一、招標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng)：昆山市淀山湖鎮(zhèn)宜欣富貴廣場(chǎng)物業(yè)管理
二、招標(biāo)項(xiàng)目概況：昆山市淀山湖鎮(zhèn)宜欣富貴廣場(chǎng)位于昆山市淀山湖鎮(zhèn)淀興路588號(hào)。南至淀興路，北至錢(qián)安路，東至馬安新村，西至曙光路。總建筑面積為43235.18平方米。建筑類(lèi)型為：住宅、商業(yè)，已全部開(kāi)發(fā)完成。項(xiàng)目可收費(fèi)建筑面積為43235.18平方米（其中：住宅7292.02平方米；商業(yè)一期20466.84平方米；商業(yè)二期15476.32平方米）。
三、招標(biāo)單位：昆山市淀山湖鎮(zhèn)宜欣富貴廣場(chǎng)第一屆物業(yè)管理委員會(huì)
四、報(bào)名時(shí)間和地點(diǎn)：
1.時(shí)間：2025年8月13日上午9:00至2025年8月19日下午4:00前；
2.地點(diǎn)：昆山市紫竹路699號(hào)保利大廈8棟1309室。
五、招標(biāo)文件領(lǐng)取地點(diǎn)及費(fèi)用：
1.入圍物業(yè)企業(yè)領(lǐng)取招標(biāo)文件地點(diǎn)：昆山市紫竹路699號(hào)保利大廈8棟1309室；
2.現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)取招標(biāo)文件時(shí)，需繳納500元材料費(fèi)。
六、投標(biāo)申請(qǐng)人需具備的條件：
1.依法注冊(cè)登記，具有獨(dú)立法人資格；提供在有效期內(nèi)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）復(fù)印件，經(jīng)營(yíng)范圍含物業(yè)管理；
2.中國(guó)信用上無(wú)未結(jié)案或未處理完畢的嚴(yán)重行政處罰記錄及失信行為；擬報(bào)名的物業(yè)服務(wù)人現(xiàn)管理的項(xiàng)目存在重大安全隱患，在未解除安全隱患前不得報(bào)名參與投標(biāo)；
3.管理實(shí)績(jī)要求有：昆山范圍內(nèi)有在管項(xiàng)目；
4.物業(yè)服務(wù)人在昆山范圍內(nèi)在管住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量近兩年（2023年第一季度至今）列入昆山住建局發(fā)布的問(wèn)題項(xiàng)目（黑榜）的不得報(bào)名參與投標(biāo)；
5.擬派駐項(xiàng)目經(jīng)理要求：擬任小區(qū)經(jīng)理有3年以上管理經(jīng)驗(yàn)，大專(zhuān)學(xué)歷及以上，持項(xiàng)目經(jīng)理證書(shū)及以上，年齡30周歲至55周歲；
6.曾被本項(xiàng)目業(yè)主大會(huì)解聘的物業(yè)服務(wù)人或法人股東等實(shí)際控制參股或者控股企業(yè)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)不能參與本項(xiàng)目投標(biāo)。
七、本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容要求：
1.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等收費(fèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)☑【按照】□【參照】《昆山市普通住宅物業(yè)公共服務(wù)分類(lèi)分項(xiàng)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（昆發(fā)改〔2020〕64號(hào)）執(zhí)行，等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為四級(jí)。
2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（含代收代交）：
（1）住宅：【1.50】元/月·平方米(含代收代交）；
（2）商業(yè)：一期【1.80】元/月·平方米(含代收代交）；
（3）商業(yè)：二期【2.50】元/月·平方米(含代收代交）。
物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)物業(yè)費(fèi)維持不變，如需調(diào)整必須經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)。
