日或按小時提供住宿服務，房客可以在任意時間入住和退房，且入住人數無法限制，這就會給其他業主的正常居住環境帶來不利影響，如環境嘈雜、衛生混亂、消防隱患增多、安全系數降低等。

本案中，被告李某、陸某作為業主，將房屋出租給劉某使用，但劉某將房屋委托給被告某房地產咨詢中心用作經營網約房，中心通過平臺發布房源信息招攬房客，并配備專門保潔員、保潔車打掃衛生、更換床褥，有需要還可提供餐食。因此，網約房應屬于經營性用房，房客入住后即形成了事實上的住宿服務協議，本案4名被告的行為實質上已改變了房屋的住宅用途。

業主將住宅房屋用作網約房經營，需經全體業主同意，且應當盡量避免影響左鄰右舍的正常生活。發現其他業主擅自將房屋用作經營用房，有利害關系的業主有權要求停止經營，恢復房屋住宅用途。此外，在支持網約房市場準入的同時，針對網約房可能產生的矛盾糾紛，還需加強協同配合，注重源頭防范。

✍《中華人民共和國民法典》

第二百七十九條　業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。

✍《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十條  業主將住宅改變為經營性用房，未依據民法典第二百七十九條的規定經有利害關系的業主一致同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。