繼上次戳破 “聯(lián)名推薦” 的虛假面紗后，不少業(yè)主私信詢問在聯(lián)名推薦過(guò)程中其提供的《鹿鳴府業(yè)委會(huì)成立之路：當(dāng)前困境與自治破局方案》（以下簡(jiǎn)稱 “自治破局方案”）的可行性。作為長(zhǎng)期關(guān)注小區(qū)自治的業(yè)主，我對(duì)照昆山市住建局發(fā)布的《昆山市業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）規(guī)范化建議指導(dǎo)手冊(cè)》2025版（以下簡(jiǎn)稱 “指導(dǎo)手冊(cè)”）逐條核查，發(fā)現(xiàn)這份所謂的 “自治破局方案”，實(shí)則是對(duì)法定規(guī)則的系統(tǒng)性篡改 —— 從自治架構(gòu)到成立流程，再到資金監(jiān)管，每一項(xiàng)核心條款都存在明顯違法違規(guī)之處，本質(zhì)是試圖繞過(guò)法定監(jiān)管，為少數(shù)人掌控小區(qū)資源鋪路。
今天，我們就以“指導(dǎo)手冊(cè)”為標(biāo)尺，逐一拆解其中的致命漏洞，讓大家看清這份方案的真實(shí)目的。
一、私自增設(shè) “業(yè)代會(huì)”：憑空造 “法定主體”，架空業(yè)主大會(huì)與監(jiān)委會(huì)
根據(jù)“指導(dǎo)手冊(cè)”中“定義說(shuō)明” 章節(jié)明確規(guī)定，業(yè)主自治的法定主體僅有三類：業(yè)主大會(huì)（決策機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)重大事項(xiàng)表決）、業(yè)主委員會(huì)（執(zhí)行機(jī)構(gòu)，落實(shí)大會(huì)決議）、業(yè)主監(jiān)事會(huì) / 監(jiān)事（監(jiān)督機(jī)構(gòu)，監(jiān)督業(yè)委會(huì)履職與資金使用）。這三者的職責(zé)、權(quán)限由法律和指導(dǎo)文件明確界定，缺一不可，也不允許私自增設(shè)或替換。
但“自治破局方案”卻公然突破這一底線，憑空創(chuàng)設(shè) “業(yè)代會(huì)”，將其定義為 “顧問團(tuán)形式，參與業(yè)委會(huì)管理、參政議政、審核物業(yè)工作”。看似是 “增加業(yè)主參與度”，實(shí)則是對(duì)法定機(jī)制的全面架空：
（一）搶業(yè)主大會(huì)的 “決策權(quán)”：重大事項(xiàng)跳過(guò)全體業(yè)主表決
《民法典》第 278 條早已明確，“選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”“公共收益的使用” 等小區(qū)重大事項(xiàng)，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，這是業(yè)主共同決定的法定權(quán)利，任何組織或個(gè)人都無(wú)權(quán)替代。
但“自治破局方案”卻規(guī)定 “業(yè)代會(huì)審核物業(yè)工作”—— 這意味著，未來(lái)小區(qū)換不換物業(yè)、物業(yè)干得好不好，本應(yīng)全體業(yè)主投票決定的事，可能變成 “業(yè)代會(huì)” 幾個(gè)人說(shuō)了算。更荒唐的是，文件中未提及 “業(yè)代會(huì)決策需經(jīng)業(yè)主大會(huì)追認(rèn)”，直接跳過(guò)了法定的業(yè)主表決環(huán)節(jié)，本質(zhì)是用非法定組織替代業(yè)主大會(huì)的決策職能，剝奪了多數(shù)業(yè)主的話語(yǔ)權(quán)。
（二）擾亂監(jiān)委會(huì)的 “監(jiān)督權(quán)”：打破 “監(jiān)督與執(zhí)行分離” 的法定架構(gòu)
“指導(dǎo)手冊(cè)”清晰劃定了監(jiān)委會(huì)的職責(zé)邊界：僅負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)委會(huì)的資金使用和工作履職，不參與具體管理，目的是確保監(jiān)督的獨(dú)立性和公正性，避免 “既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員”。
