“我們將按照法院的工作建議，監(jiān)督物業(yè)及時做好公共收益收支情況公示，讓全體業(yè)主看得明白、得到實(shí)惠，提升物業(yè)服務(wù)的滿意度。”近日，江蘇省昆山市人民法院物業(yè)融合法庭法官趙雅婷走訪昆山市周市鎮(zhèn)某小區(qū)時，小區(qū)物業(yè)管理委員會成員張女士高興地說，這場小區(qū)公共收益糾紛已得到了徹底解決。
爭執(zhí)不下的“賬目明細(xì)”
根據(jù)民法典、物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，小區(qū)公共收益主要來源于小區(qū)的場地經(jīng)營收入，小區(qū)內(nèi)的廣告費(fèi)、停車費(fèi)、快遞柜進(jìn)場費(fèi)等，這些收入在扣除合理成本后，應(yīng)歸全體業(yè)主所有。同時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。
昆山市周市鎮(zhèn)某小區(qū)位于鎮(zhèn)區(qū)中心位置，2017年年底建成，周邊交通便利、配套成熟，小區(qū)正對面就是一家大型商業(yè)綜合體，很多“新昆山人”定居于此，入住業(yè)主超千戶。2017年12月起，前期物業(yè)企業(yè)開始為小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)。但由于物業(yè)服務(wù)難以令業(yè)主滿意，2022年12月，小區(qū)物管會依法召開業(yè)主大會，決定不再續(xù)聘該物業(yè)企業(yè)。其后，原物業(yè)企業(yè)向新選聘的物業(yè)公司移交了小區(qū)管理權(quán)，但未按法律法規(guī)及合同約定及時移交公共收益余額和賬目明細(xì)。
新物業(yè)進(jìn)駐之初，眼見小區(qū)部分樓棟設(shè)施破舊損壞、綠化缺乏養(yǎng)護(hù)，業(yè)主怨言頗多，本想將小區(qū)環(huán)境進(jìn)行一系列改造升級，但卻發(fā)現(xiàn)“巧婦難為無米之炊”，根本沒有資金進(jìn)行整改。經(jīng)過小區(qū)物管會多次催促后，前期物業(yè)企業(yè)只是交出了公共收益收支賬單，但物管會與業(yè)主代表溝通后，大家對賬目金額并不認(rèn)可，由此引發(fā)了一場關(guān)于公共收益的“賬目之爭”。2024年10月，物管會代表全體業(yè)主一紙?jiān)V狀將該物業(yè)企業(yè)告上法庭，要求返還公共收益160余萬元。
作為小區(qū)物管會成員，張女士在庭審中稱，前期物業(yè)企業(yè)在服務(wù)期間未按規(guī)定及時、全面公示公共收益的具體構(gòu)成和使用情況，導(dǎo)致業(yè)主對包括支出數(shù)額、剩余金額以及支出用途產(chǎn)生質(zhì)疑，業(yè)主們普遍認(rèn)為前期物業(yè)企業(yè)是在“暗箱操作”，侵害了業(yè)主的知情權(quán)、所有權(quán)。
“消防設(shè)施設(shè)備更新、幕墻外立面維修等項(xiàng)目如果嚴(yán)格按照公示流程，很耗時間，給業(yè)主帶來不便又要被投訴，我們也很難。為了加快施工速度，我們墊付了多項(xiàng)大額維修費(fèi)用，這些費(fèi)用都應(yīng)當(dāng)在公共收益中予以扣除。”庭上，雙方你來我往，互不相讓，前期物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人也是一肚子委屈。
“公共收益是全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)，事關(guān)小區(qū)后續(xù)穩(wěn)定，物業(yè)離場后，不能留下一筆糊涂賬！”面對案涉數(shù)年來幾百頁的賬目，繁雜的記賬憑證、發(fā)票、合同等證據(jù)材料，趙雅婷認(rèn)為，想要實(shí)質(zhì)化解糾紛，就得把這筆賬算清楚。
“我們把公共收益的構(gòu)成一一列出明細(xì)，同時物業(yè)公司也要拿出維修費(fèi)用扣除的構(gòu)成明細(xì)，大家一起來對對賬，怎么樣？”對于趙雅婷提出的解決思路，雙方都表示認(rèn)同。
經(jīng)過整整兩天時間的賬目核對，初步確定該物業(yè)企業(yè)需要退還100余萬元的公共收益，除此之外，還有部分賬目存在爭議。
