昆山高新區(qū)虹祺雅苑物業(yè)管理公開招標(biāo)公告
一、招標(biāo)項(xiàng)目名稱：昆山高新區(qū)虹祺雅苑物業(yè)管理二、招標(biāo)項(xiàng)目概況：昆山高新區(qū)虹祺雅苑小區(qū)位于昆山高新區(qū)虹祺路125號(hào)，總建筑面積為76659.02平方米。建筑類型為：高層、商業(yè)辦公已全部開發(fā)完成。項(xiàng)目可收費(fèi)建筑面積為55181.16平方米（其中：高層54774.14平方米；商業(yè)辦公407.02平方米）。三、招標(biāo)單位：昆山高新區(qū)虹祺雅苑小區(qū)第一屆物業(yè)管理委員會(huì)四、報(bào)名時(shí)間和地點(diǎn)：1.時(shí)間：2025年6月30日上午9:00至2025年7月6日下午16:00前；2.地點(diǎn)：昆山市紫竹路699號(hào)保利大廈13樓1309。五、招標(biāo)文件領(lǐng)取地點(diǎn)及費(fèi)用：1.入圍物業(yè)企業(yè)領(lǐng)取招標(biāo)文件地點(diǎn)：昆山市紫竹路699號(hào)保利大廈13樓1309；2.現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)取招標(biāo)文件時(shí)，需繳納500元材料費(fèi)。六、投標(biāo)申請(qǐng)人需具備的條件：1.依法注冊(cè)登記，具有獨(dú)立法人資格；提供在有效期的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）復(fù)印件，經(jīng)營(yíng)范圍含物業(yè)管理；2.中國(guó)信用上無未結(jié)案或未處理完畢的嚴(yán)重行政處罰記錄及失信行為；擬報(bào)名的物業(yè)服務(wù)人現(xiàn)管理的項(xiàng)目存在重大安全隱患，在未解除安全隱患前不得報(bào)名參與投標(biāo)；3.管理實(shí)績(jī)要求有：昆山范圍內(nèi)有在管住宅項(xiàng)目（業(yè)態(tài)含高層建筑）且單個(gè)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)建筑總面積10萬平方米及以上；4.物業(yè)服務(wù)人在昆山范圍內(nèi)在管住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量近兩年（2023年第一季度至今）列入昆山市住建局發(fā)布的問題項(xiàng)目（原黑榜）的不得報(bào)名參與投標(biāo)；5.昆住建[2025]40號(hào)文件《關(guān)于公布2024年下半年度昆山物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)結(jié)果的通知》中被評(píng)定為甲級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)才可參與報(bào)名；6.擬派駐項(xiàng)目經(jīng)理要求：擬任小區(qū)經(jīng)理有5年以上管理經(jīng)驗(yàn)，大專學(xué)歷及以上，持昆山市三級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理證書及以上，年齡35周歲至55周歲；7.曾被本項(xiàng)目業(yè)主大會(huì)解聘的物業(yè)服務(wù)人或法人股東等實(shí)際控制人參股或者控股企業(yè)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)不能參與本項(xiàng)目投標(biāo)。七、本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容要求：1.虹祺雅苑小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)參照《昆山市普通住宅物業(yè)公共服務(wù)分類分項(xiàng)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（昆發(fā)改〔2020〕64號(hào)）執(zhí)行，等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)示范如下：2.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 3.停車費(fèi): 本小區(qū)汽車停車費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：地下車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：人防車位：租賃費(fèi)為180元/月·輛，管理費(fèi)為 60 元/月·輛（管理費(fèi)收益歸物業(yè)服務(wù)人，用于人防車庫日常管理及設(shè)備維護(hù)支出）；普通地下車位：管理費(fèi)為60 元/月·輛（管理費(fèi)收益歸物業(yè)服務(wù)人，用于地下車庫日常管理及設(shè)備維護(hù)支出）外來臨停車輛按政府文件規(guī)定收費(fèi)。4.重新選聘新物業(yè)服務(wù)人后小區(qū)公共收益分配：（1）小區(qū)路面臨時(shí)停車費(fèi)收入扣除法定稅金后 70 %分成歸小區(qū)全體業(yè)主，剩余部分補(bǔ)貼物業(yè)公司。