可“自治破局方案”卻設(shè)計(jì)了一套混亂的權(quán)責(zé)體系：一方面要求 “業(yè)代會(huì)接受監(jiān)委會(huì)監(jiān)督”，另一方面又賦予 “業(yè)代會(huì)審核物業(yè)工作” 的管理權(quán)限 —— 相當(dāng)于讓被監(jiān)督者參與核心管理，監(jiān)委會(huì)的監(jiān)督很可能變成 “走過(guò)場(chǎng)”。更關(guān)鍵的是，文件對(duì) “業(yè)代會(huì)成員的資格” 毫無(wú)約束：既不要求 “履行業(yè)主義務(wù)（如無(wú)欠繳物業(yè)費(fèi)、無(wú)違法搭建）”，也未規(guī)定 “需經(jīng)籌備組審核”，甚至允許 “業(yè)主的直系家屬報(bào)名”。
這意味著什么？可能出現(xiàn)不是本小區(qū)業(yè)主的 “直系家屬”，堂而皇之地進(jìn)入 “業(yè)代會(huì)”，參與管理和審核物業(yè) —— 這樣的 “業(yè)代會(huì)”，如何保證公平性？又如何讓監(jiān)委會(huì)有效監(jiān)督？分明是為違規(guī)人員 “開綠燈”，為后續(xù)操控小區(qū)事務(wù)埋下隱患。
二、用 “代表組” 替代 “籌備組”：繞過(guò)鎮(zhèn)街監(jiān)管，程序合規(guī)成空談
成立業(yè)委會(huì)的流程，“指導(dǎo)手冊(cè)”早已給出 “標(biāo)準(zhǔn)答案”：首次業(yè)主大會(huì)籌備組必須由鎮(zhèn)街組織發(fā)起，成員需包含鎮(zhèn)街工作人員、社區(qū)黨組織代表、居委會(huì)代表、建設(shè)單位代表，且業(yè)主代表比例不得低于 60%，組長(zhǎng)由鎮(zhèn)街指定。籌備組的核心職責(zé)是 “確認(rèn)業(yè)主身份、確定投票權(quán)數(shù)、審查候選人資格”—— 這是確保后續(xù)投票合法有效的關(guān)鍵監(jiān)管環(huán)節(jié)，也是防止少數(shù)人操控的重要保障。
但“自治破局方案”卻直接篡改了這一法定流程，用 “業(yè)主聯(lián)名授權(quán)推選 4-5 名代表組” 替代了鎮(zhèn)街組織的籌備組，看似 “業(yè)主自治”，實(shí)則是刻意繞開最關(guān)鍵的政府監(jiān)管環(huán)節(jié)，具體漏洞有二：
（一）組建主體違規(guī)：鎮(zhèn)街組織缺位，流程失去 “合法性基礎(chǔ)”
代表組無(wú)鎮(zhèn)街、社區(qū)參與，無(wú)人核實(shí)業(yè)主身份、排查利益沖突，且未做身份確認(rèn)、投票權(quán)核算就直接進(jìn)入投票環(huán)節(jié)，按法定規(guī)則，此類投票本質(zhì)無(wú)效，選出的 “業(yè)委會(huì)” 無(wú)法律效力。
（二）時(shí)限規(guī)則作廢：流程可無(wú)限拖延，監(jiān)管徹底失控
“指導(dǎo)手冊(cè)”要求籌備組 90 日內(nèi)召開首次業(yè)主大會(huì)，超期重組。方案 “十一步流程” 未設(shè)時(shí)限，代表組可無(wú)限拖延，長(zhǎng)期掌控自治主導(dǎo)權(quán)，監(jiān)管徹底失控。 這哪里是 “自治破局”，分明是 “監(jiān)管失控” 的開端。
三、篡改資金審批規(guī)則：近千萬(wàn)物業(yè)費(fèi)與公共收益，恐成 “私人提款機(jī)”
小區(qū)每年的物業(yè)費(fèi)（按鹿鳴府規(guī)模估算，約近 1000 萬(wàn)元）和公共收益（如廣告位、停車費(fèi)收入），是全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)，其管理和使用必須嚴(yán)格遵守法定規(guī)則。“指導(dǎo)手冊(cè)”對(duì)此有明確要求：公共收益和物業(yè)費(fèi)支出，需經(jīng)業(yè)委會(huì)執(zhí)行、監(jiān)委會(huì)監(jiān)督，重大支出必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決；同時(shí)，業(yè)委會(huì)需每半年公示收支情況，每年委托第三方審計(jì)，確保資金透明。
但“自治破局方案”卻在資金監(jiān)管上動(dòng)了 “歪心思”，試圖繞過(guò)法定監(jiān)督，為少數(shù)人掌控資金打開方便之門：
（一）“六人聯(lián)簽” 摻沙子：非法定主體入局，監(jiān)委會(huì)監(jiān)督被稀釋
