一、招標(biāo)項目名稱：昆山市陸家鎮(zhèn)青春雅居小區(qū)物業(yè)管理
二、招標(biāo)項目概況：昆山市陸家鎮(zhèn)青春雅小區(qū)居位于昆山市陸家鎮(zhèn)合豐村珠竹路，總建筑面積約34萬平方米。建筑類型為：30棟多層、9幢小高層和商業(yè)用房已全部開發(fā)完成。項目可收費(fèi)建筑面積為220821.76平方米（其中：多層住宅90426.52平方米；高層住宅 100296.94 平方米；商鋪 30098.3 平方米）。
三、招標(biāo)單位：昆山市陸家鎮(zhèn)青春雅居小區(qū)第四屆物業(yè)管理委員會
四、報名時間和地點(diǎn)：
1.時間：2025年10月24日上午9:00至2025年10月30日下午16:00前；
2.地點(diǎn)：昆山市紫竹路699號保利大廈13樓1309。
五、招標(biāo)文件領(lǐng)取地點(diǎn)及費(fèi)用：
1.入圍物業(yè)企業(yè)領(lǐng)取招標(biāo)文件地點(diǎn)：昆山市紫竹路699號保利大廈13樓1309；
2.現(xiàn)場領(lǐng)取招標(biāo)文件時，需繳納500元材料費(fèi)。
六、投標(biāo)申請人需具備的條件：
1.物業(yè)服務(wù)人需依法注冊登記，具有獨(dú)立法人資格；提供在有效期的營業(yè)執(zhí)照（副本）復(fù)印件，經(jīng)營范圍含物業(yè)管理；
2.物業(yè)服務(wù)人需在《昆山市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定》中被評為乙級及以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（各資格認(rèn)定環(huán)節(jié)均以最新公布為準(zhǔn)）；
3.信用中國網(wǎng)上查詢無未修復(fù)的嚴(yán)重行政處罰記錄及嚴(yán)重失信行為；在管項目被列入昆山市級及以上安全生產(chǎn)重大事故隱患項目且未銷案的不得報名參與投標(biāo)；
4.管理實(shí)績要求有：昆山市域內(nèi)有含高層建筑的在管住宅項目，且單個含高層建筑的在管住宅項目建筑總面積超過10萬平方米；
5.近一年（2024年第二季度至今），昆山市域內(nèi)在管住宅項目在《昆山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目“晾曬”考核辦法 （試行）》考核中被列為“問題項目”（原“黑榜”）的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得報名參與投標(biāo)；
6.項目經(jīng)理要求：具有5年以上住宅物業(yè)管理經(jīng)驗；大專及以上學(xué)歷；持有昆山市三級及以上項目經(jīng)理證書；年齡30周歲至55周歲；
7.曾在本項目服務(wù)過的物業(yè)服務(wù)人或法人股東等實(shí)際控制參股或者控股企業(yè)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)不能參與本項目投標(biāo)。
七、物業(yè)選聘范圍及內(nèi)容：
1.依據(jù)《關(guān)于公布昆山市普通住宅物業(yè)公共服務(wù)分類分項分級標(biāo)準(zhǔn)及政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)的通知》（昆發(fā)改〔2020〕64號）文件,青春雅居小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)參照《昆山市普通住宅物業(yè)公共服務(wù)分類分項分級標(biāo)準(zhǔn)》三級。
2.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：
（1）高層住宅：1.2元/月·平方米(含代收代交）；
（2）多層住宅：0.6元/月·平方米(含代收代交）；
（3）商業(yè)：0.9元/月·平方米(含代收代交）；
3.停車費(fèi): 本小區(qū)汽車停車費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：
（1）車位使用費(fèi) 100元/月·輛；
（2）外來臨停車輛按政府文件規(guī)定收費(fèi)。
4.重新選聘新物業(yè)服務(wù)人后小區(qū)公共收益分配：
小區(qū)公共收益用途：30%分成補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)人，60%作為物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核金按考核細(xì)則補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)人；10%作為物管會日常辦公經(jīng)費(fèi)及小區(qū)設(shè)施設(shè)備建設(shè)改造使用；稅金由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)并負(fù)責(zé)開具發(fā)票。
5.重新選聘新物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)要求：
（1）物業(yè)服務(wù)人擬派駐在本小區(qū)的物業(yè)工作人員按服務(wù)等級配置，需滿足服務(wù)需求，由物業(yè)服務(wù)人在投標(biāo)文件（商務(wù)標(biāo)）中體現(xiàn)；
注：聘用退休人員需繳納意外保險，其他物業(yè)工作人員合法用工。
