每平方米7毛7的物業(yè)費(fèi)享受1塊5的服務(wù)，年底還有50多萬元的結(jié)余歸全體業(yè)主所有和支配。在“物業(yè)酬金制”模式下，開發(fā)區(qū)樂康社區(qū)東城藍(lán)郡小區(qū)從居民“單向繳費(fèi)”變成了“共同理財(cái)”，受聘物業(yè)公司從營利性企業(yè)，變成按月領(lǐng)取固定薪水的服務(wù)方。

這不僅是物業(yè)計(jì)費(fèi)方式的變革，也是基層治理模式的創(chuàng)新探索。“所謂‘酬金制’，即由物管會直接收取物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等公共收益，并直接選聘物業(yè)經(jīng)理人、保安保潔等工作人員，壓降物業(yè)公司利潤空間。”樂康社區(qū)黨支部書記、居委會主任洪亮說，物業(yè)賬戶里的每一分錢都屬于業(yè)主，物管會只是代管人。

業(yè)主重新拿回了“錢袋子”，也重建了對小區(qū)的信任。在社區(qū)黨支部、物管會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和社會組織“四方協(xié)同”下，樂康社區(qū)以透明機(jī)制重建信任、利益互享凝聚共識、居民自治激發(fā)活力，修補(bǔ)小區(qū)“治理赤字”。

△東城藍(lán)郡小區(qū)新貌

太湖路東側(cè)，夏駕河蜿蜒而過。作為昆山城東核心區(qū)域開發(fā)較早的商品房小區(qū)之一，始建于2008年的東城藍(lán)郡和其老舊的外墻一樣逐漸退失活力，年久失修的監(jiān)控與坑洼路面讓居民蹙眉，業(yè)主與物業(yè)矛盾頻發(fā)。

剛到任不久的洪亮頭一件事就是進(jìn)行問需調(diào)研，在一圈走下來后，他發(fā)現(xiàn)，最主要的原因還是，“收費(fèi)者與繳費(fèi)者之間存在嚴(yán)重的信任赤字”。“不是我們不交錢，是交了也不知道用在哪！”很多業(yè)主搖頭抱怨。

“0.77元/平方米的微薄物業(yè)費(fèi)支撐不起品質(zhì)服務(wù)，而67%的物業(yè)費(fèi)收繳率折射著信任的裂痕。物業(yè)覺得自己沒錢，業(yè)主覺得自己的錢不值得交，由此陷入一個惡性循環(huán)。”洪亮說。

面對小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)低、物業(yè)管理乏力、業(yè)主滿意度低等難題，社區(qū)黨組織充分挖掘小區(qū)黨員、熱心居民，牽頭組建物管會，通過入戶走訪、實(shí)地調(diào)研，制定可行性分析報(bào)告。此外，組織民主討論和集體決議，在征得小區(qū)半數(shù)以上業(yè)主同意后，確定實(shí)施“酬金制”物業(yè)管理模式，由物管會直接收取物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等公共收益，并選聘可接受該模式的新物業(yè)，徹底顛覆了傳統(tǒng)包干制的暗箱。

根據(jù)約定，每年居民物業(yè)費(fèi)上交后，物管會根據(jù)實(shí)際情況支付物業(yè)公司人員工資和日常管理費(fèi)用，每年固定給予物業(yè)總費(fèi)用8%的利潤。剩余的則由物管會代為管理，結(jié)合最大部分居民意愿，進(jìn)一步用于小區(qū)維護(hù)建設(shè)中。

△東城藍(lán)郡酬金制物業(yè)管理推進(jìn)會

據(jù)測算，東城藍(lán)郡小區(qū)每年平均因此可多出50多萬元的結(jié)余。以2024年為例，東城藍(lán)郡小區(qū)物業(yè)總收入202.72萬元，包括物業(yè)管理人員成本支出和小區(qū)日常管理支出136.79萬元，結(jié)余達(dá)65.93萬元。

