“賣小區(qū)”這門生意兩年前，和某業(yè)主自治領域的老師直播。｜他說了那句：“99%的業(yè)委會都是假的。”當然，他的發(fā)言有個前提，是近幾年成立的。而我的觀點則保守了點，我認為利用業(yè)委會制度牟利的業(yè)主呈增長趨勢，但99%這個數(shù)值顯然絕對了。專家反問了我一句：“你現(xiàn)在跟業(yè)委會接觸，能分辨出真假？”后來，我明白他的意思了。99%的意思是｜有真的，但你分辨不出。2021年，南京江北新區(qū)某大型小區(qū)物業(yè)選聘在即，各物業(yè)公司代表的車子停在會場外面。初選會現(xiàn)場，他們西裝筆挺的相互打著招呼，然后就各自候場區(qū)找個位置坐下。他們中間有老牌國企，有頭部物業(yè)，也有勢頭正猛的本地新勢力。會場里，業(yè)主們盯著一個比一個驚人的墊資數(shù)字，聽著你方唱罷我登場。
會場外，每家物業(yè)公司代表心里則揣著另一個數(shù)字。你可以叫它市場拓展費用，又或者其他名稱。總之，它的比例是物業(yè)公司全年物業(yè)費總額的3%~10%。也就是說，一年500萬物業(yè)費的小區(qū)，業(yè)主們將會有15~50萬的費用流入某個口袋。這決定了哪家物業(yè)公司能夠進場，而不是所謂業(yè)主們民主的投票。會場上，業(yè)委會的老主任無心聽講，他總覺得自己正被幾個年輕人架在火上烤，冷汗直冒。而會場下，幾個委員看著業(yè)主代表們的提問和掌聲。心里冒出一句話。｜“這是門好生意。”誰殺死了業(yè)主自治？業(yè)主自治和業(yè)主沒關系？這可能嗎？｜可能。某物業(yè)行業(yè)大佬在分享演講中，對被送錦旗一事苦笑回應。稱因此找到了物業(yè)行業(yè)的本質(zhì)，那就是和業(yè)主們打交道的能力。而他的市場部經(jīng)理們，正在某業(yè)主家里開會支招，告訴這幾位業(yè)主到了街道怎么談、怎么鬧。和業(yè)主打交道的能力？你可以說完全沒有，也可以說挺強。南京市的物業(yè)服務市場，向來是全國物業(yè)公司的試金石。2014年，某生活在全國買買買的時候，南京某業(yè)委會主任就寫了揭發(fā)亂象的文章，結(jié)果報社總部遭人鬧事。現(xiàn)在看來，某生活竟然還算規(guī)矩，它靠買物業(yè)公司擴張，然后又從小區(qū)抽水導致服務大幅下降。最后，幫助業(yè)主們團結(jié)起來成立業(yè)委會。｜這么一說，他人還怪好的勒。某知名編劇在行業(yè)會議上懷念煤老板，說煤老板大方投錢卻不干涉創(chuàng)作，回報就是安插個女演員什么的。現(xiàn)在看來，某生活在2015年前后也功不可沒，花了錢，促進了業(yè)主自治，也值得懷念。《民法典》頒布后，各地迎來新一輪物業(yè)管理條例修訂。也照例會征詢一下建議，看過的人無一例外的都說出三個字，更嚴了。嚴，自然是對業(yè)委會的。小區(qū)搞不好，業(yè)委會壞，打業(yè)委會。但業(yè)委會為什么壞？沒人提，也沒人問。物業(yè)公司收買業(yè)委會，有人查有人管嗎？物鬧給街道施壓，不合規(guī)也可以換物業(yè)的時候，有人問，有人管嗎？那些合法卻沒有換成物業(yè)的小區(qū)，和那些違法卻換成物業(yè)的小區(qū)。執(zhí)法差異如此之大，是法律不夠嚴嗎？物業(yè)公司和物業(yè)公司打架，肥了物鬧，害了業(yè)主，業(yè)委會卻死了。
