產(chǎn)業(yè)功能的升級(jí)離不開(kāi)空間載體的支撐。近年來(lái)，昆山開(kāi)發(fā)區(qū)聚焦經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，積極調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局、提升產(chǎn)業(yè)能級(jí)，加速動(dòng)能轉(zhuǎn)換和空間更新，“騰籠換鳥(niǎo)”盤(pán)活存量低效塊，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)用地增量空間的二次有效開(kāi)發(fā)。

打造咖啡生豆倉(cāng)儲(chǔ)分撥中心，推動(dòng)咖啡產(chǎn)業(yè)集群從有到強(qiáng)的過(guò)程，正是開(kāi)發(fā)區(qū)激活存量土地要素，向“低效用地”要“發(fā)展質(zhì)量”，助力產(chǎn)業(yè)提質(zhì)升級(jí)的一次成功探索和嘗試。得益于此，昆山開(kāi)發(fā)區(qū)2023年咖啡生豆全口徑進(jìn)口7.99萬(wàn)噸，占全國(guó)57.48%，貨值25.38億元，占全國(guó)57.55%，書(shū)寫(xiě)了“一顆咖啡豆”的精彩故事。

『困境』

向存量土地要“發(fā)展流量”

3月15日，在亞太咖啡生豆分撥中心，昆山熠果國(guó)際貿(mào)易有限公司倉(cāng)庫(kù)管理人員卸貨一批剛從巴西運(yùn)來(lái)的咖啡豆。依托租用的1.8萬(wàn)平方米專(zhuān)業(yè)存儲(chǔ)倉(cāng)庫(kù)，熠果3月的咖啡生豆交易量達(dá)900噸，而此前租用的4千多平方米的紅酒倉(cāng)庫(kù)不僅影響咖啡豆儲(chǔ)存品質(zhì)，更限制了咖啡豆的產(chǎn)量。

生豆存儲(chǔ)是咖啡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要一環(huán)。隨著千億級(jí)咖啡產(chǎn)業(yè)鏈的不斷延展，昆山開(kāi)發(fā)區(qū)根據(jù)產(chǎn)業(yè)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃研究，決定在昆山綜合保稅區(qū)內(nèi)建設(shè)全國(guó)首個(gè)咖啡生豆恒溫恒濕庫(kù)，進(jìn)一步補(bǔ)強(qiáng)咖啡生豆倉(cāng)儲(chǔ)物流功能。

然而，要在“寸土寸金”的開(kāi)發(fā)區(qū)建成用地需求近50畝的生豆存儲(chǔ)倉(cāng)庫(kù)，這并不容易。如何在幾近飽和的空間中騰挪出適用土地，成為一道亟待解決的難題。

『破局』

“擠”出一個(gè)咖啡生豆倉(cāng)儲(chǔ)中心

產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)在必行。截至2022年底，昆山開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已接近74%，高于深圳、上海等工業(yè)大市水平，產(chǎn)業(yè)用地高度依靠存量挖潛。用地需求產(chǎn)生后，開(kāi)發(fā)區(qū)多措并舉解困局，探索出一套工業(yè)用地提質(zhì)增效由政府引導(dǎo)、市場(chǎng)主體操作的實(shí)現(xiàn)路徑——

針對(duì)項(xiàng)目生產(chǎn)需求，區(qū)內(nèi)多部門(mén)聯(lián)合走訪、摸排存量用地情況，強(qiáng)化集體會(huì)商和項(xiàng)目準(zhǔn)入，最終鎖定綜保區(qū)轄區(qū)兩家企業(yè)連接處未充分利用土地共計(jì)48.54畝作為定向產(chǎn)業(yè)功能更新地塊。兩家企業(yè)未開(kāi)發(fā)面積占比各約21%、56.75%，低效用地通過(guò)存量煥新，放大“1+1＞2”利用效益。

土地轉(zhuǎn)讓這道產(chǎn)業(yè)空間“加減法”，背后關(guān)系繁雜、流程眾多。2022年，經(jīng)區(qū)相關(guān)部門(mén)和企業(yè)多方磨合確認(rèn)，進(jìn)一步明確各方權(quán)益責(zé)任，在滿足原有廠區(qū)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)所涉消防、環(huán)保、安全、交通等規(guī)范要求基礎(chǔ)上，立足“結(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓+國(guó)資回購(gòu)+合并宗地”模式，推動(dòng)兩家企業(yè)低效地塊重新“入庫(kù)”，最終完成相鄰地塊的分割轉(zhuǎn)讓和宗地合并，整合形成可更新用地。

合并宗地后，開(kāi)發(fā)區(qū)多部門(mén)接力服務(wù)，前期先行介入地塊研判，進(jìn)行定制化規(guī)劃與設(shè)計(jì)，著手建設(shè)國(guó)內(nèi)首個(gè)專(zhuān)業(yè)化與標(biāo)準(zhǔn)化恒溫恒濕庫(kù)用于咖啡生豆倉(cāng)儲(chǔ)物流，確保項(xiàng)目方案與存量地塊相匹配；同時(shí)，加快并聯(lián)預(yù)審，及時(shí)辦理地塊分割轉(zhuǎn)讓與并宗；項(xiàng)目更新后落實(shí)全生命周期監(jiān)管，確保項(xiàng)目按期開(kāi)工建設(shè)。

『成效』

全球好豆，匯聚昆山

高大寬敞的倉(cāng)庫(kù)內(nèi)咖香撲鼻，無(wú)處不在的智能化聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)溫度濕度等參數(shù)全天候監(jiān)測(cè)、實(shí)時(shí)分析、異常預(yù)警和自動(dòng)調(diào)節(jié)……去年6月，亞太咖啡生豆分撥中心一期項(xiàng)目投用，可儲(chǔ)存咖啡生豆5萬(wàn)噸。得知消息的熠果國(guó)際第一個(gè)簽約入駐，去年交易量突破1.5萬(wàn)噸，拼接出一張鏈接15個(gè)國(guó)家的進(jìn)口網(wǎng)絡(luò)和以長(zhǎng)三角為核心的全國(guó)銷(xiāo)售版圖。

目前，分撥中心可滿足保稅生豆烘培量的倉(cāng)儲(chǔ)、物流調(diào)配需求，助力綜保區(qū)從單一的電子信息產(chǎn)業(yè)向以咖啡生豆為起點(diǎn)的貿(mào)易、物流、研發(fā)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售“五大中心”為一體的咖啡全產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)型。