昆山高新區虹祺雅苑物業管理公開招標公告
一、招標項目名稱：昆山高新區虹祺雅苑物業管理二、招標項目概況：昆山高新區虹祺雅苑小區位于昆山高新區虹祺路125號，總建筑面積為76659.02平方米。建筑類型為：高層、商業辦公已全部開發完成。項目可收費建筑面積為55181.16平方米（其中：高層54774.14平方米；商業辦公407.02平方米）。三、招標單位：昆山高新區虹祺雅苑小區第一屆物業管理委員會四、報名時間和地點：1.時間：2025年6月30日上午9:00至2025年7月6日下午16:00前；2.地點：昆山市紫竹路699號保利大廈13樓1309。五、招標文件領取地點及費用：1.入圍物業企業領取招標文件地點：昆山市紫竹路699號保利大廈13樓1309；2.現場領取招標文件時，需繳納500元材料費。六、投標申請人需具備的條件：1.依法注冊登記，具有獨立法人資格；提供在有效期的營業執照（副本）復印件，經營范圍含物業管理；2.中國信用上無未結案或未處理完畢的嚴重行政處罰記錄及失信行為；擬報名的物業服務人現管理的項目存在重大安全隱患，在未解除安全隱患前不得報名參與投標；3.管理實績要求有：昆山范圍內有在管住宅項目（業態含高層建筑）且單個項目物業服務區域內建筑總面積10萬平方米及以上；4.物業服務人在昆山范圍內在管住宅項目物業服務質量近兩年（2023年第一季度至今）列入昆山市住建局發布的問題項目（原黑榜）的不得報名參與投標；5.昆住建[2025]40號文件《關于公布2024年下半年度昆山物業服務企業信用評價結果的通知》中被評定為甲級的物業服務企業才可參與報名；6.擬派駐項目經理要求：擬任小區經理有5年以上管理經驗，大專學歷及以上，持昆山市三級項目經理證書及以上，年齡35周歲至55周歲；7.曾被本項目業主大會解聘的物業服務人或法人股東等實際控制人參股或者控股企業存在關聯關系的企業不能參與本項目投標。七、本小區的物業服務內容要求：1.虹祺雅苑小區物業管理服務內容、標準參照《昆山市普通住宅物業公共服務分類分項分級標準及政府指導價標準》（昆發改〔2020〕64號）執行，等級標準示范如下：2.物業服務收費標準： 3.停車費: 本小區汽車停車費具體收費標準如下：地下車位收費標準：人防車位：租賃費為180元/月·輛，管理費為 60 元/月·輛（管理費收益歸物業服務人，用于人防車庫日常管理及設備維護支出）；普通地下車位：管理費為60 元/月·輛（管理費收益歸物業服務人，用于地下車庫日常管理及設備維護支出）外來臨停車輛按政府文件規定收費。4.重新選聘新物業服務人后小區公共收益分配：（1）小區路面臨時停車費收入扣除法定稅金后 70 %分成歸小區全體業主，剩余部分補貼物業公司。（2）小區物業用房租金收入扣除法定稅金后 70 %分成歸小區全體業主，剩余部分補貼物業公司。（3）小區充電樁、廣告、攤位、快遞柜等收入扣除法定稅金后 70 %分成歸小區全體業主，剩余部分補貼物業公司。注：所有公共收益款項納入招標人開立的公共收益監管賬戶，定期（每季度）按約定比例結算補貼給物業服務人，收入和開支按相關規定公示，接受業主監督；公共收益主要用于小區公共設備設施的維修保養和小區建設，按《市政府辦公室關于印發昆山市住宅區公共收益管理實施細則的通知》昆政辦發【2025】12號規定執行。5.重新選聘新物業服務人的服務要求：（1）物業服務人擬派駐在本小區的物業服務人員需根據服務等級標準進行配置，滿足服務需求，具體人員配置應在投標文件中體現；注：秩序維護人員年齡不超過45 周歲，保潔人員及綠化工年齡不超過 58 周歲（聘用退休人員需繳納意外保險）。其他物業工作人員合法用工。（2）物業服務項目現狀及整改要求：① 電梯：個別電梯五方通話失靈、個別電梯底坑積水、2臺電梯運行過程中有晃動現象，電梯轎廂無通風扇，物業服務人進駐后應對小區8臺電梯進行一次全面保養工作，解決上述問題。