各種“公寓”“民宿”
在許多居民小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)
對游客來說，民宿性價比高、入住方便
但對于小區(qū)中的部分居民而言
卻是一件煩心事
耿某在淮安市中心某新建住宅小區(qū)購買了一套商品房。入住一段時間后，耿某發(fā)現(xiàn)斜對面的鄰居家時常有陌生人拖著行李箱入住，走廊上堆放生活垃圾，還經(jīng)常有人深夜大聲喧嘩。兩戶房屋僅隔著一條狹窄的走廊，動靜稍微大些隔壁就聽得清清楚楚，耿某和家人深受其擾。
耿某從小區(qū)物業(yè)公司處了解到，對面房屋的所有權(quán)人是李某和陸某，又于2023年5月將房屋租賃給劉某使用，租賃期限為3年。此后，劉某與某房地產(chǎn)咨詢中心簽訂《網(wǎng)約房（民宿）托管經(jīng)營合同》，將房屋委托給該中心進行網(wǎng)約房經(jīng)營。
耿某認為李某、陸某、劉某、某房地產(chǎn)咨詢中心未經(jīng)利害關(guān)系業(yè)主同意，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，造成外來人員增多、噪聲污染、生活垃圾增多等問題，影響業(yè)主特別是學(xué)生的正常生活，遂訴至法院，請求判令4名被告立即停止經(jīng)營行為，恢復(fù)房屋住宅用途。
住宅小區(qū)的“民宿”
能說開就開嗎？
鄰居能否要求其停止經(jīng)營？
庭審中，4名被告辯稱，案涉房屋的確是被用來經(jīng)營網(wǎng)約房，但網(wǎng)約房是共享經(jīng)濟下的短期租賃，屬于短租房，并非經(jīng)營性用房；若認為網(wǎng)約房是經(jīng)營行為，而業(yè)主自己對外出租不屬于經(jīng)營行為，則相互矛盾。此外，其行為并未改變房屋性質(zhì)，不需要全體業(yè)主同意，只需在江蘇省網(wǎng)約房登記平臺“蘇易住”登記、取得登記標識即可。
經(jīng)查明，江蘇省公安廳2021年出臺《江蘇省網(wǎng)約房治安管理規(guī)定（試行）》，其中規(guī)定：“網(wǎng)約房是指通過互聯(lián)網(wǎng)電商平臺發(fā)布房源、接受預(yù)訂，按日或者按小時提供住宿服務(wù)的城鄉(xiāng)居民住房以及依法依規(guī)可供住宿的其他場所。”根據(jù)該文件，網(wǎng)約房只需具備住宿的功能即可，并未強制要求必須取得旅館業(yè)特種行業(yè)許可。房客在入住時，通過“蘇易住”微信小程序上傳相關(guān)身份信息后就能辦理入住登記。
網(wǎng)約房雖然為有住房需求的人提供了便利，但房客更換頻繁，這與業(yè)主將房屋相對固定出租給特定承租人員的情況并不相同，可能存在治安、消防隱患和監(jiān)管難題。
法院認為，本案4名被告未經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主的一致同意，改變房屋用途，其行為會造成與其他業(yè)主共用的電梯、通道等區(qū)域變得嘈雜、秩序混亂、安全系數(shù)降低等情況。同一棟樓且相鄰的業(yè)主，雙方在利用各自不動產(chǎn)時，應(yīng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害。原告耿某作為同樓層相鄰房屋的業(yè)主，有權(quán)要求4名被告排除妨害、恢復(fù)原狀。最終，法院判決4名被告立即停止案涉房屋的經(jīng)營行為，恢復(fù)房屋住宅用途。
法院認為，本案的爭議焦點在于
網(wǎng)約房是否屬于經(jīng)營性用房
網(wǎng)約房是互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟背景下的一種新業(yè)態(tài)，目前就全國范圍內(nèi)的規(guī)范性文件來看，網(wǎng)約房的性質(zhì)和地位尚不清晰。網(wǎng)約房通過互聯(lián)網(wǎng)平臺準入、運營，操作方便快捷，雖然和旅館業(yè)運作模式不同，但實際上為房客提供了有償住宿、膳食、保潔等服務(wù)。
從現(xiàn)有管理模式看，行政機關(guān)雖然提供了官方網(wǎng)絡(luò)平臺，允許業(yè)主可以自主將符合條件的閑置住宅用房用于網(wǎng)約房經(jīng)營，以此獲得一定的經(jīng)濟收益，但是網(wǎng)約房一般為按日或按小時提供住宿服務(wù)，房客可以在任意時間入住和退房，且入住人數(shù)無法限制，這就會給其他業(yè)主的正常居住環(huán)境帶來不利影響，如環(huán)境嘈雜、衛(wèi)生混亂、消防隱患增多、安全系數(shù)降低等。
本案中，被告李某、陸某作為業(yè)主，將房屋出租給劉某使用，但劉某將房屋委托給被告某房地產(chǎn)咨詢中心用作經(jīng)營網(wǎng)約房，中心通過平臺發(fā)布房源信息招攬房客，并配備專門保潔員、保潔車打掃衛(wèi)生、更換床褥，有需要還可提供餐食。因此，網(wǎng)約房應(yīng)屬于經(jīng)營性用房，房客入住后即形成了事實上的住宿服務(wù)協(xié)議，本案4名被告的行為實質(zhì)上已改變了房屋的住宅用途。
民法典規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。同時規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。
業(yè)主將住宅房屋用作網(wǎng)約房經(jīng)營，需經(jīng)全體業(yè)主同意，且應(yīng)當盡量避免影響左鄰右舍的正常生活。發(fā)現(xiàn)其他業(yè)主擅自將房屋用作經(jīng)營用房，有利害關(guān)系的業(yè)主有權(quán)要求停止經(jīng)營，恢復(fù)房屋住宅用途。此外，在支持網(wǎng)約房市場準入的同時，針對網(wǎng)約房可能產(chǎn)生的矛盾糾紛，還需加強協(xié)同配合，注重源頭防范。
✍《中華人民共和國民法典》
第二百七十九條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。
✍《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未依據(jù)民法典第二百七十九條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。