特別是該物業(yè)企業(yè)認(rèn)為應(yīng)該扣除的幾筆大額墊付費(fèi)用，物管會認(rèn)為物業(yè)企業(yè)沒有履行合同約定的必要程序，未征詢?nèi)w業(yè)主意見，因此對扣除結(jié)算不予認(rèn)可。
三天實(shí)地調(diào)研解爭端
墊付維修費(fèi)用是否存在，究竟用在了哪里？趙雅婷把庭審現(xiàn)場從法庭搬到了案涉小區(qū)。
2024年11月初，趙雅婷帶領(lǐng)物管會成員、業(yè)主代表、物業(yè)逐一查看了小區(qū)管道疏通、建筑垃圾房改造、公區(qū)玻璃維修等項(xiàng)目的維修成效及費(fèi)用支出記錄，整整三天的實(shí)地調(diào)查，吸引了不少小區(qū)業(yè)主前來打聽和圍觀，大家都知道小區(qū)來了個法官為大家“算賬”，都爭著給法官“說道說道”。
“法官，以前的物業(yè)把我們的公共收益用在哪里了，可不能全憑他們一張嘴。”雖然物管會對維修費(fèi)用用于小區(qū)公共部位和設(shè)施設(shè)備給予了基本認(rèn)同，走訪中趙雅婷也發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)主對公共收益的管理和使用存在強(qiáng)烈關(guān)切和質(zhì)疑。
“物業(yè)墊付資金程序上是有瑕疵，畢竟資金實(shí)實(shí)在在用在了改善小區(qū)居住環(huán)境上，像樓棟電瓶車坡道改造、地下車庫集水井蓋板更換，這些也都是為小區(qū)解決燃眉之急。”調(diào)查現(xiàn)場，趙雅婷對物管會成員及業(yè)主代表提出。
“緊急情況下動用公共收益墊付費(fèi)用，這個想法是好的，但程序合法是前提。通過這個事希望你們更能理解業(yè)主的關(guān)切。”趙雅婷對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行著釋法明理，“服務(wù)型企業(yè)，要多從服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)口碑等長遠(yuǎn)效果上考慮。”
經(jīng)過現(xiàn)場溝通，大家互不理解的態(tài)度逐漸緩和，物管會同意對維修費(fèi)用進(jìn)行核實(shí)確認(rèn)并予以扣除。最終，雙方達(dá)成一致調(diào)解意見，物業(yè)企業(yè)同意扣除管理成本、墊付維修費(fèi)后，返還公共收益100余萬元。
意見征詢投票“昆物通”
回顧這場糾紛，趙雅婷認(rèn)為，物管會、業(yè)主和物業(yè)矛盾激化的根源就在于物業(yè)提供的程序透明度不夠徹底，公共收益就該讓公眾知情。同時為確保調(diào)解協(xié)議的合法性、公正性，趙雅婷建議物管會就協(xié)議內(nèi)容向全體業(yè)主征求意見，不能再讓業(yè)主投下“不信任票”。
2024年12月初，在昆山市住建局物管中心的指導(dǎo)下，物管會采用了“昆物通”投票軟件為主，微信群投票為輔，線下簽字為補(bǔ)充的方式，歷時一個月完成了意見征詢工作。
“超過90%的業(yè)主同意調(diào)解協(xié)議內(nèi)容，線上投票，線下簽字立證既保證了業(yè)主知情權(quán)，也方便其參與，大家對法院的工作非常認(rèn)可。”張女士表示，此次投票也是對業(yè)主們的一次物業(yè)法律知識的集體普法，物業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系變得更加和諧融洽。
2025年1月6日，雙方正式簽訂調(diào)解協(xié)議，約定由物業(yè)企業(yè)返還物管會公共收益共計(jì)100余萬元，至此，這場對公共收益的追討終于畫上了圓滿的句號。該小區(qū)物管會代表全體業(yè)主向昆山法院送來了感謝信，稱贊法院用心用情司法為民，維護(hù)了廣大業(yè)主的合法權(quán)益。
調(diào)研中趙雅婷感受到，公共收益收回后，如何使用、如何分配仍備受業(yè)主們關(guān)注。2025年1月22日，昆山法院物業(yè)融合法庭聯(lián)合住建部門與小區(qū)物管會、業(yè)主代表、新物業(yè)公司召開座談會，推動規(guī)范公共收益使用及信息公示，明確界定公示標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)監(jiān)管檢查力度，助力業(yè)主、物業(yè)“你安居我樂業(yè)”。