② 智能化：監控室電視墻缺少一塊顯示屏，小區周界報警系統處于癱瘓狀態，4號樓1單元負一層磁力鎖沒電；恢復小區所有門禁系統的正常使用。③ 消防：小區疏散指示燈線路有問題；消防泵房內墻吸引板脫落并潮濕；泵房設施螺栓銹蝕嚴重；報警系統共有14處故障；防火門閉門器損壞比較多；地庫滅火器箱損壞比較多；4號樓2單元負一樓消防管道嚴重漏水。④ 工程：小區東面主干道開裂并有下沉現象；地下車庫漏水點比較多；地庫通道照明部分不亮；個別單元樓梯墻面有滲水現象；房屋屋頂保溫板有滲水現象；2號樓一單元一樓和負一樓處管道漏水；對小區全部水景進行恢復；小區內墻面出現的脫落、發霉、破損等情況進行修繕；提供小區快遞房、公共衛生間改造和管理方案經物管會同意后實施。⑤ 根據蘇府辦【2024】76號文要求，結合小區實際情況需物業服務人在投標文件中提出電動自行車消防安全管理相關措施和方案。⑥ 每年應不少于一次聘請物業行業專家對小區物業服務質量進行評估，針對評估報告中反映的物業服務問題物業服務人應及時加以改善。⑦ 物業需承諾提供物管會辦公室的辦公設施設備、辦公用品和裝修改造，具體方案由雙方協商確定。注：以上設施設備現狀僅供投標單位參考，具體以投標公司現場核實為準，用于上述①②③④⑦項整改修復的資金由物業服務人承擔，投標單位在投標文件（商務標）中體現，物業服務人需注明投資的資金明細；上述項目整改修復期限由物業服務人與物管會協商。（3）物業服務合同期內物業費維持不變，如需調整必須經過業主大會表決通過。（4）物業服務費的結算形式為包干制。（5）小區提供物業用房給物業服務人使用。（6）物業服務人擬派駐的專業工作人員（維修電工、消控員、項目經理等）需持證上崗。（7）物業服務人承諾本項目的項目經理為單獨委派，不得同時兼任其他項目，在管期間未經招標人同意不得隨意調動。（8）物業服務人承諾本項目為公司直接管理項目，合同期內不得將項目整體轉包、發包或轉讓其他公司、個人掛靠管理（電梯聘請原廠維保、消防設備等需聘請專業公司進行維保）。（9）物業服務人須承擔第三方招標代理費及本次業主大會咨詢費。（10）中標候選人應當在中標結果公示后7日內繳納考核金20萬元人民幣到物管會基本賬戶并足額支付第三方招標代理費及本次業主大會咨詢費，物管會在收到考核金后開具中標通知書。如物業服務人未在上述期間交納考核金并支付第三方費用的，視作自動放棄履約，按開標時得分名次遞補。（11）物業服務人需每半年向物管會提交工作計劃及工作報告。（12）物管會代表業主大會與物業服務人簽訂物業服務合同時，同時與物業服務人簽訂考核協議并設定一定的獎懲處罰。考核以季度為周期，考核總分為100分；物業服務考核達到85分及以上的考核金不予扣除，84-80分，按每低1分扣罰：1000元人民幣。79分及以下，按每低1分扣罰：2000元人民幣。考核金低于 15 萬元人民幣時，物業服務人需在下次考核之前補足 20 萬元人民幣。具體考核細則和執行方案由物管會與物業服務人約定一致后執行。針對考核中發現的問題，物業服務人應在物管會規定期限內整改到位。期限內整改不到位或拒絕整改的，物管會可委托第三方進行整改，第三方整改所發生的費用從物業服務人考核金中扣除。（13）本項目合同期內物業服務質量考核被昆山住建局評為“問題項目”的，第一次扣5000元，第二次被視為根本性違約，物管會有權召開業主大會解聘物業服務人（物管會不承擔任何違約及賠償責任）。注：物業服務人不履行以上各項條款的視作自動放棄本小區的物業管理工作，招標人不承擔任何責任，可以重新選聘新物業服務人。物業服務人用以設施設備整改已支付使用的各項費用將不再退還。6.重新選聘的物業服務合同期限：物業服務合同期限擬定為叁年；物業服務人向業主收取物業服務費的期限自實際交接之日起算。