[法治宣傳]【普法·微釋法】中介“跑路”，房東可以向租客追索租金嗎？ [復制鏈接]
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樓主發(fā)表于: 2024-11-06 , 來自:江蘇省

委托中介出租房屋

在當下已成為房屋租賃市場的常態(tài)

但中介收取租金后“跑路”

房東可以向租客追索租金嗎？

案情簡介

2022年6月，房東張某與中介公司簽訂《房屋出租委托合同》，約定張某將自己名下的一套商品房委托中介公司對外出租，出租期限36個月，自2022年6月10日起至2025年6月9日止，每月租金即房屋占有使用費1700元，按季支付。當日，張某將案涉房產(chǎn)交付該中介公司。

之后，中介公司與租客李某簽訂《房屋租賃合同》一份，約定李某租賃上述房屋，租賃期限自2022年11月1日至2023年10月30日止，共12個月，房租每月1000元。李某于2022年10月向中介公司支付1.2萬元房租及1000元押金。然而，自2022年12月后，房東張某再未收到該中介公司支付的租金，且與中介公司失聯(lián)，無奈之下張某將租客李某訴至法院，要求李某支付2023年1月起至搬離之日的房租。

針對中介的違約責任

租客應當承擔嗎？

房東張某是否有權向租客李某主張房租？

>>法院審理

濟南市槐蔭區(qū)人民法院審理后認為，張某與中介公司簽訂的《房屋出租委托合同》、中介公司與李某簽訂的《房屋租賃合同》系當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，合同當事人應按合同約定享有權利、履行義務。

經(jīng)查明，李某已搬出租賃房屋。雙方均認可于2023年10月25日辦理了案涉房產(chǎn)的交接，故應視為李某已于該日搬離案涉房屋。張某要求李某支付租金的期間，應為2023年1月1日至2023年10月25日。李某自中介公司處租賃案涉房產(chǎn)的期間，包含在張某與中介公司簽訂的案涉房屋租賃期間之內。按照約定，李某已向中介公司支付此期間的租金，故張某要求李某支付此期間的租金，于法無據(jù)，法院不予支持。

綜上，法院依法判決駁回了張某的訴訟請求。張某不服，上訴至濟南市中級人民法院。二審法院審理后判決：駁回上訴，維持原判。

房屋中介先與房東簽訂租賃合同

取得房屋使用權后

再以中介名義與租客簽訂合同

從而賺取差價的行為

在日常生活中較為常見

一旦中介卷款“跑路”
另外兩方的權利應當如何維護？

針對承租人“跑路”，次承租人能否對抗出租人的問題，需要從轉租行為以及承租人和出租人之間的權利義務關系來考量。承租人或次承租人對抗出租人的權利主要基于租賃合同和法律規(guī)定，在轉租的情況下，承租人與出租人、承租人與次承租人之間的租賃合同一般均視為有效。

如果次承租人按照租賃合同的約定履行了義務，且轉租行為得到了出租人的同意，那么次承租人在面對出租人時享有一定的抗辯權。
如果轉租行為未經(jīng)出租人同意，出租人可以選擇與承租人解除租賃合同，并可以要求次承租人返還租賃物。
但無論是上述哪種情況，出租人都不能直接向實際承租人即次承租人主張違約責任，因為根據(jù)合同相對性，次承租人與出租人之間沒有合同關系，承租人才是適格當事人。