（2）小區(qū)物業(yè)用房租金收入扣除法定稅金后 70 %分成歸小區(qū)全體業(yè)主，剩余部分補(bǔ)貼物業(yè)公司。（3）小區(qū)充電樁、廣告、攤位、快遞柜等收入扣除法定稅金后 70 %分成歸小區(qū)全體業(yè)主，剩余部分補(bǔ)貼物業(yè)公司。注：所有公共收益款項(xiàng)納入招標(biāo)人開立的公共收益監(jiān)管賬戶，定期（每季度）按約定比例結(jié)算補(bǔ)貼給物業(yè)服務(wù)人，收入和開支按相關(guān)規(guī)定公示，接受業(yè)主監(jiān)督；公共收益主要用于小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)和小區(qū)建設(shè)，按《市政府辦公室關(guān)于印發(fā)昆山市住宅區(qū)公共收益管理實(shí)施細(xì)則的通知》昆政辦發(fā)【2025】12號(hào)規(guī)定執(zhí)行。5.重新選聘新物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)要求：（1）物業(yè)服務(wù)人擬派駐在本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)人員需根據(jù)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置，滿足服務(wù)需求，具體人員配置應(yīng)在投標(biāo)文件中體現(xiàn)；注：秩序維護(hù)人員年齡不超過45 周歲，保潔人員及綠化工年齡不超過 58 周歲（聘用退休人員需繳納意外保險(xiǎn)）。其他物業(yè)工作人員合法用工。（2）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目現(xiàn)狀及整改要求：① 電梯：個(gè)別電梯五方通話失靈、個(gè)別電梯底坑積水、2臺(tái)電梯運(yùn)行過程中有晃動(dòng)現(xiàn)象，電梯轎廂無通風(fēng)扇，物業(yè)服務(wù)人進(jìn)駐后應(yīng)對(duì)小區(qū)8臺(tái)電梯進(jìn)行一次全面保養(yǎng)工作，解決上述問題。② 智能化：監(jiān)控室電視墻缺少一塊顯示屏，小區(qū)周界報(bào)警系統(tǒng)處于癱瘓狀態(tài)，4號(hào)樓1單元負(fù)一層磁力鎖沒電；恢復(fù)小區(qū)所有門禁系統(tǒng)的正常使用。③ 消防：小區(qū)疏散指示燈線路有問題；消防泵房?jī)?nèi)墻吸引板脫落并潮濕；泵房設(shè)施螺栓銹蝕嚴(yán)重；報(bào)警系統(tǒng)共有14處故障；防火門閉門器損壞比較多；地庫滅火器箱損壞比較多；4號(hào)樓2單元負(fù)一樓消防管道嚴(yán)重漏水。④ 工程：小區(qū)東面主干道開裂并有下沉現(xiàn)象；地下車庫漏水點(diǎn)比較多；地庫通道照明部分不亮；個(gè)別單元樓梯墻面有滲水現(xiàn)象；房屋屋頂保溫板有滲水現(xiàn)象；2號(hào)樓一單元一樓和負(fù)一樓處管道漏水；對(duì)小區(qū)全部水景進(jìn)行恢復(fù)；小區(qū)內(nèi)墻面出現(xiàn)的脫落、發(fā)霉、破損等情況進(jìn)行修繕；提供小區(qū)快遞房、公共衛(wèi)生間改造和管理方案經(jīng)物管會(huì)同意后實(shí)施。⑤ 根據(jù)蘇府辦【2024】76號(hào)文要求，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況需物業(yè)服務(wù)人在投標(biāo)文件中提出電動(dòng)自行車消防安全管理相關(guān)措施和方案。⑥ 每年應(yīng)不少于一次聘請(qǐng)物業(yè)行業(yè)專家對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，針對(duì)評(píng)估報(bào)告中反映的物業(yè)服務(wù)問題物業(yè)服務(wù)人應(yīng)及時(shí)加以改善。⑦ 物業(yè)需承諾提供物管會(huì)辦公室的辦公設(shè)施設(shè)備、辦公用品和裝修改造，具體方案由雙方協(xié)商確定。注：以上設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀僅供投標(biāo)單位參考，具體以投標(biāo)公司現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)為準(zhǔn)，用于上述①②③④⑦項(xiàng)整改修復(fù)的資金由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)，投標(biāo)單位在投標(biāo)文件（商務(wù)標(biāo)）中體現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)人需注明投資的資金明細(xì)；上述項(xiàng)目整改修復(fù)期限由物業(yè)服務(wù)人與物管會(huì)協(xié)商。（3）物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)物業(yè)費(fèi)維持不變，如需調(diào)整必須經(jīng)過業(yè)主大會(huì)表決通過。（4）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算形式為包干制。（5）小區(qū)提供物業(yè)用房給物業(yè)服務(wù)人使用。