現(xiàn)代版殃及池魚。起高樓，宴賓客……這兩年南京市的物業(yè)選聘市場，又有新香餑餑屢屢得手。歸根究底，是實力。當然，不是服務實力，而是舍得把市場拓展費用又調(diào)了調(diào)的實力。以前，大家都是5%，現(xiàn)在大部分降到3%了，那拉滿10%的自然就無往不利。以前選聘，業(yè)委會是在20萬和20萬中選拿誰的，選聘市場還能夠雨露均沾。現(xiàn)在，在12萬和50萬中選，那就是如選了。市場新貴有沒有考慮過，以往的那些大品牌，為什么把市場拓展費調(diào)低了呢？如果說2015年前后，南京物業(yè)服務市場的頭把交椅就是那兩家。某科某城經(jīng)常攜手多進二，讓業(yè)主在全國大牌和地方大牌中刷一回自豪感。反觀近幾年，別說刷榜，進二都得費點勁。為什么？因為｜買小區(qū)容易，保口碑難。當所謂品牌物業(yè)開始不斷被請出小區(qū)，被某生活兩年時間從高潮跌到谷底所支配的行業(yè)恐懼，又涌上了心頭。于是，還是要點“臉”吧。兩公司齊刷刷地望向后來人，心里開始了計算。又有違規(guī)新聞被爆了吧？公司資金鏈還安全嗎？前幾個接的項目開始有人罵了吧？誒？那個項目經(jīng)理不是剛剛從我們項目挖的嗎？只聞新人笑，誰見舊人哭。舊人也是會笑的，因為新人也是會走老路的，也遲早會摔跤的。“物鬧”們的狂歡房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)危機時，有兩種反應。一種是萬達、萬科，一邊割著肉一邊喊著活下去。還有一種是恒大、碧桂園，越是困難越是卷，利潤越薄越是擴張、越是高周轉(zhuǎn)、越是折騰。當你以為后者有什么秘訣，是不是后臺更硬，是不是大而不倒的時候。才發(fā)現(xiàn)｜就是膽子大，有毛秘訣。新人給的多，不奇怪。老人也給多過，不說哼哈二將，就是老祖宗某生活，雖然是買盤不是撬盤，但后期抽水達20%也實屬罕見。基本展現(xiàn)了什么叫物業(yè)服務最快跌速，沒有什么3000點到2800的各種底，就是立竿見影的一杵到底。那當下還能給出10%的市場拓展費怎么回本呢？也沒有什么秘訣，還是抽，還是膽子大。有段時間，某些業(yè)委會換了物業(yè)公司后，基本公眾號就很少運營了。以前和“反對派”吵的天翻地覆的陣地，后面就如一潭死水了。現(xiàn)在則有些改變，今天修防水，明天修監(jiān)控，后天補綠化，大后天……再來一遍。而到手3%~10%，也喂不飽現(xiàn)在的“物鬧”了。只要人不倒，抽成不能少。越是如此，物業(yè)公司越放心，手越黑，心越狠。小區(qū)成了舞臺，各種角色輪番出將入相。｜突然有人問了一句：“業(yè)主們呢？”業(yè)主們……對呀，小區(qū)是業(yè)主們的。最悲哀的，還是業(yè)主們。三十多年前，有人給他們畫了一個業(yè)主自治的大餅。吃這個餅，據(jù)說很頂飽，據(jù)說很美味。能提高物業(yè)服務質(zhì)量，能降低業(yè)主生活成本，能體現(xiàn)業(yè)主物權(quán)權(quán)益。時間很快就過去了，9成業(yè)主像個蠶蛹一樣被困在信息繭房里，今天聽A說換物業(yè)漲房價，明天聽B說其他小區(qū)在分錢，后天聽C說品牌物業(yè)有底線，大后天？在另一個小區(qū)又聽一遍。剩下的那些業(yè)主，一半想做點公益，一半想撈點油水。如今，想做公益的人，已經(jīng)很難玩下去了。以前基層亂搞，你可以學習法律據(jù)理力爭。物業(yè)公司亂搞，他有反派身份反而將業(yè)主推向自治。現(xiàn)在？另一半也有這些助力，還比你有錢有資源。《大宅門》里，七爺最喜歡哼唱那一段《挑滑車》，里面有句提氣的戲詞：“看前方黑洞洞，定是那賊巢穴，待俺殺上前去，殺他個干干凈凈。”這么多年，我怎么始終沒聽到下半句？
