近期
博怡軒、翡翠灣花園等多個(gè)小區(qū)
公共收益分成的事兒
引發(fā)了業(yè)主的廣泛關(guān)注
“這筆公共收益，到底怎樣使用才合理？”
——這是許多業(yè)主都在問的問題
今天，我們就結(jié)合相關(guān)規(guī)定和實(shí)際情況
來(lái)好好聊一聊這件事兒
站在物業(yè)管理與社區(qū)治理行業(yè)角度，昆山部分小區(qū)（如博怡軒、翡翠灣花園）的公共收益分紅實(shí)踐，既體現(xiàn)了業(yè)主對(duì)共有資產(chǎn)收益權(quán)的重視，也暴露了當(dāng)前公共收益管理中 “合規(guī)性邊界” 與 “長(zhǎng)效治理” 的平衡問題。結(jié)合法規(guī)要求與實(shí)際案例，我們認(rèn)為此類分紅需嚴(yán)格錨定合規(guī)底線，且在當(dāng)前昆山公共收益規(guī)范化起步階段，不宜盲目推廣，應(yīng)優(yōu)先聚焦小區(qū)安全與宜居需求。 結(jié)合《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》《昆山市住宅區(qū)公共收益管理實(shí)施細(xì)則》等法規(guī)，當(dāng)前部分小區(qū)的分紅實(shí)踐需警惕“合規(guī)性缺口”，核心在于“公共收益的用途優(yōu)先級(jí)”不清晰： 1. 法規(guī)明確“分紅非首要用途”，補(bǔ)充維修資金是底線 根據(jù)《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條，公共收益扣除合理支出后，“主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金，補(bǔ)充比例不低于50%”；《昆山市住宅區(qū)公共收益管理實(shí)施細(xì)則》第十八條進(jìn)一步細(xì)化，合法用途僅包括“補(bǔ)充維修資金、維修養(yǎng)護(hù)共用設(shè)施、購(gòu)買電梯保險(xiǎn)”等6類，“直接現(xiàn)金分紅”未被列入法定優(yōu)先選項(xiàng)。 這意味著，小區(qū)若未先完成“不低于50%公共收益補(bǔ)充維修資金”，或未覆蓋“房屋體檢、電梯維保”等必要支出，直接開展分紅，已觸碰法規(guī)“用途優(yōu)先級(jí)”紅線。 2. 業(yè)委會(huì)決策需規(guī)避“越權(quán)風(fēng)險(xiǎn)” 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條明確“業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定”。公共收益的核心功能是“保障小區(qū)共有設(shè)施長(zhǎng)效運(yùn)轉(zhuǎn)”，若業(yè)委會(huì)將其作為“拉攏人心”的工具，或未清晰核算“合理成本”與“剩余資金”，易引發(fā)“賬目不清、分配不均”風(fēng)險(xiǎn)——這不僅違背法規(guī)，更會(huì)為后續(xù)維修資金短缺、設(shè)施老化埋下隱患。 從昆山本地案例來(lái)看，公共收益的“使用方向”直接決定小區(qū)治理效果，合規(guī)與違規(guī)的差異尤為明顯： （一）正面案例：錨定“長(zhǎng)效維護(hù)”的合規(guī)實(shí)踐 1．東方華庭小區(qū)：酬金制下的“優(yōu)先維護(hù)”模式 作為酬金制管理小區(qū)，東方華庭未開展現(xiàn)金分紅，而是將公共收益“優(yōu)先用于小區(qū)小修小補(bǔ)和基礎(chǔ)設(shè)備維護(hù)”。根據(jù)行業(yè)邏輯，酬金制小區(qū)的公共收益與物業(yè)費(fèi)賬目分離、底數(shù)清晰，資金可精準(zhǔn)覆蓋“電梯維保、綠化修復(fù)”等日常需求，既符合《昆山市住宅區(qū)公共收益管理實(shí)施細(xì)則》中“共用設(shè)施維修”的法定用途，也避免了“短期分紅”導(dǎo)致的長(zhǎng)期維修資金缺口——這種模式雖無(wú)“現(xiàn)金反饋”，卻通過(guò)保障小區(qū)宜居性，實(shí)現(xiàn)了業(yè)主長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。 2．