昆山市花橋經濟開發區鑫宇嘉苑小區物業管理公開招標公告
一、招標項目名稱：昆山市花橋經濟開發區鑫宇嘉苑小區物業管理二、招標項目概況：昆山市花橋經濟開發區鑫宇嘉苑小區位于昆山花橋鎮和豐路210號，東至和豐路、南至寰盛路、西至商業廣場、北至中宇國際公寓，總建筑面積為171387.71 平方米。建筑類型為：住宅、辦公樓、商業已全部開發完成。項目可收費建筑面積為111733.82平方米（其中：住宅103057.86平方米；辦公樓5027.71平方米；商業3648.25平方米）。三、招標單位：江蘇昆山花橋經濟開發區鑫宇嘉苑小區第一屆業主委員會四、報名時間和地點：1.時間：2025年7月18日上午9:00至2025年7月24日下午16:00前；2.地點：昆山市紫竹路699號保利大廈8棟1309室。五、招標文件領取地點及費用：1.入圍物業企業領取招標文件地點：昆山市紫竹路699號保利大廈8棟1309室；2.現場領取招標文件時，需繳納500元材料費。六、投標申請人需具備的條件：1.依法注冊登記，具有獨立法人資格；提供在有效期的營業執照（副本）復印件，經營范圍含物業管理；2.公司財務穩健，無高杠桿與流動性危機：2024 年度的凈利潤（以扣除非經常性損益前后的孰低值為準）為正，2024 年度的資產負債率不超過 60%；3.信用中國上無未結案或未處理完畢的嚴重行政處罰記錄及失信行為；擬報名的物業服務人現管理的項目存在重大安全隱患，在未解除安全隱患前不得報名參與投標；4. 管理實績要求有：蘇州或上海有在管項目【業態含超高層建筑：超高層項目主要以建筑高度大于 100 米作為界定標準，同時參考層數（通常為 40 層以上）】；5.物業服務人在昆山范圍內在管住宅項目物業服務質量近兩年（2023 年第一季度至今）列入昆山住建局發布的問題項目（黑榜）的不得報名參與投標；昆住建[2025]40 號文件《關于公布 2024 年下半年度昆山物業服務企業信用評價結果的通知》中被評定為丙級及以下的物業服務企業不得報名參與投標；6.擬派駐項目經理要求：擬任小區經理有 3 年以上管理經驗，本科學歷及以上，持昆山項目經理（三級）證書或上海市物業經理（中級）證書及以上，年齡 30 周歲至 45 周歲；7.曾被本項目業主大會解聘的物業服務人或法人股東等實際控制參股或者控股企業存在關聯關系的企業不能參與本項目投標。七、本小區的物業服務內容要求：1.服務標準：鑒于本小區為超高層，物業管理服務內容、標準及物業費、停車費等收費服務標準□【按照】☑【參照】《昆山市普通住宅物業公共服務分類分項分級標準及政府指導價標準》（昆發改〔2020〕64號）執行，等級標準為 五級 四檔，在此基礎上，鑫宇嘉苑小區的物業服務內容和標準作了部份增加（特別要求：每年至少需提供項目外墻清洗一次），如下：（一）綜合服務：1）一對一管家服務：每位管家服務不大于 200 戶；專屬管家工作時間不坐崗，須在管轄樓棟范圍進行巡崗，監管物業管理，及時了解業主需求并提一站式服務。2）早送晚迎：要求每日在每單元電梯位置做好早送晚迎服務：微笑送迎，促進和業主之間的溝通。（時間上午：7：00-9：00；下午：17：30-19：30）。3）按計劃定期做好業主關懷。4）同步發布項目全周期信息記錄業主生活需求，為后期服務奠定基礎。5）社區居委對小區業主關注問題訴求的回復整改率要求完成 100%。6）每月度屬地物業監管部門對于小區的物業工作檢視，整改事項率不得超過 10%。7）客戶服務綜合滿意度 95%;客戶投訴處理及時率 100%;客戶投訴處理滿意 100%;重大客戶投訴或服務事故 0%;維修服務及時率 100%;維修服務滿意率 100%;設備設施完好率 98%;清潔檢查合格率 98%;綠化檢查合格率 98%。（二）物業共用部位和共用設施設備維護：1）設立業主開放日，設備房隨時可以接受業主參觀。2）一設備一臺帳，工單系統后臺登記，實地巡查維保，上傳記錄，確保工作時效性，留痕可追溯。3）電梯，消防等維保人員均須隨身佩戴記錄儀，維保情況全記錄。