“‘酬金制’模式下，物業(yè)繳費(fèi)與小區(qū)公共收益全部歸業(yè)主所有，合同履行及考核結(jié)果與物業(yè)企業(yè)收益直接掛鉤，財(cái)務(wù)收支定期向業(yè)主公示，最大程度接受居民監(jiān)督。”樂康社區(qū)黨支部副書記、東城藍(lán)郡小區(qū)物管會主任吳斌說，經(jīng)對比，居民享受的物業(yè)服務(wù)相當(dāng)于每平方米1.5元的標(biāo)準(zhǔn)。

當(dāng)管理初見成效，居民物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)率持續(xù)上升，目前已從67%提升至99%。資金結(jié)余慢慢積累，小區(qū)的管理面貌煥然一新，小區(qū)物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)零投訴，逐漸形成良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

錢歸業(yè)主管，事也得居民一起議。

一定程度上，“財(cái)政大權(quán)”也意味著“決策大權(quán)”。小區(qū)的“錢包”交到了居民手里，讓更多居民覺得，小區(qū)里的大小事情都和自己密切相關(guān)。

這種透明度的提升，促進(jìn)業(yè)主、物管會、物業(yè)企業(yè)三者之間互相信任、互相理解、互相支持，從“一盤散沙”走向“一體同心”的新格局。

在樂康社區(qū)，物管會辦公室成了最熱鬧的地方。定期召開的“板凳議事會”上，業(yè)主、物業(yè)、社區(qū)黨員坐下來一起聊難題、提方案、促落實(shí)。從“酬金制”實(shí)施規(guī)則，到“空調(diào)機(jī)位怎么擺”，再到“老人收廢品擾鄰”，包括以往許多被忽略的各類問題，如今有人管、管到底。

“酬金制”實(shí)施以來，社區(qū)先后吸引68名在職黨員、熱心居民加入自治隊(duì)伍。東城藍(lán)郡小區(qū)物管會副主任莊保民是一名“民選”出來的業(yè)主代表，常常在深夜的時(shí)候，還在微信群里回答業(yè)主關(guān)心的問題。

“大家一起管理小區(qū)的自主意識增強(qiáng)了，不僅能隨時(shí)隨地發(fā)表意見、建議，而且能及時(shí)得到有力反饋，小區(qū)的變化肉眼可見。”莊保民說，自己的工作也得到了大家的認(rèn)可，個人也十分開心。

改革不僅省下了錢，更辦成了事。在“酬金制”物業(yè)管理模式下，省下來的物業(yè)利潤化作小區(qū)品質(zhì)的蝶變。

停車難一直是東城藍(lán)郡小區(qū)居民的“心病”。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，東城藍(lán)郡小區(qū)擁有一輛車的家庭為640戶左右，而小區(qū)停車位僅392個，再加上居民生活水平的不斷提高，停車供需矛盾不斷激化。

物管會成立后，社區(qū)充分聽取業(yè)主代表意見，將車位改造放在首位，評估后所需資金約110萬元。考慮到小區(qū)公共收益每年歸于業(yè)主的約為40萬元，經(jīng)溝通后，改造方同意物管會分3年支付工程款，新增車位298個，減少了每天居民下班后“搶”停車位的煩惱。

結(jié)余多了，軟硬件改造升級的動力和意愿更強(qiáng)，類似的成果還有很多。東城藍(lán)郡全面強(qiáng)化小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，升級小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)技防全覆蓋；增建小區(qū)南大門、拓寬西門消防通道；完善排水管道改造，治理小區(qū)積水頑疾……社區(qū)還引入銀行、律師事務(wù)所、醫(yī)院、學(xué)校等多方資源聯(lián)動，為居民提供金融、法律、醫(yī)療、文化等專業(yè)化、多領(lǐng)域服務(wù)，開展便民服務(wù)活動近100場，打造現(xiàn)代生活服務(wù)圈。

△東城藍(lán)郡小區(qū)完成西門改造

如今，走在東城藍(lán)郡小區(qū)，綠樹成蔭下，孩童嬉戲、鄰里閑談，基本實(shí)現(xiàn)物業(yè)水平、業(yè)主滿意度、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率有效提升和物業(yè)矛盾糾紛大幅下降的“三升一降”基層治理目標(biāo)。

來源：引力播、昆山開發(fā)區(qū)發(fā)布