（2）物業(yè)服務(wù)項目現(xiàn)狀及整改要求：投標(biāo)物業(yè)服務(wù)人在投標(biāo)前應(yīng)當(dāng)對小區(qū)目前環(huán)境衛(wèi)生及設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況進(jìn)行踏勘、核實(shí)并在投標(biāo)文件（商務(wù)標(biāo)）中做出相應(yīng)的整改方案及整改計劃，項目交接后可根據(jù)承接查驗報告再做調(diào)整；整改所需的資金由投標(biāo)單位在投標(biāo)文件（商務(wù)標(biāo)）中詳細(xì)說明。
（3）根據(jù)蘇府辦【2024】76號文《市政府辦公室關(guān)于印發(fā)蘇州市數(shù)字賦能電動自行車安全充電管理工作方案的通知》要求，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況需物業(yè)服務(wù)人在投標(biāo)文件中提出電動自行車消防安全管理相關(guān)措施和方案；
（4）物管會根據(jù)物業(yè)服務(wù)情況可以聘請物業(yè)行業(yè)專家對小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估，針對評估報告中反映的物業(yè)服務(wù)問題物業(yè)服務(wù)人應(yīng)及時加以改善；
（5）物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)物業(yè)費(fèi)維持不變，如需調(diào)整必須經(jīng)過業(yè)主大會表決通過；
（6）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算形式為包干制；
（7）物管會根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況及管理需求向物業(yè)服務(wù)人提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)用房；
（8）中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人擬派駐的專業(yè)工作人員（維修電工、消控人員、項目經(jīng)理等）需持證上崗；
（9）中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人承諾本項目的項目經(jīng)理為單獨(dú)委派，不得同時兼任其它項目，在管期間未經(jīng)招標(biāo)人同意不得隨意調(diào)動；
（10）中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人承諾本項目為公司直接管理項目，合同期內(nèi)不得將項目整體轉(zhuǎn)包、發(fā)包或讓其他公司、個人掛靠管理；
（11）中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人須承擔(dān)第三方招標(biāo)代理費(fèi)及本次業(yè)主大會征詢費(fèi)；
（12）中標(biāo)候選人應(yīng)當(dāng)在中標(biāo)結(jié)果公示期滿后7日內(nèi)繳納履約保證金人民幣30萬元人民幣到物管會基本賬戶并足額支付第三方招標(biāo)代理費(fèi)及本次業(yè)主大會咨詢費(fèi)，物管會在收到履約保證金后開具中標(biāo)通知書；如物業(yè)服務(wù)人未在上述規(guī)定時間內(nèi)交納履約保證金并支付第三方費(fèi)用的，視作放棄中標(biāo)；按開標(biāo)時得分名次遞補(bǔ)；
（13）物業(yè)服務(wù)人需每半年向物管會提交工作計劃及工作報告；
（14）物管會代表業(yè)主大會與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人簽定物業(yè)服務(wù)合同時，同時與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人簽定考核協(xié)議并設(shè)定一定的獎懲處罰。考核以季度為周期，考核金為該季度公共收益的60%；考核總分為100分；物業(yè)服務(wù)考核達(dá)到85分及以上的考核金不予扣除全部補(bǔ)貼給物業(yè)服務(wù)人，84-80分，按每低1分扣罰：500元人民幣，余額補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)人，79分及以下，按每低1分扣罰：1000元人民幣，扣完為止，如有余額則補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)人。具體考核細(xì)則和執(zhí)行方案由物管會與物業(yè)服務(wù)人約定一致后執(zhí)行。
（15）本項目服務(wù)期內(nèi)在《昆山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目“晾曬”考核辦法 （試行）》考核中被列入“問題項目”名單的，扣除履約保證金10000元，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在收到物管會通知之日起15日內(nèi)補(bǔ)足保證金；服務(wù)期內(nèi)，連續(xù)兩次被列為“問題項目”的視為嚴(yán)重違約，物管會有權(quán)直接解聘物業(yè)服務(wù)人，業(yè)主大會及物管會不承擔(dān)任何違約及賠償責(zé)任。履約保證金不予退還。