3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的結(jié)算形式為包干制。
4.停車(chē)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：
（1）路面車(chē)位：車(chē)位使用費(fèi)【800】元/年·輛；
（2）地下車(chē)位：車(chē)位使用費(fèi)【800】元/年·輛；
（3）外來(lái)臨停車(chē)輛：2小時(shí)內(nèi)免費(fèi)，2-5小時(shí)5元，5-10小時(shí)7元，10-24小時(shí)封頂10元。
5.小區(qū)公共收入分配：
（1）小區(qū)路面車(chē)位使用費(fèi)、臨時(shí)停車(chē)費(fèi)收入扣除法定稅金后70%分成歸小區(qū)全體業(yè)主，剩余30%補(bǔ)貼物業(yè)公司。
（2）小區(qū)物業(yè)用房租金收入扣除法定稅金后70%分成歸小區(qū)全體業(yè)主，剩余30%補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)人。
（3）小區(qū)充電樁、廣告、攤位、快遞柜等經(jīng)營(yíng)性收入扣除法定稅金后歸小區(qū)全體業(yè)主所有。
（4）所有公共收益款項(xiàng)納入招標(biāo)人開(kāi)立的公共收益監(jiān)管賬戶(hù)，定期（每季度）按約定比例結(jié)算補(bǔ)貼給物業(yè)服務(wù)人，收入和開(kāi)支按相關(guān)規(guī)定公示，接受業(yè)主監(jiān)督；公共收益主要用于小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)和小區(qū)建設(shè)，按《市政府辦公室關(guān)于印發(fā)昆山市住宅區(qū)公共收益管理實(shí)施細(xì)則的通知》昆政辦發(fā)【2025】12號(hào)規(guī)定執(zhí)行。
6.中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承諾事項(xiàng)：
（1）制定停車(chē)管理方案，解決小區(qū)停車(chē)亂象。
（2）制定綠化整改方案，對(duì)缺株、死株等進(jìn)行補(bǔ)種。
（3）小區(qū)標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、樓棟號(hào)，單元牌，戶(hù)號(hào)門(mén)牌補(bǔ)齊。
（4）東側(cè)圍欄傾倒，有倒塌風(fēng)險(xiǎn)，需進(jìn)行整改。
（5）小區(qū)燈具有部分固定不牢有掉落風(fēng)險(xiǎn)，需進(jìn)行整改。
（6）給排水管道地庫(kù)有兩處下水管滲漏；固定支架銹蝕，吊架缺力。排水系統(tǒng)有兩處排水管滲漏；明溝垃圾堆積，排水不暢，地溝積水；蓋板破損，需進(jìn)行整改。
（7）項(xiàng)目整體環(huán)境提升，需制定提升方案。
（8）根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，制定消防、電梯整改方案。
（9）小區(qū)道路改造方案。
（10）根據(jù)蘇府辦【2024】76號(hào)文要求，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況需物業(yè)服務(wù)人在投標(biāo)文件中提出電動(dòng)自行車(chē)消防安全管理相關(guān)措施和方案。
（11）每年應(yīng)不少于一次聘請(qǐng)物業(yè)行業(yè)專(zhuān)家對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，針對(duì)評(píng)估報(bào)告中反映的物業(yè)服務(wù)問(wèn)題物業(yè)服務(wù)人應(yīng)及時(shí)加以改善。
注：投標(biāo)人需在投標(biāo)文件中響應(yīng)上述整改清單，明確整改方案、整改完成時(shí)間及資金來(lái)源。投標(biāo)人需承諾出資15萬(wàn)元用于以上整改清單。中標(biāo)候選人須于中標(biāo)結(jié)果公示后7日內(nèi)將15萬(wàn)出資款項(xiàng)打入共管賬戶(hù)中（物管會(huì)賬戶(hù)），投標(biāo)人需承諾合同期內(nèi)墊資50萬(wàn)元用于（9）小區(qū)道路改造，后期由小區(qū)公共收益返還。投標(biāo)人整改方案及改造費(fèi)用須經(jīng)物管會(huì)確認(rèn)。