（6）物業(yè)服務(wù)人擬派駐的專業(yè)工作人員（維修電工、消控員、項(xiàng)目經(jīng)理等）需持證上崗。（7）物業(yè)服務(wù)人承諾本項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理為單獨(dú)委派，不得同時(shí)兼任其他項(xiàng)目，在管期間未經(jīng)招標(biāo)人同意不得隨意調(diào)動(dòng)。（8）物業(yè)服務(wù)人承諾本項(xiàng)目為公司直接管理項(xiàng)目，合同期內(nèi)不得將項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)包、發(fā)包或轉(zhuǎn)讓其他公司、個(gè)人掛靠管理（電梯聘請(qǐng)?jiān)瓘S維保、消防設(shè)備等需聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行維保）。（9）物業(yè)服務(wù)人須承擔(dān)第三方招標(biāo)代理費(fèi)及本次業(yè)主大會(huì)咨詢費(fèi)。（10）中標(biāo)候選人應(yīng)當(dāng)在中標(biāo)結(jié)果公示后7日內(nèi)繳納考核金20萬元人民幣到物管會(huì)基本賬戶并足額支付第三方招標(biāo)代理費(fèi)及本次業(yè)主大會(huì)咨詢費(fèi)，物管會(huì)在收到考核金后開具中標(biāo)通知書。如物業(yè)服務(wù)人未在上述期間交納考核金并支付第三方費(fèi)用的，視作自動(dòng)放棄履約，按開標(biāo)時(shí)得分名次遞補(bǔ)。（11）物業(yè)服務(wù)人需每半年向物管會(huì)提交工作計(jì)劃及工作報(bào)告。（12）物管會(huì)代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，同時(shí)與物業(yè)服務(wù)人簽訂考核協(xié)議并設(shè)定一定的獎(jiǎng)懲處罰。考核以季度為周期，考核總分為100分；物業(yè)服務(wù)考核達(dá)到85分及以上的考核金不予扣除，84-80分，按每低1分扣罰：1000元人民幣。79分及以下，按每低1分扣罰：2000元人民幣。考核金低于 15 萬元人民幣時(shí)，物業(yè)服務(wù)人需在下次考核之前補(bǔ)足 20 萬元人民幣。具體考核細(xì)則和執(zhí)行方案由物管會(huì)與物業(yè)服務(wù)人約定一致后執(zhí)行。針對(duì)考核中發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在物管會(huì)規(guī)定期限內(nèi)整改到位。期限內(nèi)整改不到位或拒絕整改的，物管會(huì)可委托第三方進(jìn)行整改，第三方整改所發(fā)生的費(fèi)用從物業(yè)服務(wù)人考核金中扣除。（13）本項(xiàng)目合同期內(nèi)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核被昆山住建局評(píng)為“問題項(xiàng)目”的，第一次扣5000元，第二次被視為根本性違約，物管會(huì)有權(quán)召開業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)服務(wù)人（物管會(huì)不承擔(dān)任何違約及賠償責(zé)任）。注：物業(yè)服務(wù)人不履行以上各項(xiàng)條款的視作自動(dòng)放棄本小區(qū)的物業(yè)管理工作，招標(biāo)人不承擔(dān)任何責(zé)任，可以重新選聘新物業(yè)服務(wù)人。物業(yè)服務(wù)人用以設(shè)施設(shè)備整改已支付使用的各項(xiàng)費(fèi)用將不再退還。6.重新選聘的物業(yè)服務(wù)合同期限：物業(yè)服務(wù)合同期限擬定為叁年；物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的期限自實(shí)際交接之日起算。試用期3個(gè)月，試用期滿前一個(gè)月內(nèi)，招標(biāo)人組織部分業(yè)主進(jìn)行評(píng)估（參照簽訂的物業(yè)合同及考核協(xié)議）。評(píng)估合格后物業(yè)服務(wù)合同生效至約定期限。如果達(dá)不到要求，進(jìn)入整改期，整改期為2個(gè)月，期滿后再次評(píng)估，仍不合格的，按此方案重新選聘。合同期內(nèi)項(xiàng)目出現(xiàn)重大事故（管理不當(dāng)造成），無需再次召開業(yè)主大會(huì)表決，合同自動(dòng)終止，招標(biāo)人應(yīng)按此選聘方案重新選聘新物業(yè)服務(wù)人。八、投標(biāo)申請(qǐng)人資格確定：1.各申請(qǐng)投標(biāo)單位必須于投標(biāo)報(bào)名截止時(shí)間前將投標(biāo)申請(qǐng)人所具備條件的證明材料送至蘇州物立方物業(yè)服務(wù)評(píng)估咨詢有限公司，報(bào)名截止后由招標(biāo)人進(jìn)行資格審查,確定有效報(bào)名的投標(biāo)申請(qǐng)人。報(bào)名日期截止后遞交的報(bào)名材料一律不再接收，視作自動(dòng)放棄。2.本次招標(biāo)采取公開招標(biāo)的方式。3.公開招標(biāo)方式：選聘新物業(yè)服務(wù)人的招標(biāo)工作招標(biāo)人委托第三方公司（蘇州物立方物業(yè)服務(wù)評(píng)估咨詢有限公司）組織實(shí)施，招標(biāo)過程中的費(fèi)用由第三方公司先行墊付，由中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)。