4）入戶維修免收上門費，零星小修不收取任何費用，常備燈泡，五金配件。5）接報修后 15 分鐘內響應，一般維修當天完成，若缺少材料，則在備齊后1天內完成；中、大修以及疑難維修接報后盡快確定維修方案，維修過程中每三日向報修人反饋一次進度。維修完成后報修人予以評分，物業服務中心 24 小時內予以回訪；6）每天至少配置一名 24 小時值班人員，夜間應急維修及時響應，周邊項目可提供支援。（三）公共秩序維護：1）門崗為禮賓形象崗，24 小時立崗（2 小時輪換一次）2）待人接物彬彬有禮，有主動為業主服務意識。3）做好對進入小區的人員車輛，核實詢問，確認，登記，指引的工作。訪客，外賣指引陪同到家。4）對業主住戶熟悉度 100%（含車牌）。5）維護出入口周邊秩序。（四）保潔服務：1）每年至少一次建筑物外墻清洗。2）無痕住宅動線區域精細化清掃。3 小時 1 次游樂設施、單元門、電梯轎廂、樓道等部位清潔消毒；地下環氧車庫精細化專項養護。3）排污井等：檢查 1 次/月；清理 1 次/季度。4）保潔 10+10 服務，10 分鐘響應，10 分鐘到達現場，處理業主服務需求。5）樓層內干濕垃圾早晚共收運 2 次。6）每月生活垃圾房、設備房、停車場及配套設施等實施消殺滅害 1 次（6至9月每月不少于4次消殺）。7）建筑垃圾、廢棄物等日產日清，若建筑垃圾等當日無法清理，必須指定固定堆放地點，并做好圍擋及保潔措施。（五）綠化養護服務：1）草坪整齊雅觀，四季常綠。草高 5cm 以下，草坪綠期超過 300 天，覆蓋率達 95%以上。2）每年中有 4 次以上花卉布置，花境四季有花，造型樣式與小區風格協調統一。3）喬、灌木修剪每年 3 次以上，樹冠完整美觀，主側枝分布勻稱，整形效果與環境協調。以預防為主、精心管養，綜合防治、化學防治，發生率低于 5%。2.物業服務費收費標準（含代收代交）：高層住宅服務費： 3.50 元/月·平方米；辦公樓服務費： 8.30 元/月·平方米；商業服務費： 8.32 元/月·平方米。物業服務費按月計算。業主或物業使用人應在每年1 月、7 月的 15 日前向乙方交納包括本月在內的 6 個月的物業服務費。物業服務合同期內物業費維持不變，如需調整必須經過業主大會表決通過。3.物業服務費用的結算形式為:包干制 。4.停車費收費標準：路面車位：5 元/24小時·輛，或月租車位租金為 140 元/月·輛；地下車位：管理費為 60 元/月·輛，且車位租金為 180 元/月·輛；機械車位：管理費為 100 元/月·輛，且車位租金為 150 元/月·輛；人防車位：管理費為 60 元/月·輛，且車位租金為 180 元/月·輛；外來臨停車輛：按政府指導價執行。注：地下車位管理費由物業服務人收取，主要用于地下車庫的管理成本及設備設施的日常維護；地下人防車位使用費（除管理費外）屬于人防工程主管部門或納入業委會賬戶（政府相關部門統一管理前），單獨立賬，用于人防車位區域設備設施的維修；其余地下車位租金歸車位所有人。5.小區公共收入分配：小區路面車位使用費、臨時停車費收入扣除法定稅金后70%分成歸小區全體業主，剩余30%補貼物業公司；由物業服務人開具正規發票；小區物業用房租金收入扣除法定稅金后 70%分成歸小區全體業主，剩余 30%補貼物業服務人。物業服務人應當提供以上費用的正規發票；小區充電樁、廣告、攤位、快遞柜等經營性收入扣除法定稅金后 70%分成歸小區全體業主，剩余 30%補貼物業公司；由物業服務人提供以上費用的正規發票。所有公共收益款項納入招標人開立的公共收益監管賬戶，定期（每季度）按約定比例結算補貼給物業服務人，收入和開支按相關規定公示，接受業主監督；公共收益主要用于小區公共設備設施的維修保養和小區建設，按《市政府辦公室關于印發昆山市住宅區公共收益管理實施細則的通知》昆政辦發【2025】12 號、《業主大會議事規則》規定執行。6.中標物業服務企業應承諾事項：（1）小區封閉式管理：提供可行性方案，主要通過技防（安裝梯控和人臉識別門禁）和物理隔斷（外圍使用綠籬）限制外來人員隨意進出；并協助業委會與政府溝通協調，解決封閉小區出入口，使小區在物理上做到與外圍隔斷的可行性方案。