7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員的配置及要求：
具體人員不少于以下要求，秩序維護(hù)人員年齡不超過(guò)【65】周歲，保潔人員及綠化工年齡不超過(guò)【65】周歲（聘用退休人員需繳納意外保險(xiǎn)）。其他物業(yè)工作人員合法用工。相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員需持證上崗。
8.物業(yè)服務(wù)合同期限：三年。
物業(yè)服務(wù)合同期限擬定為三年；中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的期限自實(shí)際交接之日起算。試用期【6】個(gè)月，試用期滿(mǎn)前一個(gè)月內(nèi)，物管會(huì)組織兩委成員和熱心業(yè)主進(jìn)行對(duì)物業(yè)服務(wù)人承諾進(jìn)行整改的項(xiàng)目和物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估合格后物業(yè)服務(wù)合同生效至約定期限。如果達(dá)不到招標(biāo)或投標(biāo)承諾要求，進(jìn)入整改期，整改期為【1】個(gè)月，期滿(mǎn)后再次評(píng)估，仍不合格的，視為根本性違約，招標(biāo)人有權(quán)單方解除合同，按此方案重新選聘物業(yè)服務(wù)人。合同期內(nèi)項(xiàng)目出現(xiàn)重大事故（管理不當(dāng)造成），無(wú)需再次召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決，合同自動(dòng)終止，招標(biāo)人應(yīng)按此選聘方案重新選聘新物業(yè)服務(wù)人。
9.其他管理要求：
1.提供小區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)用房給物業(yè)服務(wù)人使用，其他物業(yè)服務(wù)用房由物管會(huì)統(tǒng)一規(guī)劃使用，閑置的物業(yè)服務(wù)用房物管會(huì)可委托物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)，日常物業(yè)管理由物業(yè)服務(wù)人負(fù)責(zé)，所得出租收益納入公共收益。
2.中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人擬派駐的專(zhuān)業(yè)工作人員（項(xiàng)目經(jīng)理、維修電工、消控員等）需持證上崗；
3.中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人承諾本項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理為單獨(dú)委派，不得同時(shí)兼任其它項(xiàng)目，在管期間未經(jīng)招標(biāo)人同意不得隨意調(diào)動(dòng)；
4.中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人承諾本項(xiàng)目為公司直接管理項(xiàng)目，合同期內(nèi)電梯、消防等須聘請(qǐng)有相關(guān)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行維保。
5.中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人須承擔(dān)第三方招標(biāo)代理費(fèi)、本次業(yè)主大會(huì)咨詢(xún)費(fèi)（人民幣【6000】元）及項(xiàng)目承接查驗(yàn)費(fèi)用；
6.中標(biāo)候選人應(yīng)當(dāng)在中標(biāo)結(jié)果公示后7日內(nèi)繳納考核金【10】萬(wàn)元人民幣到物管會(huì)專(zhuān)用賬戶(hù)并足額支付第三方招標(biāo)代理費(fèi)及本次業(yè)主大會(huì)咨詢(xún)征詢(xún)費(fèi)，招標(biāo)人在收到考核金后開(kāi)具中標(biāo)通知書(shū)。如中標(biāo)候選人未在上述期間交納考核金并支付第三方費(fèi)用的，視作自動(dòng)放棄履約，按開(kāi)標(biāo)時(shí)得分名次遞補(bǔ)；
7.物業(yè)服務(wù)人需【每季度】向招標(biāo)人提交工作計(jì)劃及工作報(bào)告；
8.考核制度：