4.物業(yè)企業(yè)符合條件的均可主動(dòng)報(bào)名參加。入圍說明：（1）符合招標(biāo)要求的報(bào)名單位滿3家不超過5家，全部入圍參與投標(biāo)；符合招標(biāo)要求的報(bào)名單位超過5家的按下面程序評(píng)比前5名入圍參加投標(biāo)：（2）物管會(huì)組織成員和熱心業(yè)主代表（屆時(shí)物管會(huì)將以公告形式接受業(yè)主報(bào)名）對(duì)報(bào)名的物業(yè)服務(wù)人管理的項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，參加實(shí)地考察的人員根據(jù)實(shí)地考察結(jié)果進(jìn)行評(píng)分并在小區(qū)公示（打分方式將在接受報(bào)名時(shí)一并公布），平均分前5名者入圍參加投標(biāo) ；（3）報(bào)名符合招標(biāo)要求的物業(yè)服務(wù)人不滿3家的，招標(biāo)人按選聘方案重新招標(biāo)，第二次招標(biāo)報(bào)名符合招標(biāo)要求的物業(yè)服務(wù)人仍不滿3家的，招標(biāo)人可以以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人（如協(xié)議選聘不成功，招標(biāo)人可適當(dāng)修改選聘方案中的招標(biāo)條件和要求，再次招標(biāo)，無需再次召開業(yè)主大會(huì)）。開標(biāo)時(shí)合格的投標(biāo)人未超過3家的，招標(biāo)人應(yīng)依法重新招標(biāo)。5.評(píng)標(biāo)小組組成：由招標(biāo)人從昆山市物業(yè)服務(wù)管理協(xié)會(huì)的評(píng)標(biāo)專家名冊(cè)中隨機(jī)抽取的評(píng)標(biāo)專家5人組成。開標(biāo)見證人：招標(biāo)人推舉代表3人，區(qū)鎮(zhèn)物業(yè)辦2人（含屬地辦事處1人），社區(qū)1人。6.評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)為：信用分30分（30分*信用分%）、商務(wù)標(biāo)30分、技術(shù)標(biāo)30分、答疑分10分。7.中標(biāo)人的確定采取下列方式：（1）評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)開標(biāo)結(jié)果推薦3名排序在前的合格中標(biāo)候選人；（2）召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議由全體業(yè)主對(duì)3名候選人進(jìn)行表決產(chǎn)生最終中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人；如3名候選人中有放棄或者因不可抗力退出業(yè)主大會(huì)表決的，則由剩余的候選人參加業(yè)主大會(huì)的表決，退出的名額不再增補(bǔ)。 （3）如業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果未有候選人得票占比達(dá)到法律法規(guī)要求的，由開標(biāo)得分排序在前的候選人中標(biāo)（退出業(yè)主大會(huì)表決的候選人除外）。8.已獲取投標(biāo)資格的投標(biāo)人，無故不參加投標(biāo)的，投標(biāo)保證金不予與退還并將相關(guān)情況報(bào)送到行業(yè)主管部門，進(jìn)行懲戒。九、投標(biāo)申請(qǐng)人資格審核時(shí)需提供的材料：1.《工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照》（經(jīng)年審合格）副本復(fù)印件；2.法定代表人身份證復(fù)印件。如屬法定代表人授權(quán)的需提供法定代表人委托書原件及代理人身份證復(fù)印件；3.提供擬委派項(xiàng)目經(jīng)理近3個(gè)月的社保證明、資格證書（證書原件需帶到報(bào)名現(xiàn)場(chǎng)備查）及簡(jiǎn)歷；4.提供符合招標(biāo)要求的相應(yīng)證明材料。所有復(fù)印件需加蓋報(bào)名單位公章，并將以上資料裝訂成冊(cè)，上述資料有任何一項(xiàng)缺漏的，將視作不合格投標(biāo)申請(qǐng)人。外地企業(yè)必須以總公司名義報(bào)名，投標(biāo)材料均需總公司名義。十、外地企業(yè)必須以總公司名義報(bào)名，投標(biāo)資料均需總公司名義。十一、聯(lián)系事項(xiàng)：招標(biāo)單位：昆山高新區(qū)虹祺雅苑小區(qū)第一屆物業(yè)管理委員會(huì)招標(biāo)單位聯(lián)系人：戴主任 聯(lián)系電話：17327068483招標(biāo)代理公司：蘇州物立方物業(yè)服務(wù)評(píng)估咨詢有限公司招標(biāo)代理聯(lián)系人：凌翊雲(yún) 聯(lián)系電話：13776330815
昆山高新區(qū)虹祺雅苑小區(qū)
第一屆物業(yè)管理委員會(huì)
2025年6月30日
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