4月13日，在江蘇省昆山市北部主干道青陽(yáng)路與中環(huán)高架交匯處，“居然之家天一MALL”這家大型家裝商場(chǎng)正舉行著開(kāi)業(yè)慶典，現(xiàn)場(chǎng)人頭攢動(dòng)、熱鬧非凡，歐派家居、紅象地板、馬可波羅瓷磚……不少群眾趁著商家開(kāi)業(yè)優(yōu)惠前來(lái)選購(gòu)家具建材。
在昆山當(dāng)?shù)厝说挠洃浝铮@座建筑面積超10萬(wàn)平方米的商業(yè)廣場(chǎng)原名“港龍”，主營(yíng)業(yè)務(wù)為裝修建材家居銷(xiāo)售，前些年一直門(mén)可羅雀、冷冷清清，商戶入駐率不足50%，購(gòu)買(mǎi)了商鋪的1600余戶小業(yè)主面臨投資失敗的境遇。
“等了五年多，商場(chǎng)終于紅火起來(lái)了！”應(yīng)邀參加開(kāi)業(yè)活動(dòng)的商鋪業(yè)主張先生興奮地說(shuō)。
債務(wù)危機(jī)爆發(fā)引發(fā)群體性訴訟
港龍城市商業(yè)廣場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱港龍商場(chǎng)）由成立于2002年的昆山港龍建材有限公司（以下簡(jiǎn)稱港龍公司）自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，于2016年建成并對(duì)外銷(xiāo)售。正是看中了港龍商場(chǎng)優(yōu)越的地理位置和良好的品牌形象，1600余戶小業(yè)主購(gòu)入了商場(chǎng)的商鋪，并簽訂合同委托其子公司港龍商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱港龍商管）集中統(tǒng)一對(duì)外招租和運(yùn)營(yíng)管理，雙方按比例分配收益。
2020年后，港龍商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)一直不溫不火，港龍公司因資金運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，對(duì)商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理逐漸陷入混亂，入駐商戶搬離、拖欠業(yè)主租金、欠繳運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等情況開(kāi)始出現(xiàn)。雖然港龍公司通過(guò)更換管理方、加大招商力度等舉措試圖扭轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)頹勢(shì)，但始終未有起色。
“我們當(dāng)初買(mǎi)港龍商場(chǎng)的商鋪就是看重公司支付租金的承諾，認(rèn)為是一個(gè)不錯(cuò)的投資。沒(méi)想到公司經(jīng)營(yíng)失敗，商場(chǎng)也一直沒(méi)有起色，預(yù)想的租金收益成了一場(chǎng)空�！苯箲]不安的情緒開(kāi)始在張先生等業(yè)主群體中蔓延。
自2022年起，大量小業(yè)主通過(guò)投訴信訪等途徑向港龍商場(chǎng)所在轄區(qū)政府反映情況，部分銀行、建筑施工單位等債權(quán)人通過(guò)訴訟要求港龍公司支付相應(yīng)款項(xiàng)并進(jìn)入執(zhí)行程序，涉及金額超億元。900余戶小業(yè)主陸續(xù)前往昆山市人民法院提起訴訟，要求港龍公司賠償損失或收回商鋪，港龍商場(chǎng)債務(wù)危機(jī)徹底爆發(fā)。
面對(duì)群體性訴訟，昆山法院梳理基本情況后，及時(shí)主動(dòng)與轄區(qū)政府溝通協(xié)調(diào)，通過(guò)與屬地政府、司法、信訪等部門(mén)組建專班，聯(lián)合接待小業(yè)主代表，共同傾聽(tīng)業(yè)主心聲、化解矛盾糾紛、維護(hù)和諧穩(wěn)定。
“經(jīng)調(diào)查研判，如通過(guò)執(zhí)行程序拍賣(mài)港龍公司名下不動(dòng)產(chǎn)，不僅變現(xiàn)困難，且拍賣(mài)資金不足以償還到期大量債務(wù)，也無(wú)法保證商場(chǎng)持續(xù)經(jīng)營(yíng)�！崩ド椒ㄔ簣�(zhí)行局局長(zhǎng)張雪蓮認(rèn)為，化解港龍商場(chǎng)債務(wù)危機(jī)亟須轉(zhuǎn)變處置思路。
“執(zhí)行轉(zhuǎn)破產(chǎn)”尋求破局重生之路
“法院和我們一起通過(guò)與小業(yè)主、其他債權(quán)人代表多次召開(kāi)座談，當(dāng)面釋法明理、講清商場(chǎng)現(xiàn)狀、討論解決路徑，使廣大業(yè)主不安的情緒逐漸平復(fù)。”轄區(qū)政府專班工作人員王立飛說(shuō)道。
經(jīng)法院明晰各類解紛路徑的利弊，為最大限度保障各方合法權(quán)益，債權(quán)人最終選擇“執(zhí)行轉(zhuǎn)破產(chǎn)”方案，向法院申請(qǐng)港龍公司、港龍商管破產(chǎn)清算，相關(guān)訴訟、執(zhí)行等案件在破產(chǎn)程序中一攬子解決。
2023年4月起，昆山法院經(jīng)先后審查認(rèn)定，港龍公司、港龍商管不能履行到期債務(wù)，明顯缺乏清償能力，依法裁定受理對(duì)港龍公司、港龍商管的破產(chǎn)清算申請(qǐng)，并指定破產(chǎn)管理人。之后，針對(duì)港龍公司的投訴、信訪等群體性糾紛也全面納入依法辦理軌道。