（1）物管會(huì)代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，同時(shí)與物業(yè)服務(wù)人簽訂考核協(xié)議并設(shè)定一定的獎(jiǎng)懲處罰。物管會(huì)組織兩委成員按季度對(duì)物業(yè)日常服務(wù)進(jìn)行考核評(píng)分。考核以季度為周期，考核總分為100分；物業(yè)服務(wù)考核達(dá)到85分及以上的考核保證金不予扣罰；85分以下的按每低1分扣罰：1000元人民幣。考核保證金低于【10】萬(wàn)元人民幣時(shí)，物業(yè)服務(wù)人須在收到物管會(huì)考核扣罰通知后30日內(nèi)補(bǔ)足，物業(yè)服務(wù)人未按時(shí)補(bǔ)足的視為根本性違約，物管會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后有權(quán)解除物業(yè)服務(wù)合同，物管會(huì)不承擔(dān)任何違約及賠償責(zé)任，考核保證金不予退還，轉(zhuǎn)為違約賠償金。具體考核細(xì)則由物管會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)制定，作為物業(yè)服務(wù)合同附件。針對(duì)考核中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在物管會(huì)規(guī)定期限內(nèi)整改到位。期限內(nèi)整改不到位或拒絕整改的，物管會(huì)可委托第三方進(jìn)行整改，第三方整改所發(fā)生的費(fèi)用從物業(yè)服務(wù)人考核保證金中扣除。
（2）合同期內(nèi)本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量獲昆山住建局發(fā)布的“優(yōu)秀項(xiàng)目”的，招標(biāo)人獎(jiǎng)勵(lì)物業(yè)公司【5000】元/每次（從全體業(yè)主的公共收益中支出），每年不超過(guò)2次獎(jiǎng)勵(lì)。合同期內(nèi)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量被昆山住建局評(píng)為“問(wèn)題項(xiàng)目”的，第一次扣【5000】元，第二次被視為根本性違約，招標(biāo)人有權(quán)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)服務(wù)人（招標(biāo)人不承擔(dān)任何違約及賠償責(zé)任）。
注：中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人不履行以上各項(xiàng)條款的視作自動(dòng)放棄本小區(qū)的物業(yè)管理工作，招標(biāo)人不承擔(dān)任何責(zé)任，可以重新選聘新物業(yè)服務(wù)人。物業(yè)服務(wù)人已支付使用的各項(xiàng)費(fèi)用將不再退還。
八、投標(biāo)申請(qǐng)人資格確定：
1.各申請(qǐng)投標(biāo)單位必須于投標(biāo)報(bào)名截止時(shí)間前將投標(biāo)申請(qǐng)人所具備條件的證明材料送至蘇州物立方物業(yè)服務(wù)評(píng)估咨詢(xún)有限公司，報(bào)名截止后由招標(biāo)人進(jìn)行資格審查,確定有效報(bào)名的投標(biāo)申請(qǐng)人。報(bào)名日期截止后遞交的報(bào)名材料一律不再接收，視作自動(dòng)放棄。
2.本次招標(biāo)采取公開(kāi)招標(biāo)的方式。
3.公開(kāi)招標(biāo)方式：選聘新物業(yè)服務(wù)人的招標(biāo)工作招標(biāo)人委托第三方公司（蘇州物立方物業(yè)服務(wù)評(píng)估咨詢(xún)有限公司）組織實(shí)施，招標(biāo)過(guò)程中的費(fèi)用由第三方公司先行墊付，由中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)。
4.物業(yè)企業(yè)符合條件的均可主動(dòng)報(bào)名參加。
入圍說(shuō)明：
(1)符合招標(biāo)要求的報(bào)名單位滿(mǎn)3家不超過(guò)5家，全部入圍參與投標(biāo)；
(2)符合招標(biāo)要求的報(bào)名單位超過(guò)5家的按下面程序評(píng)比前5名入圍參加投標(biāo)：