注：物業(yè)服務(wù)合同期間內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人不履行以上各項條款的，由物管會督促整改，逾期不整改的，物管會有權(quán)解聘物業(yè)服務(wù)人，招標(biāo)人不承擔(dān)任何違約責(zé)任；物業(yè)服務(wù)人在投標(biāo)時承諾用于小區(qū)設(shè)施設(shè)備整改的各項實(shí)際支出不予退還。
6.重新選聘的物業(yè)服務(wù)合同期限：
物業(yè)服務(wù)合同期限擬定為叁年；中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的期限自實(shí)際交接之日起算。
八、投標(biāo)申請人資格確定：
1.各申請投標(biāo)單位必須于投標(biāo)報名截止時間前將投標(biāo)申請人所具備條件的證明材料送至蘇州物立方物業(yè)服務(wù)評估咨詢有限公司，報名截止后由招標(biāo)人進(jìn)行資格審查,確定有效報名的投標(biāo)申請人。報名日期截止后遞交的報名材料一律不再接收，視作自動放棄。
2.本次招標(biāo)采取公開招標(biāo)的方式。
3.公開招標(biāo)方式：選聘新物業(yè)服務(wù)人的招標(biāo)工作招標(biāo)人委托第三方公司（蘇州物立方物業(yè)服務(wù)評估咨詢有限公司）組織實(shí)施，招標(biāo)過程中的費(fèi)用由第三方公司先行墊付，由中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)。
4.物業(yè)企業(yè)符合條件的均可主動報名參加。
入圍說明：
（1）本次公開招標(biāo)入圍物業(yè)服務(wù)人為3至5家，符合報名條件的物業(yè)服務(wù)人為3至5家的則全部入圍參與投標(biāo)；
（2）符合報名條件的物業(yè)服務(wù)人大于5家的，由物管會組織物管會成員及業(yè)主代表（物管會將以公告形式接受業(yè)主報名，業(yè)主代表總?cè)藬?shù)不超過10名，多于10名的由報名業(yè)主協(xié)商解決，協(xié)商不成的通過抽簽方式確定）對報名的物業(yè)服務(wù)人的在管住宅項目（含高層建筑）進(jìn)行實(shí)地考察。由物管會中業(yè)主成員及業(yè)主代表投票表決，確定5家入圍企業(yè)。參評項目由報名物業(yè)服務(wù)人自行申報所有昆山市域內(nèi)在管住宅項目（含高層建筑）由業(yè)主代表抽簽確定；
（3）報名符合招標(biāo)要求的物業(yè)服務(wù)人不滿3家的，招標(biāo)人按選聘方案重新招標(biāo)，第二次招標(biāo)報名符合招標(biāo)要求的物業(yè)服務(wù)人仍不滿3家的，物管會可以以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。開標(biāo)時合格的投標(biāo)人未超過3家的，招標(biāo)人應(yīng)依法重新招標(biāo)。
5.評標(biāo)小組組成：由物管會從市物業(yè)協(xié)會的評標(biāo)專家名冊中隨機(jī)抽取的評標(biāo)專家5人組成。開標(biāo)見證人：招標(biāo)人推舉代表3人，區(qū)鎮(zhèn)物業(yè)辦1人，社區(qū)1人。
6.評分標(biāo)準(zhǔn)為：信用分30分（30分*信用分%，以最新公布的《昆山市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定》信用評價分為準(zhǔn)）、商務(wù)標(biāo)30分、技術(shù)標(biāo)30分、答疑分10分。
7.中標(biāo)人的確定：根據(jù)評標(biāo)委員會評標(biāo)得分由高到低排序產(chǎn)生3名中標(biāo)候選人，得分最高為中標(biāo)人，如中標(biāo)人放棄中標(biāo)，物管會可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。
8.已獲取投標(biāo)資格的投標(biāo)人，無故不參加投標(biāo)的，投標(biāo)保證金不予與退還并將相關(guān)情況報送到行業(yè)主管部門，進(jìn)行懲戒。
九、投標(biāo)申請人資格審核時需提供的材料：
1.《工商營業(yè)執(zhí)照》（經(jīng)年審合格）副本復(fù)印件；
2.法定代表人身份證復(fù)印件。如屬法定代表人授權(quán)的需提供法定代表人委托書原件及代理人身份證復(fù)印件；
3.提供擬委派項目經(jīng)理近3個月的社保證明、資格證書（證書原件需帶到報名現(xiàn)場備查）及簡歷；
4.提供符合招標(biāo)要求的相應(yīng)證明材料。所有復(fù)印件需加蓋報名單位公章，并將以上資料裝訂成冊，上述資料有任何一項缺漏的，將視作不合格投標(biāo)申請人。外地企業(yè)必須以總公司名義報名，投標(biāo)資料均需總公司名義。
十、聯(lián)系事項：
招標(biāo)單位：昆山市陸家鎮(zhèn)青春雅居小區(qū)第四屆物業(yè)管理委員會
招標(biāo)單位聯(lián)系人：劉佳駿      聯(lián)系電話：17327067315
招標(biāo)代理公司：蘇州物立方物業(yè)服務(wù)評估咨詢有限公司
招標(biāo)代理聯(lián)系人：甘曉蝶       聯(lián)系電話：18962699551
招標(biāo)監(jiān)管部門：陸家鎮(zhèn)建設(shè)管理辦公室、陸家鎮(zhèn)合豐社區(qū)居民委員會
招標(biāo)監(jiān)管聯(lián)系人：
陳超          聯(lián)系電話：13584985014
沈麗夢      聯(lián)系電話：15962613079

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