（2）安保監控設備及安保方案：投標人需自有安保人員，不能外包。提供可行性安保方案，包含監控管理、外來人員管控、車輛管理等內容。（3）地面電瓶車停放解決方案：根據《蘇州市深化電動自行車安全隱患全鏈條整治行動實施方案》（蘇府辦〔2024〕93 號）文要求，提供可行性方案，地面上規劃出指定區域建電瓶車充電停車棚。（4）租客管理：按《蘇州市出租房屋居住安全管理條例》執行。（5）商鋪綜合經驗管理方案：提供一樓商鋪管理的整體方案。（6）垃圾房解決方案：調整并延長垃圾房開放時間。（7）綠化布置和小區氛圍營造：小區形象提升方案，包含綠化、氛圍燈光、小景觀等。（8）提高小區公共收益的方案：提出創收方案。（9）小區 3 樓公共區域整體提升：投標人需出具改造方案并帶資對 3 樓的公共區域進行改造。（10）小區公共區域漏水問題解決方案（含外墻漏水）：要求投標人入駐后對小區漏水點全面檢查，并提出修理方案，3 年內逐步解決小區公共區域漏水問題。（11）地下車庫漏水處理：地下車庫漏水點檢測并做好地面清潔。（12）小區噴泉維修：檢查噴泉漏水問題，并檢修。（13）建筑物外立面裝飾板松動問題：需要給出解決方案和造價。（14）樓棟返臭問題：排查根源所在并給出解決方案。（15）消防設備維護及安全保障方案：投標人需結合小區實際情況提供可行性的消防設備維護和消防安全保障方案。（16）電梯維護及安全保障方案：投標人需結合小區實際情況提供可行性的電梯維護及安全保障方案。（17）其他：經業委會表決通過的小區需要維修、更新、改造的其他公共設施設備項目。注：投標人需在投標文件中響應上述整改清單，明確整改方案、整改完成時間及資金來源。投標人需承諾合同期內每年投資不低于人民幣50 萬元用于以上整改清單。投標人須于每個服務年度首月將承諾的資金（不低于人民幣 50 萬元）打入共管賬戶中（物業服務人與業委會共管），整改方案及改造費用須經業委會確認，投標人出資資金使用完后剩余未修復的設備設施由物業服務人與業委會協商解決。投標人出資資金在年度內未全部用完的，余額屬于全體業主所有，統一納入公共收益賬戶或小區維修基金賬戶，用于小區設施設備維修更新改造。7.物業服務企業人員的配置及要求：項目物業服務人擬派駐在本小區的物業服務人員需滿足服務需求，具體人員不少于以下配置：（1）總配置不低于【46】人。（2）項目經理：【1】人，擬任小區經理有 3 年以上項目管理經驗，本科及以上學歷，持昆山項目經理（三級）證書或上海市物業經理（中級）證書及以上，年齡 30 周歲至 45 周歲。（3）客服管家：【7】人，一對一管家服務，每個管家服務業主不超過 200 戶；管家年齡38 歲以下，本科以上學歷，形象氣質佳，3 年以上高端項目物業服務經驗；其中管家主管年齡35 歲以下。（4）秩序維護：【16】人，年齡 48 歲以下，身高不低于 1.70 米，身體健康，有高端項目物業服務經驗；其中禮儀崗年齡 35 歲以下，身高不低于 1.75 米，身體健康，形象氣質好。（5）保潔員與綠化工：【17】人，年齡 55 歲以下，身體健康，形象干凈整潔，有高端項目保潔工作經驗。（6）工程：【5】人，年齡 50 歲以下，身體健康，持有高、低壓電工作業證或相關專業證書，有高端項目物業服務經驗。（7）垃圾分類督導：【1】人（由保潔員兼任）。注：以上人員需繳納社保，聘用退休人員需繳納意外保險。物業工作人員合法用工。8.物業服務合同期限： 三年 。中標物業服務人向業主收取物業服務費的期限自實際交接之日起算。試用期【6】個月，試用期滿前一個月內，業委會組織兩委成員和熱心業主進行對物業服務人承諾進行整改的項目和物業服務現狀進行評估，評估合格后物業服務合同生效至約定期限。如果達不到招標或投標承諾要求，進入整改期，整改期為【1】個月，期滿后再次評估，仍不合格的，視為根本性違約，招標人有權單方解除合同，重新選聘物業服務人。合同期內項目出現重大事故（管理不當造成），無需再次召開業主大會表決，合同自動終止，招標人重新選聘新物業服務人。