“賣小區(qū)”這門(mén)生意兩年前，和某業(yè)主自治領(lǐng)域的老師直播。｜他說(shuō)了那句：“99%的業(yè)委會(huì)都是假的。”當(dāng)然，他的發(fā)言有個(gè)前提，是近幾年成立的。而我的觀點(diǎn)則保守了點(diǎn)，我認(rèn)為利用業(yè)委會(huì)制度牟利的業(yè)主呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，但99%這個(gè)數(shù)值顯然絕對(duì)了。專家反問(wèn)了我一句：“你現(xiàn)在跟業(yè)委會(huì)接觸，能分辨出真假？”后來(lái)，我明白他的意思了。99%的意思是｜有真的，但你分辨不出。2021年，南京江北新區(qū)某大型小區(qū)物業(yè)選聘在即，各物業(yè)公司代表的車子停在會(huì)場(chǎng)外面。初選會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，他們西裝筆挺的相互打著招呼，然后就各自候場(chǎng)區(qū)找個(gè)位置坐下。他們中間有老牌國(guó)企，有頭部物業(yè)，也有勢(shì)頭正猛的本地新勢(shì)力。會(huì)場(chǎng)里，業(yè)主們盯著一個(gè)比一個(gè)驚人的墊資數(shù)字，聽(tīng)著你方唱罷我登場(chǎng)。
會(huì)場(chǎng)外，每家物業(yè)公司代表心里則揣著另一個(gè)數(shù)字。你可以叫它市場(chǎng)拓展費(fèi)用，又或者其他名稱。總之，它的比例是物業(yè)公司全年物業(yè)費(fèi)總額的3%~10%。也就是說(shuō)，一年500萬(wàn)物業(yè)費(fèi)的小區(qū)，業(yè)主們將會(huì)有15~50萬(wàn)的費(fèi)用流入某個(gè)口袋。這決定了哪家物業(yè)公司能夠進(jìn)場(chǎng)，而不是所謂業(yè)主們民主的投票。會(huì)場(chǎng)上，業(yè)委會(huì)的老主任無(wú)心聽(tīng)講，他總覺(jué)得自己正被幾個(gè)年輕人架在火上烤，冷汗直冒。而會(huì)場(chǎng)下，幾個(gè)委員看著業(yè)主代表們的提問(wèn)和掌聲。心里冒出一句話。｜“這是門(mén)好生意。”誰(shuí)殺死了業(yè)主自治？業(yè)主自治和業(yè)主沒(méi)關(guān)系？這可能嗎？｜可能。某物業(yè)行業(yè)大佬在分享演講中，對(duì)被送錦旗一事苦笑回應(yīng)。稱因此找到了物業(yè)行業(yè)的本質(zhì)，那就是和業(yè)主們打交道的能力。而他的市場(chǎng)部經(jīng)理們，正在某業(yè)主家里開(kāi)會(huì)支招，告訴這幾位業(yè)主到了街道怎么談、怎么鬧。和業(yè)主打交道的能力？你可以說(shuō)完全沒(méi)有，也可以說(shuō)挺強(qiáng)。南京市的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，向來(lái)是全國(guó)物業(yè)公司的試金石。2014年，某生活在全國(guó)買買買的時(shí)候，南京某業(yè)委會(huì)主任就寫(xiě)了揭發(fā)亂象的文章，結(jié)果報(bào)社總部遭人鬧事。現(xiàn)在看來(lái)，某生活竟然還算規(guī)矩，它靠買物業(yè)公司擴(kuò)張，然后又從小區(qū)抽水導(dǎo)致服務(wù)大幅下降。最后，幫助業(yè)主們團(tuán)結(jié)起來(lái)成立業(yè)委會(huì)。｜這么一說(shuō)，他人還怪好的勒。某知名編劇在行業(yè)會(huì)議上懷念煤老板，說(shuō)煤老板大方投錢(qián)卻不干涉創(chuàng)作，回報(bào)就是安插個(gè)女演員什么的。現(xiàn)在看來(lái)，某生活在2015年前后也功不可沒(méi)，花了錢(qián)，促進(jìn)了業(yè)主自治，也值得懷念。《民法典》頒布后，各地迎來(lái)新一輪物業(yè)管理?xiàng)l例修訂。也照例會(huì)征詢一下建議，看過(guò)的人無(wú)一例外的都說(shuō)出三個(gè)字，更嚴(yán)了。嚴(yán)，自然是對(duì)業(yè)委會(huì)的。小區(qū)搞不好，業(yè)委會(huì)壞，打業(yè)委會(huì)。但業(yè)委會(huì)為什么壞？沒(méi)人提，也沒(méi)人問(wèn)。物業(yè)公司收買業(yè)委會(huì)，有人查有人管嗎？物鬧給街道施壓，不合規(guī)也可以換物業(yè)的時(shí)候，有人問(wèn)，有人管嗎？那些合法卻沒(méi)有換成物業(yè)的小區(qū)，和那些違法卻換成物業(yè)的小區(qū)。執(zhí)法差異如此之大，是法律不夠嚴(yán)嗎？物業(yè)公司和物業(yè)公司打架，肥了物鬧，害了業(yè)主，業(yè)委會(huì)卻死了。
