• <ul id="amasc"></ul><ul id="amasc"></ul>
      <fieldset id="amasc"><input id="amasc"></input></fieldset>
      <fieldset id="amasc"><menu id="amasc"></menu></fieldset>
      <abbr id="amasc"></abbr>
    • <tfoot id="amasc"></tfoot>
    • 夜間模式
      • 53233閱讀
      • 9回復(fù)

      [法治宣傳]【普法·微釋法】新房已簽約舊房未脫手,百萬違約金要全額賠嗎? [復(fù)制鏈接]

      上一主題 下一主題
      級(jí)別: 論壇版主
      管轄: 立法直通車
      發(fā)帖
      1926
      昆幣
      34189 枚
      只看樓主 使用道具 電梯直達(dá)
      樓主  發(fā)表于: 2024-07-26 , 來自:江蘇省0==

      日常生活中

      許多人選擇通過置換房屋來改善居住環(huán)境

      并試圖以“先買后賣”的策略

      實(shí)現(xiàn)無縫銜接,緩解換房壓力

      但新房簽約后,舊房卻遲遲無法出售

      無力支付房款成為違約方

      約定的百萬違約金,要全額賠償嗎?




      案情回顧

      小李夫婦婚后育有一子,想改善孩子的成長環(huán)境,便開啟了看房歷程,最終將目光鎖定在王女士所擁有的402房屋。在中介的介紹下,2023年5月21日,小李夫婦與王女士簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》,約定402房屋成交總價(jià)為510萬元,小李夫婦需在上述合同簽訂之日起5日內(nèi)向王女士支付定金10萬元,雙方應(yīng)于2023年9月21日共同辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),且小李夫婦應(yīng)在不晚于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記辦理完畢前3個(gè)工作日將第一筆首付款425萬元支付給王女士。


      若小李夫婦逾期履行上述付款義務(wù)超過十五日即構(gòu)成根本違約,且王女士有權(quán)以書面方式通知解除房屋買賣合同,若小李夫婦出現(xiàn)根本違約情形,則應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi),以相當(dāng)于該房屋總價(jià)款的20%向王女士支付違約金,即102萬元;小李夫婦向王女士已支付的全部款項(xiàng)沖抵違約金,多退少補(bǔ)。


      合同簽訂后,小李夫婦向王女士支付定金10萬元,后開始積極籌備賣自有房事宜,準(zhǔn)備用賣房款作為購買402房屋的主要資金來源。因出售房屋不順利,其積極與中介溝通,并采取降價(jià)出售,督促中介帶看等方式,推動(dòng)售房進(jìn)展。但是截至2023年9月中旬,小李夫婦仍然沒有賣出其所有的房屋,亦未向王女士支付首付款

      此時(shí)的小李夫婦向王女士表示家中只有小李一人掙錢養(yǎng)家,已經(jīng)沒有能力再購買402房屋,并向法院提交相應(yīng)微信聊天記錄、帶看記錄及房屋降價(jià)記錄予以證明。對(duì)此,王女士表示這些證據(jù)與本案無關(guān)。同時(shí),小李夫婦向法院提交某兩個(gè)售房中介機(jī)構(gòu)成交記錄,證明402房屋所在小區(qū)同戶型的出售情況,售價(jià)不僅沒有下降反而上漲,雙方約定的違約金過高,且其二人已向王女士支付定金10萬元足以彌補(bǔ)王女士的損失,不應(yīng)當(dāng)再向王女士支付其他違約金。

      王女士表示,上述成交記錄與402房屋無關(guān),且掛牌價(jià)并非真正成交價(jià),小李夫婦應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付違約金共計(jì)102萬元,同意已支付的定金10萬元進(jìn)行折抵,再向王女士支付違約金92萬元。


      法院審理


      案件審理過程中

      各方均認(rèn)可小李夫婦已向王女士支付402房屋定金10萬元,但未向王女士支付首付款。法院向相關(guān)責(zé)任中介機(jī)構(gòu)調(diào)取402房屋自2023年5月以來的同小區(qū)同戶型、不同戶型的成交記錄,記錄顯示2023年9月21日402房屋同戶型成交價(jià)為515萬元,不同戶型(比402房屋面積大0.42平方米)成交價(jià)為489萬元。

      >>法院經(jīng)審理認(rèn)為


      《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》是王女士、小李夫婦真實(shí)意思表示,均合法有效。因小李夫婦未按照合同約定支付首付款且明確表示無法購買402房屋,系違約方。因王女士與小李夫婦簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》中既約定定金又有違約金條款,而當(dāng)一方違約時(shí),雙方可以選擇適用違約金或者定金條款,現(xiàn)雙方均認(rèn)可小李夫婦已向王女士支付定金10萬元,王女士主張以定金10萬元沖抵違約金。