“指導(dǎo)手冊(cè)”規(guī)定，資金審批的參與主體只能是法定的 “業(yè)委會(huì)（執(zhí)行）” 和 “監(jiān)委會(huì)（監(jiān)督）”，目的是確保 “執(zhí)行” 與 “監(jiān)督” 相互制衡，防止單方面操控。
可“自治破局方案”卻私自修改為 “六人聯(lián)簽” 制度，將非法定的 “業(yè)代會(huì)正副組長(zhǎng)” 納入審批流程（即業(yè)委會(huì)正副、監(jiān)委會(huì)正副、業(yè)代會(huì)正副各一人）。這一修改看似 “增加監(jiān)督人數(shù)”，實(shí)則是稀釋監(jiān)委會(huì)的監(jiān)督權(quán)限—— 監(jiān)委會(huì)本應(yīng)獨(dú)立行使監(jiān)督權(quán)，現(xiàn)在卻要與非法定的 “業(yè)代會(huì)” 共同簽字，一旦 “業(yè)代會(huì)” 與業(yè)委會(huì)串通，監(jiān)委會(huì)的反對(duì)意見就會(huì)被輕易否決。更危險(xiǎn)的是，“業(yè)代會(huì)” 成員資格本就無(wú)合規(guī)審查，可能存在與業(yè)委會(huì)利益相關(guān)的人員，這意味著近千萬(wàn)物業(yè)費(fèi)和公共收益，可能在缺乏有效監(jiān)督的情況下被違規(guī)支配。
（二）跳過(guò) “第三方審計(jì)”：財(cái)務(wù)透明成空話，資金挪用無(wú)約束
“指導(dǎo)手冊(cè)”要求 “業(yè)委會(huì)每年委托第三方機(jī)構(gòu)對(duì)資金收支進(jìn)行審計(jì)”，這是防止資金挪用、侵占的關(guān)鍵防線 —— 第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)獨(dú)立于業(yè)委會(huì)和監(jiān)委會(huì)，能客觀核查每一筆支出的合法性，確保業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)不被濫用。
但“自治破局方案”卻只字不提 “第三方審計(jì)”，僅模糊表示 “每月公布財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)”。什么是 “財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)”？是只報(bào)總收入總支出，還是包含每一筆支出的明細(xì)和**憑證？文件未作任何說(shuō)明。沒有第三方審計(jì)的 “公示”，很可能變成 “自說(shuō)自話”—— 業(yè)委會(huì)可以隨意編造數(shù)據(jù)，業(yè)主即便看到 “公示”，也無(wú)法核實(shí)其真實(shí)性。這種情況下，近千萬(wàn)的共同財(cái)產(chǎn)，恐將失去最關(guān)鍵的外部監(jiān)督，淪為少數(shù)人隨意支配的 “私人提款機(jī)”。
四、核心結(jié)論：這份方案，從根上就不合法
對(duì)照“指導(dǎo)手冊(cè)”，我們可以清晰地看到：“自治破局方案”，不是在推進(jìn)小區(qū)自治，而是在系統(tǒng)性地篡改法定規(guī)則—— 通過(guò)增設(shè)非法定的 “業(yè)代會(huì)”，架空業(yè)主大會(huì)的決策權(quán)和監(jiān)委會(huì)的監(jiān)督權(quán)；通過(guò)用 “代表組” 替代 “籌備組”，繞過(guò)政府的關(guān)鍵監(jiān)管；通過(guò)修改資金審批和審計(jì)規(guī)則，為掌控近千萬(wàn)共同財(cái)產(chǎn)鋪路。
這些操作的本質(zhì)，是少數(shù)人試圖以 “成立業(yè)委會(huì)” 為名，建立一套不受法律約束、不受業(yè)主監(jiān)督的 “私人管理體系”。
小區(qū)是全體業(yè)主的共同家園，近千萬(wàn)共同財(cái)產(chǎn)更是大家的血汗錢。我們支持合法合規(guī)地成立業(yè)委會(huì)，但絕不允許有人打著 “自治” 的旗號(hào)，行 “操控小區(qū)、謀取私利” 之實(shí)。希望大家擦亮眼睛，對(duì)照“指導(dǎo)手冊(cè)”仔細(xì)核查這份方案的每一個(gè)條款，積極向社區(qū)、鎮(zhèn)街反映問題，共同抵制違法違規(guī)的 “自治方案”，讓小區(qū)自治回歸合法、透明、公正的軌道。