現(xiàn)代版殃及池魚(yú)。起高樓，宴賓客……這兩年南京市的物業(yè)選聘市場(chǎng)，又有新香餑餑屢屢得手。歸根究底，是實(shí)力。當(dāng)然，不是服務(wù)實(shí)力，而是舍得把市場(chǎng)拓展費(fèi)用又調(diào)了調(diào)的實(shí)力。以前，大家都是5%，現(xiàn)在大部分降到3%了，那拉滿10%的自然就無(wú)往不利。以前選聘，業(yè)委會(huì)是在20萬(wàn)和20萬(wàn)中選拿誰(shuí)的，選聘市場(chǎng)還能夠雨露均沾。現(xiàn)在，在12萬(wàn)和50萬(wàn)中選，那就是如選了。市場(chǎng)新貴有沒(méi)有考慮過(guò)，以往的那些大品牌，為什么把市場(chǎng)拓展費(fèi)調(diào)低了呢？如果說(shuō)2015年前后，南京物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的頭把交椅就是那兩家。某科某城經(jīng)常攜手多進(jìn)二，讓業(yè)主在全國(guó)大牌和地方大牌中刷一回自豪感。反觀近幾年，別說(shuō)刷榜，進(jìn)二都得費(fèi)點(diǎn)勁。為什么？因?yàn)椋I小區(qū)容易，保口碑難。當(dāng)所謂品牌物業(yè)開(kāi)始不斷被請(qǐng)出小區(qū)，被某生活兩年時(shí)間從高潮跌到谷底所支配的行業(yè)恐懼，又涌上了心頭。于是，還是要點(diǎn)“臉”吧。兩公司齊刷刷地望向后來(lái)人，心里開(kāi)始了計(jì)算。又有違規(guī)新聞被爆了吧？公司資金鏈還安全嗎？前幾個(gè)接的項(xiàng)目開(kāi)始有人罵了吧？誒？那個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理不是剛剛從我們項(xiàng)目挖的嗎？只聞新人笑，誰(shuí)見(jiàn)舊人哭。舊人也是會(huì)笑的，因?yàn)樾氯艘彩菚?huì)走老路的，也遲早會(huì)摔跤的。“物鬧”們的狂歡房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)危機(jī)時(shí)，有兩種反應(yīng)。一種是萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科，一邊割著肉一邊喊著活下去。還有一種是恒大、碧桂園，越是困難越是卷，利潤(rùn)越薄越是擴(kuò)張、越是高周轉(zhuǎn)、越是折騰。當(dāng)你以為后者有什么秘訣，是不是后臺(tái)更硬，是不是大而不倒的時(shí)候。才發(fā)現(xiàn)｜就是膽子大，有毛秘訣。新人給的多，不奇怪。老人也給多過(guò)，不說(shuō)哼哈二將，就是老祖宗某生活，雖然是買盤(pán)不是撬盤(pán)，但后期抽水達(dá)20%也實(shí)屬罕見(jiàn)。基本展現(xiàn)了什么叫物業(yè)服務(wù)最快跌速，沒(méi)有什么3000點(diǎn)到2800的各種底，就是立竿見(jiàn)影的一杵到底。那當(dāng)下還能給出10%的市場(chǎng)拓展費(fèi)怎么回本呢？也沒(méi)有什么秘訣，還是抽，還是膽子大。有段時(shí)間，某些業(yè)委會(huì)換了物業(yè)公司后，基本公眾號(hào)就很少運(yùn)營(yíng)了。以前和“反對(duì)派”吵的天翻地覆的陣地，后面就如一潭死水了。現(xiàn)在則有些改變，今天修防水，明天修監(jiān)控，后天補(bǔ)綠化，大后天……再來(lái)一遍。而到手3%~10%，也喂不飽現(xiàn)在的“物鬧”了。只要人不倒，抽成不能少。越是如此，物業(yè)公司越放心，手越黑，心越狠。小區(qū)成了舞臺(tái)，各種角色輪番出將入相。｜突然有人問(wèn)了一句：“業(yè)主們呢？”業(yè)主們……對(duì)呀，小區(qū)是業(yè)主們的。最悲哀的，還是業(yè)主們。三十多年前，有人給他們畫(huà)了一個(gè)業(yè)主自治的大餅。吃這個(gè)餅，據(jù)說(shuō)很頂飽，據(jù)說(shuō)很美味。能提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，能降低業(yè)主生活成本，能體現(xiàn)業(yè)主物權(quán)權(quán)益。時(shí)間很快就過(guò)去了，9成業(yè)主像個(gè)蠶蛹一樣被困在信息繭房里，今天聽(tīng)A說(shuō)換物業(yè)漲房?jī)r(jià)，明天聽(tīng)B說(shuō)其他小區(qū)在分錢(qián)，后天聽(tīng)C說(shuō)品牌物業(yè)有底線，大后天？在另一個(gè)小區(qū)又聽(tīng)一遍。剩下的那些業(yè)主，一半想做點(diǎn)公益，一半想撈點(diǎn)油水。如今，想做公益的人，已經(jīng)很難玩下去了。以前基層亂搞，你可以學(xué)習(xí)法律據(jù)理力爭(zhēng)。物業(yè)公司亂搞，他有反派身份反而將業(yè)主推向自治。現(xiàn)在？另一半也有這些助力，還比你有錢(qián)有資源。《大宅門(mén)》里，七爺最喜歡哼唱那一段《挑滑車》，里面有句提氣的戲詞：“看前方黑洞洞，定是那賊巢穴，待俺殺上前去，殺他個(gè)干干凈凈。”這么多年，我怎么始終沒(méi)聽(tīng)到下半句？
