產業功能的升級離不開空間載體的支撐。近年來，昆山開發區聚焦經濟高質量發展，積極調整產業結構、優化產業布局、提升產業能級，加速動能轉換和空間更新，“騰籠換鳥”盤活存量低效塊，實現產業用地增量空間的二次有效開發。

打造咖啡生豆倉儲分撥中心，推動咖啡產業集群從有到強的過程，正是開發區激活存量土地要素，向“低效用地”要“發展質量”，助力產業提質升級的一次成功探索和嘗試。得益于此，昆山開發區2023年咖啡生豆全口徑進口7.99萬噸，占全國57.48%，貨值25.38億元，占全國57.55%，書寫了“一顆咖啡豆”的精彩故事。

『困境』

向存量土地要“發展流量”

3月15日，在亞太咖啡生豆分撥中心，昆山熠果國際貿易有限公司倉庫管理人員卸貨一批剛從巴西運來的咖啡豆。依托租用的1.8萬平方米專業存儲倉庫，熠果3月的咖啡生豆交易量達900噸，而此前租用的4千多平方米的紅酒倉庫不僅影響咖啡豆儲存品質，更限制了咖啡豆的產量。

生豆存儲是咖啡產業發展的重要一環。隨著千億級咖啡產業鏈的不斷延展，昆山開發區根據產業專項規劃研究，決定在昆山綜合保稅區內建設全國首個咖啡生豆恒溫恒濕庫，進一步補強咖啡生豆倉儲物流功能。

然而，要在“寸土寸金”的開發區建成用地需求近50畝的生豆存儲倉庫，這并不容易。如何在幾近飽和的空間中騰挪出適用土地，成為一道亟待解決的難題。

『破局』

“擠”出一個咖啡生豆倉儲中心

產業發展勢在必行。截至2022年底，昆山開發區土地開發強度已接近74%，高于深圳、上海等工業大市水平，產業用地高度依靠存量挖潛。用地需求產生后，開發區多措并舉解困局，探索出一套工業用地提質增效由政府引導、市場主體操作的實現路徑——

針對項目生產需求，區內多部門聯合走訪、摸排存量用地情況，強化集體會商和項目準入，最終鎖定綜保區轄區兩家企業連接處未充分利用土地共計48.54畝作為定向產業功能更新地塊。兩家企業未開發面積占比各約21%、56.75%，低效用地通過存量煥新，放大“1+1＞2”利用效益。

土地轉讓這道產業空間“加減法”，背后關系繁雜、流程眾多。2022年，經區相關部門和企業多方磨合確認，進一步明確各方權益責任，在滿足原有廠區生產運營所涉消防、環保、安全、交通等規范要求基礎上，立足“結余土地分割轉讓+國資回購+合并宗地”模式，推動兩家企業低效地塊重新“入庫”，最終完成相鄰地塊的分割轉讓和宗地合并，整合形成可更新用地。

合并宗地后，開發區多部門接力服務，前期先行介入地塊研判，進行定制化規劃與設計，著手建設國內首個專業化與標準化恒溫恒濕庫用于咖啡生豆倉儲物流，確保項目方案與存量地塊相匹配；同時，加快并聯預審，及時辦理地塊分割轉讓與并宗；項目更新后落實全生命周期監管，確保項目按期開工建設。

『成效』

全球好豆，匯聚昆山

高大寬敞的倉庫內咖香撲鼻，無處不在的智能化聯動系統實現溫度濕度等參數全天候監測、實時分析、異常預警和自動調節……去年6月，亞太咖啡生豆分撥中心一期項目投用，可儲存咖啡生豆5萬噸。得知消息的熠果國際第一個簽約入駐，去年交易量突破1.5萬噸，拼接出一張鏈接15個國家的進口網絡和以長三角為核心的全國銷售版圖。

目前，分撥中心可滿足保稅生豆烘培量的倉儲、物流調配需求，助力綜保區從單一的電子信息產業向以咖啡生豆為起點的貿易、物流、研發、生產、銷售“五大中心”為一體的咖啡全產業鏈轉型。