物業服務人已支付使用的各項費用（包括但不限于考核金、承諾的出資款項等）將不再退還。物業服務合同期滿，雙方未簽訂新合同或招標人未與其他物業服務方簽訂新合同的，本合同自動延續至招標人簽訂新的物業服務合同生效時終止。在合同自動延續期間，投標人仍需承諾每年投資不低于人民幣50萬元用于小區整改。投標人須于每個服務年度首月將承諾的資金（不低于人民幣50萬元）打入共管賬戶中（物業服務人與業委會共管），整改方案及改造費用須經業委會確認，投標人出資資金使用完后剩余未修復的設備設施由物業服務人與業委會協商解決。投標人出資資金在年度內未全部用完的，余額屬于全體業主所有，統一納入公共收益賬戶或小區維修基金賬戶，用于小區設施設備維修更新改造。9.其他管理要求：1）提供小區現有的物業用房（部分）給物業服務人免費使用，其他物業服務用房由業委會統一規劃使用，閑置的物業服務用房業主大會可委托物業服務人進行出租經營，日常物業管理由物業服務人負責，所得出租收益納入公共收益。2）中標物業服務人擬派駐的專業工作人員（項目經理、維修電工、消控員等）需持證上崗。3）中標物業服務人承諾本項目的項目經理為單獨委派，不得同時兼任其它項目，在管期間未經招標人同意不得隨意調動。4）中標物業服務人承諾本項目為公司直接管理項目，不得轉包，合同期內項目秩序維護不得外包，電梯、消防、監控等須聘請有相關資質（超高層建筑）的專業公司進行維保。5）中標物業服務人須承擔第三方招標代理費、本次業主大會咨詢費（人民幣8000元）及項目承接查驗費用。6）中標候選人應當在中標結果公示后7日內繳納考核保證金30萬至業委會專用帳戶或提供銀行保函并足額支付第三方招標代理費及本次業主大會咨詢征詢費，招標人在收到考核金后開具中標通知書。如中標侯選人未在上述期間交納考核金并支付第三方費用的，視作自動放棄履約，按開標時得分名次遞補。7）物業服務人需【每季度】向招標人提交工作計劃及工作報告。8）考核制度：業委會代表業主大會與物業服務人簽定物業服務合同時，同時與物業服務人簽定考核協議并設定一定的獎懲處罰。業委會組織業委會、監事會成員或業主代表按季度對物業日常服務進行考核評分。考核以季度為周期，考核總分為100 分；物業服務考核達到 85分及以上的考核保證金不予扣罰；85（不含）-75 分（含）的按每低 1 分扣罰：1000 元人民幣；75（不含）-65 分（含）的按每低 1 分扣罰：3000 元人民幣；65 分（不含）以下的按每低 1 分扣罰：5000 元人民幣。考核保證金低于【30】萬元人民幣時，物業服務人須在收到業主委員會考核扣罰通知后 30 日內補足，物業服務人未按時補足的視為根本性違約，業委會經業主大會同意后有權解除物業服務合同，業委會不承擔任何違約及賠償責任，考核保證金不予退還，轉為違約賠償金。具體考核細則由業委會根據物業服務等級制定，作為物業服務合同附件。針對考核中發現的問題，物業服務人應在業委會規定期限內整改到位。期限內整改不到位或拒絕整改的，業委會可委托第三方進行整改，第三方整改所發生的費用從物業服務人考核保證金中扣除。本項目合同期內兩次被昆山市住建局評為“問題項目”的，視為根本性違約，招標人有權召開業主大會解聘物業服務人（招標人不承擔任何違約及賠償責任）。注：中標物業服務人不履行以上各項條款的視作自動放棄本小區的物業管理工作，招標人不承擔任何責任，可以重新選聘新物業服務人。10.廉政條款：物業服務人在物業服務過程中通過向本小區業委會、監事會等利益相關方進行利益輸送，或采取其他不正當手段，致使或可能導致其無法正常履行監督物業服務等職責的，視為物業服務人根本性違約，經業主大會會議表決通過，即可立即解除物業服務合同，并可追究物業服務人相關違約責任。物業服務人已支付使用的各項費用（包括但不限于考核金、承諾的出資款項等）將不再退還。八、投標申請人資格確定：1.各申請投標單位必須于投標報名截止時間前將投標申請人所具備條件的證明材料送至蘇州物立方物業服務評估咨詢有限公司，報名截止后由招標人進行資格審查,確定有效報名的投標申請人。