      雙方約定的違約金是為了彌補(bǔ)守約方的損失,違約金的數(shù)額與損失額不宜相差懸殊,而依據(jù)法院向中介調(diào)取的該小區(qū)同戶型或相似戶型的售房記錄,402房屋房?jī)r(jià)未有明顯損失發(fā)生,結(jié)合小李夫婦關(guān)于出售其名下房屋的證據(jù),其二人非故意違約,故法院認(rèn)定相當(dāng)于402房屋總價(jià)款的20%支付違約金的標(biāo)準(zhǔn)過高,結(jié)合合同的履行情況、當(dāng)事人過錯(cuò)程度、履約背景等因素,遵循公平原則和誠信原則進(jìn)行衡量,酌定違約金為20萬元。因王女士同意以小李夫婦支付的10萬元定金折抵違約金,故小李夫婦需向王女士再行支付違約金10萬元。

      后小李夫婦不服裁判結(jié)果提起上訴,2024年4月30日,該案經(jīng)北京市第二中級(jí)人民法院審理,駁回上訴,維持原判。目前該案已生效。

      房產(chǎn)置換的鏈條環(huán)環(huán)相扣

      從簽訂合同到順利入住“新房”的過程

      存在很多不確定性

      當(dāng)購房合同無法得到履行時(shí)

      買賣雙方之間的權(quán)利義務(wù)該如何分配?

      01

      首先是“賠不賠”的問題。本案中,因小李夫婦未在約定的期限內(nèi)向王女士支付購房款,系違約方,且在雙方簽訂的合同中,既約定定金又約定違約金,王女士選擇適用違約金條款于法有據(jù),小李夫婦應(yīng)當(dāng)賠償違約金。

      02

      其次是“賠多少”的問題。一般而言,違約金系合同雙方的約定,違約金的數(shù)額應(yīng)以約定為依據(jù),只有在約定的違約金過分高于或者低于違約造成的損失,法院或仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少或增加。但違約金的主要功能是為填補(bǔ)因違約給守約方造成的損失,故當(dāng)約定的違約金超過造成損失的30%的,法院一般可以認(rèn)定為過分高于造成的損失。

      本案中,根據(jù)法院在庭審中調(diào)查的情況,402房屋房?jī)r(jià)未有明顯損失發(fā)生,且結(jié)合小李夫婦關(guān)于出售其名下房屋的相關(guān)證據(jù),其二人一直采用降價(jià)等方式,想辦法出售自有房屋,非故意違約,但小李夫婦的違約確實(shí)造成402房屋買賣合同無法繼續(xù)履行,故結(jié)合案件事實(shí),遵循公平原則、誠信原則進(jìn)行衡量,認(rèn)定以相當(dāng)于402房屋總價(jià)款的20%(即102萬元)支付違約金的標(biāo)準(zhǔn)過高,酌定違約金為20萬元。

      03

      最后是“怎么辦”的問題。為了避免陷入小李夫婦類似的困境,建議消費(fèi)者在換房過程中,結(jié)合自己的購房需求,提前制定好攻略。在合同簽訂過程中,認(rèn)真研讀條款,明確自己的權(quán)利義務(wù),當(dāng)合同履行過程中遇到問題,及時(shí)與合同相對(duì)方溝通,善意地履行好應(yīng)負(fù)的義務(wù),并盡可能配合相對(duì)方避免或減少損失。




      ✍《中華人民共和國民法典》

      第五百六十五條 當(dāng)事人一方依法主張解除合同的,應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除;通知載明債務(wù)人在一定期限內(nèi)不履行債務(wù)則合同自動(dòng)解除,債務(wù)人在該期限內(nèi)未履行債務(wù)的,合同自通知載明的期限屆滿時(shí)解除。對(duì)方對(duì)解除合同有異議的,任何一方當(dāng)事人均可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除行為的效力。

      當(dāng)事人一方未通知對(duì)方,直接以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的方式依法主張解除合同,人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)該主張的,合同自起訴狀副本或者仲裁申請(qǐng)書副本送達(dá)對(duì)方時(shí)解除。

      第五百八十八條 當(dāng)事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時(shí),對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。

      定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失的,對(duì)方可以請(qǐng)求賠償超過定金數(shù)額的損失。

      ✍《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》

      第六十五條 當(dāng)事人主張約定的違約金過分高于違約造成的損失,請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的,人民法院應(yīng)當(dāng)以民法典第五百八十四條規(guī)定的損失為基礎(chǔ),兼顧合同主體、交易類型、合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度、履約背景等因素,遵循公平原則和誠信原則進(jìn)行衡量,并作出裁判。

      約定的違約金超過造成損失的百分之三十的,人民法院一般可以認(rèn)定為過分高于造成的損失。

      惡意違約的當(dāng)事人一方請(qǐng)求減少違約金的,人民法院一般不予支持。

      來源:尚法昆山


      爆料有獎(jiǎng)!關(guān)注昆山論壇抖音號(hào),抖音搜索“昆山論壇”,或搜索抖音號(hào):ksbbs
       
      離線smile危笑
      發(fā)帖
      16260
      昆幣
      35899 枚
      沙發(fā)  發(fā)表于: 2024-07-26 , 來自:江蘇省0==
      感謝分享
      爆料有獎(jiǎng)!關(guān)注昆山論壇抖音號(hào),抖音搜索“昆山論壇”,或搜索抖音號(hào):ksbbs
       