試用期3個月，試用期滿前一個月內，招標人組織部分業主進行評估（參照簽訂的物業合同及考核協議）。評估合格后物業服務合同生效至約定期限。如果達不到要求，進入整改期，整改期為2個月，期滿后再次評估，仍不合格的，按此方案重新選聘。合同期內項目出現重大事故（管理不當造成），無需再次召開業主大會表決，合同自動終止，招標人應按此選聘方案重新選聘新物業服務人。八、投標申請人資格確定：1.各申請投標單位必須于投標報名截止時間前將投標申請人所具備條件的證明材料送至蘇州物立方物業服務評估咨詢有限公司，報名截止后由招標人進行資格審查,確定有效報名的投標申請人。報名日期截止后遞交的報名材料一律不再接收，視作自動放棄。2.本次招標采取公開招標的方式。3.公開招標方式：選聘新物業服務人的招標工作招標人委托第三方公司（蘇州物立方物業服務評估咨詢有限公司）組織實施，招標過程中的費用由第三方公司先行墊付，由中標物業服務人承擔。4.物業企業符合條件的均可主動報名參加。入圍說明：（1）符合招標要求的報名單位滿3家不超過5家，全部入圍參與投標；符合招標要求的報名單位超過5家的按下面程序評比前5名入圍參加投標：（2）物管會組織成員和熱心業主代表（屆時物管會將以公告形式接受業主報名）對報名的物業服務人管理的項目進行實地考察，參加實地考察的人員根據實地考察結果進行評分并在小區公示（打分方式將在接受報名時一并公布），平均分前5名者入圍參加投標 ；（3）報名符合招標要求的物業服務人不滿3家的，招標人按選聘方案重新招標，第二次招標報名符合招標要求的物業服務人仍不滿3家的，招標人可以以協議方式選聘物業服務人（如協議選聘不成功，招標人可適當修改選聘方案中的招標條件和要求，再次招標，無需再次召開業主大會）。開標時合格的投標人未超過3家的，招標人應依法重新招標。5.評標小組組成：由招標人從昆山市物業服務管理協會的評標專家名冊中隨機抽取的評標專家5人組成。開標見證人：招標人推舉代表3人，區鎮物業辦2人（含屬地辦事處1人），社區1人。6.評分標準為：信用分30分（30分*信用分%）、商務標30分、技術標30分、答疑分10分。7.中標人的確定采取下列方式：（1）評標委員會根據開標結果推薦3名排序在前的合格中標候選人；（2）召開業主大會臨時會議由全體業主對3名候選人進行表決產生最終中標物業服務人；如3名候選人中有放棄或者因不可抗力退出業主大會表決的，則由剩余的候選人參加業主大會的表決，退出的名額不再增補。 （3）如業主大會表決結果未有候選人得票占比達到法律法規要求的，由開標得分排序在前的候選人中標（退出業主大會表決的候選人除外）。8.已獲取投標資格的投標人，無故不參加投標的，投標保證金不予與退還并將相關情況報送到行業主管部門，進行懲戒。九、投標申請人資格審核時需提供的材料：1.《工商營業執照》（經年審合格）副本復印件；2.法定代表人身份證復印件。如屬法定代表人授權的需提供法定代表人委托書原件及代理人身份證復印件；3.提供擬委派項目經理近3個月的社保證明、資格證書（證書原件需帶到報名現場備查）及簡歷；4.提供符合招標要求的相應證明材料。所有復印件需加蓋報名單位公章，并將以上資料裝訂成冊，上述資料有任何一項缺漏的，將視作不合格投標申請人。外地企業必須以總公司名義報名，投標材料均需總公司名義。十、外地企業必須以總公司名義報名，投標資料均需總公司名義。十一、聯系事項：招標單位：昆山高新區虹祺雅苑小區第一屆物業管理委員會招標單位聯系人：戴主任 聯系電話：17327068483招標代理公司：蘇州物立方物業服務評估咨詢有限公司招標代理聯系人：凌翊雲 聯系電話：13776330815
昆山高新區虹祺雅苑小區
第一屆物業管理委員會
2025年6月30日
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