報名日期截止后遞交的報名材料一律不再接收，視作自動放棄。2.本次招標采取公開招標的方式。3.公開招標方式：選聘新物業服務人的招標工作招標人委托第三方公司（蘇州物立方物業服務評估咨詢有限公司）組織實施，招標過程中的費用由第三方公司先行墊付，由中標物業服務人承擔。4.物業企業符合條件的均可主動報名參加。入圍說明：符合招標要求的報名單位滿3 家不超過 5 家，全部入圍參與投標。符合招標要求的報名單位超過 5 家的按下面程序評比前 5 名入圍參加投標：（1）公司（或母公司、實際控制人）為上市公司（僅限在滬深證券交易所主板或創業板、科創板，或香港證券交易所主板上市并公開交易），且 2024 年度物業管理業務收入超 100 億元人民幣，優先入圍參加投標；（2）優先入圍不滿 5 家的，業委會組織業委會、監事會成員和業主代表（屆時業委會將以公告形式接受業主報名）對報名的物業服務企業進行實地考察，參加實地考察的人員根據實地考察結果進行評分（打分方式將在接受報名時一并公布），按平均分從高到低排序，依序入圍，滿 5 家為止。報名符合招標要求的物業服務人不滿 3 家的，招標人重新發布招標公告，第二次招標報名符合招標要求的物業服務人仍不滿 3 家的，招標人可以以協議方式選聘物業服務人（如協議選聘不成功，招標人可適當修改選聘方案中的招標條件和要求，經公示無異議后，再次招標）。開標時合格的投標人未超過 3 家的，招標人應依法重新招標。5.評標小組組成：評標小組由招標人從昆山市物業服務管理協會的評標專家名冊中隨機抽取的評標專家4人，招標人推薦1人，共5人組成。開標見證人：招標人推舉代表2人，區鎮物業辦1人，社區1人。6.評分標準為：總分100分，其中信用分 30 分、商務標 30 分、技術標 30 分、答疑分 10 分，其中商務評分標準中包含高杠桿率及流動性危機限制條款5分；如投標人或其母公司、實際控制人存在高杠桿與流動性危機的，得0分。附加分項：（1）公司（或母公司、實際控制人）為上市公司（僅限在滬深證券交易所主板或創業板、科創板，或香港證券交易所主板上市并公開交易），且 2024 年度物業管理業務收入超 100 億元人民幣的加 2 分；（2）推薦分：招標人會對入圍單位的在管項目進行考察，可以給考察優秀的投標人（僅限一家）加 2 分推薦分；招標人在開標前將獲得加分的投標人名單提供給評標委員會。7.中標人的確定采取下列方式：評標委員會推薦不超過 3 名有排序的合格中標候選人。招標人選擇排序最前的中標候選人為中標人，并代表業主大會與之簽訂物業服務合同。如排序在前的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行物業服務合同，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。8.已獲取投標資格的投標人，無故不參加投標的，投標保證金不予與退還并將相關情況報送到行業主管部門，進行懲戒。九、投標申請人資格審核時需提供的材料：1.《工商營業執照》（經年審合格）副本復印件；2.法定代表人身份證復印件。如屬法定代表人授權的需提供法定代表人委托書原件及代理人身份證復印件；3.提供擬委派項目經理近 3 個月的社保證明、資格證書（證書原件需帶到報名現場備查）及簡歷；4.提供符合招標要求的相應證明材料（提供經第三方審計，公司及母公司或實際控制人2024 年度的財務報表）。所有復印件需加蓋報名單位公章，并將以上資料裝訂成冊，上述資料有任何一項缺漏的，將視作不合格投標申請人。十、外地企業必須以總公司名義報名，投標資料均需總公司名義。十一、聯系事項：招標單位：江蘇昆山花橋經濟開發區鑫宇嘉苑小區第一屆業主委員會招標單位聯系人：黎彬 聯系電話：18502164566招標代理公司：蘇州物立方物業服務評估咨詢有限公司招標代理聯系人：彭磊 聯系電話：18115553372
江蘇昆山花橋經濟開發區鑫宇嘉苑小區
第一屆業主委員會
2025年7月18日