杭州錢江時(shí)代公寓：規(guī)范管理反哺品質(zhì)提升的示范模式 首先，小區(qū)組建由律師、會(huì)計(jì)、工程專家參與的業(yè)委會(huì)，聯(lián)合社區(qū)、物業(yè)完成共有資產(chǎn)全面盤點(diǎn)，明確每年公共收益約50萬(wàn)元，全部錄入智慧物業(yè)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)底數(shù)透明。其次，嚴(yán)格遵循“先補(bǔ)基金、再優(yōu)品質(zhì)”原則，通過(guò)業(yè)主大會(huì)表決將20%公共收益用于補(bǔ)充維修資金，2025年已劃轉(zhuǎn)105.5萬(wàn)元至專戶，筑牢設(shè)施維護(hù)資金基礎(chǔ)。最后，剩余資金精準(zhǔn)投向品質(zhì)改善：實(shí)施老舊配套用房改造、下沉路面修復(fù)、南門景觀提升等工程，累計(jì)解決業(yè)主急難需求50余處。整個(gè)過(guò)程全程公開，每月線上更新收支明細(xì)、每季度線下公示，年度聘請(qǐng)第三方審計(jì)，完全符合“專戶存儲(chǔ)、規(guī)范支出、全程監(jiān)督”的合規(guī)要求。 （二）反面案例：違規(guī)操作的治理隱患 1．某小區(qū)“162萬(wàn)公共收益被卷走”：監(jiān)管缺失的教訓(xùn) 2023年昆山某小區(qū)原物業(yè)被解聘時(shí)，卷走162萬(wàn)公共收益（含廣告費(fèi)、停車費(fèi)），雖最終追回100萬(wàn)，但暴露了“無(wú)業(yè)委會(huì)監(jiān)管”“賬目不透明”的行業(yè)痛點(diǎn)。該案例與分紅問題本質(zhì)相通——若公共收益管理未形成“專戶存儲(chǔ)、政府監(jiān)督、定期審計(jì)”的機(jī)制，即便不分紅，也可能出現(xiàn)“資金侵占”，而分紅則進(jìn)一步放大了“底數(shù)不清”的風(fēng)險(xiǎn)。 結(jié)合各地在公共收益規(guī)范化管理初期的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)普遍存在的“基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不清、底數(shù)模糊”等問題，從行業(yè)長(zhǎng)效治理角度，提出兩點(diǎn)建議： 1．資金用途優(yōu)先聚焦“安全與宜居剛需” 公共收益的核心價(jià)值是“保障小區(qū)可持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)”，而非短期分紅。建議優(yōu)先用于《昆山市住宅區(qū)公共收益管理實(shí)施細(xì)則》明確的“房屋體檢、電梯綜合保險(xiǎn)、一梯通管、消防改造”等需求——例如昆山某小區(qū)用追回的公共收益更新兒童游樂設(shè)施、維修電梯，既符合法規(guī)，也直接提升業(yè)主生活安全與品質(zhì)，比現(xiàn)金分紅更具長(zhǎng)期價(jià)值。 2．強(qiáng)化“全流程監(jiān)管”杜絕隱患 一是落實(shí)“專戶存儲(chǔ)”，所有公共收益需存入指定管理賬戶，禁止開通網(wǎng)銀等電子支付（按《昆山市住宅區(qū)公共收益管理實(shí)施細(xì)則》要求）；二是嚴(yán)格“公示審計(jì)”，每季度在“昆物通”公示收支明細(xì)，每年由第三方審計(jì)；三是打通“維權(quán)通道”，依托“物業(yè)融合法庭”（如昆山已設(shè)立），快速處理公共收益侵占、違規(guī)分紅等糾紛，保障業(yè)主合法權(quán)益。從行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看
公共收益的管理不是“分不分錢”的問題
而是“如何用對(duì)錢”的問題
只有錨定“合規(guī)底線”，聚焦“小區(qū)長(zhǎng)效運(yùn)轉(zhuǎn)”
才能讓公共收益真正成為“社區(qū)治理的潤(rùn)滑劑”
而非“短期矛盾的導(dǎo)火索”
——這既是法規(guī)要求，更是業(yè)主長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的核心保障
[ 此帖被昆山市物協(xié)在2025-10-21 16:14重新編輯 ]