      離線smile危笑
      發(fā)帖
      16260
      昆幣
      35899 枚
      板凳  發(fā)表于: 2024-07-26 , 來自:江蘇省0==
      不錯(cuò)不錯(cuò)
      爆料有獎(jiǎng)!關(guān)注昆山論壇抖音號(hào),抖音搜索“昆山論壇”,或搜索抖音號(hào):ksbbs
       
      離線smile危笑
      發(fā)帖
      16260
      昆幣
      35899 枚
      地板  發(fā)表于: 2024-07-26 , 來自:江蘇省0==
      挺漲知識(shí)的
      爆料有獎(jiǎng)!關(guān)注昆山論壇抖音號(hào),抖音搜索“昆山論壇”,或搜索抖音號(hào):ksbbs
       
      離線smile危笑
      發(fā)帖
      16260
      昆幣
      35899 枚
      4樓 發(fā)表于: 2024-07-26 , 來自:江蘇省0==
      點(diǎn)贊點(diǎn)贊
      爆料有獎(jiǎng)!關(guān)注昆山論壇抖音號(hào),抖音搜索“昆山論壇”,或搜索抖音號(hào):ksbbs
       
      離線smile危笑
      發(fā)帖
      16260
      昆幣
      35899 枚
      5樓 發(fā)表于: 2024-07-26 , 來自:江蘇省0==
      爆料有獎(jiǎng)!關(guān)注昆山論壇抖音號(hào),抖音搜索“昆山論壇”,或搜索抖音號(hào):ksbbs
       
      離線小糊涂人
      發(fā)帖
      8144
      昆幣
      26421 枚
      6樓 發(fā)表于: 2024-07-26 , 來自:江蘇省0==
      不錯(cuò)不錯(cuò)
      爆料有獎(jiǎng)!關(guān)注昆山論壇抖音號(hào),抖音搜索“昆山論壇”,或搜索抖音號(hào):ksbbs
       
      離線小糊涂人
      發(fā)帖
      8144
      昆幣
      26421 枚
      7樓 發(fā)表于: 2024-07-26 , 來自:江蘇省0==
      可以可以
      爆料有獎(jiǎng)!關(guān)注昆山論壇抖音號(hào),抖音搜索“昆山論壇”,或搜索抖音號(hào):ksbbs
       
      離線小糊涂人
      發(fā)帖
      8144
      昆幣
      26421 枚
      8樓 發(fā)表于: 2024-07-26 , 來自:江蘇省0==
      點(diǎn)贊點(diǎn)贊
      爆料有獎(jiǎng)!關(guān)注昆山論壇抖音號(hào),抖音搜索“昆山論壇”,或搜索抖音號(hào):ksbbs
       
      離線小糊涂人
      發(fā)帖
      8144
      昆幣
      26421 枚
      9樓 發(fā)表于: 2024-07-26 , 來自:江蘇省0==
      爆料有獎(jiǎng)!關(guān)注昆山論壇抖音號(hào),抖音搜索“昆山論壇”,或搜索抖音號(hào):ksbbs
       
      快速回復(fù)
      限76 字節(jié)
      如果您提交過一次失敗了,可以用”恢復(fù)數(shù)據(jù)”來恢復(fù)帖子內(nèi)容
       
      上一個(gè) 下一個(gè)
          97超碰精品成人国产| 99re在线视频精品| 亚洲欧美日韩中文高清www777| 国产成人精品18| 亚洲精品国产肉丝袜久久| 久久精品这里热有精品2015| 国产网红无码精品视频| 久久精品国产亚洲Aⅴ香蕉| 亚洲国产91精品无码专区| 日韩毛片一级好特黄| 日韩大片免费观看视频播放| 国内精品久久久久久久久蜜桃| 精品国产乱码久久久久久| 久久精品极品盛宴观看| 无码人妻精品一区二区三区蜜桃| 久久精品国产久精国产果冻传媒| 乱色精品无码一区二区国产盗| 久久午夜无码鲁丝片直播午夜精品| 久久夜色精品国产亚洲| 青青草国产精品久久| 国产精品高清一区二区三区 | 精品女同一区二区三区在线| 中日韩产精品1卡二卡三卡| 亚洲日韩在线观看免费视频| 永久免费无码日韩视频| 日韩精品无码永久免费网站 | 日韩AV影院在线观看| 国产成人精品实拍在线| 国产精品国产三级国产普通话a | 国产精品三级国语在线看| 成人国产激情福利久久精品| 国产精品美女视视频专区| 国产精品无码一区二区三区免费 | 国产精品模特hd在线| 国产精品久久久久国产精品三级 | 久久精品视频亚洲| 国产精品久久久久jk制服| 久久国产精品免费看| 久久夜色精品国产网站| 在线观看91精品国产入口| 精品久久久久久中文字幕人妻最新 |