物管會(huì)組織成員和熱心業(yè)主代表（屆時(shí)物管會(huì)將以公告形式接受業(yè)主報(bào)名）對(duì)報(bào)名的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行實(shí)地考察，參加實(shí)地考察的人員根據(jù)實(shí)地考察結(jié)果進(jìn)行評(píng)分并在小區(qū)公示（打分方式將在接受報(bào)名時(shí)一并公布），平均分前5名者入圍參加投標(biāo) ；
(3)報(bào)名符合招標(biāo)要求的物業(yè)服務(wù)人不滿(mǎn)3家的，招標(biāo)人按選聘方案重新招標(biāo)，第二次招標(biāo)報(bào)名符合招標(biāo)要求的物業(yè)服務(wù)人仍不滿(mǎn)3家的，招標(biāo)人可以以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人（如協(xié)議選聘不成功，招標(biāo)人可適當(dāng)修改選聘方案中的招標(biāo)條件和要求，再次招標(biāo)）。開(kāi)標(biāo)時(shí)合格的投標(biāo)人未超過(guò)3家的，招標(biāo)人應(yīng)依法重新招標(biāo)。
5.評(píng)標(biāo)小組組成：評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人從昆山市物業(yè)服務(wù)管理協(xié)會(huì)的評(píng)標(biāo)專(zhuān)家名冊(cè)中隨機(jī)抽取的評(píng)標(biāo)專(zhuān)家4人，招標(biāo)人推薦1人，共5人組成。開(kāi)標(biāo)見(jiàn)證人：招標(biāo)人推舉代表2人，區(qū)鎮(zhèn)物業(yè)辦1人，社區(qū)1人。
6.評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)為：信用分30分（30分*信用分%）、商務(wù)標(biāo)30分、技術(shù)標(biāo)30分、答疑分10分。
附加分項(xiàng)：招標(biāo)人會(huì)對(duì)入圍單位的在管項(xiàng)目進(jìn)行考察，可以給考察優(yōu)秀的投標(biāo)人加2分推薦分。
7.中標(biāo)人的確定采取下列方式：評(píng)標(biāo)小組根據(jù)評(píng)標(biāo)得分推薦不超過(guò)三名有排序的合格中標(biāo)候選人。排序最前(即得分最高)的中標(biāo)候選人即為中標(biāo)人，物管會(huì)代表業(yè)主大會(huì)與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同。如排序在前的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行物業(yè)服務(wù)合同，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。
8.已獲取投標(biāo)資格的投標(biāo)人，無(wú)故不參加投標(biāo)的，投標(biāo)保證金不予退還并將相關(guān)情況報(bào)送到行業(yè)主管部門(mén)，進(jìn)行懲戒。
九、投標(biāo)申請(qǐng)人資格審核時(shí)需提供的材料：
1.《工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照》（經(jīng)年審合格）副本復(fù)印件；
2.法定代表人身份證復(fù)印件。如屬法定代表人授權(quán)的需提供法定代表人委托書(shū)原件及代理人身份證復(fù)印件；
3.提供擬委派項(xiàng)目經(jīng)理近3個(gè)月的社保證明、資格證書(shū)（證書(shū)原件需帶到報(bào)名現(xiàn)場(chǎng)備查）及簡(jiǎn)歷；
4.提供符合招標(biāo)要求的相應(yīng)證明材料。所有復(fù)印件需加蓋報(bào)名單位公章，并將以上資料裝訂成冊(cè)，上述資料有任何一項(xiàng)缺漏的，將視作不合格投標(biāo)申請(qǐng)人。
十、外地企業(yè)必須以總公司名義報(bào)名，投標(biāo)資料均需總公司名義。
十一、聯(lián)系事項(xiàng)：
招標(biāo)單位：昆山市淀山湖鎮(zhèn)宜欣富貴廣場(chǎng)第一屆物業(yè)管理委員會(huì)
招標(biāo)單位聯(lián)系人：凌云中  聯(lián)系電話(huà)：0512-57481118
招標(biāo)代理公司：蘇州物立方物業(yè)服務(wù)評(píng)估咨詢(xún)有限公司
招標(biāo)代理聯(lián)系人：彭磊  聯(lián)系電話(huà)：18115553372

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