經(jīng)破產(chǎn)管理人調(diào)查，港龍公司名下資產(chǎn)主要為港龍商場(chǎng)中的自持房地產(chǎn)3.9萬(wàn)平方米和倉(cāng)儲(chǔ)用地約70畝，大部分用于出租并設(shè)定抵押權(quán)，因抵押時(shí)評(píng)估價(jià)格與當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格差距較大，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)處置難以推進(jìn)。商場(chǎng)統(tǒng)一整體運(yùn)行模式下，入駐商戶、小業(yè)主、第三方商管公司等各方利益訴求協(xié)調(diào)難度大，破產(chǎn)資產(chǎn)處置工作困難重重。
在昆山法院執(zhí)破融合團(tuán)隊(duì)的指導(dǎo)協(xié)助下，破產(chǎn)管理人全面接管港龍公司及港龍商管，積極開(kāi)展對(duì)外應(yīng)收款的查證與催收，分類實(shí)施對(duì)房產(chǎn)、土地租賃的管理，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。同時(shí)，執(zhí)破融合團(tuán)隊(duì)將港龍破產(chǎn)案及時(shí)導(dǎo)入新設(shè)立的昆山市企業(yè)重整服務(wù)中心，為后續(xù)引入新投資人、尋求最優(yōu)“救治”方案提供保障。
“我們還創(chuàng)新府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推動(dòng)轄區(qū)政府與破產(chǎn)管理人、小業(yè)主代表共同成立商場(chǎng)第一屆物業(yè)管理委員會(huì)，為債權(quán)人參與和監(jiān)督破產(chǎn)清算過(guò)程提供平臺(tái)，保障業(yè)主參與權(quán)和知情權(quán)，增強(qiáng)對(duì)破產(chǎn)工作的理解和支持�！逼髽I(yè)重整服務(wù)中心主任歐平介紹說(shuō)。
引入新投資人經(jīng)營(yíng)活力煥發(fā)
得益于獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和成熟的基礎(chǔ)配套，港龍商場(chǎng)雖遭遇困境仍受到眾多投資人關(guān)注，而破產(chǎn)處置工作也迫切需要注入新的投資以盤(pán)活資產(chǎn)，但現(xiàn)有債權(quán)債務(wù)關(guān)系、信訪投訴等復(fù)雜局面讓很多投資人望而卻步。
“吸引投資人的首要任務(wù)就是處置港龍公司在商場(chǎng)的自持房產(chǎn)，清償債務(wù)后剝離港龍公司對(duì)商場(chǎng)的控制及不利影響。”歐平認(rèn)為。
經(jīng)企業(yè)重整服務(wù)中心與物業(yè)管理委員會(huì)、其他債權(quán)人溝通，這一方案得到了絕大部分債權(quán)人的認(rèn)同。隨后，在轄區(qū)政府、企業(yè)重整服務(wù)中心的積極推進(jìn)下，某第三方投資人通過(guò)司法拍賣(mài)拍得港龍公司所持港龍商場(chǎng)房產(chǎn)，并加入物業(yè)管理委員會(huì)，順利解決了盤(pán)活資產(chǎn)的第一道難題。
如何選擇優(yōu)秀投資人經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)實(shí)現(xiàn)涅槃重生？企業(yè)重整服務(wù)中心和轄區(qū)政府下了一番苦功夫，對(duì)新投資人進(jìn)行了基本“畫(huà)像”：既能夠先期投入資金預(yù)付業(yè)主部分租金，給業(yè)主吃下“定心丸”，又能夠?yàn)樯虉?chǎng)帶來(lái)商鋪入駐資源和豐富的行業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。
這是一項(xiàng)難度極高的“聯(lián)合招商”工作。
在轄區(qū)政府、企業(yè)重整服務(wù)中心的推動(dòng)推薦下，經(jīng)過(guò)多輪接洽、篩選、比對(duì)，物業(yè)管理委員會(huì)最終選擇了昆山某商貿(mào)公司作為新投資人接管商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，并引入“居然之家”品牌，獲得了三分之二以上業(yè)主表決通過(guò)。某商貿(mào)公司先期提供500萬(wàn)元預(yù)付小業(yè)主部分租金，并承諾每年保底收益，實(shí)行“先付后用”，另投入500萬(wàn)元用于商場(chǎng)重新開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的費(fèi)用保障，進(jìn)一步提升商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境、服務(wù)品質(zhì)。
歷時(shí)一年半，港龍公司順利完成破產(chǎn)清算的主要工作。“目前商場(chǎng)招商工作進(jìn)展順利，商戶入駐率達(dá)97%，從國(guó)內(nèi)外頂級(jí)品牌到中端親民品牌應(yīng)有盡有，我們將把商場(chǎng)打造成區(qū)域新的行業(yè)標(biāo)桿，不辜負(fù)廣大小業(yè)主的期待�！蹦成藤Q(mào)公司總經(jīng)理章乃世對(duì)商場(chǎng)的未來(lái)充滿信心。
